Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третье лицо: ООО «Элитный объект», о признании общего собрания собственников помещений недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, третье лицо ООО «Элитный объект» о признании общего собрания собственников помещений недействительным, указав следующее.

Истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>.

04.03.2021г. одним из собственников помещений многоквартирного дома, а именно, собственником квартиры №17 ФИО3, было проведено общее собрание собственников, которое было оформлено протоколом №1/21 от 04.03.2021г.

В протоколе собрания инициатор ФИО3 указан как собственник квартиры №17, тогда как собственником указанной квартиры является ФИО4

Согласно протокола в многоквартирном доме общая площадь помещений составляет 2370,9 кв.м, в собрании принимали участие собственники, владеющие 1713,9 кв.м помещений.

Вместе с тем, собственники помещений о проведении очно-заочного общего собрания не уведомлялись, собственники в собрании фактически не участвовали, по имеющимся у истцов данным, собрание фактически не проводилось.

Истцы к исковому заявлению приложили заявления 11 собственников помещений с числом голосов 749,9кв.м, с указанием, что в голосовании они участие не принимали.

В дополнении к исковому заявлению истец ФИО2 указал, исходя из бюллетеней к протоколу собрания, размещенных на ресурсе ГИС ЖКХ на собрании присутствовали собственники помещений, которым принадлежит 1617,1 кв.м. При этом, в собрании участвовал застройщик ООО СЗ «СК Стройивест», как собственник квартир №№5,7,8, 20, общая площадь которых составляет 354,4 кв.м Право собственности застройщика на эти помещения на дату проведения собрания не было зарегистрировано, а потому такой застройщик не наделен правом на определение способа управления домом.

Истец указал, что собственники помещений не были уведомлены о проведении собрания, сослался на то, что собственниками нежилого помещения, площадью 668,3 кв.м являются ФИО3 – 2/3 доли, ФИО5 – 1/3 доли. При этом, ФИО3 является директором и единственным участником застройщика многоквартирного дома по ул. Горсоветской, 51, стр.1 ООО СЗ СК «Стройинвест», ФИО5 является главным бухгалтером ООО СЗ СК «Стройинвест» и лицом, заключавшим от имени общества сделки по продаже квартир. По этим основаниям указанные лица являются аффилированными лицами с застройщиком и действуют исключительно в его интересах. По мнению истца, это обстоятельство является дополнительным основанием для признания решения общего собрания недействительным по правилам п.1 ст.10 ГК РФ.

В судебном заседании истцы на заявленных требованиях настаивали.

Ответчик ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами. Судебные извещения направлялись судом по месту жительства ответчика, указанному в исковом заявлении и месту регистрации. Конверт с судебной повесткой по адресу в г. Ростове-на-Дону вернулся с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с ч.1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, суд считает, что ответчик ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что позволяет суду рассматривать дело в его отсутствие.

В отсутствие ответчика суд рассмотрел дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ФИО6, действующий на основании доверенности, просил в иске отказать, ссылаясь на недоказанность истцами заявленных требований. Поддержал доводы, изложенные в возражениях относительно иска, в которых, в частности указано, что в настоящее время деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет ТСН «Ярд», которому ООО «Элитный объект» передало всю необходимую документацию и расторгло договор управления многоквартирным домом. Полагал, что признание недействительным решения собрания не восстановит какое-либо нарушенное право истцов.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оснований для удовлетворения иска не усматривает.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок голосования и принятия решения собственниками на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены ст. ст. 44, 45, 46, 47, 48 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом в силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, и принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В соответствии с положениями пункта 1 части 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

В соответствии со ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

К нарушениям порядка принятия решения, в том числе, могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, 04.03.2021г. по инициативе собственника жилого и нежилого помещения ФИО3 по адресу: ..., стр. 1 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования.

Согласно протокола повестка дня содержала вопросы, касающиеся выбора способа управления МКД, избрание управляющей компании, выбора совета МКД, установление порядка коммунальных ресурсов и другие.

По всем вопросам повестки дня были приняты утвердительные решения.

Согласно п. 4 ст.45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Из материалов дела усматривается, согласно реестра о вручении собственникам помещений сообщения о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений МКД о проведении собрания 04.03.2021г. в форме очно-заочного голосования собственники квартир 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, нежилых помещений №1, застройщик ООО СЗ СК «Стройинвест», в пользовании которого находятся квартиры №№ 5, 7, 8, 20, были извещены под роспись.

Кроме того, согласно акта от 20.01.2021г., подписанного собственниками квартир №№4 и 14, соответственно ФИО3 и ФИО1, представителем ООО «Элитный объект» ФИО7, на досках МКД было размещено сообщение о проведении общего собрания с указанием его даты, места проведения, формы голосования, порядка голосования, вопросов, подлежащих обсуждению, инициатора собрания, разъяснены порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, адрес, где с ним можно ознакомиться.

При этом, и акт о размещении сообщения о проведении общего собрания, и реестр о вручении сообщения лично совладельцу квартиры №12 – ФИО1 подписаны самой истицей. Она же являлась и секретарем общего собрания, что также удостоверено ее подписью.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В судебном заседании истица ФИО1 указала, что подпись в оспариваемом протоколе от ее имени, выполнена другим лицом. Однако, доказательств такого утверждения суду не представила, как и не воспользовалась своим правом заявить ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.

В материалы дела представлены реестр собственников помещений, принявших участие в проведении собрания и бюллетени голосования.

Каких-либо существенных нарушений процедуры созыва и проведения общего собрания, влекущих признание недействительным принятых на данном собрании решений, суд не усмотрел.

Судом проверен расчет голосов, принявших участие в голосовании для решения вопроса о наличии кворума на общем собрании.

Согласно реестра собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ..., стр. ...,6 кв.м жилых помещений, 668,3 кв.м нежилых помещений, а всего 2370,9 кв.м. Таким образом, при проведении общего собрания, кворум составляет 1185,45+1 кв.м от числа собственников.

В протоколе указано, что в собрании приняли участие собственники, владеющие 1713,9 кв.м жилых и нежилых помещений, что составляет – 72,29% от общего числа голосов собственников.

Суд считает, что указанный процент определен неверно.

Из протокола собрания следует, что в нем принимал участие представитель ООО СЗ СК «Стройинвест», которое является застройщиком строения ... по ... в ... и владеющее квартирами №..., 7, 8, 20. Указанные квартиры в собственность третьим лицам не переданы, право собственности на них не зарегистрировано и за застройщиком. Этот факт ни ответчиком, ни третьим лицом не оспаривался.

Случаи, когда застройщик не имеет права действовать в отношении построенных помещений как фактический собственник, установлены Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

Для всех участников долевого строительства установлен единый срок передачи квартир (часть 1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ), при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик в установленном порядке вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (часть 6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства.

Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ установлено, что в период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам. У участников долевого строительства право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками, однако из этого не следует наличия права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам.

Ответчиком не представлено доказательств того, что квартиры №№ 5, 7, 8, 20 были возведены застройщиком за собственные средства.

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, изложенным в письме от 26.02.2020г. №5607-02/04 «По вопросам проведения общего собрания собственников в МКД» при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

То есть, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Поскольку право собственности на нереализованные квартиры №5, площадью 87,7 кв.м, №7, площадью 82,4 кв.м, №8, площадью 87,5 кв.м, №20, площадью 82,3 кв.м, общей площадью 354,4 кв.м за застройщиком – ООО СЗ «СК «Стройинвест» не зарегистрировано, его голоса нельзя учитывать при подсчете общего числа голосов, принявших участие в собрании.

Таким образом, следует учитывать общую площадь помещений собственников, которые принимали участие в собрании 1359,5 кв.м (1713,9 – 354,4). При этом, указанное количество обеспечивает наличие необходимого кворума.

Суд не может согласиться с доводами третьего лица о том, что застройщик имеет право участвовать в общем собрании собственников помещений, для чего необходимо применить аналогию закона со ссылкой на положения ч.1 ст.6 ГК РФ, ч.1.1 ст.44 ЖК РФ, п.7 ч.2 ст.153 ЖК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 2, 7 ст.3 ГК РФ в соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Приведенное выше письмо Минстроя и ЖК РФ от 28.02.2020г. издано в пределах его компетенции, противоречащим Конституции РФ не признано, а потому нельзя признать, что законодательством не урегулированы вопросы в части наличия кворума при проведении общего собрания собственников помещений.

В подтверждение доводов об отсутствии кворума на собрании истцы представили письмо, подписанное рядом собственников, утверждающих, что они участие в голосовании не принимали.

Однако, будучи осведомленными о нахождении в производстве суда настоящего спора, инициированного ФИО1 и ФИО2, к иску не присоединились, в связи с чем оснований считать их несогласными с принятыми на общем собрании собственников от 04.03.2021г. решениями, не имеется.

Не может суд согласиться с истцовой стороной и в той части, что из кворума собрания необходимо исключить голоса собственников нежилого помещения, площадью 668,3 кв.м ФИО3 и ФИО5 как аффилированных лиц, поскольку ФИО3 является директором и единственным участником застройщика ООО СЗ «СК «Стройинвест», а ФИО5 – главным бухгалтером этого же общества.

Согласно ст.53.2 ГК РФ в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом.

Статьей 181.4 ГК РФ предусмотрены основания для признания решения общего собрания недействительным, и такого основания, как наступление правовых последствий в зависимости от наличия между лицами отношений связанности, не предусмотрено.

На основании изложенного, суд оснований для удовлетворения настоящего иска не усматривает.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО2 в иске к ФИО3, третье лицо: ООО «Элитный объект», о признании общего собрания собственников помещений недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение будет изготовлено 22 февраля 2022г.

Судья