Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к нотариусу <адрес>ФИО2 об отмене отказа в совершении нотариального действия и обязании нотариуса удостоверить сделку купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд <адрес> с настоящим исковым заявлением, которым просит:

- отменить постановление нотариуса <адрес>ФИО2 об отказе ФИО1 в совершении нотариального действия в отношении сделки купли-продажи доли;

- обязать нотариуса <адрес>ФИО2 удостоверить сделку купли-продажи доли, принадлежащей ФИО1, и ФИО5, действующей через своего законного представителя ФИО3, на условиях, соответствующих договоренностям, не противоречащих действующему законодательству.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась к нотариусу <адрес>ФИО2 через своего представителя ФИО7 для совершения нотариального действия в отношении договора купли-продажи, принадлежащей истцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону, доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ проведение нотариального действия было отклонено нотариусом, где нотариус сослалась на незаконность сделки, поскольку в предоставленной выписке из поквартирной карточки фигурирует указание задолженности за коммунальные услуги. Истец, полагая, что у ответчика отсутствуют основания для отказа, ДД.ММ.ГГГГ представитель истца передал заявление, в котором содержалась просьба совершить нотариальное действие или вынести постановление об отказе в его совершении, однако, до ДД.ММ.ГГГГ постановление вынесено не было. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена доверенность, выданная ФИО5, на имя ФИО8 по поводу приобретения указанной доли в квартире за 300 000 рублей и на любых других условиях. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия, в связи с тем, что в уведомлении на покупку была указана сумма 270 000 рублей, а на самом деле составила 300 000 рублей, не имелось указания об имеющейся задолженности по коммунальным услугам. Не согласившись с вынесенным постановлением нотариусом <адрес>, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, согласно телефонограмме, содержащейся в материалах дела, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, явиться в судебное заседание, проводимое посредством видеоконференц-связи не имеет возможности.

Ответчик нотариус <адрес>ФИО2, ее представитель ФИО9, действующая в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании поддержали письменные возражения, приобщенные к материалам дела, просили в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Третье лицо Нотариальная <адрес> извещены своевременно и надлежащим образом, направили в адрес суда письменные возражения

Выслушав ответчика, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат одновременно права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

Согласно приведенной норме закона сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли.

Согласно п. 1 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусы совершают, в том числе, следующие нотариальные действия: удостоверяют сделки.

В силу ч. 1 ст. 50 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре.

Статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате закреплено, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Согласно п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии со ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 416/1134 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Указанная доля была зарегистрирована за ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом <адрес>ФИО4ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №. (л.д. 7-8)

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО10 обратилась к нотариусу <адрес>ФИО2 для удостоверения договора купли-продажи, принадлежащей доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, где продавцом указана ФИО11, покупателем указана ФИО12 Удостоверение указанной сделки было предварительно назначено на ДД.ММ.ГГГГ.

Для удостоверения сделки с ФИО12 были представлены документы в копиях, а именно: свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН, доверенность на ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ нотариусу была предоставлена выписка из поквартирной карточки, из которой следовало, что за собственниками вышеуказанной квартиры, числится задолженность по коммунальным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 733863 рубля и задолженность по платежам за капитальный ремонт в размере 25187 рублей. Уведомление ФИО12, направленное продавцом ФИО1 не содержала условия о продаже доли квартиры при наличии указанных долгов.

В связи с указанными обстоятельствами нотариусом ФИО13 был направлен запрос в Нотариальную палату об оказании правовой помощи.

Представителем ФИО1 – ФИО10 и ФИО12 было достигнуто соглашение об отложении сделки до получения ответа из нотариальной палаты.

ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ из нотариальной палаты, с которым ДД.ММ.ГГГГ ознакомилась ФИО12, и в указанную дату представила нотариусу письменный отказ заключить сделку.

Из ответа Нотариальной <адрес>№ следовало, что поскольку информация о том, что лицевые счета по оплате коммунальных платежей и других платежей, связанных с обслуживанием недвижимого имущества, разделены, то должна быть включена в качестве заверений сторон в проект договора купли-продажи, в указанный договор следует включить установленные сведения только по задолженности продавца, а не по всему жилому помещению. Так же следует разъяснить покупателю, что суд рассматривает указанную категорию дел в приказном порядке без участия сторон не применяет исковую давность самостоятельно. В связи с чем, заявитель может подать ходатайство в суд о применении исковой давности до вынесения приказа, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе. Вместе с тем, требованиями ч. 3 ст.158 ЖК РФ установлено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. При отсутствии согласия сторон отразить условия о погашении имеющейся задолженности продавца в договоре или не заключения соответствующего соглашения нотариусу необходимо разъяснить покупателю, что кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры, поскольку финансово-лицевой счет открывается на жилое помещение, а не на определенного гражданина. При подаче документов, подтверждающих право собственности на нового собственника жилья, изменяются лишь сведения о самом собственнике жилого помещения, при этом финансово-лицевой счет остается неизменным. И в таком случае бремя доказывания и установления факта незаконного начисления задолженности за прежнего собственника квартиры в суде, будет возложено на покупателя. Кроме того, усматривается кабальность сделки при условии отчуждения имущества оцененной сторонами за 270 000 рублей при кадастровой стоимости 771 218 рублей 11 копеек. Для включения указанных условий в договор, либо заключения соглашения к нему, Вам (нотариусу) необходимо установить наличие соответствующих полномочий в доверенности от имени продавца.

Повторно представитель ФИО1 – ФИО7, обратилась к нотариусу ФИО13ДД.ММ.ГГГГ для заключения и удостоверения сделки, при этом покупателем доли квартиры указана была ФИО5, в лице представителя ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, цена сделки указана 300000 рублей.

Поскольку ФИО5 не была сособственником квартиры и имелась задолженность по коммунальным платежам и взносам по капитальному ремонту, нотариусом было разъяснено о необходимости для удостоверения сделки, представить уведомление других сособственников о продаже доли за 300 000 рублей (ранее для удостоверения планируемой на ДД.ММ.ГГГГ сделки уведомления в порядке ст. 250 ГК РФ не требовалось, поскольку покупателем выступал сособственник жилого помещения), а также указание в договоре согласие покупателя купить долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение при наличии существующей задолженности по коммунальным платежам и взносам по капитальному ремонту, превышающей сумму сделки.

Вместе с тем, указанные документы сторонами сделки для подготовки проекта договора купли-продажи нотариусу представлены не были, как и сам договор купли-продажи, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО13 вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия за №, об отмене которого просит истец.

Согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии со ст. 163 ч. 2 п. 1 ГК Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии со статьями 43, 48, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан, наличие волеизъявления заявителей, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении нотариального действия.

В силу положений абз. 1 ст. 1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации.

Статья 16 Основ законодательства о нотариате предусматривает обязанность нотариуса оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам.

Согласно ст. 54 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значений представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Из перечисленных выше норм следует, что нотариус удостоверяет сделку, а не свидетельствует подлинность подписи участников сделки, является незаинтересованным в сделке лицом и гарантирует чистоту и законность сделки. Нотариус для удостоверения сделки купли-продажи выясняет волеизъявление сторон, выясняет основания целесообразности совершения сделки и ее экономического обоснования, выясняет волеизъявления участников и соответствуют ли они фактическим обстоятельствам совершения сделки, разъясняет положения законодательства РФ и последствия совершаемой сделки, и нотариус должен быть убежден, что сторонам все известно по этой сделки и им понятны все существенные условия сделки, риски и последствия такой сделки.

Нотариус и участники сделки должны быть убеждены в том, что отсутствуют признаки порока сделки, кабальности, мнимости, сомнительности, подозрительности; что отсутствуют с обеих сторон сделки признаки недобросовестности, обмана, принуждения, введения в заблуждение; и отсутствует передача не полного объема информации или искажение информации с обеих сторон сделки.

Нотариус не имеет право удостоверять сделку, если стороны не достигли полного взаимного согласия по всем условиям сделки.

Суд учитывая положениями статей 43, 48, 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, исходя из того, что предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о преимущественном праве покупки этой доли другими участниками долевой собственности сторонами сделки не были соблюдены; соответствующий положениям статей 160, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор-купли-продажи доли квартиры нотариусу представлен не был, как и документы подтверждающие, что покупатель ФИО5 осведомлена о наличии задолженности по коммунальным платежам и взносам по капитальному ремонту и согласна приобрести указанную долю в квартире при наличии задолженности в общем размере 769791 рубль 22 копейки, приходит к выводу, что у нотариуса имелись предусмотренные законом основания для отказа в совершении нотариального действия - нотариального удостоверения сделки, и не находит оснований для отмены постановления об отказе в совершении нотариального действия и возложении на нотариуса обязанности удостоверить сделку купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 (паспорт №) к нотариусу <адрес>ФИО2 (ИНН №) об отмене отказа в совершении нотариального действия и обязании нотариуса удостоверить сделку купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Дурманова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.М. Дурманова