Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3066/2017 по иску Ф.И.А. к С.Н.И. о взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец Ф.И.А. обратилась в суд с исковым заявлением к С.Н.И., в котором просит взыскать денежные средства в размере ~~~ руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ~~~ руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что **/**/**** между ней и ответчиком С.Н.И. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого стороны обязались в срок до **/**/**** заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .....

В тот же день, **/**/****, в обеспечение заключения договора купли-продажи, истец передала ответчику в обеспечение заключение договора купли-продажи квартиры в виде задатка ~~~ руб. Передача задатка подтверждается распиской от **/**/**** представителя ответчика К.И.К., действующей на основании доверенности № удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа С.М.П., зарегистрированной в реестре за №.

**/**/**** между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от **/**/****, которым стороны обязались в срок до **/**/**** заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.

**/**/**** между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от **/**/****, которым стороны договорились изложить п. 4 предварительного договора в следующей редакции:

«4. Покупатель, в обеспечение заключения договора купли-продажи передал Продавцу в виде задатка: ~~~ (~~~) рублей, при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от **/**/****, и ~~~ (~~~) рублей, при подписании настоящего дополнительного соглашения».

В тот же день, **/**/****, во исполнение указанного дополнительного оглашения, истец передала представителю ответчика К.И.К. задаток ~~~ руб., что подтверждается распиской от **/**/****.

В установленный срок основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., заключен не был.

Позднее истцу стало известно, что ответчик продала данную квартиру иному лицу.

Истец полагал, что с ответчика должна быть взыскана уплаченная ею сумма ~~~ руб. в силу положений ст.ст. 381, 429, 1102 ГК РФ.

Также указала, что она неоднократно обращалась к ответчику с предложением заключить основной договор. Впоследствии, когда квартира была уже продана ответчиком, заключение договора купли-продажи стало невозможным. В связи с тем, что до установленного срока - **/**/**** стороны не заключили основной договор купли-продажи указанной квартиры, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

При таких обстоятельствах уплаченный задаток в размере ~~~ руб. должен быть возвращен.

Полагала необходимым также отметить, что имеются основания для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от **/**/**** незаключенным.

В соответствии п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положений п.п. 1-3 ст. 429 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как указано в пункте 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от **/**/****, квартира будет продана Продавцами за ~~~ (Семь миллионов сто тысяч) руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. В основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет составлять ~~~ (Три миллиона) руб. В расписке о передаче денег оставшаяся сумма будет оформлена за неотделимые улучшения в квартире.

Исходя из толкования данных условий договора, следует вывод, что установить определенно цену продаваемой квартиры невозможно, поскольку в пункте 3 предварительного договора содержатся противоречивые, взаимоисключающие условия о цене основного договора (цене квартиры).

При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи недвижимости от **/**/**** нельзя признать заключенным.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости является незаключенным, соглашение о задатке, являющееся условием данного договора (п. 4.) и дополнительное соглашение к договору от **/**/****, также являются не заключенным. Нет оснований считать задатком денежные средства, уплаченные при отсутствии самого обязательства.

Какие-либо иные правовые основания для удержания ответчиком денежных средств в настоящее время отсутствуют.

В судебное заседание истец Ф.И.А. не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, ранее представляла суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Ф.И.А. – Р.В.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил требования удовлетворить. Полагал, что имеются все предусмотренные законом основания для удовлетворения требований его доверительницы.

Ответчик С.Н.И. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, представила суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика С.Н.И. – К.И.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представив суду свои возражения в письменном виде. Полагала, что оснований для удовлетворения требований истца нет, учитывая, что на стороне ее доверительницы неосновательного обогащения не возникло. При заключении сделки С.Н.И. лично не присутствовала, ее интересы представляла представитель по доверенности К.И.К., которая и получила денежные средства от Ф.И.А., не передав их доверителю. Настаивала на том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, в связи с чем, уплаченная по предварительному договору сумма задатка возврату не подлежит.

Третье лицо К.И.К. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, представила суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. ст. 421, 425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Установлено, что **/**/**** между С.Н.И. (Продавец), с одной стороны, и Ф.И.А. (Продавец), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям названного предварительного договора купли-продажи квартиры, стороны договорились, что в срок до **/**/**** они заключат договор купли-продажи квартиры (основной договор), в соответствии с которым Продавец обязуется продать квартиру, общей площадью ~~~ кв.м., этаж 3, адрес объекта: ...., на условиях, которые были ими достигнуты.

В обеспечение заключения договора купли-продажи Покупатель передал Продавцу при подписании настоящего договора в виде задатка ~~~ руб., что отражено в п. 4 предварительного договора.

Факт получения К.И.К., действующей в интересах С.Н.И., денежной суммы в размере ~~~ руб. от Ф.И.А. подтверждается представленной в материалы дела распиской от **/**/****. В ходе рассмотрения дела по существу факт получения К.И.К. денежных средств в указанном размере от Ф.И.А. не оспаривался.

**/**/**** между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от **/**/****, в котором п. 1 предварительного договора купли-продажи квартиры от **/**/**** они изложили в следующей редакции:

1. «Стороны обязуются в срок до **/**/**** заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор), в соответствии с которым Продавец обязуется продать квартиру, общей площадью ~~~ кв.м., этаж 3, адрес объекта: ....».

**/**/**** между сторонами вновь было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от **/**/****, которым стороны договорились изложить п. 4 предварительного договора в следующей редакции:

«4. Покупатель, в обеспечение заключения договора купли-продажи передал Продавцу в виде задатка: ~~~ руб., при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от **/**/****, и ~~~ руб., при подписании настоящего дополнительного соглашения».

Факт получения С.Н.И. в лице ее представителя К.И.К. от Ф.И.А. денежной суммы в размере ~~~ руб. подтверждается представленной в материалы дела распиской от **/**/****, при этом факт получения К.И.К. денежных средств в указанном размере от Ф.И.А. в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривался.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что в срок до **/**/**** основной договор купли-продажи указанного выше объекта недвижимости сторонами в установленном законом порядке не был заключен.

Гражданско-правовой договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Форма оферты должна соответствовать форме заключаемого договора. В силу п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, даже если письменное предложение заключить договор принято без акцепта в письменной форме по основанию п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Относимых и допустимых доказательств того, что соответствующее предложение заключить основной договор, в срок до **/**/**** включительно какой-либо из сторон предварительного договора было направлено, в материалах дела не имеется.

Предоставленным п. 5 ст. 429 ГК РФ правом на понуждение заключить основного договора ответчик не воспользовался.

Поскольку ни одна из сторон в согласованный в предварительном договоре срок не направила другой стороне надлежащее предложение заключить основной договор, то обязательство из предварительного договора, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона (п. 6 ст. 429 ГК РФ). В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ), в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.

При изложенных обстоятельствах на стороне ответчика образовалось неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы задатка (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), которое подлежит взысканию с ответчика С.Н.И. в пользу истца Ф.И.А..

Оснований, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, для оставления задатка ответчику или уплаты двойной суммы задатка истцу, суд не усматривает. Установленные данной нормой последствия по своей правовой природе являются мерой ответственности за неисполнение одной из сторон обеспеченного задатком обязательства, в данном случае - обязательства из предварительного договора заключить основной договор.

В рассматриваемом случае обе стороны предварительного договора не направили в согласованный им срок надлежащего предложения о заключении основного договора. При этом, предварительный договор, как и дополнительные соглашения к нему, не содержат описания конкретных действий, которые каждая из сторон обязана предпринять для заключения основного договора. Последнее, исходя из положений ст. ст. 1, 2, 8, 421, 429, 431 ГК РФ, предполагает, что таковое предложение могло быть направлено любой стороной предварительного договора.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей риэлтор О.Е.А., а также помощник руководителя агентства недвижимости Н.Е.В., сопровождавшие сделку между сторонами, также подтвердили, что ими никаких мер по направлению от имени С.Н.И. в адрес Ф.И.А. предложения о заключении основного договора купли-продажи не предпринималось. Все переговоры между сторонами велись исключительно посредством телефонных звонков.

С учетом изложенного нельзя признать доказанным, что основной договор не заключен между сторонами исключительно по вине истца. Сам по себе факт утраты истцом интереса к приобретению имущества ответчика не свидетельствует о наличии вины истца как потенциального покупателя имущества.

Оснований для применения к возникшим правоотношениям положений ч. 4 ст. 380 ГК РФ суд не усматривает, исходя из того, что ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная в действие Федеральным законом от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ, вступила в действие с 01 июня 2015 года, т.е. после заключения между сторонами соглашения о задатке.

При этом, исходя из положений ст.ст. 182, 185 ГК РФ, денежные средства подлежат взысканию именно с С.Н.И., учитывая, что К.И.К. при заключении сделки и получении денежных средств действовала в ее интересах на основании нотариально удостоверенной доверенности от **/**/****, которой предусмотрено ее право продать за любую цену и на любых других условиях по своему усмотрению принадлежащую С.Н.И. квартиру по адресу: ...., а также право получать денежные средства в полном объеме.

Допущенную в предварительном договоре купли-продажи квартиры от **/**/****, а также расписках о получении денежных средств неточность в написании фамилии Покупателя - вместо Ф.И.А. указано Ф.И.А., суд с учетом паспортных данных данного лица, зафиксированных в указанных документах, оценивает как описку, не имеющую правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела и не являющуюся основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Факт заключения между С.Н.И. в лице К.И.К. с городским бюро обмена квартир ООО «Группа товарищей» агентский договор от **/**/**** правого значения для рассмотрения настоящего гражданского дела также не имеет. Ф.И.А. стороной по данному договору не выступала.

Поскольку стороной истца в просительной части искового заявления требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным не заявлено, оснований для рассмотрения по существу заявления стороны ответчика о применении к данным требованиям срока исковой давности суд не усматривает.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ суд также полагает возможным взыскать с ответчика С.Н.И. в пользу истца Ф.И.А. уплаченную при подаче иска в суд государственную пошлину в размере 13 450 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ф.И.А. к С.Н.И. – удовлетворить.

Взыскать с С.Н.И., **/**/**** года рождения, уроженки .... в пользу Ф.И.А. денежные средства в размере ~~~ руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ~~~ руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.В. Барахтенко