Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указывая, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 действовавшей за меня ФИО1 по доверенности и ответчиком ФИО2 и был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> РБ, Зубовский с/с.

Согласно п. 3 договора купли-продажи, принадлежащий истцу земельный участок был продан за 150 000 рублей, однако денежные средства от сделки ФИО1 не были переданы ни ФИО4, ни ФИО3

О заключении данного договора от имени ФИО1, истец узнала, получив 22.08.2017г. копию вышеуказанного договора из Управления Росреестра по РБ.

Договор купли-продажи был заключен от имени ФИО1 представителем по доверенности ФИО3 с превышением полномочий по доверенности, а именно по нотариально удостоверенной доверенности от 16.09.2015г. за номером в реестре № отсутствовали полномочия по заключению от моего имени договоров купли-продажи земельных участков, образованных путем перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Так, спорный земельный участок с кадастровым номером №, был образован совместно с другими земельными участками в результате перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами 02:47:0600901:138 и 02:47:0600901:139 на основании ст. 11.7 ЗК РФ, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок № и ответом Управления Росреестра по РБ от 21.02.2017г. исх. ОГ-0573/212.

Управление Росреестра по РБ в своем ответе указало, что доверенность от 16.09.2015г. не содержит полномочий на обращение ФИО3 с заявлениями о государственной регистрации прав ФИО1 на 516 участков, образованных путем перераспределения из 2-х исходных земельных участков с кадастровыми <данные изъяты>, и что в доверенности также отсутствуют полномочия по преобразованию земельного участка с кадастровым номером 02:47:0600901:139, в том числе путем перераспределения с другими земельными участками, и не содержит полномочий на прекращение прав на земельный участок <данные изъяты>

Регистрирующим органом отмечено, что в доверенности должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объекты, в отношении которых конкретное лицо уполномочено на подачу заявлений о регистрации прав и сделок, прекращении прав, а так же на распоряжение зарегистрированными правами. И если в доверенности не предусмотрены указанные в обращении полномочия, то доверенное лицо не вправе совершать действия, которые не указаны в доверенности. Уполномоченный представитель должен лично совершать только те действия, которые предусмотрены доверенностью.

В доверенности от 16.09.2015г. ФИО1 предоставляла ФИО3 полномочия только по разделу одного земельного участка с кадастровым №.

Способ образования спорного земельного участки является важным обстоятельством, поскольку полномочий по доверенности у ФИО3 на перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:060901:138 и 02:47:060901:139 и прекращения права собственности на исходные участки не было.

В отношении земельного участка с кадастровым № полномочия ФИО3 в доверенности ФИО1 не давала.

Земельный участок с кадастровым номером 02<данные изъяты> является самостоятельным объектом недвижимости, который истец приобрела на основании договора купли-продажи земельного участка № от 12.05.2015г., что подтверждается записью о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.

При отсутствии у ФИО3 доверенности на земельный участок с кадастровым номером 02:47:0600901:139 она не могла зарегистрировать права истца на все размежеванные 516 земельные участки и соответственно продавать их.

Согласия на последующее одобрение договора у ФИО1 никто не спрашивал, и его она не давала и отказывалась давать, т.к. денежные средства, полученные ФИО3, ФИО1 не были переданы.

Истец просит суд:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2016г. заключенный между ФИО3 от имени ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты> с/с.

Истребовать у ФИО2 земельный участок с кадастровым № из незаконного владения и вернуть его в собственность ФИО1.

Указать, что вынесенное по делу решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым № и восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым №.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по РБ, Филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» по РБ в судебное заседание не явилась, извещена о судебном заседании надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Представитель истца ФИО1 - ФИО5 исковые требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить их, пояснил, что у ФИО3, действующей по доверенности от ФИО1, полномочий на распоряжение земельным участком не было, денежные средства уплаченные по договору, ей не передавались, договор купли-продажи ФИО1 не был в последующем одобрен.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующая за ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок общей площадью 1000 кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: РБ, <адрес>, <данные изъяты>.

Из п. 3 договора купли-продажи земельного участка следует, что цена участка составила сумму в размере 150 000 руб.

Так, спорный земельный участок с кадастровым номером №, был образован совместно с другими земельными участками в результате перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> на основании ст. 11.7 ЗК РФ, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок № и ответом Управления Росреестра по РБ от 21.02.2017г. исх. ОГ-0573/212

В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В силу ч.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из буквального толкования условий доверенности, выданной ФИО1 на имя ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 уполномочила ФИО3 осуществить раздел земельного участка кадастровый № адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РБ, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, на любое количество земельных участков любой пощади и зарегистрировать в собственность ФИО1; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу. Из вышеуказанной доверенности следует, что ФИО3 могла продавать земельные участки, образованные после раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Как следует из материалов дела, в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 02:<данные изъяты>, образовалось 516 участков.

Как следует из Выписки из ЕГРП, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> образован из земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>.

Кроме того, как следует из искового заявления ФИО1 и пояснений ее представителя, полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО3, ФИО1 не давала, договор был заключен ФИО3 при полном отсутствии полномочий в части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Согласия на последующее одобрение договора у ФИО1 никто не спрашивал, она его не давала и отказывается давать, так как денежные средства, полученные ФИО3 по договору, ФИО1 не передавались.

Распоряжением об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, ФИО1 отменила доверенность, удостоверенную нотариусом <адрес> РБ, ДД.ММ.ГГГГ, по реестру за №, выданную ФИО3

Поскольку в доверенности от 16.09.2015г. полномочий на распоряжение земельным участком <данные изъяты> не имеется, суд приходит к выводу о том, что ФИО3, при заключении ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, образованного путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> действовала за пределами полномочий, указанных в доверенности от 16.09.2015г.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о недействительности договора купли - продажи земельного участка от 25.05.2016г., заключенного между ФИО3, действующей за ФИО1, ФИО2

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно части 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из изложенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению земельного участка, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 37, 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из материалов дела следует, что 516 земельных участков с кадастровыми номерами с 02<данные изъяты>, в том числе земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, находящихся в собственности ФИО1, и поставлены на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> проведена ДД.ММ.ГГГГ на основании договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ и 2/139, заключенных между ФИО6 и ФИО1 Государственная регистрация прекращения права ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060901:138 и 02:47:060901:139 и права собственности ФИО1 на образованные из них 516 земельных участков с кадастровыми номерами с <данные изъяты>:655, проведена на основании заявления ФИО1

Из письма Управления Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ за исх № также следует, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом г. Уфы РБ ФИО7, запись в реестре №, выданная ФИО1 на имя ФИО3, содержит полномочия только в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Информация о наличии доверенности на полномочия в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в Управлении отсутствует.

Таким образом, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которая была предъявлена покупателю ФИО2 при оформлении сделки и с содержанием которой он был ознакомлен, полномочий в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не предусматривала.

Из объяснений представителя истца также установлено, что согласие на продажу спорного земельного участка истец не давала, договор купли-продажи от 17.02.2016г. она не подписывала и при его заключении не присутствовала.

Таким образом, волеизъявление ФИО1 на продажу земельного участка ФИО2 объективными доказательствами не подтверждено.

Второй стороне договора купли-продажи - ответчику ФИО2 достоверно было известно содержание письменного договора, а также тот факт, что при заключении сделки принимала участие не собственник земельного участка ФИО1, поименованная стороной договора, а иное лицо - ФИО3 Однако он не принял все разумные и достаточные меры для надлежащего оформления сделки, выяснения правомочий ФИО3 М. на отчуждение спорного земельного участка, в связи с чем, он не может быть признан добросовестным приобретателем.

Пунктом 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Доказательств того, что истец ФИО1 знала о заключении договора купли - продажи земельного участка от 17.02.2016г. от ее имени между ФИО3 и ФИО2, и она одобрила данную сделку ответчиками не представлено.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что сделка по продаже земельного участка не соответствует требованиям закона, доказательств, свидетельствующих о направлении волеизъявления истца на заключение договора купли-продажи с ФИО2, не имеется, договор ФИО1 не подписывала, спорный земельный участок без законных оснований выбыл из ее владения, помимо ее воли, и перешел во владение ФИО2, который не является добросовестным приобретателем, суд приходит к выводу, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2016г., истребовании из незаконного владения ФИО2 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, Зубовский с/с, возвратив его в собственность ФИО1.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 234, 235, 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2016г. заключенный между ФИО3 от имени ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым № <данные изъяты> расположенного по адресу: Уфимский район РБ, Зубовский с/с.

Истребовать у ФИО2 земельный участок с кадастровым № <данные изъяты> из незаконного владения и вернуть его в собственность ФИО1.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым № <данные изъяты> и восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым № <данные изъяты>.

ФИО2 вправе обратиться в Уфимский районный суд РБ с заявлением об отмене заочного решения в течении 7 дней.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ через Уфимский районный суд РБ в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья А.В. Кузнецов