Гражданский кодекс часть 1

истец обратилась в суд с названным иском, в обоснование требований указав, что 19.02.2019 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, по условиям которого истец обязался купить, а ответчик продать в срок до 30.04.2019 недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, расположенную по <.........>. По условиям договора заключить основной договор стороны должны были 30.04.2019. Истец передал ответчику 80 000 рублей в качестве задатка за квартиру, о чем составлена расписка от 19.02.2019. Однако, в установленный срок до 30.04.2019 ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем сделка не состоялась. Истец продала свою квартиру, но купить жилое помещение, за которое внесла задаток, не смогла, поскольку ответчик не выходила на связь. Таким образом, обязательства истца и ответчика, вытекающие из предварительного договора, прекращены 30.04.2019, поскольку не направление сторонами друг другу предложения заключить основной договор в установленный срок означает, что они взаимно согласились прекратить свои обязательства из предварительного договора, то есть выразили сделку в форме молчания. При этом, ответчик не вернула истцу полученный ею задаток в размере 80 000 рублей. Истец направила ответчику уведомление от 01.05.2019 с просьбой возвратить денежные средства в размере 80 000 рублей, на что ответчик телефонограммой ответила, что не располагает денежными средствами и обязательство исполнять не будет. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика сумму задатка в размере 80 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 594 рубля 52 копейки, расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 600 рублей, на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, а также на оплату почтовой связи в размере 155 рублей 70 копеек.

Впоследствии представитель истца уточнила заявленный иск, дополнив его требованием о взыскании расходов на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности в размере 2 400 рублей.

В судебном заседании истец на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме, ссылаясь на доводы иска, дополнительно пояснила, что с помощью агентства «Сова» выбрала принадлежащую ответчику квартиру для приобретения в собственность, в связи с чем передала ФИО3 80 000 рублей. В агентстве для сторон была подготовлена форма предварительного договора. До совершения основной сделки по покупке квартиры истец должна была продать свое жилое помещение, и на вырученные от договора денежные средства оплатить недвижимость. В агентстве истца заверили, что в случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи квартиры, залог ей будет возвращен в двойном размере. 19.04.2019 истца пригласили в агентство и сообщили ей, что сделка не состоится, причины озвучены не были, сослались на изменение обстоятельств. Ответчик на связь не выходила, на телефонные звонки не отвечала. При этом, 19.04.2019 сделка не могла состояться, поскольку истцу было необходимо получить разрешение органов опеки для продажи недвижимости с долей, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку и снятия дочери с регистрационного учета.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержала, ссылалась на письменные пояснения по иску, в которых указано, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 19.02.2019 имеется указание на отсутствие залога или спора в отношении передаваемого ответчиком недвижимого имущества, а также на отсутствие регистрации несовершеннолетних лиц по данному адресу. Однако ответчик ввела истца в заблуждение в отношении указанных пунктов договора. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет ссылки на соглашение о задатке и нет указания на авансовый платеж, в связи с чем предварительный договор нельзя рассматривать в совокупности с соглашением о задатке, так как он не является его неотъемлемой частью. Таким образом, рассматривать задаток, как способ обеспечения исполнения обязательства покупки квартиры не представляется возможным. В связи с этим переданный задаток возможно рассматривать только как авансовый платеж, который должен быть возвращен. Более того, истец от сделки по приобретению квартиры не отказывалась и имела намерение на ее приобретение, что подтверждается указанием адреса квартиры ответчика при снятии с регистрационного учета по своему старому адресу, а также продажей своего жилого помещения до окончания действия срока предварительного договора. Вопреки пояснениям свидетеля, истец приезжала в офис компании «Сова» для уточнений условий договора от 19.04.2019. Истец предприняла все необходимые действия, для того, чтобы заключить договор купли-продажи квартиры, снялась с регистрационного учета, продала свою квартиру, приезжала в офис компании «Сова» для уточнения условий сделки, однако, продавец на телефонные звонки не отвечала, с регистрационного учета не снялась. Таким образом, в действиях продавца усматривается недобросовестность. Дополнительно пояснила, что о продаже квартиры ответчиком истцу стало известно из информации, размещенной в сети Интернет на сайте «Фарпост» агентством «Сова». После просмотра жилого помещения истец приняла решение о его приобретении, в связи с чем внесла аванс в размере 80 000 рублей. После этого 19.02.2019 стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором было указано, что сделка по купле-продаже принадлежащей ответчику квартиры должна состояться в срок не позднее 30.04.2019. Данный срок был обусловлен необходимостью продажи истцом своей квартиры и получения от сделки денежных средств для приобретения квартиры ответчика. Через некоторое время истец вновь посетила квартиру ответчика для планирования расположения в ней своей мебели в будущем. Впоследствии ответчик перестала отвечать на телефонные звонки, а агент пояснила, что между истцом и агентством договорных взаимоотношений нет, в связи с чем агент не несет ответственность за совершение сделок между сторонами. Вместе с тем, 23.04.2019 истец продала свою квартиру и имела денежные средства для приобретения квартиры ответчика. До этого момента она готовилась к покупке квартиры ответчика, в том числе получила разрешение органов опеки на продажу недвижимости, поскольку действовала, в том числе, в интересах своей несовершеннолетней дочери. Поскольку сделка с ответчиком не состоялась, длительное время ФИО1 была вынуждена арендовать жилое помещение. После получения уведомления о возврате денежных средств ответчик позвонила истцу и сообщила о том, что задаток возвращать она не намерена, а сделка не состоялась по вине истца. При этом, 22.05.2019 ФИО3 продала свою квартиру иному лицу. Доказательств, подтверждающих готовность ответчика совершить сделку, не имеется. 19.04.2019 истца пригласили в агентство и юрист компании сообщила ей, что ФИО3 квартиру не продает, вопрос о задатке будет урегулирован. Полагала, что ответчик не планировала продавать квартиру, поскольку вводила истца в заблуждение относительно продажи своей квартиры.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила представителя. Ранее в судебном заседании ответчик требования не признала, пояснила, что 18.04.2019 агент сообщила ей по телефону об отказе истца от приобретения квартиры, в то время как сделка должна была состояться 19.04.2019. С истцом она встречалась дважды, когда был передан задаток в размере 80 000 рублей, а также когда ФИО1 приезжала делать замеры для установки мебели. Денежные средства агентству ответчик не вносила, поскольку данные расходы, как правило, возлагаются на покупателя при совершении сделки купли-продажи. В случае, если сделка не заключается, то продавец выплачивает агентству штраф. Ответчик планировала продать квартиру за 2 500 000 рублей, ФИО1 была согласна на данную сумму, но впоследствии, после того, как сделка с истцом не состоялась, она была вынуждена продать квартиру за 2 400 000 рублей. Также ответчик пояснила, что ждала, когда агент ей сообщит о необходимости сняться с регистрационного учета. Ранее не делала этого за отсутствием надобности.

Представитель ответчика полагал требования не подлежащими удовлетворению, поскольку материалами дела установлено и подтверждено, что переданная ФИО3 сумма в размере 80 000 рублей являлась задатком, на что прямо указано в расписке от 19.02.2019, которая была составлена собственноручно ФИО3 и передана истцу. Вместе с тем, из содержания ст. 329 ГК РФ следует, что задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, основной целью которого является предотвратить неисполнение договора. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, тогда как, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка. В целях надлежащей и скорейшей реализации принадлежащего ответчику объекта недвижимости, ФИО3 обратилась к услугам агентства недвижимости, в связи с чем общение с потенциальными покупателями проходило через риэлтора. 18.04.2019 риэлтор сообщила ответчику, что истец отказалась от приобретения квартиры в связи с выбором другого объекта недвижимости или по каким-то иным обстоятельствам. Таким образом, направление уведомления о необходимости заключения договора купли-продажи истцу ответчиком представлялось нецелесообразным. Вместе с тем, совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что купля-продажа квартиры стала невозможной именно по вине истца, что делает невозможным возврат задатка в силу прямого указания п. 2 ст. 380 ГК РФ. Кроме того, п. 15 предварительного договора купли-продажи установлено, что договор продолжает свое действие до заключения основного договора купли-продажи. В связи с юридической безграмотностью, ФИО3 не предпринимала попыток продажи квартиры и после 30.04.2019, к повторной продаже квартиры она приступила только после того, как от истца поступило уведомление о возврате внесенного задатка. У ответчика не было никаких причин уклоняться от заключения сделки. Договор на оказание услуг по продаже недвижимости ФИО3 был расторгнут, юрист в агентстве разъяснила ответчику, что обязанности возвращать задаток в данном случае нет, так как ФИО1 уклонилась от заключения основного договора купли-продажи. Кроме прочего, заключение основного договора купли-продажи квартиры предполагает, в том числе, включение условий об обязанности продавца квартиры сняться с регистрационного учета, в связи с чем не снятие с регистрационного учета ФИО3 не свидетельствует об отсутствии ее намерений эту квартиру продать.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 суду пояснила, что знакома с ФИО3, поскольку, как риелтор, помогала продать ей квартиру. Договор с ответчиком агентство не заключало, они работали по устной договоренности. ФИО1 согласилась приобрести принадлежащую ответчику квартиру, а также внести за нее задаток. Истец настаивала на указании ст. 381 ГК РФ, чтобы это был не аванс, а задаток, хотела себя обезопасить, чтобы ФИО3 не сняла квартиру с продажи. Ответчик получила от истца 80 000 рублей. В марте ФИО1 попросила агентство отсрочить сделку до апреля 2019 года, поскольку она занималась продажей своей квартиры в п. Врангель. Со сторонами была договоренность, что 19.04.2019 они приедут в агентство для заключения сделки, но истец перезвонила и сообщила, что двухкомнатная квартира будет для нее слишком мала, в связи с чем она отказывается от сделки, поскольку нашла квартиру большей площади. При этом, квартира ФИО3 была снята с рекламы, агентство не показывало объект потенциальным покупателям. Через некоторое время ФИО1 позвонила юристу агентства и попросила вернуть сумма задатка, однако, агентство от истца денежных средства не получало, в связи с чем получила отказ. После того, как ФИО1 отказалась от покупки квартиры ФИО3, свидетель перестала заниматься продажей квартиры ответчика. Сбор необходимых документов, а также снятие ответчика с регистрации могли быть произведены после заключения основного договора и до обращения в МФЦ.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что ФИО1 заключала с ней договор на продажу своей квартиры в п. Врангель, планировала приобрести квартиру в г. Находке. 28.01.2019 свидетель нашла покупателя на квартиру истца, был подписан предварительный договор купли-продажи, а также договор задатка. ФИО1 сообщила, что полученные в качестве задатка денежные средства она передаст в счет задатка за квартиру по <.........> в <.........>. Она также поясняла, что в отношении квартиры ответчика она действует на аналогичных условиях, и предварительный договор заключен также на срок приобретения до 30.04.2019, поскольку покупатель квартиры истца не мог выйти на сделку раньше. Свидетель оговаривала с ФИО1 сроки, необходимы были документы на квартиру ответчика для предоставления их в органы опеки, но истец предоставила только технический паспорт. Из информации на сайте Росреестра следовало, что на квартире ответчика имеется обременение – ипотека в силу закона. Учитывая, что для органов опеки это недопустимо, в этом случае денежные средства от продажи квартиры истца размещаются на счету несовершеннолетнего ребенка. Органы опеки фигурируют на начальной стадии, когда выдается разрешение на продажу квартиры по заявлению родителей. В следующий раз родители приходят за снятием денег, спрашивая разрешение органов опеки. В опеку для получения разрешения предоставляются правоустанавливающие документы на квартиру, если это встречная покупка, но в данном случае был открыт счет на ребенка, взята выписка с заявлением, что это средства для последующей покупки квартиры, приложена копия свидетельства о рождении ребенка, паспорт родителей. Выписка из поквартирной карточки нужна в опеку, нотариусу, в Росреестр. Изначально в опеку предоставляется лицевой счет, где видно, кто зарегистрирован в квартире, а нотариусу и в Росреестр предоставляется чистая поквартирная карточка, где видно, что все зарегистрированные лица сняты с регистрационного учета, без такой выписки нотариус документы не примет, Росреестр сделку не зарегистрирует. Сделки зависели друг от друга, продажа квартиры ФИО1 состоялась, о дальнейшем развитии событий свидетелю неизвестно. Но когда в банке встал вопрос о переезде, ФИО1 сообщила, что у нее проблемы, поскольку ей позвонили из агентства и сказали, что по какой-то причине ее продавец отказывается продавать ей квартиру, а сама она с продавцом связаться не может, ФИО3 не отвечает на телефон. Агентство по просьбе истца подыскало ей съемную квартиру, в которую она съехала, освободив квартиру своим покупателям. Сделка у нотариуса была 23.04.2019. О том, что на квартире ответчика имеется обременение, свидетелю и истцу стало известно примерно 12.04.2019, когда планировалось получение разрешения на продажу квартиры истца от органов опеки. Для того, чтобы снять обременение необходимо сначала внести денежные средства в банк за оставшуюся задолженность, после чего банк заказывает закладную, потом она сдается в Росреестр. Снятие обременения занимает 3-4 недели. При подписании предварительного договора и договора задатка такие вопросы оговариваются, если есть обременение на квартиру, то должно быть прописано, что при подписании настоящего договора квартира обременена ипотекой в силу закона, которую продавец обязуется снять до подписания основного договора. Точно также должно быть прописано про зарегистрированных лиц и про долги.

Суд, выслушав участников процесса, пояснения свидетелей, изучив материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 12.02.2019 между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по <.........>, в срок до 30.04.2019.

19.02.2019 ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в размере 80 000 рублей в качестве задатка за продажу квартиры, расположенной по <.........>, что подтверждается распиской, подписанной сторонами.

Как следует из материалов дела, в срок до 30.04.2019 стороны предварительного договора основной договор купли-продажи не заключили. Никто из них не направил другой стороне предложение заключить договор. При этом, суд не находит оснований полагать о намеренном уклонении от заключения основного договора купли-продажи недвижимости какой-либо из сторон сделки. Из пояснений сторон, а также показаний свидетелей суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен сторонами вследствие их заблуждения относительно действий другой стороны, по независящим от них причинам.

06.05.2019 ФИО1 направила ФИО3 уведомление о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.02.2019 является расторгнутым, поскольку в установленный срок его условия сторонами не исполнены. В уведомлении истец также просила ответчика вернуть ей денежные средства в размере 80 000 рублей, уплаченные согласно расписке от 19.02.2019. Отправление было получено ФИО3 13.05.2019, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении корреспонденции.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания приведенных норм следует, что денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально понимали, что данная сумма выполняет платежную, доказательственную и обеспечительную функции. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.

В предварительном договоре ФИО1 и ФИО3 не оговорили условие о внесении задатка и не указали, что задаток выполняет обеспечительную функцию.

При этом, в расписке о получении денежных средств указано, что 80 000 рублей выплачивается покупателем продавцу как задаток, предусматривающий его возврат в двойном размере в случае отказа продавца от совершения основной сделки купли-продажи. Между тем, ответственность покупателя в отношении суммы задатка при отказе от приобретения квартиры, распиской не обусловлена.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Кроме того, об обязанности ответчика возвратить полученную сумму свидетельствует и то обстоятельство, что основной договор не был заключен сторонами в оговоренные сроки, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились.

Таким образом, обязанность ФИО3 после прекращения предварительного договора от 19.02.2019 возвратить истцу переданные денежные средства в сумме 80 000 рублей возникла в силу ст. 1102 ГК РФ в связи с отсутствием основания для удержания указанной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Указанная норма ст. 1109 ГК РФ устанавливает презумпцию добросовестности лица, требующего неосновательного обогащения, вводя общее положение о том, что такое лицо не было заранее осведомлено об отсутствии правовых оснований для осуществления платежа.

Данные положения согласуются с общей нормой п. 5 ст. 10 ГК РФ, устанавливающей принцип добросовестности участников гражданских правоотношений.

Следовательно, для опровержения презумпции добросовестности лица, обратившегося в суд, другая сторона по требованию о взыскании неосновательного обогащения должна в соответствии с нормой ч. 1 ст. 56 ГПК РФ представить суду соответствующие доказательства.

Поскольку бесспорных доказательств того, что истец при передаче денежных средств действовала недобросовестно, ответчиком, на котором лежит бремя доказывания данных обстоятельств, представлено не было, в связи с чем оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ у суда не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 80 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик незаконно удерживает и пользуется денежными средствами истца в размере 80 000 рублей, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно расчету истца, проверенному судом и признанному верным, проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 01.05.2019 по 04.06.2019 составляют сумму 594 рубля 52 копейки.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 594 рубля 52 копейки.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом степени разумности, сложности дела, объема выполненной работы, количества судебных заседаний, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в заявленном размере 15 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче иска в суд в размере 2 600 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности, выданной представителю ФИО2 для участия в конкретном деле, в размере 2 400 рублей, а также почтовые расходы в размере 155 рублей 70 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГ. года рождения, уроженки <.........>, зарегистрированной по <.........>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ. года рождения, уроженки <.........>, зарегистрированной по <.........>, денежные средства, уплаченные 19.02.2019, в размере 80 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 594 рубля 52 копейки, государственную пошлину 2 600 рублей, расходы на оплату услуг представителя 15 000 рублей, почтовые расходы 155 рублей 70 копеек, расходы по оплате доверенности 2 400 рулей, всего взыскать 100 750 рублей 22 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья М.А. Чернова

решение в мотивированном виде

принято 05.10.2019