Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» о взыскании неустойки по договорам долевого участия в строительстве и по встречному иску к ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» к ФИО3 о расторжении договора №21 о долевом участии в строительстве от 03 декабря 2014 года, заключённого между сторонами, взыскании неустойки, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась с иском (с учетом уточнения) о взыскании с ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15542 руб. 50 коп..; неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 766 436,50 руб. (иск - т. 1 л.д. 3-8, уточнение - л.д. 212-217, 224-231, т. 2 л.д. 2-10)

В обоснование требований истица указала, что между ней и ответчиком были заключены Договоры долевого участия в строительстве нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГг. (далее Договор №) и № от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор №). В связи с просрочкой сдачи объектов строительства стороны подписывали дополнительные соглашения по переносу срока строительства и порядке оплаты объектов недвижимости. Истица в одностороннем порядке провела зачет неустойки по Договору № в счет оплаты по Договору №, при этом ответчик до настоящего времени помещение по Договору № не передал, что повлекло обращение в суд с требованием о взыскании неустойки.

Ответчик обратился со встречным иском о расторжении Договора №, взыскании неустойки по ст. 395 ГК РФ в размере 71 008 руб. 06 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что в связи с неоплатой истицей полной суммы, обозначенной в Договоре № и стоимости дополнительных метров нежилого помещения, застройщик вправе требовать расторжения договора (встречный иск - т.1 л.д. 234, уточнение - т.2 л.д. 63-67).

В судебном заседании представители истицы ФИО4, ФИО5 (доверенность - т.1 л.д. 10, т. 2 л.д. 79-80) иск в окончательной редакции поддержали, настаивая на законности проведенного зачета. Встречный иск не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях (т.2 л.д. 49-53).

Представитель ответчика ФИО6 (доверенность - т.1 л.д.234) в суде иск не признал, подержал встречные требования по доводам, изложенным во встречном иске.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившейся ФИО3

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ФИО3 и ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» был Заключен Договор участия в долевом строительстве №19 от 18.11.14 (т. 1 л.д. 46-56). Объект строительства - нежилое помещение проектной площадью 196,02 кв.м по адресу: <адрес>, №б.

В силу п.1.5 Договора № объект долевого участия должен был быть передан в срок - II квартал 2015 года. Стоимость объекта долевого строительства - 7 840 800 руб., была оплачена истицей полностью, что подтверждается справкой и платежными документами (т.1 л.д. 14, 37-40).

По Соглашению сторон от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта строительства перенесен на третий квартал 2016 года, стоимость уменьшена до 7 350 750 руб. (соглашение - т. 1 л.д. 45).

Переплата по Договору № составила 490 050 руб., которая полежит зачету в счет оплаты по Договору № (п.3. соглашения).

Помещение по Договору № было передано истице по Акту от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ч.2 ст.6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учитывая, что помещение по Договору № было получено истицей по Акту 13.02.12 (т.1 л.д. 83), просрочка передачи составила с 01.10.16 по 13.02.17, неустойка в силу названных положений Закона - 661 567 руб. 50 коп. (суд соглашается с расчетом истицы, который ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен).

На основании изложенного у ответчика перед истицей возникло обязательство по оплате законной неустойки 661 567 руб. 50 коп

По Договору участия в долевом строительстве №21 от 03.12.14 ответчик принял на себя обязанности построить и передать истице нежилое помещение по адресу: <адрес>, №б площадью по проекту 97,48 кв.м, срок передачи II квартал 2015 года (т.1 л.д. 18-28), стоимость - 3 899 200 руб.

Соглашениями №1 от 23.03.15, №2 от 19.11.15, №3 от 16.05.16 стороны внесли изменения в Договор №21, в результате которых срок сдачи - 3 квартал 2016 года, стоимость - 3 655 500 руб. (за 1 кв.м- 37500 руб.). С учетом исключения ряда работ, порядок оплаты по Договору №21 в окончательной редакции предусматривал внесение платежа -1 300 200 руб. в срок до 25.05.15, и 2 136 075 руб. - не позднее 5 дней с даты ввода жилого дома в эксплуатацию (т.1 л.д. 15).

В силу п. 4.1.4 Договора №21 и Договора №19 обязанность сообщить истице о готовности дома и нежилого помещения к передаче возлагается на застройщика (т.1 л.д. 20).

Во исполнение положений Договора №21 истица:

- 26.05.15 внесла 1 300 200 руб. (т.1 л.д. 41),

- 16.05.16 - 490 050,00, путем зачета суммы переплаченной по Договору №19,

- 07.12.16 - 1 000 000 руб.(т.1 л.д. 41).

Дом, в котором находятся спорные нежилые помещения, сдан в эксплуатацию 29.11.16, о чем ответчик сообщил истице Письмом от 02.12.16, которое истица получила 12.12.16 (письмо - т.1 л.д. 42, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - т. 1 л.д. 43), осмотр помещений проводился 19.12.16

Таким образом, истица в срок до 19 декабря 2016 года должна была оплатить оставшуюся сумму по Договору № руб. (2136075-490050-1000000).

Из пояснений ответчика следует, что после сдачи дома в эксплуатацию выяснилось, что помещение, по Договору № на 5,7 кв.м больше, чем первоначально указано в договоре.

Пункт 1.8 Договора № гласит, что при увеличении площади участник долевого строительства обязан доплатить разницу, исходя из стоимости 1 кв.м., в рассматриваемом случае - в размере 213 750 руб. (5,7 кв.м*37500 руб.), при этом оплата разницы в цене производится в течение 7 банковских дней после предъявления справки БТИ на объект долевого строительства (т.1 л.д. 19).

Ответчиком не представлено доказательств того, что истице направлялась поименованная в п.1.8 Договора № справка, представителями истицы такое предоставление отрицалось, следовательно, на момент рассмотрения спора обязанность у истицы оплатить сумму в размере 213 750 руб. не возникла. Вместе с тем, ответчик вправе требовать ее оплаты после соблюдения условий договора и выполнении встречной обязанности по предоставлению оговоренной в договоре справки, однозначно подтверждающей увеличение площади.

Довод истицы об отсутствии в Договоре № обязанности произвести доплату размера помещения, противоречит положениям Договора.

Таким образом, у истицы по состоянию на 19 декабря 2017 года возникла обязанность по оплате ответчику 646 025 руб.

Условия прекращения обязательств зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 и 412 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Вместе с тем, бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений сторон относительно как наличия, так и размера требований не определены ГК РФ в качестве условий зачета. Следовательно, наличие спора в отношении одного из зачитываемых требований не препятствует подаче заявления о зачете при условии, что по обязательству, на прекращение которого направлено зачитываемое требование, на момент заявления о зачете не возбуждено производство в суде.

Воспользовавшись правом, предоставленным ст. ст. 410,412 ГК РФ, истица ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику заявление о зачете неустойки, возникший из-за просрочки сдачи нежилого помещения по Договору № в счет оплаты по Договору № на сумму 646 025 руб..

Заявление о зачете поступило в адрес почтового отделения ответчика ДД.ММ.ГГГГ (заявление, почтовые документы - т.1 л.д. 78-80).

В силу ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Поскольку к моменту получения ответчиком заявления истицы о зачете, иск о взыскании с последней задолженности по Договору № в суд предъявлен не был, ограничений для проведения зачета не имелось.

Само по себе оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия неисполненного им обязательства, требование из которого было предъявлено к зачету, не может рассматриваться в качестве основания для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным.

На основании изложенного, обязательство истицы по оплате суммы 646 025 руб. прекратилось, при этом ответчик, в случае предоставления истице надлежащих (предусмотренных двухсторонним договором) документов, подтверждающих увеличение площади объекта, не лишен права требовать соответствующей доплаты.

Принимая во внимание, что неустойка за нарушение сроков передачи объекта по Договору №19 составляла 661 567 руб. 50 коп., а зачет произведен на сумму 646 025 руб., иск в части взыскание с ответчика в пользу ФИО3 неустойки в размере 15 542,50 руб. обоснован и подлежит удовлетворению. Оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ, в данном случае, суд не усматривает.

Вместе с тем, требование о взыскании неустойки по Договору №21 подлежит частичному удовлетворению за период с 01.10.16 (дата передачи квартиры по договору) по 19.12.16 (дата, когда истица должна была оплатить оставшуюся сумму, предусмотренную договором, но оплату не произвела). При этом суд полагает, что на основании п.1 ст. 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и подлежит уменьшению.

Как следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 г. N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Из разъяснений, данных в п.71 Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 Постановления Пленума).

Пункт 75 упомянутого Постановления Пленума гласит, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период

Правила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ согласно п.78 названного Постановления Пленума применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

Учитывая заявление ответчика, установленные в судебном заседании обстоятельства дела, период просрочки, в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 100 000 руб.

Судом не выявлено, что просрочка передачи участнику долевого строительства объекта привела к неблагоприятным последствиям для истицы и возникновению у него значительных убытков от такого нарушения.

Размер неустойки, определенный судом, соответствует последствиям нарушения ответчиком обязательств, исключает возможность извлекать преимущества из своего положения.

За период с 20.12.16 по 18.09.17 (дата окончания периода заявлена ФИО3 в иске) неустойка взысканию не подлежит, так как истица вплоть до 30 марта 2017 года (получение почтовым отделением ответчика заявления о зачете) требуемую договором сумму не оплатила, то есть не исполнила свою обязанность по договору при сданном в эксплуатацию объекте.

Правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Суд не усматривает оснований для расторжения Договора №21, предусмотренных ст. ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Истица оплатила стоимость объекта долевого строительства, предусмотренную договором несколькими платежами и зачетом 30.03.17, спорной является лишь стоимость, составляющая дополнительные 5,7 кв.м - 213 750 руб. о взыскании которой ответчик в данном процессе не заявлял, но не лишен такого права в дальнейшем.

Основания для взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ отсутствуют, так как п. 4.1.6 Договора №21 предусмотрена ответственность за нарушение участником долевого строительства сроков оплаты.

Более того, из Акта предварительного осмотра объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 13, т. 2 л.д. 43), внесудебного экспертного заключения (т.2 л.д. 11-4124), поданного в суд искового заявления (т.2 л.д. 55-63) следует, что у истицы имеются претензии к качеству, а в силу 7 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, между сторонами существует спор по качеству объекта, что может повлечь уменьшение цены договора и исключить взыскание недоплаченной суммы.

Доводы ответчика основаны на неверном толковании норм материального права и положений заключенного между сторонами договора.

К спорным правоотношениям не применяются положения Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей», так как истица приобретала нежилые помещения не для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 98 ГПК РФ. В связи с уменьшением цены иска, излишне уплаченная пошлина подлежит возвращению истице.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» в пользу ФИО3 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору № 19 от 18 ноября 2014 года, заключенному между ФИО3, и ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент», за период с 01 октября 2016 года по 13 февраля 2017 года в размере 15 542 (пятнадцать тысяч пятьсот сорок два) руб. 50 коп..

Взыскать с ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» в пользу ФИО3 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору № 21 от 03 декабря 2014 года, заключенному между ФИО3 и ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент», за период с 01 октября 2016 года по 19 декабря 2016 года в размере 100 000 (сто тысяч) руб. 00 коп., во взыскании неустойки в размере 666 436 (шестьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать шесть) руб. 50 коп. отказать.

Взыскать с ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3510 (три тысячи пятьсот десять) руб. 85 коп.

Возвратить ФИО3 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1939 (одна тысяча девятьсот тридцать девять) руб. 21 коп.

Отказать ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент» в удовлетворении встречного иска к ФИО3 о расторжении договора №21 о долевом участии в строительстве от 03 декабря 2014 года, заключённого между сторонами, взыскании неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 71 007 (семьдесят одна тысяча семь) руб. 06 коп., судебных расходов - 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Председательствующий судья О.Б. Рагулина