Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного судопроизводства гражданское дело №2-2338/2019 по иску ФИО6 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование первоначального иска ФИО6 указал, что 28.12.2017 между ним и ФИО4 был заключен договор купли-продажи комнаты №1, площадью 19,7 кв.м., что составляет 1\3 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ..., ..., ....

Согласно пункту 13 договора от 28.12.2017 регистрация договора и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.05.2018 стороны обратились в отдел Иркутского областного многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг для регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

14.05.2018 стороны получили уведомление о возврате документов без рассмотрения по причине того, что электронные документы, содержащиеся на компакт-диске, имели ошибку, а именно, кадастровый номер не соответствовал шаблону и объект данного типа не найден в базе данных среди актуальных сведений. При устранении причин, препятствующих загрузке, было рекомендовано обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете повторно.

23.05.2018 стороны обратились повторно, где наряду с другими документами, ответчик подал необходимое заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и новый компакт-диск, выданный в БТИ г. Ангарска.

Однако, 08.06.2018 ответчик получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. В данном уведомлении ФИО4 было предложено написать заявление о прекращении права общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., ..., ..., из которой образовался объект недвижимости, приобретенный истцом, то есть комната №1 по указанному адресу. Ответчику было предоставлено время до 07.09.2018 для подачи требуемого заявления. Однако, ответчик ФИО4 перестал выходить на связь с ним, и время для подачи заявления в период приостановления истекло.

Таким образом, без необходимых действий ФИО4 по написанию требуемого заявления, регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности для него стала невозможной, кроме как в судебном порядке.

Со слов сожительницы ФИО4 он уехал в другой регион и адреса его проживания она не знает, связь с ним не поддерживает.

Первоначально истец просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО6 в соответствии с договором купли-продажи от 28.12.2017 на комнату №1, расположенную по адресу: ..., ..., ....

Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, ФИО6 в обоснование уточненного иска указал, что заключенный им с ФИО4 договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Однако, ответчик уклоняется от совместного визита к нотариусу.

В таком случае в силу положений статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать такую сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Помимо этого, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, просит суд признать договор купли-продажи комнаты №1, расположенной по адресу: ..., ......, заключенный между ФИО6 и ФИО5, действительным; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО6 в соответствии с договором купли-продажи от ** на комнату №, расположенную по адресу: ..., ....

В судебное заседание истец ФИО6 не явился, о его дате и времени извещен надлежаще, направил в адрес суда письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании ФИО3 истца ФИО6 – ФИО10, действующая на основании доверенности, на иске с учетом его уточнения настаивала, поддержав изложенные в нем доводы.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, извещался судом по адресу, указанному в иске. В адрес суда вернулся конверт с отметкой на нем «истек срок хранения».

Согласно части 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По правилам статьи 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. При этом отсутствие надлежащего контроля за поступающей по его месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет сам ответчик.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 63-68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах суд признает ответчика надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания. В связи с чем, считает вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии в порядке заочного судопроизводства в порядке статьи 233 ГПК РФ.

В порядке статьи 50 ГПК РФ ответчику был назначен адвокат, который в судебное заседание не явился, о его дате и времени извещен надлежаще.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Росреестра по Иркутской области представителя не направило, о его дате и времени извещено надлежаще. Представитель Управления ФИО1, действующая на основании доверенности, направила в адрес суда отзыв на иск и дополнение к нему, указав, что в случае удовлетворения требований, решение суда не может быть исполнено регистрирующим органом, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Определением суда от 11.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО11, зарегистрированный в спорной комнате, являющейся предметом договора купли-продажи.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО11 не явился, о его дате и времени извещался по известному суду адресу.

Определением суда от 22.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нотариальная палата Иркутской области.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Нотариальная палата Иркутской области представителя не направила, о его дате и времени извещена надлежаще. Президент Нотариальной палаты Иркутской области ФИО12 направил в адрес суда письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Палаты.

Заслушав объяснения представителя истца, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО6 не подлежащими удовлетворению. Выводы суда основаны на следующем.

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Истец в обоснование рассматриваемого судом иска указал, что 28.12.2017 между ФИО4 (по договору – продавец) и ФИО6 (по договору – покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец продал, а покупатель купил комнату номер один площадью 19,7 кв.м., что составляет 1\3 долю в праве в квартире под номером 10, общей площадью 77,9 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, находящуюся на первом этаже 4-этажного дома, расположенную по адресу: ..., ...... (далее по тексту – спорная комната).

В подтверждение исполнения указанного договора купли-продажи суду представлен акт приема-передачи комнаты по договору купли-продажи комнаты от 28.12.2017.

Истец, обращаясь с иском в суд, ссылается на фактическое исполнение сторонами указанного договора, уклонение продавца комнаты ФИО4 от обращения к нотариусу с целью нотариального удостоверения указанного договора, а также уклонение от обращения в Управление Росреестра Иркутской области с целью государственной регистрации перехода права собственности. В связи с чем, просит суд признать действительным заключенный между ФИО6 и ФИО4 договор купли-продажи комнаты и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

Судом установлено, что с ** ответчик ФИО4 является собственником 1\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., .......

Право собственности ФИО4 на долю в указанной квартире возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом 20.09.2017 после смерти ФИО13, умершего **.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 по договору купли-продажи от 28.12.2017 отчуждается объект, который не стоит на государственном кадастровом учете, и право собственности на него за ответчиком не зарегистрировано, поскольку ответчик является собственником не комнаты №1 в спорной квартире, а собственником 1\3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Следовательно, юридически такого объекта гражданских прав как «комната №1 в квартире по адресу: ..., ......» не существует. Доказательств иного истцом не представлено.

В то время как в силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

В статье 558 Гражданского кодекса РФ указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В рассматриваемом же случае предмет договора купли-продажи, хотя и определен сторонами (комната), однако, продавцу ФИО4 такой объект недвижимости на момент заключения сделки на праве собственности не принадлежал. В то время как распоряжаться вещью вправе только ее собственник.

До момента постановки на кадастровый учет спорная комната, указанная в договоре купли-продажи, объектом недвижимости не является, даже несмотря на то, что распоряжением ФИО3 архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа №1224-а от 26.12.2017 данной комнате присвоен адрес: Российская Федерация, Иркутская область, Ангарский городской округ, ......, ...

Более того, у суда отсутствуют достоверные и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что представленный в материалы дела договор купли-продажи подписан именно ФИО4 (продавцом). Ответчик, не явившись в судебное заседание, обстоятельства, связанные с личным подписанием договора купли-продажи, не подтвердил.

Истец просит суд признать договор действительным, основывая данное требование на статье 165 Гражданского кодекса РФ.

Пунктами 2 и 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В настоящее время нотариальное удостоверение сделок регулируется статьей 163 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Договор купли-продажи комнаты от 28.12.2017, сторонами которого являются ФИО4 (продавец) и ФИО6 (покупатель), на момент его заключения требовал обязательного нотариального удостоверения в силу закона.

В соответствии со статьей 42 Федерального закона РФ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Нотариальный порядок удостоверения сделок с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество действует с 01.01.2017. Поскольку договор купли-продажи датирован 28.12.2017, то на него распространялись требования указанного Закона. Ссылки в договоре купли-продажи на добровольность нотариального удостоверения сделки не основаны на законе.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец ФИО6 не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик ФИО4 уклонялся от нотариального удостоверения сделки. В связи с этим, у суда отсутствуют правовые основания признать сделку действительной.

Как указано в пункте 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Наряду с этим, истец просит суд вынести решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Статьей 131 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного ФИО3, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 05.07.2001 №132-О, государственная регистрация прав – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванное лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания гражданского права и не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Истец суду представил письменные доказательства уклонения ответчика от регистрации сделки в виде талона Д-230 от 14.05.2019, выданного Центром «Мои документы», направленной в адрес ФИО4 телеграммы с предложением явиться в 12.00 часов 14.05.2019 в многофункциональный центр для регистрации права собственности.

Оценивая данные доказательства, суд считает их не имеющими юридического значения, с учетом выводов, сделанных судом выше об отсутствии у истца прав собственности на объект, указанный в договоре купли-продажи, а также об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи действительным.

Вместе с тем, суд обращает внимание на то, что данные доказательства датированы (14.05.2019), то есть была добыты истцом уже после обращения с настоящим иском в суд (28.03.2019). Доказательств, которые бы свидетельствовали об уклонении ФИО4 от регистрации сделки, до момента его обращения в суд, материалы дела не содержат.

Документы, направленные Управлением Росреестра по Иркутской области в адрес ответчика о приостановлении государственной регистрации сделки, свидетельствуют об отсутствии документов, необходимых для государственного кадастрового учет, а не об уклонении ФИО4 от государственной регистрации перехода права собственности.

Как указывает представитель Управления Росреестра по Иркутской области в письменном отзыве на иск, ФИО6 и ФИО4 с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращались.

Свидетельские показания ФИО14, ФИО15, которые показали, что ФИО17ФИО7 заключил договор, передал ключи, разрешил заселяться в комнату, после продажи комнаты в нее заселился ФИО6 с матерью, судом оценены как не имеющие юридического значения для разрешения спора.

Анализируя изложенное в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в иске ФИО6 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233, 235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2 о признании действительным договора от 28.12.2017 купли-продажи комнаты № в ..., расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенного между ФИО6 и ФИО5; о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – комнату № в ..., расположенной по адресу: ..., ..., ..., на основании договора купли-продажи от 28.12.2017, - отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение будет принято судом в окончательной форме 21 августа 2019 года.

Судья К.Н. Мишина