Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Глебкина П.С., при секретаре судебного заседания Носовой Ю.В., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа и неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о взыскании по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27.04.2021 обеспечительного платежа в размере 50000 рублей 00 копеек, неустойки в размере 50000 рублей 00 копеек, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей 00 копеек, указав что 27.04.2021 между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 42 кв.м, расположенной на 7 этаже в многоквартирном жилом доме, кадастровый №, по адресу: Россия, <адрес>.

В соответствии с п. 1.2. предварительного договора от 27.04.2021 объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании справки Жилищно-строительного кооператива «Портовая 275» от 01.04.2021, о чем 21.04.2021 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: <данные изъяты>1.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора продавец ФИО3 обязалась продать, а покупатель ФИО2 купить указанную выше квартиру и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее 15.06.2021.

Одновременно п. 1.1.1. предварительного договора предусмотрено, что в случае, если заключение договора купли-продажи (основного договора) объекта не произойдет ранее установленного срока, стороны обязуются прибыть 15.06.2021 в 10-00 часов по адресу: <адрес>, оф. 418 для проведения взаиморасчетов и подписания договора купли-продажи (основного договора) объекта.

Указанная дата, не позднее 15.06.2021, установлена сторонами в рассматриваемом предварительном договоре как крайняя дата также для исполнения продавцом обязательств по подтверждению отсутствия задолженности по коммунальным и иным необходимым платежам, и подготовке полного пакета документов для заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.2. предварительного договора покупатель ФИО2 передал продавцу ФИО3 обеспечительный платеж в размере 50000 рублей 00 копеек, перед подписанием настоящего договора. Денежные средства, указанные в настоящем пункте, являются обеспечением исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи (основного договора) объекта.

В указанный в предварительном договоре срок документы, установленные разделом 3 договора, а именно квитанции об оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности, справка об отсутствии зарегистрированных лиц, комплект право подтверждающих, инвентаризационных и иные необходимые для совершения сделки документы покупателю представлены не были. Для совершения сделки в установленное предварительным договором время продавец не явился.

Ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры, что не соответствует условиям, оговоренным в предварительном договоре от 27.04.2021.

21.06.2021 истцом в адрес ФИО3 было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором от 27.04.2021, которое было оставлено без ответа, что расценено истцом как отказ от заключения договора купли-продажи (основного договора) объекта.

Таким образом, до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры по вине продавца не заключен.

Более того, согласно выписке из ЕГРН от 10.08.2021 № <данные изъяты> 19.07.2021 у <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> сменился собственник.

13.08.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой в течении 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей 00 копеек, а также выплатить неустойку в размере 50 000 рублей 00 копеек.

23.08.2021 претензия была получена адресатом. Однако оставлена без ответа.

Указывая на то, что у ответчика отсутствуют законные основания для удержания денежных средств, истец обратился с рассматриваемыми требованиями.

Истец ФИО2, будучи извещенным, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст.167 ГПК РФ.

Представителя истца ФИО1 в судебном заседании, повторив доводы иска, настаивал на удовлетворении требований.

Ответчик ФИО3, будучи извещенной на основании положений ст. 165.1 ГК РФ и статей 113-119 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, письменного отзыва на иск не направила, дело рассмотрено в ее отсутствие на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителя истца ФИО1, исследовав и оценив в совокупности доказательства по гражданскому делу, полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Причем согласно частям 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ следует, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса.

Судом установлено и подтверждается документами по гражданскому делу, что 27.04.2021 ФИО2 и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи <адрес> кадастровым номером <данные изъяты> расположенной в <адрес>.

Согласно существенным условиям данного договора продавец обязался продать принадлежащую ему на праве собственности недвижимость – квартиру за 2425000 рублей 00 копеек, а покупатель купить вышеуказанную квартиру и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее 15.06.2021.

Согласно п. 2.2. предварительного договора от 27.04.2021 в доказательство намерения заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта и в счет оплаты за объект, покупатель ФИО2 передал продавцу ФИО3 обеспечительный платеж в размере 50000 рублей 00 копеек, перед подписанием договора. Денежные средства, указанные в настоящем пункте, являются обеспечением исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи (основного договора) объекта, возмещению убытков в полном объеме, включая штрафные санкции и выплаты третьим лицам, связанные с нарушением обязательств по настоящему договору.

Остальную денежную сумму в размере 2375000 рублей 00 копеек истец обязался оплатить продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости, в срок не позднее 15.06.2021 (п. 2.3. предварительного договора).

Согласно раздела 3 предварительного договора продавец ФИО3 приняла также на себя обязательства подготовить и представить документы для заключения договора купли-продажи; получить нотариально удостоверенное согласие супруги(га) на совершение сделки, если квартира приобретена во время совместного брака и является совместной собственностью супругов; подписать с покупателем договор купли-продажи (основной договор) в установленной законодательством Российской Федерации форме в срок не позднее 15.06.2021; до момента подписания договора купли-продажи (основного договора) объекта снять с регистрационного учета в отчуждаемом объекте всех ранее проживавших и зарегистрированных (прописанных) в нем лиц и предоставить подтверждающий документ (заявление об отсутствии зарегистрированных по адресу отчуждаемого объекта); передать покупателю отчуждаемый объект без задолженностей по всем коммунальным (газ, капитальный ремонт, лицевой счет, вывоз мусора) и иным платежам, связанным с правом собственности и проживанием, по состоянию на день подписания договора купли-продажи объекта и предоставить подтверждающие справки; не совершать действий, связанных с отчуждением объекта другим лицам или любому его обременению, и предоставить в день подписания договора купли-продажи (основного договора) обновленную выписку ЕГРН; передать объект, а также неотъемлемое имущество и оборудование; выселится и освободить объект от личных вещей, мебели и иных личных предметов, передать ключи в день полного расчета; известить покупателя о месте и времени заключения договора купли-продажи (основного договора) объекта.

Пунктом 4.1 предварительного договора от 27.04.2021 предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом обязательств, вытекающих из предварительного договора, приведшие к невозможности заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, продавец обязан вернуть покупателю сумму обеспечительного платежа и выплатить неустойку в размере 100% от суммы обеспечительного платежа в течении 5 (пяти) банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи (основного договора) объекта или нарушения продавцом условий настоящего договора.

27.04.2021 ФИО3 получила от ФИО2 50000 рублей, о чем свидетельствует расписка ответчика в предварительном договоре купли-продажи.

15.06.2021 основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры стороны не заключили.

Ответчиком в указанный в предварительном договоре срок документы, установленные разделом 3 договора, а именно квитанции об оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности, справка об отсутствии зарегистрированных лиц, комплект право подтверждающих, инвентаризационных и иные необходимые для совершения сделки документы покупателю ФИО2 представлены не были. Для совершения сделки в установленное предварительным договором время продавец ФИО3 не явилась. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

21.06.2021 истцом в адрес ФИО3 направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором от 27.04.2021, которое оставлено без ответа.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.08.2021 с 09.07.2021 квартира с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная в <адрес>, на основании договора купли-продажи принадлежит ФИО4, то есть квартира продана ответчиком иному лицу.

13.08. 2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия с просьбой возвратить обеспечительный платеж в размере 50000 рублей 00 копеек, а также выплатить неустойку в размере 50000 рублей 00 копеек.

23.08.2021 претензия получена ФИО3, однако не удовлетворена.

При прекращении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена или нет такая обязанность в договоре.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Гражданско-правовой договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Форма оферты должна соответствовать форме заключаемого договора. В силу п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, даже если письменное предложение заключить договор принято без акцепта в письменной форме по основанию п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Судом установлено, что соответствующее предложение заключить основной договор именно в срок до 15.06.2021 какой-либо из сторон в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, поскольку ни одна из сторон в согласованный в предварительном договоре срок не направила другой стороне надлежащее предложение заключить основной договор, то обязательство из предварительного договора, обеспеченное авансом (обеспечительным платежом), прекратилось в силу закона.

В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (ч. 4 ст. 329 ГК РФ), в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика обеспечительного платежа.

При изложенных обстоятельствах на стороне ответчика образовалось неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы обеспечительного платежа (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ), которое подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Суд также находит обоснованными доводы ФИО2 о наличии оснований для взыскания в его пользу с ФИО3 неустойки в размере 50000 рублей00 копеек, исходя из условий п. 4.1. предварительного договора, в связи с тем, что причиной, по которой не был заключен основной договор купли-продажи явилось нарушение ФИО3 условий раздела 3 договора, а именно не предоставление в срок документов, необходимых для заключения основной сделки, а также неявка ответчика 15.06.2021 в 10 часов 00 минут для заключения основной сделки по адресу: <адрес>, оф.418.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца документально подтвержденные судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 3200 рублей 00 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа и неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 обеспечительный платеж, уплаченный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 27.04.2021 в размере 50000 рублей 00 копеек и неустойку, начисленную по данному предварительному договору в размере 50000 рублей 00 копеек, а также судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 3200 рублей 00 копеек, а всего в общем размере 103200 (сто три тысячи двести) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П.С. Глебкин

Мотивированное решение составлено 27 января 2022 года