Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 50 000 руб., штрафа за неисполнение договора в размере 50 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 207 руб., расходов по оплате сведений, предоставленных из ЕГРН в размере 353,50 руб. указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: . В соответствии с п. 3.2 предварительного договора покупатель в качестве задатка (части стоимости объектов недвижимости) передал продавцу 50 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 11 предварительного договора предусмотрено, что если договор купли-продажи объекта не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение одного календарного дня с момента истечения срока, установленного договором. Из п. 13 предварительного договора следует, что продавец довел до сведения покупателя, а последний принял к сведению, что на момент подписания предварительного договора объекты недвижимости никому не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, свободны от любых прав и притязаний третьих лиц. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи заключен не был, ни одной из сторон не было направлено предложение о заключении договора, в связи, с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, следует считать прекращёнными на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ. Причиной того, что покупателем не было направлено предложение о заключении договора является тот факт, что по сведениям Росреестра на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложены ограничения, предусмотренные ст.ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ. Однако на момент заключения предварительного договора покупатель о наличии данных ограничений не был поставлен в известность, условия или сведения о наличии ограничения прав на объект купли-продажи в предварительном договоре отсутствуют. Поскольку обязательства по предварительному договору прекращены, а основной договор не был заключен по вине продавца, который утаил наличие ограничений прав на продаваемый объект, оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, поэтому на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 50 000 руб., как неосновательное обогащение и 50 000 руб. в качестве штрафной санкции, предусмотренной п. 11.2 предварительного договора и п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб. и расходы за предоставление сведений из ЕГРН в размере 353,5 руб.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил в части взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере в сумме 100 000 руб., а также судебных расходов в размере 3 253,5 руб. В остановленной части, требования иска остались неизменными.

В порядке ст. 39 ГПК РФ, суд принял к рассмотрению по существу заявление об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1, на исковых требованиях с учетом заявленных уточнений настаивала, дополнительно суду пояснила, что на момент заключения предварительного договора о наличии ограничений ей известно не было, условия или сведения о наличии ограничения прав на объект купли-продажи, в предварительном договоре отсутствуют. Полагает, что продавец ввел ее в заблуждение относительно прав третьих лиц на приобретаемый объект недвижимого имущества. На момент заключения предварительного договора выписки из ЕГРН у истца не имелось, полагала, что данную выписку должен предоставить продавец. Данные ограничения препятствуют ей построить на земельном участке 20 этажный жилой дом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещение, направленное по месту ее регистрации о времени и месте судебного заседания, возвращено в суд с отметкой «по истечению срока хранения». Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Принимая во внимание то, что ответчик извещался о времени судебного заседания своевременно установленными ст. 113 ГПК РФ способами, в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Абаканского городского суда, руководствуясь ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке сторон.

Выслушав истца, исследовав материалы дела в их совокупности, суд, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 3 той же статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Частью 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 28 указанного постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома, общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , кадастровый № и земельный участок, площадью кв.м., расположенный по адресу: , кадастровый № в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму 50 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ за объект недвижимости, расположенный по адресу: .

В установленный для заключения основного договора срок стороны договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не заключили, ни одна из сторон не направила другой стороне соответствующее предложение, что в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ влечет прекращение обязательства, предусмотренного предварительным договором.

Данное обстоятельство подтверждается Выпиской из ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что правообладателем спорных жилого дома, общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , кадастровый № и земельного участка, площадью кв.м., расположенного по адресу: , №, является ФИО2

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из буквального смысла п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращение основного обязательства по предварительному договору (о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры) влечет за собой также прекращение обеспечительного обязательства (то есть задатка).

Поскольку обязательство из предварительного договора прекратилось, при этом ни одна из сторон не признана ответственной за его неисполнение, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для удержания полученной суммы задатка, (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Таким образом, уплаченный истцом ответчику задаток в размере 50 000 руб. подлежит возврату.

Далее, из п. 11.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если договор купли-продажи объекта не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 1 календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 предварительного договора.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает о виновности продавца в том, что договор купли-продажи не был заключен, поскольку по сведением Россрестра на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложены ограничения, предусмотренные ст.ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ. Однако на момент заключения предварительного договора покупатель о наличии данных ограничений не был поставлен в известность, условия или сведения о наличии ограничения прав на объект купли-продажи в предварительном договоре отсутствуют.

По запросу суда от Управления Росреестра по Республики Хакасия была получена информация о следующем:

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: частично расположен в зоне с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ): охранная зона ВЛ-0,4кВ и ТП 97-20-04, с реестровым номером 19.ДД.ММ.ГГГГ, площадь зоны ограничений на земельный участок с кадастровым номером 19:01:090603:94 составляет 1 кв.м.

Сведения о границах ЗОУИТ с реестровым номером ДД.ММ.ГГГГ внесены в реестр границ ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (далее - Постановление Правительства РФ № 160).

Ограничения использования объектов недвижимости в границах вышеуказанной охранной зоны воздушных линий электропередач установлены в соответствии с пунктами 8-15 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденных Постановлением Правительства РФ №.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: полностью расположен в ЗОУИТ: охранная зона транспорта - Приаэродромная территория аэродрома Абакан, с реестровым номером 19:00-6.362. Сведения о границах вышеуказанной ЗОУИТ внесены в реестр границ ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании приказа Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) от ДД.ММ.ГГГГ№-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Абакан» (далее - Приказ Росавиации №-П).

Ограничения использования объектов недвижимости в границах вышеуказанной охранной зоны транспорта установлены в соответствии с Правилами выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (действовали до ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории и при определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории» (далее - Правила выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , полностью входит в границы ЗОУИТ: охранная зона транспорта - Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Абакан, с реестровым номером 19:00-6.357. Сведения о границах вышеуказанной ЗОУИТ внесены в реестр границ ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании Приказа Росавиации №-П.

Ограничения использования объектов недвижимости в границах вышеуказанной охранной зоны транспорта установлены в соответствии пунктом 2(г) Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№. Указанные ограничения использования объектов недвижимости предполагают запрет размещения объектов, создающих помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Правовой режим земельных участков формируется с учетом возможных ограничений права собственности, направленных на обеспечение публичных интересов (ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ). Права собственников земельных участков на использование земельных участков реализуются с соблюдением установленных правил добычи общераспространенных полезных ископаемых, проведения мелиорации и осуществления строительства (ст. 40 Земельного кодекса РФ).

Понятия и виды ограничений земельных прав регулируются ст. 56, 56.1 ЗК РФ и предусматриваются для обеспечения использования земельного участка по целевому назначению, соблюдения правил землепользования и застройки, особого правового режима охранных и санитарно-защитных зон, памятников природы, объектов животного и растительного мира, истории, культуры и археологии. Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при его отчуждении, отказе собственником от права собственности и при изъятии земли. Отчуждение участка осуществляется в соответствии с гражданским законодательством при соблюдении положений ЗК РФ об ограничении оборотоспособности земли. Одним из основных принципов земельного права является деление земель по целевому назначению на категории (ст. 1 ЗК РФ), что, в свою очередь, обязывает субъектов соблюдать виды разрешенного использования земельных участков. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник и иной законный владелец имущества вправе совершать в отношении его любые предусмотренные законом действия, но владение, пользование и распоряжение землей осуществляются в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле (ст. 129 ГК РФ).

На основании ч. 5 ст. 56 Земельного Кодекса РФ, ограничение прав на землю сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, таким образом, наличие вышеуказанных ограничений не препятствовало регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Доводы о том, что наличие ограничений на земельный участок препятствовали возведению на спорном земельном участке 20-этажного здания, суд полагает не заслуживающими внимания, поскольку собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом для индивидуального жилищного строительства допускается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости) (Приказ Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Суд обращает внимание, что из выписки из Единого государственного реестра недвижимости видно отсутствие каких-либо ограничений прав и обременений спорного земельного участка, отсутствие сведений о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования, в связи с чем доводы стороны истца о наличии обременений и правопритязаний иных лиц на спорный земельный участок судом отклоняются.

Также суд учитывает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными и у истца имелась возможность своевременно запросить соответствующие сведения в регистрирующем органе.

Таким образом, вины продавца в незаключении основного договора суд не усматривает. Исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства подтверждают, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен сторонами не был, ни одна из сторон по договору не направила другой стороне надлежаще оформленного предложения о заключении основного договора, что сторонами по делу не оспаривается. Таким образом, за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи ответственны обе стороны, которые никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить основной договор купли-продажи друг другу не направляли, что свидетельствует о взаимной утрате интереса к сделке.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика внесенного истцом задатка в двойном размере не имеется, в указанной части иска надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца, уплатившего государственную пошлину в размере 3 207 руб., подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 1 700 руб.

Также, к судебным расходам по настоящему делу могут быть отнесены расходы на получение выписки из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимого имущества, которая являлась необходимым условием для подачи искового заявления в суд.

Согласно счету на оплату ФИО1 произвела оплату услуги Плата за предоставление сведений из ЕГРН в размере 350 руб.

Итого размер судебных расходов, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет 2 050 руб. (1 700 руб. +350 руб.)

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт гражданина Российской Федерации сумму задатка в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, судебные расходы в размере 2 050 (две тысячи пятьдесят) рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд.

Председательствующий Ж.Я. Наумова

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ

Судья Ж.Я. Наумова