Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 08 июля 2016 года гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЖКО «6-ой Микрорайон-1» к ФИО1 о признании незаключенным договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖКО «6-ой Микрорайон-1» обратилось в Кировский районный суд г. Омска с иском к ФИО1 о признании незаключенным договора управления многоквартирным домом. В обоснование исковых требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> провели общее собрание в форме заочного голосования, на котором приняли решения о выборе управляющей организацией ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1», об утверждении текста договора управления, о наделении ответчика ФИО1 полномочиями на подписание договора управления. Согласно протоколу общего собрания в голосовании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, площадь помещений которых составляет 1 506,43 кв. м. При этом общая площадь помещений в многоквартирном доме согласно протоколу общего собрания – 2 881,4 кв. м. Количество голосов собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании, составляет 52,2 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Протокол общею собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> поступил в ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» ДД.ММ.ГГГГ.

При поступлении протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» в связи с отсутствием технической документации на многоквартирный дом руководствовалось сведениями о площадях, указанных в протоколе и на официальном сайте РФ для размещения информации о торга https://torgi.gov.ru/, на котором размещена информация о проводимых в отношении данного многоквартирного дома торгах по отбору управляющей организации. Согласно протоколу общего собрания и Приложению № к извещению о проведении торгов (акт о состоянии общего имущества) общая площадь жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> составляет 2 881.4 кв. м. (2 835,4 кв. м - площадь квартир, 46 кв. м - площадь нежилого помещения). На основании указанного протокола представителем собственников помещений многоквартирного дома - собственником <адрес>ФИО1 и генеральным директором ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» был подписан договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» получило от ранее действующей управляющей организации техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом. Согласно сведениям из технического паспорта общая площадь квартир составляет 4 200,7 кв. м (4 154,7 - площадь квартир, 46 кв. м - площадь нежилого помещения), а указанная в протоколе общею собрания и конкурсной документации площадь 2 835,4 кв. м является не общей, а жилой площадью квартир. В связи с указанными обстоятельствами для расчета кворума должна использоваться общая площадь жилых и нежилых помещений, то есть 4 200,7 кв. м. Исходя из указанной в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ общей площади помещений, собственники которых приняли участие в голосовании – 1 506,43 кв. м, становится очевидным отсутствие кворума общего собрания: 1 506,43*100 / 4 200,7 = 35,86% от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Повторное голосование собственников помещений многоквартирного дома но адресу: <адрес> по вопросам указанным в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе о выборе управляющей организацией ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1», не проводилось. Поскольку общее собрание собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> не имело кворума, то данное общее собрание не обладало правом на согласование условий договора управления. Собственники помещений многоквартирного дома, принявшие участие в голосовании, не могут выступать в качестве стороны договора, поскольку не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов собственников в многоквартирном доме. В связи с указанными обстоятельствами между ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> соглашение по всем существенным условиям договора управления не достигнуто, договор является незаключенным.

Просит признать незаключенным договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений данного дома и ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1».

Представитель истца ООО «ЖКО «6-ой Микрорайон-1» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в иске доводам. Дополнительно пояснил, что предоставление услуг по содержанию и ремонту жилого дома при отсутствии кворума для избрания управляющей организации будет являться неосновательным обогащением общества.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку при принятии решения общего собрания кворум был соблюден. Полагала, что процент голосов собственников помещений в многоквартирном доме следует исчислять исходя из общей площади жилых помещений.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

При этом решения общего собрания, принятые при отсутствии необходимого кворума, п. 2 ст. 181.5 ГК РФ отнесены к ничтожным решениям, которые в силу прямого указания закона являются недействительными независимо от наличия судебного акта, устанавливающего их недействительность.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещении в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> (в форме заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1», утвержден текст договора управления с ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1», в качестве представителя интересов собственников помещений многоквартирного дома выбрана и наделена полномочиями на подписание от имени собственников помещений договора управления ФИО1 (л.д. 7-9).

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома являлась собственник <адрес> ФИО1

В протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ указано, что общая площадь многоквартирного дома составляет 2 881,4 кв. м, количество голосов собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании, составляет 52,2 % (1 506,43 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом за выбор управляющей организации ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» проголосовало 98,3 %, воздержалось – 1,7%.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> лице ФИО1 заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> (л.д. 10-21).

В соответствии со справкой ГП «Омский центр ТИЗ» № от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом на многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, литера А, площадь нежилых помещений составляет 46 кв. м, общая площадь квартир – 4 154,7 кв. м, жилая площадь дома – 2 835,4 кв. м, площадь общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома – 508,9 кв. м (л.д. 33-57).

Суд критически относится к доводам ответчика о том, что при принятии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме учитывается только жилая площадь жилого дома, поскольку правом на голосование обладают все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. В связи с чем, при подсчете голосов следует исходить из общей площади квартир и нежилых помещений в доме.

Таким образом, в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ приняли участие только собственники 35,86% жилых и нежилых помещений в доме (1 506,43*100 / 4 200,7).

Следовательно, решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ приняты при отсутствии кворума, в связи с чем являются недействительными в силу ничтожности независимо от наличия судебного акта, устанавливающего их недействительность.

Поскольку общее собрание собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> не имело кворума, то данное общее собрание не обладало правом на согласование условий договора управления. Собственники помещений многоквартирного дома, принявшие участие в голосовании, не могли выступать в качестве стороны договора, поскольку не обладали более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов собственников в многоквартирном доме.

В связи с тем, что между ООО «ЖКО 6-ой Микрорайон-1» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> предусмотренном законом кворуме соглашение по всем существенным условиям договора управления не достигнуто, договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЖКО «6-ой Микрорайон-1» удовлетворить.

Признать незаключенным договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «ЖКО «6-ой Микрорайон-1» и собственниками помещений многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п А.А. Терехин

Мотивированное решение суда изготовлено 12.07.2016 г.