Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чаплыгиной Анастасии Дмитриевны к Пасашкову Михаилу Сергеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Чаплыгина А.Д. обратилась в суд с иском к Пасашкову Михаилу Сергеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней – Чаплыгиной А.Д. (покупатель) и Пасашковым М.С., действующим с согласия матери Некипеловой Ю.Б. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно п. 1.1 Договора, стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ней – Чаплыгиной А.Д. (задаткодатель) и Пасашковым М.С., действующим с согласия матери Некипеловой Ю.Б. (задаткодержатель), заключено соглашение о задатке. Согласно п. 1.1. Соглашения, ею передан ответчику задаток в размере 111 000 рублей, обеспечивающий обязательство задаткодержателя продать недвижимое имущество, состоящего из земельного участка и объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Согласно п. 5.5 соглашения, в случае задержки по сокам, указанным в п. 1.1, со стороны АО «Россельхозбанк» выдачи кредитных средств задаткодателю, стороны встречаются и подписывают дополнительное соглашение о продлении сроков выхода на сделку еще на 30 календарных дней. До ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи не был заключен ввиду задержки предоставления кредитных средств со стороны АО «Россельхозбанк». В день подписания дополнительного соглашения истец необоснованно, в одностороннем порядке увеличил стоимость указанного недвижимого имущества до 4300 000 рублей, что делает невозможным его приобретение. Достоверно известно, что цена была увеличена виде переговоров с иными потенциальными покупателями, которые готовы приобрести недвижимость за большую стоимость, что нарушает п. 2.1.3 соглашения. Таким образом, действия ответчика, нарушающие положения Договора и Соглашения, делают исполнение условий невозможным. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате денежных средств, в чем ей было отказано. Считает, что по состоянию на день ее обращения в суд с исковым заявлением, ответчик обязан выплатить в ее пользу денежную компенсацию за задержку выплат в размере 3141,45 рублей. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Чаплыгиной А.Д. и Пасашковым М.С.; взыскать с Пасашкова М.С. в ее пользу денежные средства в сумме 222 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3141,45 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 5420 рублей.

Истец Чаплыгина А.Д. и ее представитель по устному ходатайству – Вагина Е.С., в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить.

Ответчик Пасашков М.С., будучи надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Пасашкова М.С. по доверенности Дмитриева О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, считая их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Полагала, что истец не имеет права требовать сумму, указанную в исковых требованиях, поскольку главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Истец, предъявляя требования, не доказал, что добивался заключения договора, а ответчик от этого уклонялся. Доказательств того, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено. Напротив, имеется ответ управляющего ДО 3349/32/02 Курского РФ АО «Россельхозбанк» от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что по заявке истца банком было принято положительное решение с учетом рассмотрения документов по недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, но банку необходимо направить заявку в Министерство сельского хозяйства и получить согласование. Для тех, у кого нет возможности ждать - предлагалось получение ипотеки на сельских территориях на стандартных условиях. следовательно истец сама не пожелала получить ипотечный кредит на условиях банка, что привело к срыву сделки, что указывает на недобросовестное поведение истца. Ответчик же в свою очередь от совершения сделки не уклонялся, цену сделки для истца не изменял, добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора: зарегистрировал право на жилой дом, провел межевание, представил все необходимые документы в банк, после чего ДД.ММ.ГГГГ прибыл в банк для осуществления сделки, но покупателя там не оказалось. Истец аргументировал это тем, что ее не устроили проценты по кредиту. Вследствие недобросовестного поведения покупателя сделка была сорвана.

Третье лицо Некипелова Ю.Б. в судебном заседании указала, что она представляла интересы своего сына – Пасашкова М.С., который на день совершении сделки являлся несовершеннолетним. Однако всеми вопросами по продаже недвижимости занималась риэлтор Асеева Н.В.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Чаплыгиной А.Д. (покупателем) и ответчиком Пасашковым М.С. (продавцом), действующим с согласия матери Некипеловой Ю.Б. в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи, на основании которого стороны обязались заключить в будущем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из: земельного участка, категория земель: земли населенны пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., местоположением: <адрес>, и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 262 кв.м., степень готовности 85 %, местоположением: <адрес>, кадастровый №, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 3 700 000 рублей, из них стоимость земельного участка 700 000 (семьсот тысяч) рублей, стоимость объекта незавершенного строительства 3 000 000 (три миллиона) рублей.

Согласно п. 4 Предварительного договора, отчуждаемый объект приобретается покупателем следующим образом:

- сумму в размере 111 000 рублей покупатель передал, а продавец получил в качестве задатка до подписания основного договора купли-продажи;

- сумму в размере 589 000 покупатель оплачивает в день подписания договора купли-продажи и сдачи его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> наличными денежными средствами.

- сумму в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей оплачивается продавцу за счет кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю по кредитному договору (при ипотеке в силу закона), заключенному в <адрес> между покупателем и АО «Россельхозбанк», находящимся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ также было заключено соглашение о задатке, являющееся неотъемлемой частью вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, согласно которому Пасашков М.С., действующий с согласия матери Некипеловой Ю.Б. (задаткодержатель) принимает, а Чаплыгина А.Д. (задаткодатель) передает задаток в размере 111000 рублей, обеспечивающий обязательство задаткодержателя продать недвижимое имущество, состоящее из: земельного участка, категория земель: земли населенны пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., местоположением: <адрес>, и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 262 кв.м., степень готовности 85 %, местоположением: <адрес>, кадастровый №, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ по цене 3 700 000 рублей и обязательство задаткодателя или третьего лица по указанию задаткодателя, купить вышеуказанную недвижимость по указанной цене в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 5.5. Соглашения, в случае задержки по срокам, указанным в п.1.1. настоящего соглашения, со стороны АО «Россельхозбанк» выдачи кредитных средств задаткодателю, стороны встречаются и подписывают дополнительное соглашение о продлении сроков выхода на сделку еще на 30 календарных дней.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Аналогичная позиция изложена в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", по смыслу которого спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452.

Исходя из изложенного, заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона обязана подтвердить факт досудебного урегулирования данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

В случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, суд в силу абзаца второго статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставляет заявление без рассмотрения.

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

Вместе с тем, согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции Российской Федерации).

В развитие закрепленной в Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Истец Чаплыгина А.Д., пояснила, что ею в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате денежных средств, в чем ей было отказано.

Между тем доказательств, подтверждающих принятие истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в досудебном порядке в материалах дела не содержится, сведений об этом истцом суду не представлено.

Кроме того, срок заключения основного договора истек, оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, не имеется.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются в силу императивных требований закона.

Исходя из п.п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Это правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи между Пасашковым М.С. (продавцом) и Чаплыгиной А.Д. (покупателем) до ДД.ММ.ГГГГ не заключен.

Из уведомления управляющего ДО 3349/32/02 Курского РФ АО «Россельхозбанк» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что по заявке Чаплыгиной А.Д. банком было принято положительное решение с учетом рассмотрения документов по недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, но согласно Постановления Правительства РФ от 30.11.2019 г. № 1567 Банку необходимо направить заявку в Министерство сельского хозяйства и получить согласование, по заявке Чаплыгиной А.Д. согласование получено не было. Повышенный спрос на сельскую ипотеку привел к тому, что сейчас объем субсидий, выделенных банку, исчерпан. По этой причине Россельхозбанк приостановил прием заявок и выдачу льготной сельской ипотеки. Для тех, у кого нет возможности ждать, банк предлагает взять ипотеку на сельских территориях на стандартных условиях.

Истец Чаплыгина А.С. от получения кредита на стандартных условиях отказалась, что не оспаривалось ею в ходе судебного разбирательства. Доказательств того, что ответчиком впоследствии была завышена цена, суду не представлено.

Свидетель ФИО8 суду показала, что занималась продажей спорного имущества. С истцом был заключен предварительный договор, а также соглашение о задатке. Согласно п. 1.1. Соглашения о задатке, окончательный расчет должен был быть произведен ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 5.5 Соглашения в случае задержки по срокам, указанным в п. 1.1., со стороны АО «Россельхозбанк», выдачи кредитных средств, стороны встречаются и подписывают дополнительное соглашение о продлении сроков выхода на сделку еще на 30 календарных дней. Ей известно, что истцу был одобрен кредит, но не по льготным условиям. От получения кредита на стандартных условиях Чаплыгина А.Д. отказалась. В связи с чем, оснований для продления сроков выхода на сделку не имелось. Соглашение о задатке не предусматривало оплату продаваемого недвижимого имущества за счет льготного кредитования. В то же время, разговора о повышении стоимости продаваемого объекта не велось. Поскольку истец отказалась от оплаты, спорное имущество впоследствии было продано иным лицам.

Показания свидетеля Чаплыгина А.С. в части того, что сделка не состоялась в связи со значительным повышением стоимости продаваемого объекта недвижимости, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами, сам он заинтересован в исходе дела, так как приходится супругом истице, иных доказательств по данному поводу суду не представлено.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в ходе рассмотрения спора по существу не было представлено достаточных доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, и подтверждающих факт нарушения его прав действиями ответчика.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом Чаплыгиной А.Д. были нарушены условия сделки, в связи с чем, ее требования являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Чаплыгиной Анастасии Дмитриевны к Пасашкову Михаилу Сергеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Курского районного суда

Курской области А.В. Козлов