Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лапицкого А.С. к ООО «Мегаполис-Жилстрой» об обязании устранить строительные недостатки (дефекты) общего имущества многоквартирного дома, выявленные в процессе эксплуатации дома в период гарантийного срока, третьи лица – ООО «Управляющая компания «Комфорт», Ланденок Л.В.,

У С Т А Н О В И Л:

Лапицкий А.С. обратился в суд с иском к ООО «Мегаполис-Жилстрой», ссылаясь на то, что ответчик выступил застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Истец по договору долевого участия в строительстве от 23.09.2011 г. и акту приёма-передачи квартиры от 28.09.2012 г. является долевым собственником <адрес> указанном доме. В процессе эксплуатации жилого дома выявились многочисленные недостатки (дефекты) в общедомовом имуществе, допущенные при строительстве дома. Эти недостатки зафиксированы актом комиссионного обследования от 13.05.2017 г., составленным с участием представителей застройщика, управляющей компании, проектной организации и жителей дома, в том числе истца. Таким образом, отражённые в акте недостатки выявлены и зафиксированы в пределах гарантийного срока на объект строительства, который в силу закона и договора составляет 5 лет.

01 июня 2017 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием безвозмездного устранения выявленных дефектов в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа на претензию не получил, строительные недостатки не устранены.

На основании Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», ст. ст. 708, 722, 740 ГК РФ, истец просил суд обязать ответчика в разумный срок (в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу) безвозмездно устранить выявленные строительные недостатки (дефекты) общего имущества многоквартирного жилого <адрес>, допущенные в процессе строительства и выявленные в ходе эксплуатации в период гарантийного срока, а именно: произвести ремонт фасада здания в целях устранения трещин, отслоений штукатурного слоя, следов потеков и неравномерной окраски, намокания фасада; организовать отвод дождевых вод от козырьков крылец 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 подъездов; произвести ремонт всех деформационных швов здания; произвести ремонт подпорных стен здания со стороны улицы в целях устранения трещин; произвести ремонт всего кровельного покрытия в целях устранения вздутий, отслоений, складок, неровностей и нахлестов; произвести ремонт стен в районе оконных проемов и потолков на 9 этажах всех подъездов в целях устранения трещин и отслоений декоративного покрытия; устранить причины застаивания воды после выпадения осадков и организовать водоотведение дождевой воды со спортивной площадки; произвести ремонт плиточного покрытия со стороны двора и со стороны улицы в целях устранения просадки плиточного покрытия; выполнить заделку кабельных и трубных проходов в стенах подвальных помещений; произвести замену травмоопасного оборудования детской площадки на современное сертифицированное безопасное оборудование; установить недостающие двери входных тамбуров 8 и 9 подъездов в соответствии с проектом; произвести ремонт в насосной в целях устранения плесени; произвести ремонт кровли и фасада помещений спуска в паркинги со двора, в целях устранения трещин и протечек.

В ходе судебного разбирательства, с учётом представленных сторонами доказательств и доводов, истец уточнил исковые требования и в окончательном виде просит суд обязать ответчика безвозмездно устранить следующие строительные недостатки дома:

- произвести ремонт фасада здания в целях устранения трещин, отслоений штукатурного слоя, следов потёков и неравномерной окраски, намокания фасада;

- произвести ремонт всех деформационных швов здания;

- произвести ремонт подпорных стен и примыкающих конструкций здания со стороны улицы в целях устранения трещин;

- произвести ремонт всего кровельного покрытия в целях устранения вздутий, отслоений, складок, неровностей и нахлестов;

- произвести ремонт плиточного покрытия со стороны двора и со стороны улицы в целях устранения просадки плиточного покрытия;

- произвести замену травмоопасного оборудования детской площадки на современное сертифицированное безопасное оборудование;

- установить недостающие двери входных тамбуров 8-го и 9-го подъездов в соответствии с проектом;

- произвести ремонт кровли и фасада помещений спуска в паркинги со двора в целях устранения трещин и протечек;

- демонтировать старую отмостку по всему периметру здания и выполнить устройство новой отмостки по всему периметру на подготовленное основание, согласно проектной документации;

- устранить протечки в эксплуатируемой кровле пристроенного паркинга и причины их появления.

Также истец просил суд взыскать с ответчика 50 000 рублей в счёт компенсации морального вреда за отказ выполнить требования потребителя в добровольном порядке.

В части требований: организовать отвод дождевых вод от козырьков крылец 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 подъездов; произвести ремонт стен в районе оконных проемов и потолков на 9 этажах всех подъездов в целях устранения трещин и отслоений декоративного покрытия; устранить причины застаивания воды после выпадения осадков и организовать водоотведение дождевой воды со спортивной площадки; выполнить заделку кабельных и трубных проходов в стенах подвальных помещений; произвести ремонт в насосной в целях устранения плесени, - истец отказался от иска; отказ от иска в части указанных требований принят судом.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ланденок Л.В., собственник <адрес>.

В судебном заседании истец Лапицкий А.С. и его представитель по доверенности Варенцов А.А. уточнённые исковые требования поддержали в полном объёме по изложенным в иске основаниям, представили дополнительные письменные пояснения по делу. Указывали, что на выявленные строительные недостатки должен распространяться 5-летний гарантийный срок, поскольку элементы дома, где они выявлены, никак нельзя отнести к инженерному оборудованию, для которого установлен 3-хлетний гарантийный срок. Поясняли, что в основе их иска лежат именно требования к застройщику по его гарантийным обязательствам, поскольку указанные истцом дефекты не могут быть отнесены к эксплуатационным, исходя из их размера, интенсивности, периода появления. Поэтому довод ответчика и третьего лица, что все выявленные дефекты могут быть устранены в пределах обязательств управляющей компании по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, полагали несостоятельным и направленным на уклонение застройщика от предусмотренной законом ответственности, поскольку застройщик в пределах гарантийного срока обязан за свой счёт устранять строительные недостатки и дефекты, а управляющая компания текущие и капитальные ремонты производит за счёт средств, собранных на эти цели с собственников помещений дома.

Также указывали, что все спорные недостатки и дефекты сами по себе были выявлены обследованием, проведённым с участием и застройщика, и подрядчика, и проектной организации, и управляющей компании, и членов Совета дома, зафиксированы письменно в Акте, поэтому сомнений в их реальном характере не имеется. Весь спор возник только по поводу того, носят ли эти дефекты строительный или эксплуатационный характер.

В связи с произведённой по данным вопросам судебной строительно-технической экспертизой указывали, что заключение эксперта является неполным, немотивированным, не отвечает требованиям к такого рода исследованиями, противоречит иным доказательствам по делу, не ответило на все поставленные судом вопросы, в связи с чем ходатайствовали об исключении заключения эксперта ООО «Декорум» Моисея В.Е. из числа доказательств по делу. Поясняли, что эксперт делал заключение о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям СНиП исключительно исходя из данных проектной (рабочей) документации и положительного заключения при сдаче дома в эксплуатацию, не производил вскрытия и иные натурные исследования, т.е. не сопоставил фактически выполненные при строительстве дома работы с их проектными характеристиками и требованиями СНиП. Таким образом, его выводы носят субъективный характер, основаны только на визуальном осмотре общего имущества. Эксперт исследование многоэтажного, многоподъездного, технически сложного многоквартирного жилого дома производил один, хотя экспертиза была назначена комплексная, и эксперт вправе был привлечь для исследований других специалистов. Также в экспертном заключении эксперт ссылался на нормативную техническую документацию, уже утратившую силу.

В части дефектов кровли поясняли, что протечки кровли имели место не менее 4-х раз, их устраняла управляющая компания по жалобам жильцов, но это не исключает того, что причиной таких дефектов был именно строительный брак. Так, на фотографиях отчётливо видны вздутия, неровности, отслоения кровельного покрытия, застой воды, причём по всей поверхности кровли и в размерах, значительных больших, чем указано в заключении эксперта и признаётся ответчиком. Такие дефекты, даже в случае их устранения в рамках текущего ремонта, неизбежно будут повторяться в будущем, но за пределами гарантийного срока это станет уже проблемой собственников квартир дома. Уже в настоящее время почти вся кровля подверглась ремонту, что само по себе свидетельствует о её некачественности. Считали, что такие дефекты кровли как просадки, вздутия, расслоение, противоуклон, отсутствие защитных фартуков – не могли образоваться из-за неправильной или естественной эксплуатации кровли, учитывая незначительный возраст всего дома. При этом минимальный срок эксплуатации данного типа кровли по СНиП – 10 лет, но получается, что уже сейчас необходим ремонт всей кровли. Указывали, что эксперт не произвёл вскрытия кровельного «пирога», следовательно, не удостоверился, что кровля в целом устроена в соответствии с проектом и требованиями СНиП. В данной ситуации единственным выходом видели возложение на ООО «Мегаполис-Жилстрой» обязанности по полной перекладке всей кровли в соответствии с требованиями проекта.

В части дефектов фасада поясняли, что изменение его окраски при намокании во время осадков буквально с первых дней ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени убедительно подтверждено всеми материалами дела, и по существу ответчиком не опровергнуто и не оспаривалось. Ответчик объяснил это особенностью применённой штукатурки, однако такого не могло быть, если бы он применил технологию, предусмотренную изготовителем для данного рода штукатурки. В свою очередь, эксперт не проводил собственных исследований по определению соответствия устройства всего фасада требованиям проектной документации и СНиП. Таким образом, отсутствуют основания для вывода о соответствии внешнего штукатурного слоя нормативным требованиям. В настоящее время на фасаде образовались следы подтеков, неравномерное выгорание цвета, иные дефекты, существенно влияющие на эстетическое восприятие дома. Насколько это влияет на эксплуатационные характеристики фасада, осталось не выясненным, во всяком случае, полагали, что ответчиком не доказано отсутствие дефектов фасада, когда внешне они налицо, следовательно, требование о его полном ремонте за счёт застройщика заявлено обоснованно.

Аналогичную позицию заняли в отношении дефектов плиточного покрытия дворовой и уличной части придомового земельного участка как элемента благоустройства многоквартирного дома. Полагали, что данные дефекты нельзя отнести к эксплуатационным, поскольку неровности в отдельных местах достигают более 7 см, что подтверждается фотографиями; в самых уязвимых местах, где проектом было предусмотрено наличие бетонного основания, такого основания нет.

Настаивали на требовании к застройщику произвести замену травмоопасного оборудования детской площадки на современное сертифицированное безопасное оборудование именно за счёт ответчика в рамках гарантийного ремонта, поскольку работы по замене оборудования детской площадки были выполнены управляющей компанией за счёт средств жильцов, между тем, доказательств, того, что изначально установленное оборудование отвечало требованиям безопасности, ответчиком представлено не было. Напротив, его несоответствие нормативным требованиям зафиксировано совместным актом, и сам факт его замены по инициативе УК свидетельствует об этом. Кроме того, нет и доказательств того, что вновь установленное оборудование сертифицировано надлежащим образом.

В части необходимости ремонта ответчиком всех деформационных швов здания и ремонта подпорных стен входов в нежилые помещения (примыкающих конструкций здания со стороны улицы) в целях устранения трещин, поясняли, что отсутствие надлежащего устройства деформационных швов и наличие трещин в местах примыкания ограждающих конструкций установлено даже экспертным заключением, отчётливо видно на фотографиях. То, что данные дефекты могли образоваться в результате осадки здания не исключает строительного характера таких дефектов, поскольку застройщик был обязан предвидеть осадку частей здания. Хотя ограждающие конструкции входов не несут самостоятельную нагрузку, на них расположены вводы в дом газовых труб, поэтому отделение этих стен от дома может повлечь разрыв труб, что прямо влияет на характеристики безопасности всего здания и непосредственно затрагивает права и законные интересы истца. При этом примыкание ограждающих стен входов в подъезды со стороны улицы выполнены вообще без устройства деформационного шва.

Настаивали на необходимости капитального ремонта за счёт ответчика кровли и фасада помещений спуска в паркинги со двора в целях устранения трещин и протечек, устранения протечек в эксплуатируемой кровле пристроенного паркинга и причин их появления, поясняя, что данные элементы относятся к общему имуществу дома либо (кровля пристроенного паркинга) непосредственно влияют на состояние общего имущества дома, поскольку помещения дома и паркинга имеют общую фундаментную стену, и попадание воды внутрь помещений паркинга непосредственно влияет на фундаменты дома, кроме того, в данных помещениях проходят общие домовые электрические кабели. Полагали, что данные дефекты никак нельзя отнести к эксплуатационным.

Указывали, что о правомерности всех заявленных истцами требований свидетельствует и признание ответчиком иска в части необходимости установки недостающих дверей входных тамбуров 8-го и 9-го подъездов в соответствии с проектом и демонтажа отмостки по всему периметру здания с выполнением новой отмостки по всему периметру на подготовленное основание, согласно проектной документации. Данные дефекты были настолько явными и носили строительный характер, что их признал даже ответчик, хотя изначально его доводы и по этим элементам сводились к тому, что всё можно отремонтировать силами управляющей компании в рамках текущего ремонта.

В целом, полагали, что акт соответствия строения проекту был составлен на момент ввода дома в эксплуатацию и не сам по себе не может свидетельствовать об отсутствии строительных недостатков на протяжении всех 5-ти лет после ввода. Работы могли быть выполнены по проекту, но некачественно, с отступлением от СНиП, что и имело место в данном случае. Таким образом, в момент приобретения жилья или регистрации права на квартиру по окончании строительства дома эти дефекты не могли быть выявлены силами собственников квартир – потребителей. В связи с этим законодатель и предусмотрел право потребителей на 5-летний гарантийный срок, чем истец, являющийся к тому же членом Совета дома, и пытается воспользоваться. Иск просили удовлетворить.

Ответчик ООО «Мегаполис-Жилстрой» в лице представителя по доверенности Давыденко И.Н. в ходе судебного разбирательства признал обоснованность требований о полной замене отмостки вокруг здания и об установке дверей входных тамбуров 8-го и 9-го подъездов дома. Признание иска сделано в письменном виде представителем, имеющим необходимые полномочия, занесено в протокол судебного заседания, последствия частичного признания иска, установленные ст. 198 ГПК РФ, сторонами разъяснены.

В судебном заседании и в представленных письменных возражениях на иск представители ответчика ООО «Мегаполис-Жилстрой» по доверенности Давыденко И.Н., Шпенков И.В. и Курков А.А. в оставшейся части исковые требования Лапицкого А.С. не признали и в их удовлетворении просили отказать. Указывали, что в ходе судебного разбирательства истцом так и не было доказано, что недостатки общего имущества многоквартирного <адрес> являются результатом строительного брака, а не возникли вследствие естественного физического износа при обычной эксплуатации жилого дома. Сам факт наличия недостатков, зафиксированных в акте от 13.05.2017 г., не оспаривали. Вместе с тем, поясняли, что до мая 2017 года от истца не поступало никаких заявлений о выявленных недостатках ни переданной ему квартиры, ни общего имущества дома. Не поступало таких заявлений и от иных жильцов дома, от Совета дома. Отдельные недостатки по некоторым квартирам носили локальный характер и устранялись силами управляющей компании. Дом был введён в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии, до этого было получено заключение о соответствии построенного объекта проектной (рабочей) документации и требованиям действующих СНиП. Таким образом, никаких из перечисленных истцом недостатков общего имущества дома не было на момент передачи истцу по акту его квартиры. С этого момента до даты предъявления иска прошло около 5-ти лет. Все перечисленные истцом элементы общего имущества дома являются наружными, подвержены постоянному воздействию атмосферных явлений – ветров, солнца, дождя, снега, их естественный износ неизбежен. Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, что выявленные недостатки носят существенный характер и влияют на нормальную эксплуатацию всего дома и конкретно квартиры истца, делают их непригодными к использованию по назначению. Эти выводы содержатся и в заключении судебной экспертизы, которая выполнена квалифицированным экспертом по результатам осмотра дома, в котором принимали участие истец и его представитель. Причём экспертиза была назначена по ходатайству самого истца, и если её результаты его чем-то не удовлетворили, то это не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта.

Так, в отношении кровли многоквартирного дома указывали, что выявленные дефекты покрытия кровли, защитного фартука, колпаков водоприемных воронок, являются естественными, фрагментарными, а не сплошными, регулярно устраняются силами управляющей компании с помощью застройщика и подрядчика. Но самое главное, что эти недостатки до настоящего времени не привели к проникновению воды на верхние этажи жилого дома, т.е. кровля свою функцию выполняет в полном объёме. Между тем, поддержание кровли в работоспособном состоянии отнесено к обязанностям управляющей организации многоквартирного дома.

В отношении фасада дома указывали, что фасад и даже его штукатурка полностью выполняют защитную функцию, проникновение влаги внутрь дома исключено, обратного истцом не доказано. В ходе строительства дома, строго по проекту, была применена новая минеральная штукатурка в качестве финишного покрытия, которая, как оказалось, меняет цвет во время дождя. Однако при высыхании цвет возвращается, пятен и следов не остаётся. Таким образом, это чисто эстетический недостаток, применение именно данного вида штукатурки при отделке многоквартирных домом предусмотрено СНиП. Такое изменение цвета не влияет на характеристики защитной функции фасада в целом. Остальные дефекты, такие, как следы потеков, выгорание – являются нормальным физическим износом и подлежат устранению силами УК в рамках её функций по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества дома.

В отношении тротуарного плиточного покрытия указывали, что истцом не представлено доказательств того, что именно работы по устройству покрытия имели какие-либо дефекты. Просела плитка только там, где по тротуарам передвигаются и паркуются автомобили, что является ненадлежащей эксплуатацией покрытия. Но даже в этом случае, такие явления единичны и не могут служить основанием для перекладки всего покрытия.

Поясняли, что тем более к нормальному физическому износу относится частичное вымывание заполнения деформационных швов. То, что эти швы устроены надлежащим образом, и в них имелось необходимое заполнение, истцом никак не опровергнуто. Таким образом, никакого строительного недостатка тут нет. Дальнейший контроль за состоянием швов относится к компетенции управляющей организации многоквартирного дома.

Также указывали, что примыкающие к зданию стенки, ограждающие входы в подъезды и нежилые помещения с улицы, носят декоративно-эстетическую функцию, не несут самостоятельной нагрузки, не находятся на одном фундаменте с самим зданием многоквартирного дома. Поэтому появление трещин в местах их примыкания к зданию является нормальным следствием осадки здания дома, трещины сами по себе небольшие, никаким образом на безопасность дома не влияют, могут быть заделаны силами управляющей компании. Доказательств угрозы газовому оборудованию дома не представлено, это устные предположения истца.

Указывали, что оборудование детской площадки заменено силами управляющей компании дома на основании решения общего собрания собственников. Само по себе оборудование площадки проектом предусмотрено не было, поэтому говорить о его несоответствии проекту не приходится. Вновь установленное оборудование полностью сертифицировано. Таким образом, по сути претензии истца удовлетворены в досудебном порядке, нет оснований для возложения каких-либо обязанностей в данной части на застройщика.

В части требований о капитальном ремонте за счёт ответчика кровли и фасада помещений спуска в паркинги со двора в целях устранения трещин и протечек, устранения протечек в эксплуатируемой кровле пристроенного паркинга и причин их появления, указывали, что эти элементы не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку паркинг является отдельным зданием и имеет своего собственника. Указанные истцом недостатки никак не влияют на права собственников помещений дома, не создают для них каких-либо неблагоприятных последствий. При этом названные недостатки незначительны, не являются строительными.

Таким образом, в целом не усматривали оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, полагали, что он злоупотребляет правом, его иск не направлен в защиту реально нарушенных прав и законных интересов.

Представители третьего лица ООО «УК «Комфорт» в ходе судебного разбирательства иск полагали не подлежащим удовлетворению, поскольку усматривали, что заявленные недостатки носят эксплуатационный характер и могут быть устранены в рамках текущего обслуживания общего имущества многоквартирного дома. В судебном заседании представитель третьего лица по доверенности Брянов К.А. указывал, что реальных строительных недостатков по дому нет, существенных жалоб от жильцов не поступает, в частности, на наличие плесени, протечек кровли, промерзания фасадов. Гарантийного ремонта с момента ввода дома в эксплуатацию не было, поскольку не было соответствующих жалоб. Все необходимые работы выполняются силами управляющей компании. В настоящее время на обсуждение общего собрания собственников помещений дома вынесен план текущего ремонта общего имущества на 2018 год, большинство заявленных истцом работ в него входит. Оборудование детской площадки уже заменено на основании решения собственников. Неустановка дополнительных дверей тамбуров 8-го и 9-го подъездов была вызвана просьбами самих собственников квартир нижних этажей, в настоящее время сделан проект установки дверей, работы будут выполнены силами УК, но за счёт застройщика. Газовое оборудование дома обслуживается ВДГО, проверяется «Калининградгазификацией» раз в три месяца, если бы была какая-то угроза газовым трубам, это сразу бы стало известно. Полагали, что все заявленные истцами недостатки не являются строительным браком и подлежат устранению в рамках текущего обслуживания и ремонта общего имущества дома силами управляющей компании, от чего она не отказывается.

Третье лицо Ланденок Л.В. в судебное заседание не прибыла, о причинах неявки не сообщила, ходатайств не заявляла. В ходе судебного разбирательства поддерживала требования Лапицкого А.С. по тем же основаниям. Указывала, что является собственником <адрес> 1-м подъезде дома, расположенной на 9-м, верхнем этаже. Течь кровли над её квартирой была обнаружена и зафиксирована актом ещё в 2012 году, оперативно устранена застройщиком, но это значит, что в целом кровля ненадёжна. Также поясняла, что окраска фасада покрывается пятнами во время дождя с первого дня заселения жильцов в дом, никто с этим ничего не делает. Имеются и все другие перечисленные в иске недостатки.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей и эксперта, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 23 сентября 2011 года между истцом Лапицким А.С. и Дыгало Е.В. в качестве дольщиков и ответчиком ООО «Мегаполис-Жилстрой» в качестве застройщика был заключен договор № на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> –<адрес>. Предметом договора (доля дольщиков) определена двухкомнатная <адрес> 3-й секции на 8-м этаже указанного жилого дома.

Техническое описание объекта долевого строительства после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию определено в приложении № 1 к договору от 23.09.2011 г.

Многоквартирный жилой <адрес> введён в эксплуатацию 29.06.2012 г. Дом представляет собой 9-этажное 8-мисекционное 9-типодъездное жилое строение, в котором расположено 272 кваритры, а также нежилые помещения. Дом подключён к городским централизованным сетям газоснабжения, холодного водоснабжения, канализации и электричества.

24 июля 2017 года между истцом и ответчиком подписан акт приёма-передачи <адрес>, без замечаний и перечня недостатков. На основании указанного акта 08.10.2012 г. в ЕГРП в установленном порядке зарегистрировано право общей долевой собственности Лапицкого А.С. на <адрес> ( ? доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Третье лицо Ланденок Л.В. является единоличным собственником <адрес>, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора на долевое участие в строительстве ответчик ООО «Мегаполис-Жилстрой», являющийся застройщиком, брал на себя обязательства организовать строительство многоквартирного дома (далее - МКД) в полном объеме в соответствии с проектом, осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами (п.1.1., 1.2., 2.1., 2.3. договоров), в порядке и сроки, оговорённые в п.1.4 договора, и передать дольщикам объект долевого строительства (п.2.6, 2.7 договора).

В соответствии с пунктами 3.11, 3.13 и 6.3 договора после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области, у дольщиков одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру. Общим имуществом объекта согласно п.6.3 являются: лестницы и лестничные площадки, тепловой пункт, водомерный узел, электрощитовая, помещение дворника, инвентарная, лифтовая шахта. В состав общего имущества не включаются: нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже объекта. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пунктам 3.5, 3.7 договора на долевое участие в строительстве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщик совместно с другими лицами, которые в установленном порядке приобрели право собственности на жилые помещения, входящие в состав объекта, участвуют в принятии решений по организации обслуживания и ремонта инженерных сетей и здания в процессе эксплуатации, несёт расходы, в том числе, по техническому обслуживанию общего имущества дома пропорционально доле занимаемой площади в доме по тарифам, установленным договором с обслуживающей организацией.

Управляющей компанией многоквартирного жилого <адрес> с октября 2016 года является ООО «Управляющая компания «Комфорт» (далее – ООО «УК «Комфорт»). Как следует из пояснений сторон, до этого обслуживание общего имущества дома с момента его ввода в эксплуатацию осуществлялось управляющей компанией ООО «УК «Комфорт-М», с тем же составом руководства и технических специалистов.

Положениями статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотреного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно заключённому с истцом договору на долевое участие в строительстве, гарантийный срок на объект долевого строительства, передаваемый дольщику по данному договору, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. В случае обнаружения дефектов строительства объекта в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить их за свой счет, за исключением случаев переделки квартир или их повреждения дольщиком. Перечень и сроки устранения дефектов оформляются двухсторонним актом.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщику объекта долевого строительства, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.(п. 2.9 договора).

Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим должником или привлеченными им третьими лицами ( п.2.10 договора).

Данные положения договора соответствуют требованиям статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Из представленного в материалы дела акта осмотра МКД <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что осмотр дома производила комиссия в составе: собственников квартир № Семакина В.В., № Варенцова А.А., № Лапицкого А.С., генерального директора ООО «Мегаполис-Жилстрой», директора проектного бюро ООО «Мегопалис», генерального директора подрядной организации ООО «Мегопалис», главного инженера и инженера ООО «УК «Комфорт». В дефектной ведомости акта зафиксирован перечень обнаруженных дефектов с указанием места их расположения.

Так, по фасаду дома установлены: намокание штукатурки стен здания, пятна, неравномерная окраска – повсеместно на поверхности фасада; подтёки в местах расположения крылец над входами в подъезды дома; отслоение штукатурного слоя – на поверхности фасада в месте примыкания к отмостке; трещины – в местах примыкания к отмостке, примыкания кирпичной стены вентиляционной шахты парковки со стороны двора, примыкания всех подпорных стен со стороны улицы; разгерметизация деформационных швов.

По кровле здания установлены: вздутия, складки, большие нахлесты, застои воды – повсеместно на покрытии кровли; отсутствие решёток на водосточных воронках; трещины – повсеместно на поверхности парапетов, вентиляционных каналов, стен лестничных клеток выше поверхности кровли; отсутствие дефлекторов на вентиляционных каналах всего дома; отслоение кровельного ковра – в месте примыкания кровли к парапету в районе подъезда № 2.

По парковке – трещины стен в районе примыкания к жилому зданию и со стороны электрической подстанции; протечки стен в районе подъездов 5 и 9 и со стороны электрической подстанции; ржавчина в районе двери из подъезда № 9 в паркинг.

По местам общего пользования установлены: трещины наружных стен в районе окон подъездов и потолка последних этажей всех подъездов дома; следы протечек на последних этажах всех подъездов; отсутствие покрытия и лужи на спортивной площадке; просадка плиточного покрытия – дороги и парковки со стороны двора, примыкания пешеходной дорожки к зданию, тротуара со стороны улицы в районах колодцев; ржавчина труб водомерных узлов; отсутствие заделки кабельных и трубных проходов в стенах подвальных помещений; травмоопасное оборудование детской площадки; трещины стен помещения входа в паркинг со стороны двора; протечки на полу и стенах помещения входа в паркинг со стороны двора; отсутствие второй двери во входных тамбурах в подъезды; плесень в помещении насосной подвала 4-го подъезда; разрушение поверхности отмостки здания.

В этой же ведомости указан перечень мероприятий, необходимых для устранения выявленных недостатков.

К акту имеются замечания представителей застройщика и подрядчика, согласно которым установка дефлекторов на вентиляционных каналах не предусмотрена проектной документацией дома; помещения входа в паркинг не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

К названному акту приложена фототаблица, фиксирующая выявленные дефекты. Наличие таких дефектов убедительно подтверждается и иными фотографиями, представленными сторонами в материалы дела, сомнений в относимости и допустимости которых у суда не возникло.

01 июня 2017 года Лапицким А.С. направлена претензия на имя генерального директора ООО «Мегаполис-Жилстрой» с предложением в добровольном порядке в рамках выполнения гарантийных обязательств застройщика выполнить работы в целях устранения выявленных дефектов МКД, согласно акту от 13.05.2017 г.

Доказательств направления истцу ответа на указанную претензию в ходе судебного разбирательства не представлено.

Вместе с тем, ООО «УК «Комфорт» представила в материалы дела акты: от 02.02.2018 г. – об отсутствии застоев воды на придомовой территории МКД № по <адрес>, в том числе на детской площадке; от 14.09.2017 г., 05.10.2017 г., 20.10.2017 г., - о прочистке ливневой канализации на придомовой территории; акт от 28.09.2017 г. о выполнении работ по очистке и мытью девяти козырьков над входами в подъезды; от 08.06.2017 г. – о выполнении работ по очистке от ржавчины и покраске труб водомерных узлов, изоляции труб гидроизоляционным материалом, в секциях 3,6,8; от 13.06.2017 г. о выполнении на спортивной площадке работ по устройству покрытия из резиновой крошки и полиуретанового связующего; от 30.05.2017 г. об установке во дворе дома антипарковочных столбиков.

Также в материалы дела представлен акт от 27 июня 2017 года приёмки выполненных работ по устранению недостатков (дефектов) МКД по <адрес>, подписанный теми же лицами, которые подписали акт осмотра от 13.05.2017 г., включая истца и его представителя. Согласно данному акту, устранён большой объём дефектов, зафиксированных в акте осмотра от 13.05.2017 г., в том числе установлены вторые двери тамбуров в секциях 1,2,3; заменены антипарковочные ограждения; восстановлена отмостка и просадки плиточного покрытия; отремонтирована кровля над секциями 1,2,3. Пункт 2.9 – об отсутствии дефлекторов на вентиляционных каналах – исключён из акта осмотра от 13.05.2017 г.

Приложениями к акту от 27.06.2017 г., представленными в материалы дела, являются схема мест скопления воды и отслоения листов рубероида, вздутий на кровле дома и схема мест просадки плитки на тротуарах и скопления воды.

Кроме того, 25 декабря 2017 года состоялось общее собрание в форме очно-заочного голосования собственников помещений МКД № по <адрес>, на котором был утверждён отчет ООО УК» Комфорт» об исполнении договора управления многоквартирным домом за 9 месяцев 2017 года. Согласно данному отчёту управляющей компанией в период с 15.05.2017 г. по 30.09.2017 г. также выполнены: ремонт стен отдельностоящих выходов из подземной автостоянки во двор; установлены решётки на приточные клапаны на фасаде здания; ремонт кровли над лестничными клетками четырех секций; заменено покрытие спортивной площадки; выполнены работы по восстановлению плиточного покрытия на пешеходных дорожках в районе колодцев и на отмостке; установлены пластиковые двери входных тамбуров в 7-ми секциях; ремонт плиточного покрытия в межподъездных сквозных переходах; работы по ремонту металлических ограждений спортивной площадки (10 из 30 секций); работы по окраске дверных полотен выходов из подземной автостоянки.

Также на данном общем собрании большинством голосов утверждён план работ по текущему ремонту общего имущества МКД № по <адрес> на период с 15.01.2018 по 28.12.2018 г., в том числе: ремонт мест примыкания фасада МКД к отмостке; ремонт кровельного ковра над секциями с 5-й по 9-ю; монтаж листоуловителей на кровельных водосточных воронках; монтаж дефлекторов на вентиляционные каналы с гидроизоляцией и герметизацией вентиляционных отверстий; устранение трещин на парапетах, стенах лестничных клеток, расположенных выше поверхности кровли, вентиляционных каналах; ремонт деформационного шва и гидроизоляции в местах примыкания эксплуатируемой кровли подземной автостоянки к МКД для устранения протечек в подземную автостоянку (подъезды 1-2, 5-6, 6-7); косметический ремонт мест общего пользования девятых этажей с 1-го по 9-й подъезды; восстановление плиточного покрытия на внутридворовых дорогах; герметизация кабельной канализации и трубных проходов в стенах подвальных помещений; устранение трещин между подпорными стенами и МКД; восстановление деформационных швов; укладка тротуарной плитки на детской площадке под лавками и урнами; косметический ремонт первых этажей с 1-го по 9-й подъезды; окраска фасада МКД до 50% от общего объёма.

Как указано выше, с учётом выполнения управляющей организацией дома в 2017 году части работ и включения других названных работ в план на 2018 год, истец отказался от иска в части требований: организовать отвод дождевых вод от козырьков крылец 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 подъездов; произвести ремонт стен в районе оконных проемов и потолков на 9 этажах всех подъездов в целях устранения трещин и отслоений декоративного покрытия; устранить причины застаивания воды после выпадения осадков и организовать водоотведение дождевой воды со спортивной площадки; выполнить заделку кабельных и трубных проходов в стенах подвальных помещений; произвести ремонт в насосной в целях устранения плесени. Отказ от иска в данной части принят судом.

Кроме того, ответчик ООО «Мегаполис-Жилстрой» в порядке ст.39, п.3 ст.173 ГПК РФ признал иск в части требований о полной замене отмостки вокруг здания и об установке дверей входных тамбуров 8-го и 9-го подъездов дома. Признание иска в данной части принято судом, в связи с чем суд на основании п.2 ст.68 ГПК РФ не исследовал дополнительные доказательства в данной части, и в соответствии с ч.4 ст.198 ГПК РФ принимает решение об удовлетворении заявленных истцом требований в указанной в настоящем абзаце части.

Поскольку по остальным заявленным истцом требованиям между сторонами возникли разногласия относительно причин происхождения выявленных в общем имуществе многоквартирного дома дефектов, определением суда по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено специалистам ООО «Декорум».

На разрешение эксперта были поставлены вопросы о том, соответствуют ли:

- качество устройства кровли <адрес>;

- качество устройства фасада <адрес>, включая внешнее финишное покрытие;

- качество устройства плиточного покрытия дворовой территории <адрес>;

- качество выполненных деформационных швов по всему зданию многоквартирного <адрес>;

требованиям строительных норм и правил и рабочего проекта строительства данного многоквартирного дома ? В случае обнаружения отклонений от требований СНиП и проекта, иных недостатков и дефектов названных элементов конструкции многоквартирного дома – каковы причины их появления ? Являются ли обнаруженные недостатки результатом нарушения требований строительных норм и правил, технических регламентов, утверждённого проекта дома, либо результатом неправильной эксплуатации, либо следствием нормального износа конструкций дома? Имеется ли необходимость устранения недостатков по всем указанным элементам в целом или в их отдельных частях ? Какие мероприятия необходимо осуществить для приведения названных конструкций в нормативное состояние ?

Также судом были поставлены вопросы о том, имеются ли строительные недостатки: в местах примыкания к основному зданию многоквартирного <адрес> конструкций ограждающих стен входов в подъезды со стороны улицы, и строения подземного паркинга; в помещениях спуска в подземный паркинг со стороны двора многоквартирного <адрес>; в эксплуатируемой кровле пристроенного паркинга? Влияют ли такие недостатки в помещениях спуска в паркинг и кровле паркинга на безопасность и нормальную эксплуатацию здания многоквартирного <адрес> ?

Из заключения строительно-технической экспертизы № 050/18 от 10.04.2018 г., составленного экспертом ООО «Декорум» Моисеем В.Е., следует, что по результатам осмотра, выполненных обмеров, а также результатам изучения материалов дела:

- устройство кровельного покрытия жилого <адрес> 33 по <адрес> соответствуют требованиям строительных норм, правил и рабочего проект. При этом в результате проведения обследования кровли жилого многоквартирного жилого № по <адрес> были выявлены следующие недостатки:

1. Во время проведения ремонтных работ по кровле подрядной организацией был допущен строительный брак при монтаже защитного фартука: -на 6-ой секции в оси 12с крепление защитного фартука на парапете кровли выполнено некачественно, с контруклоном в сторону фасадной стены. В результате атмосферных осадков скапливающиеся влага насыщает фасадную стену, приводя к обильному образованию плесени; на 6-ой секции в оси 9с не полностью оборудован защитный фартук. Необходимо устранение выявленного брака.

2. На кровле частично отсутствуют защитные колпаки водоприемных воронок, а имеющиеся в наличии деформированы. Указанный недостаток является нарушением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Необходимо предусмотреть установку на кровле защитных колпаков приемных воронок.

3. На дату обследования кровли выявлено, что силами управляющей компании произведен ремонт кровельного покрытия на секциях № - № жилого дома. На поверхности кровли секций № и №, где еще не производился ремонт, выявлены следующие дефекты: частичное отсутствие защитного слоя кровельного ковра; воздушные вздутия различного размера от минимальных значений 10x20 мм до максимальных - 150x200 мм; наличие заплат от ранее произведенных ремонтов; впадины и просадки на кровле, приводящие к застою воды. Комплекс указанных недостатков стал результатом нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Выявленные дефекты являются незначительными, но требуют незамедлительного устранения. Необходимо завершить ремонтные работы кровли секции № и № жилого дома;

- Устройство фасада <адрес>, включая внешнее финишное покрытие, соответствуют требованиям строительных норм, правил и рабочего проекта. В результате проведения обследования фасада жилого <адрес> выявлены следующие недостатки: на поверхности стен фасада имеются следы от атмосферных осадков; декоративный колер поверхности фасадных стен с внутренней дворовой территории в осях «Г - Ж» частично обесцветился; декоративный колер поверхности фасадных стен с внешней стороны дома в осях «Г - Ж» частично обесцветился; незначительные сколы декоративного финишного слоя. Выявленные недостатки не влияют на эксплуатационные качества жилого дома и являются следствием нормального физического износа жилого дома. Основная функция, фасадного слоя из минеральной штукатурки, по защите от атмосферных явлений - соблюдена. Необходимо предусмотреть плановый ремонт фасада;

- Устройство конструкций ограждающих стен входов в подъезды со стороны улицы, и строения подземного паркинга <адрес>, ответствуют требованиям строительных норм, правил и рабочего проекта. В результате проведения обследования конструкций ограждающих стен входов в подъезды со стороны улицы жилого многоквартирного <адрес> выявлены следующие недостатки: отхождение конструкции ограждающей стены лестничного марша от места примыкания к жилому дому (расстояние до 3 см); разрыв напольной керамической плитки в месте примыкания лестничного марша к жилому дому. Данный дефект не влияет на конструктивные свойства жилого дома, но влияет на его эксплуатационные качества. Необходимо предусмотреть плановый ремонт конструкций ограждающих стен входов в подъезды со стороны улицы. Устранения дефекта необходимо производить только при стабилизации осадочного процесса. Также в результате проведения обследования строения подземного паркинга жилого <адрес> выявлены следующие дефекты: на поверхности наружной стены паркинга имеются множественные следы подтёков. К характерной причине, вызывающей появление данных дефектов, относятся действие атмосферных факторов (влияние солнца, повышенная влажность, атмосферные осадки, температурные перепады и др.). Данный дефект является незначительным и существенно не влияет на нормальную эксплуатацию жилого дома. Необходимо предусмотреть плановый ремонт наружной стены паркинга.

- Устройство деформационных швов жилого <адрес> соответствуют требованиям строительных норм, правил и рабочего проекта. В результате проведения обследования деформационных швов по всему жилому дому были выявлены следующие недостатки: герметик деформационного шва с течением времени потерял свое основное функциональное предназначение. Основной причиной является воздействие атмоосферных факторов (влияние солнца, повышенная влажность, атмосферные осадки, температурные перепады и др.). Данный дефект является значительным и влияет на нормальную эксплуатацию жилого дома. Необходимо предусмотреть плановые работы по расшивке и заделке герметиками всех вертикальных деформационных швов жилого дома;

- Устройство помещений спуска и эксплуатируемой кровли подземного паркинга <адрес>, соответствуют требованиям строительных норм, правил и рабочего проекта. В результате проведения обследования помещений спуска в подземный паркинг жилого дома выявлены следующие отклонения: нарушена гидроизоляция кровли; внутри помещения на поверхности стен имеются протечки от атмосферных осадков; со стен осыпалась защитная декоративная шпаклевка. Данный дефект является малозначительным и существенно не влияет на нормальную эксплуатацию жилого дома. Необходимо предусмотреть текущий ремонт помещения спуска в подземный паркинг. В результате проведения обследования эксплуатируемой кровли подземного паркинга выявлены следующие отклонения: нарушена гидроизоляция примыкания кровли паркинга к жилому дому; внутри паркинга на поверхности стен имеются следы от атмосферных осадков; отслоилась защитная штукатурка. Данный дефект является значительным и влияет на безопасную эксплуатацию жилого дома. С целью устранения протечки атмосферных вод в подземный паркинг, необходимо предусмотреть герметизацию деформационного шва (место примыкания) между плитой перекрытия паркинга и стеной жилого дома, а также герметизацию шва внутри паркинга между стеной и плитой перекрытия паркинга, после чего осуществить косметический ремонт поврежденной чистовой отделки помещений подземного паркинга;

- Устройство плиточного покрытия дворовой территории жилого <адрес> соответствует требованиям строительных норм, правил и рабочего проекта. В результате проведения обследования плиточного покрытия дворовой территории дома выявлены следующие отклонения: в местах примыкания к колодцам инженерных сетей образовалась просадка тротуарной плитки; незначительная деформация общей плоскости, в виде нерезкого изменения поперечного профиля (просадки) плиточного покрытия, приводящие к застою воды. Выявленные недостатки являются следствием нормального износа плиточного покрытия придомовой территории жилого дома. Данный дефект является малозначительным и в целом существенно не влияет на нормальную эксплуатацию жилого дома. Необходимо предусмотреть плановый ремонт плиточного покрытия дворовой территории жилого дома.

Суд принимает вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по делу, т.к. оно отвечает требованиям положений статьи 86 ГПК РФ и статьи 67 ГПК РФ, исходя из его достаточности и взаимной связи с иными доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное, мотивированное описание проведенного натурного исследования, а также основанные на данных исследования выводы эксперта с учетом требований строительных норм и правил.

Вопреки возражениям стороны истца, суд не усматривает существенных нарушений требований ГПК РФ, допущенных экспертом при проведении экспертизы, которые влияли бы на обоснованность её выводов и могли бы служить основанием для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу.

Из пояснений эксперта, допрошенного в судебном заседании, следует, что он ссылался в своём заключении на строительные нормы и правила, действовавшие на момент ввода жилого дома в эксплуатацию, поскольку ему были заданы вопросы о наличии строительных дефектов, а такие дефекты могли возникнуть только в ходе строительства дома. Вместе с тем, экспертом пояснено, что основные требования приведённых им СНиП не утратили свою силу и вошли в действующие в настоящее время СП.

Также суд усматривает, что заключение содержит ответы на все поставленные судом вопросы. Несогласие стороны с теми или иными выводами эксперта либо принятые экспертом формулировки при ответе на вопросы, сами по себе не свидетельствуют о порочности экспертизы.

Отвечая на вопросы сторон и суда о том, почему не производились вскрытия исследуемых элементов конструкции дома, эксперт пояснил, что вывод о соответствии устройства конструкций требованиям СНиП был сделан им на основании изучения утверждённой в установленном порядке проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, которая таким требованиям противоречить не может. Поскольку элементы фасада, кровли, плиточного покрытия свои основные функции до настоящего времени исполняют, отсутствует проникновение влаги внутрь помещений дома, не имеется оснований для вывода об устройстве данных элементов не в соответствии с требованиями проектной документации.

Кроме того, в данной части суд считает необходимым согласиться с доводом стороны ответчика о том, что при приёмке дома в эксплуатацию соответствующей комиссией проверялись выполненные при строительстве дома работы на соответствие проектной документации, отступлений выявлено не было. Таким образом, проявляющиеся со временем дефекты могут быть обусловлены не отступлениями от проекта строительства дома, а некачественным выполнением самих работ, либо носить эксплуатационный характер. В данной же части исследовательская часть экспертного заключения, равно как и выводы эксперта, являются полными, ясными и понятными.

При этом у суда отсутствуют основания сомневаться в наличии обозначенных в экспертном заключении дефектов, поскольку они убедительно подтверждаются иными представленными в материалы дела доказательствами. Наличие таких дефектов не соответствует требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, приведённых в экспертном заключении, и Строительным нормам и правилам, указанным стороной истца, но само по себе не определяет причину их возникновения.

Из свидетельских показаний жильца <адрес> Моргунова Е.С., проживающего в доме с момента его ввода в эксплуатацию, следует, что дефект в виде изменения цвета фасада дома при его намокании проявлялся с первых дней, что подтверждается представленными свидетелем фотографиями. Позже возникли просадки плиточного покрытия вокруг дома. У суда отсутствуют основания не доверять показаниям данного свидетеля, однако эти показания подтверждают только наличие недостатков, но не указывают на причину их происхождения.

В свою очередь, из свидетельских показаний генерального директора ООО «Мегаполис» Вирясова Е.Н. следует, что данное юридическое лицо выступало подрядчиком строительства многоквартирного <адрес> указал, что дом был построен и сдан в строгом соответствии с проектной документацией. При приёмке дома комиссией всё было изучено и никаких замечаний не было. За 5 лет эксплуатации дома жалоб подрядчику на строительные недостатки ни от застройщика, ни от управляющей компании не поступало. На обследование дома 13.05.2017 г. он прибыл добровольно, по просьбе Совета дома, чтобы лишний раз убедиться, что выявленные недостатки носят эксплуатационный характер, что и было установлено в ходе обследования. Ремонт кровли после осмотра осуществляло ООО «Мегаполис» по просьбе застройщика и за его счёт, при этом ремонту подвергся только самый верхний слой кровельного «пирога», нижние слои были в порядке, протеканий вообще не было, таким образом, данный ремонт фактически носил характер профилактики. Кровля в доме не эксплуатируемая. Деформационные швы свою функцию также выполняют, их заполнение нарушено только частично и вследствие воздействия естественных причин, обязанность по восстановлению заполнения всегда лежало на управляющих компаниях МКД. Дефекты в эксплуатируемой кровле паркинга никак не влияют на эксплуатацию дома и квартир в нём, поскольку помещение паркинга является самостоятельным объектом недвижимости, расположено на отдельном фундаменте. В целом, полагал, что все выявленные в ходе осмотра дефекты общего имущества дома не требуют проведения работ капитального характера, а следовательно, не являются строительными недостатками.

Давая оценку причинам возникновения спорных дефектов на основании совокупности исследованных в ходе судебного разбирательства письменных доказательств и доводов сторон, свидетельских показаний, заключения эксперта, суд приходит к выводу, что в основном такие дефекты носят эксплуатационный характер, возникли вследствие естественного износа конструктивных элементов дома под воздействием природных условий.

Так, в отношении фасада дома судом установлено, что его покрытие, включая верхний штукатурный слой, до настоящего времени полностью выполняют защитную функцию от проникновения влаги во внутренние помещения дома; жалоб от собственников помещений в данной части не имеется. Устройство теплоизоляционного слоя, его толщина не являлись предметом иска, жалобы в данной части также отсутствуют. Отслоения штукатурного слоя и его трещины, следы потёков и выгорание носят фрагментарный характер, что позволяет суду прийти к выводу о возникновении данных недостатков вследствие нормального физического износа этих элементов конструкции дома. Намокание внешних стен здания во время осадков является очевидным и естественным процессом. Неравномерное изменение цвета фасада дома при намокании обусловлено применённой при строительстве дома технологией и материалом финишного покрытия штукатурного слоя, которые сами по себе требованиям СП и СНиП не противоречат. При высыхании фасада дома происходит восстановление его цвета. Такое изменение цвета не влияет на характеристики защитной функции фасада, в связи с чем относится только к эстетическому восприятию внешнего облика здания, при несогласии с которым собственники помещений дома вправе предусмотреть замену покрытия. В целом, выявленные дефекты покрытия фасада не влияют на нормальную эксплуатацию здания в целом и использование квартир в нём по своему назначению, управляющая компания не отказывается от текущего ремонта фасада в рамках её функций по обслуживанию общего имущества дома, в связи с чем суд не усматривает нарушения прав и законных интересов истца указанными недостатками.

При этом суд учитывает, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290 (ред. от 27.03.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») – пункты 3 и 9 Перечня; пунктом 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (ред. от 27.03.2018); пунктом 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170; действующим Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88 (р), утвержденным Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года N 312 – раздел 4 «Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов», п.1,2 «Наружные работы»; Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утверждённым Госстроем России (раздел «Структура и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда»), работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, включая проведение восстановительных работ при нарушении отделки фасадов и их отдельных элементов, окраске фасадов, - относятся к работам по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.

В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ N 491, а также ст.161 ЖК РФ, на управляющую компанию возложена обязанность по организации выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, в иске к ООО «Мегаполис-Жилстрой» о возложении на общество обязанности осуществить ремонт фасада многоквартирного <адрес> в рамках исполнения гарантийных обязательств застройщика многоквартирного дома суд полагает необходимым отказать.

В отношении деформационных швов здания судом установлено их соответствие нормативным требованиям, отсутствие строительных дефектов при устройстве швов. При этом в силу пунктов 4.3.2.1, 4.2.1.7 вышеназыванных Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170, Перечня работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), согласно МДК 2-04.2004 (п.2 приложения 2), а также условий типового договора на управление многоквартирным домом, восстановление наполнения деформационных швов и защиты наполнения целиком относятся к работам по текущему обслуживанию общего имущества дома и являются обязанностью управляющей организации многоквартирного дома, от чего последняя в ходе судебного разбирательства не отказывалась. Данные работы решением общего собрания сбственников МКД включены в план на 2018 год.

Образование трещин и отхождение примыкающих к зданию ограждающих конструкций (стен) входов в подъезды дома со стороны улицы, обусловлено расположением таких конструкций не на фундаменте здания, а на собственном основании, что было предусмотрено проектом строительства дома. Суду не доказано бесспорно, что данный недостаток влияет на нормальную эксплуатацию газового оборудования дома. Таким образом, данный дефект не может быть отнесён к строительным недостаткам, поскольку не влияет на нормальную эксплуатацию здания в целом и квартир в нём и также носит эстетический характер. С учётом рекомендаций эксперта, контроль за развитием и состоянием трещин с их последующим устранением должен осуществляться управляющей компанией дома в рамках исполнения её обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, что соответствует нормам вышеназванных правовых актов, и исключает возложение обязанности по устранению трещин и ремонту деформационных швов на застройщика дома в рамках исполнения его гарантийных обязательств при строительстве дома.

В отношении кровли многоквартирного дома суд приходит к выводу, что выявленные дефекты покрытия кровли в виде вздутий, неровностей, отслоений кровельного покрытия, застоя воды, могут образовываться вследствие естественного износа покрытия кровли под воздействием атмосферных явлений, однако должны оперативно устраняться силами эксплуатирующей организации. Таким образом, суд принимает во внимание вывод эксперта о том, что наличие указанных недостатков на момент осмотра стало результатом нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Несмотря на то, что названные недостатки были обнаружены на всей поверхности кровли дома, бесспорных доказательств того, что их причиной является строительный брак, в ходе судебного разбирательства не установлено. При этом суд учитывает, что данные недостатки не требуют капитального ремонта всей кровли, поскольку в доме отсутствуют массовые и регулярные протечки кровли, иного стороной истца не доказано. Следовательно, в целом устройство кровли многоквартирного <адрес> выполняет свою защитную функцию, исключая попадание влаги внутрь жилых помещений и помещений общего пользования дома, таким образом, выявленные недостатки суд признаёт незначительными, не влияющими на нормальную эксплуатацию всего дома и жилых помещений в нём. Отдельные жалобы собственников квартир на протечки, как установлено судом, не были связаны с некачественным устройством самой кровли, а были вызваны причинами, относящимися к иным конструкциям дома, что было доказано стороной ответчика в ходе судебного разбирательства.

Также суд учитывает, что в настоящее время, в соответствии с планом работ ООО «УК» Комфорт» на 2018 год, утверждённым общим собранием собственников помещений дома, управляющей компанией произведён текущий ремонт большей части кровельного покрытия. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для возложения на ответчика ООО «Мегаполис-Жилстрой» как застройщика обязанности по устранению оставшихся дефектов кровельного покрытия.

Аналогичные выводы суд делает и в отношении защитных колпаков водоприемных воронок. Исходя из того, что значительная часть данных защитных колпаков имеется на местах, но деформирована, суд приходит к выводу, что такие колпаки были установлены на момент ввода дома в эксплуатацию, но часть их впоследствии была утрачена, а другая часть - деформирована. Таким образом, указанный недостаток суд не может признать строительным; обратного стороной истца не доказано. Отсутствие надлежащего контроля за содержанием установленных защитных колпаков воронок является нарушением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, т.е. зоной ответственности управляющей организации дома.

Также стороной истца не доказано, каким образом имеющееся расположение водоприемных воронок на кровле дома нарушает права и законные интересы истца как собственника многоквартирного дома, делает непригодным его квартиру для эксплуатации в соответствии с её назначением, при том, что именно такое расположение было установлено проектом строительства жилого дома.

Между тем, в силу п.7 раздела I Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290, пунктов 5, 8 раздела 4 Перечня работ по текущему ремонту зданий и объектов (ВСН 58-88 (р) приложение № 7, пункта 4 приложения 2 вышеуказанных МДК 2-04.2004, поддержание кровли в работоспособном состоянии, проверка кровли на отсутствие протечек и их незамедлительное устранение, частичная замена рулонного ковра, устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель, выявление деформации и повреждений водоприемных воронок внутреннего водостока, проведение восстановительных работ - отнесено к текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома и обязанностям управляющей организации многоквартирного дома.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать исправное состояние конструкций кровли и системы водоотвода путем своевременного проведения планово-предупредительного ремонта в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.

При изложенных выводах исковые требования Лапицкого А.С. в указанной выше части – о возложении на ответчика гарайнтийного ремонта кровли многоквартирного дома, удовлевторению не подлежат.

Вместе с тем, суд усматривает, что установленный в результате экспертного исследования контруклон защитных металлических фартуков парапетов на кровле дома не мог образоваться вследствие физического износа, поскольку стороной ответчика не доказано, что данные конструктивные элементы могут подвергаться деформации вследствие атмосферных явлений. Поскольку указанный дефект зафиксирован заключением эксперта и согласно его выводам носит характер строительного брака, в данной части требования Лапицкого А.С. о возложении на застройщика обязанности по устранению такого брака являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом из представленных стороной истца фотографий усматривается, что данный дефект имеет место не только на парапетах кровли 6-й секции дома, как указано в заключении эксперта, но и в других местах (секциях дома), а в ряде мест защитные металлические фартуки отсутствуют без признаков того, что они были установлены ранее. Таким образом, суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность по устранению дефектов монтажа защитных фартуков парапетов кровли многоквартирного жилого <адрес> путём установки недостающих элементов фартуков и устранения контруклона фартуков в сторону стен здания по всей кровле жилого дома, где такие дефекты будут выявлены.

По требованию о замене травмоопасного оборудования придомовой детской площадки суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца ранее выявленными дефектами такого оборудования, поскольку в настоящее время всё оборудование детской площадки заменено управляющей компанией жилого дома на новое и современное, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Доказательств несоответствия нормативным требованиям вновь установленного оборудования суду не представлено, при этом за такое возможное несоответствие застройщик дома, очевидно, ответственность нести не может. В соответствии с требованиями вышеназыванных ВСН 58-88 (р) и пункта 5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170) ремонт оборудования детских и спортивных площадок входит в Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов. Вопрос о финансировании работ по замене оборудования детской площадки не является предметом настоящего спора.

В отношении выявленных дефектов (просадки, застоев воды) плиточного покрытия со стороны двора и со стороны улицы придомовой территории жилого дома суд усматривает, что такие дефекты также носят не повсеместный, а фрагментарный характер, и учитывая повышенную нагрузку на покрытие, в том числе вследствие движения по нему автомобилей, такие дефекты носят эксплуатационный характер. Нарушений строительных норм и правил при устройстве плиточного покрытия экспертом не установлено. В связи с этим суд считает возможным согласиться с доводом стороны ответчика о том, что данный дефект является малозначительным и в целом существенно не влияет на нормальную эксплуатацию жилого дома.

Кроме того, суд учитывает, что и работы по восстановлению плиточного покрытия на внутридворовых дорогах также включены в план работ управляющей компании дома на 2018 год решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

С учётом норм ВСН 58-88 (р) (раздел «Внешнее благоустройство), п.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, п.16 приложения 2 к МДК 2-04.2004, согласно которым ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников, ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек, входит в перечень работ по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества дома, требование истца о возложении обязанности по ремонту плиточного покрытия именно на ООО «Мегаполис-Жилстрой» как застройщика дома удовлетворению не подлежит.

В отношении выявленных дефектов – трещин и протечек кровли и фасада помещений спуска в паркинг со стороны двора многоквартирного дома, а также протечки в эксплуатируемой кровле пристроенного паркинга, нарушения её гидроизоляции, судом установлено следующее. Помещение подземного паркинга расположено на земельном участке, сформированном под многоквартирным домом № по <адрес>, однако в состав общего имущества этого дома не входит, является самостоятельным объектом недвижимости и в качестве такового зарегистрировано в ЕГРН, имеет собственника – ООО «Восточный жилой район». Кровля паркинга – эксплуатируемая, на ней расположены детская и спортивная площадки многоквартирного дома. Конструктивно помещение паркинга расположено на отдельном фундаменте, соединенном общей стеной со зданием многоквартирного дома. Таким образом, выявленные дефекты конструкций паркинга не влияют на нормальную эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома и квартиры истца, при том, что сами по себе являются незначительными.

Однако нарушение гидроизоляции места примыкания кровли паркинга к жилому дому, которая выполнена внахлест на цокольную часть жилого дома, согласно заключению эксперта обусловлено строительным браком, данный дефект является значительным и влияет на безопасную эксплуатацию жилого дома.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым в данной части иск Лапицкого А.С. удовлетворить и возложить на ответчика обязанность по проведению работ по герметизации деформационного шва места примыкания между плитой перекрытия паркинга и стеной жилого дома, а также герметизации деформационного шва внутри паркинга между плитой перекрытия паркинга и стеной жилого дома.

С учетом положений ч.2 ст.206 ГПК РФ суд полагает необходимым указать срок, в течение которого ответчиком должны быть безвозмездно проведены возложенные настоящим решением ремонтные работы по устранению недостатков (дефектов) в общем имуществе многоквартирного жилого <адрес>. С учетом требований разумности, суд устанавливает данный срок в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Давая оценку требованию истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда за отказ удовлетворить требования о проведении гарантийного ремонта общего имущества многоквартирного дома, суд учитывает следующее.

В части правоотношений, возникающих между застройщиками и участниками долевого строительства многоквартирных домов, прямо не урегулированных Законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», применяются, в том числе, нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом …) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд усматривает, что несмотря на то, что доказательств направления ответа ООО «Мегаполис-Жилстрой» на претензию Лапицкого А.С. от 01.06.2017 г. суду не представлено, уже в июне 2016 года управляющая компания дома ООО «УК «Комфорт» начала осуществлять комплекс мероприятий по устранению недостатков общего имущества многоквартирного дома, зафиксированных в акте от 13.05.2017 г., в приёмке выполненных работ участвовали истец и его представитель. Кроме того, стороны совместно участвовали в составлении схемы мест скопления воды и отслоения листов рубероида, вздутий на кровле дома и схемы мест просадки плитки на тротуарах и скопления воды от 27.06.2017 г. Таким образом, стороны находились в постоянном контакте и обсуждении вопросов, связанных с устранением выявленных дефектов, что ими не оспаривалось. Также стороной истца не опровергнуто, что часть работ по устранению дефектов общего имущества, в частности, по кровле дома, было выполнено за счёт средств застройщика.

Таким образом, суд учитывает, что ООО «Мегаполис-Жилстрой», по сути, не уклонялось от исполнения своих гарантийных обязательств застройщика многоквартирного дома, однако до момента предъявления иска Лапицкого А.С. в суд с достоверностью не было установлено, являются ли выявленные в доме недостатки строительными или же эксплуатационными дефектами, при том, что управляющая компания не отказывалась от устранения всех выявленных дефектов своими силами, независимо от причин их образования. В ходе судебного разбирательства ответчик признал иск в части и заявлял о готовности устранить любой строительный брак, возникший по его вине, если он будет установлен в ходе судебного разбирательства, в том числе по результатам строительной экспертизы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что иск Лапицкого А.С. удовлетворён судом в незначительной части заявленных требований, от части требований отказался сам истец, и что судом не установлено злостного уклонения ООО «Мегаполис-Жилстрой» от исполнения его обязательств перед потребителем, не представлено доказательств отказа застройщика от проведения гарантийного ремонта общего имущества многоквартирного дома, суд считает, что ответчиком не причинено истцу таких нравственных страданий, которые требовали бы денежной компенсации.

Таким образом, в удовлетворении требования о компенсации морального вреда суд полагает необходимым отказать. В связи с отказом в иске о взыскании с ответчика денежных средств, не подлежит взысканию с ответчика и штраф, предусмотренный ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

Согласно ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Согласно п.1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход местного бюджета, по требованиям неимущественного характера составляет 300 рублей. В этой связи с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Лапицкого А.С. удовлетворить частично.

Обязать ООО «Мегаполис-Жилстрой» в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки (дефекты) в общем имуществе многоквартирного жилого <адрес>, допущенные в ходе строительства и выявленные в ходе эксплуатации дома в период гарантийного срока, а именно:

- демонтировать существующую отмостку по периметру здания многоквартирного жилого <адрес> и выполнить устройство новой отмостки по всему периметру здания на подготовленное основание в соответствии с проектной документацией на строительство данного жилого дома;

- установить вторые двери входных тамбуров 8-го и 9-го подъездов дома согласно разработанному проекту;

- устранить причину протечки атмосферных вод в подземный паркинг, примыкающий к зданию многоквартирного жилого <адрес> путём герметизации деформационного шва места примыкания между плитой перекрытия паркинга и стеной жилого дома, а также герметизации деформационного шва внутри паркинга между плитой перекрытия паркинга и стеной жилого дома;

- устранить дефекты монтажа защитных фартуков парапетов кровли многоквартирного жилого <адрес> путём установки недостающих элементов фартуков и устранения контруклона фартуков в сторону стен здания.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Мегаполис-Жилстрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2018 года.

Судья О.Э.Гонтарь