Гражданский кодекс часть 1

по иску <ФИО>3, <ФИО>2 к акционерному обществу «Губернский яхт-клуб «Коматек» о признании решений общего собрания собственников помещений недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к АО «Губернский яхт – клуб «Коматек» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, строение Б, оформленные протоколами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками нежилых помещений (203-211, 213-214), площадью 409, 3 кв.м., расположенных на четвертом этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>Б.

Мажоритарным собственником в данном здании выступает АО «Губерснкий яхт-клуб «Коматек». Начиная с момента ввода здания в эксплуатацию с 2018 года и по настоящее время АО «Губернскй яхт – клуб «Коматек», как обладателем большинством голосов постоянно избирается управляющая компания в здании ООО «ЦЭТ» директором которой, также как и АО «Губернский яхт - клуб «Коматек» является <ФИО>6

На ежегодных собраниях по инициативе <ФИО>6 утверждаются завышенные, ничем неоправданные тарифы по обслуживанию мест общего пользования, денежные средства уплачиваются в ООО «ЦЭТ», которая также выставляет счета на оплату коммунальной услуги. В настоящее время ООО «ЦЭТ» взыскивает часть задолженности по указанным платежам с <ФИО>7 в суде, при этом, в ходе производства по делу установлено, что у ООО «ЦЭТ» нет договоров с организациями, оказывающими услуги, в том числе, энергоснабжающими компаниями, как то АО «Екатеринбургэнергосбыт» и иными, при этом, ООО «ЦЭТ» исправно получало и получает денежные средства от сособственников ежегодно в размере более 12 000 000 руб. на оплату МОПов, не считая денежных средств, полученных ООО «ЦЭТ» за коммунальные услуги от собственников, при этом, не направляя деньги на оплату счетов контрагентов за услуги и ресурсы по причине отсутствия договорных отношений с ними, о чем к ООО «ЦЭТ» поданы соответствующие иски.

В ходе дела по иску ООО «ЦЭТ» о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию ДД.ММ.ГГГГ истцу <ФИО>3 стало известно о наличии протоколов общих собраний № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении которых истец узнал впервые после ознакомления с материалами дела.

Согласно данных протоколов управляющей компанией избрана ООО «ЦЭТ», которая фактически не осуществляет деятельность по управлению зданием в 2022 году, как и ранее. Истец полагает, что ООО «ЦЭТ» не может иметь статус управляющей организации и не может заниматься соответствующей деятельностью, так как данная организация не включена в реестр управляющих компаний, о компании отсутствует информация на государственном портале ГИС ЖКХ, у компании отсутствует лицензии, компания не сдает обязательную отчетность о расходовании средств и не раскрывает ее. Необходимость наличия лицензии и перечисленных обязательств обусловлены тем, что здание по <адрес> строение Б, является многофункциональным зданием, поскольку в нем расположены: магазины; кафе; каюты; гостиница; фитнес – центр; офисы, что отражено в приложенном положительном заключении на объект. В самих протоколах поименованы жилые и нежилые помещения. Многофункциональное здание приравнено к многоквартирному дому, управление которым возможно только лицензированной компанией со всеми соответствующими последствиями. Кроме того, ООО «ЦЭТ» направил в адрес <ФИО>3 уведомление об одностороннем расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора от ДД.ММ.ГГГГ на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания помещения, рекомендуя истцу с указанной даты самостоятельно обеспечить охрану помещений и заключить прямые договоры с эксплуатирующими и обслуживающими организациями, что и было сделано.

Кроме того, из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦЭТ» передано право аренды на возмездной основе общее имущество собственников в здании, следовательно, решение по данному вопросу принимается большинством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников. Согласно протокола, за передачу в аренду проголосовало 78,63%. Однако сведений о таких голосовавших собственниках истцам не представлено. Сведения, о каких – либо собраниях до собственников не доносятся.

Согласно справки БТИ №№ от ДД.ММ.ГГГГ, здание имеет общую площадь 5 997, 3 кв.м., при этом, в частной собственности зарегистрировано 5 429, 5 кв.м., в связи с чем, зарегистрированный объем площадей равен 567, 8 кв.м., что относится к местам общего пользования. В единоличной собственности АО «ГЯК «Коматек» зарегистрированы три объекта, общей площадью 3 762, 40 коп. В собственности <ФИО>11 зарегистрированы объекты площадью 25, 8 кв.м., 471 кв.м., 10,1 кв.м. В рамках дела о взыскании с <ФИО>3 задолженности за управление, содержание общего имущества, ООО «ЦЭТ» в своих объяснениях и АО «ГЯК «Коматек» приводит расчет, согласно которому площадь дополнительно комиссионно заинвентаризованных МОП, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в здании составляет 1 463, 8 кв.м. Следовательно, что к МОП в здании отнесены площади в размере 567, 8 кв.м., а также площади (находящиеся в собственности Коматека, которые последним признаны как МОП), что, в общем, составляет 2 031, 60 кв.м. При этом, проводя инвентаризацию, АО «ГЯК «Коматек» не указал, что еще часть площадей, которые находятся у него и у <ФИО>11, в собственности, но при этом, являются МОП, а именно: № – коридор, 1 этаж, площадь 3,4 кв.м.; № – санузел, 1 этаж, площадь 1, 52 кв.м.; № – сейфовая, 1 этаж, площадью 5, 9 кв.м.; № – комната дежурного персонала, 1 этаж, площадь 14, 1 кв.м.; № – санузел персонала, 1 этаж, площадь 1, 8 кв.м.; № – гардероб, 1 этаж, площадь 9, 3 кв.м.; № – комната персонала, 1 этаж, площадь 17, 1 кв.м.; № – 1 этаж, площадью 75, 6 кв.м.<адрес> дополнительных неучтенных МОП, находящихся в собственности АО «ГЯК «Коматек» по первому этажу – 128, 72 кв.м. Также № – тамбур, 2 этаж, площадью 4, 7 кв.м.; № – санузел, 2 этаж, площадью 2,3 кв.м.; № – санузел, 2 этаж, площадью 4, 4 кв.м.; № – санузел, 2 этаж, площадью 1, 9 кв.м.; № – санузел, 2 этаж, площадью 6,5 кв.м.; № – санузел, 2 этаж, площадью 2,1 кв.м.; №- санузел, 2 этаж, площадью 2 кв.м.; № – коридор, 2 этаж, площадью 63, 7 кв.м. <адрес> дополнительных и неучтенных МОП по второму этажу, находящихся в собственности <ФИО>11 – 25, 8 кв.м., в собственности АО «ГЯК «Коматек» - 63, 7 кв.м. <адрес> дополнительных и неучтенных МОП, находящихся в собственности АО «ГЯК «Коматек» по третьему этажу – 63, 5 кв.м.: № – 3 этаж, площадь 10, 6 кв.м.; № – коридор, 3 этаж, площадью 52, 9 кв.м. <адрес> дополнительных неучтенных МОП, находящихся в собственности АО «ГЯК «Коматек» по четвертому этажу – 62, 70 кв.м. <адрес> дополнительных неучтенных МОП, находящихся в собственности АО «ГЯК «Коматек» по пятому этажу 21, 8 кв.м: № – коридор, площадь 14 кв.м.; № - МОП, № – МОП, площадью 2, 9 кв.м.; № – МОП, 4, 9 кв.м. Таким образом, общая площадь МОП в здании, зарегистрированных за АО «ГЯК «Коматек» 1809, 10 кв.м. и за <ФИО>11- 25, 8 кв.м.

За АО «ГЯК «Коматек» зарегистрировано в 2022 году 3 762, 4 кв.м., при этом, с учетом вышеизложенного, действительная площадь помещений, находящихся в собственности последнего составляет лишь 1 953, 30 кв.м., в учетом исключения МОП, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Геокомплекс». Следовательно, в оспариваемых собраниях АО «ГЯК «Коматек» принимало участие как владелец 33% голосов, а не 62,73%, что свидетельствует о ничтожности всех принятых решений.

Истцы <ФИО>3, <ФИО>15, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, направили в суд представителя.

Представитель истцов – <ФИО>18, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, доводы, изложенные в иске, письменных дополнениях к нему (л.д. 35 – 39, л.д. 102 - 106, том 1), поддержал.

Представители ответчика АО «Губернский яхт – клуб «Коматек» - <ФИО>16, <ФИО>17, действующие на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признали, доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 107 – 109, том 1, л.д. 5 – 7, 28 – 32, том 2), поддержали, указав, что согласно таблицы инвентаризации по помещениям МОП и экспликации к поэтажному плану здания, установлено, что в здании общая площадь МОП, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 463, 8 кв.м., данный расчет взят на основании поэтажных планов здания ООО «Бюро технических и кадастровых работ», осуществившее постановку на кадастровый учет здания. Также к МОП относится земельный участок 822 кв.м. Соответственно, общая площадь МОП 1 463, 8 кв.м. Кроме того, заявили о пропуске срока исковой давности при обращении истцов с данными требованиями.

Представители третьих лиц ООО «ЦЭТ», Департамента государственного жилищного и строительного надзора в Свердловской области, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания для недействительности решения предусмотрены ст. ст. 181.4, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

В соответствии с положениями ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии с п. 1 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного суда РФ, изложенных в п. 41 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Согласно ч. 1, 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45, ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу с ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, участие в голосовании принимает каждый собственник пропорционально принадлежащей ему доли в общем имуществе, если такие доли не определены, то в силу ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует исходить, что они являются равными.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В соответствии с. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцы являются собственниками нежилых помещений: <ФИО>15 собственник ? доли в праве общей собственности на нежилые помещения (<адрес>), площадью 409, 3 кв.м., расположенных на четвертом этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>; истец <ФИО>3 является собственником нежилых помещений (<адрес>), площадью 230, 5 кв.м. (л.д. 14 – 21).

Как следует из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, по инициативе собственника помещений АО «Губернский яхт – клуб «Коматек», проведено общее собрание в очной форме. Согласно протокола, общая площадь здания – 5 997, 30 кв.м., полезная площадь здания (площадь помещений, находящихся в собственности)- 5 429, 5 кв.м.

Также из протокола следует, что в общем собрании приняли участие собственники и их представители в количестве – 3 человек, владеющие 4 112, 5 кв.м. нежилых помещений в доме, что составляет 75, 74% от общего количества голосов. 1 голос равен 1 кв.м. полезной площади. Кворум имеется. Общее собрание собственников правомочно принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания.

На повестку собрания инициатором поставлены следующие вопросы:

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников помещений.

2. Выбор счетной комиссии для подсчета голосов на собрании.

3. Определение организации для обслуживания и управления общим имуществом собственников нежилых помещений по <адрес> г. Екатеринбурга.

4. Утверждение тарифа на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ согласно расчета стоимости. Приложение №.

5. Установление ежемесячного взноса на капитальный ремонт на 2022 год в размере 10, 51 руб. за 1 кв.м., утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ№ – ПП для г. Екатеринбурга. Аккумулирование денежных средств за капитальный ремонт на отдельном расчетном счете.

6. Об определении места хранения протоколов общего собрания.

Из протокола следует о принятии решений по всем указанным вопросам.

По первому вопросу принято решение: избрать председателем общего собрания – <ФИО>6, секретарем – <ФИО>8

По второму вопросу: Избрана счетная комиссия для подсчета голосов на собрании.

По третьему вопросу: Определена организация для обслуживания и управления общим имуществом собственников нежилых помещений по <адрес> в г. Екатеринбурге ООО «Центр энергосберегающих технологий».

По четвертому вопросу: Утвержден тариф на обслуживание и управление общим имуществом собственника нежилых помещений по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ в размере 306, 20 руб.

По пятому вопросу: принято решение об установлении ежемесячного взноса на капитальный ремонт на 2022 год в размере 10, 51 руб. за 1 кв.м., утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ№-ПП для г. Екатеринбурга. Аккумулировать денежные средства за капитальный ремонт на отдельном расчетном счете.

В обоснование заявленных требований истцами указано, на отсутствие надлежащего уведомления собственников о проведении общего собрания, отсутствие кворума, а также, что ООО «ЦЭТ» не могло быть избрано в качестве управляющей организации, в связи с отсутствием лицензии.

Из материалов дела следует, что в соответствии с требованиями положений ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик уведомил собственников о проведении общего собрания. В частности, истец <ФИО>3 уведомлена ДД.ММ.ГГГГ о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №. Истцу <ФИО>15ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников по адресу места регистрации, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № (л.д. ).

Истцу <ФИО>3 о решении общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, стало известно в этот же день, поскольку она принимала в нем непосредственное участие ДД.ММ.ГГГГ, соответственно ей должно было быть известно о его итогах, что подтверждается ее подписью в журнале регистрации собственников помещений, участвующих во внеочередном общем собрании собственников помещений, в журнале выдачи бюллетеней и приложений к нему для оформления решений собственников помещений (их представителей) в письменной форме по вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по <адрес>, г. Екатеринбург от ДД.ММ.ГГГГ, в журнале приема решений собственников помещений оформленных в письменной форме по вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений.

В адрес <ФИО>15 направлена копия протокола № от ДД.ММ.ГГГГ по месту ее регистрации, а именно: г. Екатеринбург, <адрес>, что подтверждается чеком об отправке от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из акта размещения протокола № общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, строение 406 на стендах АО «Губернский яхт-клуб «Коматек», расположенных на 1 (первом) этаже и в лифтах в здании, был размещен инициатором протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, следует о том, что соблюдены все существенные условия, а именно указаны: дата, время и место проведения заседания указаны, сведения о лицах, принявших участие в заседании указаны в реестре собственников помещений, присутствовавших на общем собрании собственников помещений, который является приложением к протоколу, сведения о счетной комиссии и о лицах, подписавших протокол.

В обоснование доводов об отсутствии кворума на собрании, истцы указывают, что здание имеет общую площадь - 5 997,3 кв.м., при этом, в частной собственности зарегистрировано 5 429, 5 кв. м., в связи, с чем незарегистрированный объем площадей равен 567, 8 кв. м., что является местами общего пользования.

В соответствии с абз. 3 п.п. 8 п. 43 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», п.п. 22 п. 51 Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», для нежилых помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений в здании, (далее помещение вспомогательного использования), указываются слова «помещение вспомогательного использования», для нежилых помещений, относящихся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, указываются слов «общее имущество в многоквартирном доме».

Согласно п.п. 3.7.2.32, 3.7.2.33 ГОСТа Р ИСО 6707-1-2020 «Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины», утвержденный и введенный в действие Приказом Госстандарта от 24.12.2020 № 1388-ст различает такие понятия, как «общая площадь» и «полезная площадь». При этом, «общая площадь» сумма площадей всех этажей в здании, включая горизонтальную проекцию наружных стен; «полезная площадь» - сумма площадей всех этажей в здании, за исключением горизонтальной проекции наружных стен.

В рамках п. 5 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 установлено, что площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, пандус, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

Пункт 6 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 определяет, что площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Соответственно, разница между общей площадью здания - 5 997,3 кв.м., установленной в рамках Приказа Минэкономразвития России № 90 от 01.03.2016, и полезной площадью - 5 429,5 кв. м. (как совокупность всех нежилых и вспомогательных помещений), которая составляет 567,8 кв.м., является сумма площадей крыши, пандуса, веранды, наружных стен, наружных застекленных лоджий, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

Расчет, согласно которому количество голосов у АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» определено в размере 33%, истцами не представлен.

Тогда как из материалов дела следует, что доля в праве общей собственности на помещения вспомогательного использования в здании, ДД.ММ.ГГГГ при проведении общего собрания собственников составляла у присутствующих на общем собрании:

1. АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - №% - 1953,3 кв.м. (площадь нежилых помещений АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» в 2021 году) / 3 316,5 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) в 2021 году) х 100%.

ИП <ФИО>3 - №% - 194,3 кв.м. (площадь нежилых помещений ИП <ФИО>3 в 2021 г.) / 3 316,5 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) х 100%.

<ФИО>9 - №% - 119,6 кв.м. (площадь нежилых помещений <ФИО>9) / 3 316,5 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) в 2021 г.) х 100%. Всего 68,73% от общего числа голосов собственников.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ в здании, по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> кворум составлял №%, тем самым согласно общее собрание было правомочно принимать решения, указанные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом было установлено, что общая площадь вспомогательных помещений с 2021 года и по сегодняшний день составляет - 1 463,8 кв.м., из них в собственности находятся помещения вспомогательного использования у АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» в собственности - 1411,2 кв.м.; <ФИО>11 - 27,7 кв.м.; <ФИО>10 - 24,9 кв.м., всего 1 463,8 кв.м.

Таким образом, в 2021 году у собственников в собственности находились нежилые помещения без помещений вспомогательного использования: ИП <ФИО>3 (помещения №) - 230,5 кв.м.; АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - 2 351,2 кв.м.; <ФИО>11 - 479,2 кв.м.; <ФИО>15 и <ФИО>12 - 409,3 кв.м.; <ФИО>10 - 172,5 кв.м.; <ФИО>13 - 63,7 кв.м.; <ФИО>14 - 63,8 кв.м.; <ФИО>9 - 119,6 кв.м.; <ФИО>19» - 75,9 кв.м., всего 3 965, 7 кв.м.

Учитывая изложенное, доля в праве общей собственности на вспомогательные помещения (голосов) в здании ДД.ММ.ГГГГ при проведении общего собрания собственников составляла у присутствующих на общем собрании:

1. АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - №% - 2 351,2 кв.м. (площадь нежилых помещений АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» в 2021 г.) / 3 965,7 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (за исключением вспомогательных помещений) в 2021 г.) х 100%.

ИП <ФИО>3 - №% - 230,6 кв.м. (площадь нежилых помещений ИП <ФИО>3 в 2021 г.) / 3 965,7 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) х 100%.

<ФИО>9 - № % - 119,6 кв.м. (площадь нежилых помещений <ФИО>9) / 3 965,7 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) х 100%, всего 68,12%

Таким образом, при проведении общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ кворум имелся, составлял №%, следовательно, собрание было правомочно принимать решения, определенные в повестке.

Как следует из представленного в материалы дела протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, по инициативе АО «Губернский яхт – клуб «Коматек» ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> б, в форме очно-заочного голосования.

На повестку собрания поставлены следующие вопросы:

1. Избрание председателя, секретаря и членов счетной комиссии для подведении итогов настоящего общего собрания собственников помещений в нежилом здании № б по <адрес> в г. Екатеринбурге.

2. Утверждение места хранения копии протокола и копий решений собственников общего собрания.

3. Выбор способа управления нежилым зданием по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> - управление управляющей организацией.

4. Выбрать ООО «Центр энергосберегающих технологий» (ИНН №) в качестве управляющей организации нежилого здания №б по <адрес> в г. Екатеринбурге.

5. Утвердить договор управления с ООО «Центр энергосберегающих технологий» (ИНН №).

6. Установить размер платы за содержание помещения, расположенного в нежилом здании № по <адрес> в г. Екатеринбурге, для собственников в размере 306 руб. 20 коп. с квадратного метра.

7. Принятие решения об утверждении оказания услуг службы контроля (мониторинга) за наблюдением порядка на прилегающей территории и в местах общего пользования нежилого здания №б по <адрес> в г. Екатеринбурге (далее – Услуги). Утверждение периода оказания, стоимости, источника финансирования Услуг. Наделение ООО «Центр энергосберегающих технологий» (ИНН №) полномочиями на заключение/ изменение/ расторжение договора на оказание Услуг, подписание актов оказанных Услуг.

8. Утверждение оказания услуг по погрузке и вывозу снега с территории нежилого здания № по <адрес> в г. Екатеринбурге в зимний период с применением специального автотранспорта (далее по тексту – Услуги). Утверждение стоимости Услуг и источника финансирования. Наделение ООО «Центр энергосберегающих технологий» (ИНН №) полномочиями на заключение/изменение/расторжение договоров на оказание Услуг, на приемку оказанных Услуг и подписание актов оказанных услуг.

9. Принятие решения об аренде грязеудерживающих ковриков на первых этажах в подъездах нежилого здания № по <адрес> в г. Екатеринбурге. Утверждение периода оказания Услуг, стоимость услуг в месяц, источника финансирования. Наделение ООО «Центр энергосберегающих технологий» (ИНН №) полномочиями на заключение/изменение/расторжение договора на оказание Услуг, на приемку выполненных Услуг и подписание актов оказанных услуг.

10. Принятие решения о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества собственников помещений в нежилом здании № по <адрес> в г. Екатеринбурге операторам связи (интернет, телевидение, телефония). Утверждение условий договора (периода оказания услуги, стоимость услуги в месяц). Выбор лица, уполномоченного от имени собственников на заключение/изменение/расторжение соответствующего договора.

11. Принятие решения о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества собственников помещений в нежилом здании № по <адрес> в г. Екатеринбурге для размещения рекламных конструкций. Утверждение условий договора (периода оказания услуги, стоимость услуги в месяц). Выбор лица, уполномоченного от имени собственников на заключение/изменение/расторжение соответствующего договора.

12. Утверждение правил пользования общим имуществом и прилегающей территорией.

Согласно протокола, дата проведения очного собрания ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений могли также принять участие в собрании посредством заполнения и передачи бюллетеней голосования (решений) собственников помещений с 18:00 ДД.ММ.ГГГГ по 18:00 ДД.ММ.ГГГГ. Заполненные бюллетени голосования (решения) собственников помещений передавались через почтовые ящики инициатора, лично инициатору общего собрания.

Из протокола следует, что общая площадь жилых и нежилых помещений в данном здании составила 5 429, 50 кв.м. (без мест общего пользования), что составляет 100% от общего числа голосов собственников.

Общая площадь помещений, принадлежащая собственникам, которые приняли участие в голосовании, составляет 78, 63 голосов, что составляет 78, 63% от общего числа голосов собственников помещений. Собрание правомочно, кворум имеется.

Как следует из протокола, решения приняты по всем вопросам, поставленным на повестку.

Как следует из материалов дела, истец <ФИО>3 о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в нежилом здании уведомлена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Истцу <ФИО>15 ответчиком направлено ДД.ММ.ГГГГ уведомление о дате проведения ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Кроме того, информация о предложении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества на 2022 года была размещена на информационном стенде.

Из содержания протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что все требования к его оформлению соблюдены, в частности: дата, время и место проведения заседания указаны, сведения о лицах, принявших участие в заседании указаны в реестре собственников помещений, присутствовавших на общем собрании собственников помещений, который является приложением к протоколу, сведения о счетной комиссии и о лицах, подписавших протокол также имеются.

Контррасчет кворума, в обоснование доводов об его отсутствии при проведении оспариваемого собрания, стороной истца, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на рассмотрение суда не представлен.

Тогда как из материалов дела следует, что доля в праве общей собственности на помещения вспомогательного использования в здании ДД.ММ.ГГГГ, при проведении общего собрания собственников составляла у присутствующих на общем собрании:

АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - №% - 1893,9 кв.м. (площадь нежилых помещений-АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» в 2022) / 3 316,5 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) в 2022 г.) х 100%.

<ФИО>11 - №% = 370,3 кв.м. (площадь нежилых помещений <ФИО>11 в 2022 г.) / 3 316,5 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) в 2022 г.) х 100%. Всего: №%.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ, кворум имелся, составлял №%, следовательно, общее собрание было правомочно принимать решения, поставленные на его повестку.

В 2022 году у собственников в собственности находились нежилые помещения без помещений вспомогательного использования: ИП <ФИО>3 (помещения №) - 230,5 кв.м.; АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - 2 291,8 кв.м.; <ФИО>11 - 479,2 кв.м.; <ФИО>15 и <ФИО>12 - 409,3 кв.м.; <ФИО>10 - 172,5 кв.м.; <ФИО>13 - 63,7 кв.м.; <ФИО>14 - 92,6 кв.м.; <ФИО>9-119,6 кв.м.; <ФИО>20» -106,5 кв.м., всего: 3 965,7 кв.м.

Учитывая изложенное, доля в праве общей собственности на вспомогательные помещения (голосов) в здании ДД.ММ.ГГГГ, при проведении общего собрания собственников, составляла у присутствующих на общем собрании:

АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» - №% - 2 291,8 кв.м. (площадь нежилых помещений АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» в 2022) / 3 965,7 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) х 100%.

<ФИО>11 - № % - 479,2 кв.м. (площадь нежилых помещений <ФИО>11 в 2022 Т.) / 3 965,7 кв.м. (общая площадь всех нежилых помещений в здании (без учета помещений вспомогательного использования) х 100%, всего №%

Таким образом, при проведении общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ кворум имелся, составлял №%, следовательно, общее собрание было правомочно принимать решения по поставленным вопросам.

Как следует из материалов дела, здание №б по <адрес> в г. Екатеринбурге не является многоквартирным домом, жилые помещения в здании отсутствуют. В связи с этим, на организацию, осуществляющую управление зданием, в данном случае ООО «ЦЭТ», не распространяются требования, установленные для коммерческих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, в том числе, наличие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, соблюдение лицензионных требований, установленных ст. 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрытие информации в государственной информационной системе жилищно – коммунального хозяйства.

В ходе судебного заседания установлено, из пояснений стороны ответчика, и доказательств обратному не представлено, что реализация решения по вопросу № протокола № общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, в 2022 году собственниками и управляющей компанией не осуществлялась, а именно: не производились начисления, расчет и сбор денежных средств по оплате тарифа на капитальный ремонт, не аккумулировались данные денежные средства и не создавался специализированный банковский расчетный счет, капитальный ремонт либо иные связанные работы с ним не осуществлялись.

Кроме того, из оспариваемых протоколов не следует, что собственники приняли решение наделении ООО «ЦЭТ» полномочий владельца специализированного банковского расчетного счета по аккумулированию денежных средств, собранных за капитальный ремонт, об использовании фонда капитального ремонта, о капитальном ремонте общего имущества в здания, поручении управляющей организации проведения капитального ремонта, заключения договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделении управляющей организации функциями технического заказчика.

Согласно письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об использовании фонда капитального ремонта, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида.

В случае, если управляющая организация является только владельцем специального счета, на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у ООО «ЦЭТ» отсутствует обязательство являться членом саморегулируемой организации.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства не установлены существенные нарушения порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, равенство прав при проведении заседания общего собрания не нарушено, отсутствуют нарушения правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола, также у представителей собственников имелись должные полномочия, что позволяет сделать вывод, что отсутствуют основания для признания протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ общих собраний собственников нежилых помещений недействительными.

Доводы истцов о том, что ООО «ЦЭТ» фактически не осуществляет деятельность управляющей организации, а также ссылка истцов на заключение <ФИО>3 прямых договоров на обслуживание помещения истца, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела, в связи с чем, отклоняются судом.

Стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности при обращении с настоящим иском.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом.

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из искового заявления, о проведении общих собраний истцы впервые узнали ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, данные доводы истцов опровергаются материалами дела.

Ранее установлено, что о проведенном собрании ДД.ММ.ГГГГ истец <ФИО>3 узнала ДД.ММ.ГГГГ, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 62013163083568, кроме того, <ФИО>3 участвовала ДД.ММ.ГГГГ во внеочередном общем собрании собственников и знала об его итогах, что подтверждается подписью <ФИО>3 в журнале регистрации собственников помещений (их представителей) участвующих во внеочередном общем собрании собственников помещений.

Следовательно, истец <ФИО>3 обратилась с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, за пределами установленного законом шестимесячного срока.

Истец <ФИО>15 была уведомлена по месту регистрации о дате проведения ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ согласно акта размещения протокола № общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, строение 406 на стендах АО «Губернский яхт-клуб «Коматек», расположенных на первом этаже, в двух лифтах в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, строение 406, был размещен инициатором общего собрания указанный протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, <ФИО>15 также пропущен срок при обращении с настоящим иском.

Что касается общего собрания собственников помещений, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, истец <ФИО>3 должна была о нем узнать ДД.ММ.ГГГГ, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Истец <ФИО>15 была уведомлена по адресу места регистрации о дате проведения общего собрания собственников, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ согласно акта-подтверждения размещения протокола № общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>Б на стендах АО «Губернский яхт-клуб «Коматек», расположенных на первом этаже, в двух лифтах в здании по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>Б, был размещен инициатором общего собрания протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, у истцов ДД.ММ.ГГГГ истек срок на подачу настоящего искового заявления.

Таким образом, истцы, при обращении в суд с настоящим иском, пропустили срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Иных требований, требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 13, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО>3, <ФИО>2 к акционерному обществу «Губернский яхт-клуб «Коматек» о признании решений общего собрания собственников помещений недействительными – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы, представления через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья