Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО1 о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в Кимрский городской суд Тверской области с вышеназванными исковыми требованиями, которые мотивирует тем, что

Ему на праве собственности в порядке наследования по закону после смерти матери с ДД.ММ.ГГГГ принадлежали объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок площадью 0,30 га, расположенные по адресу: Тверская область, Кимрский район, деревня , №. После смерти матери он, истец, пользовался этим имуществом, однако документы на него не приводил в соответствие с действующим законодательством. После смерти жены в ДД.ММ.ГГГГ года он решил продать дом и земельный участок, при этом первоначально обратился к своим дочерям - ФИО5 и ФИО13, предложив им пользоваться этими объектами. После отказа обеих дочерей он решил продать имущество третьим лицам, о чем также поставил дочерей в известность. После этого ФИО7 (муж дочери ФИО13) изъявил желание приобрести участок и дом. В ДД.ММ.ГГГГ года он, истец, узнал, что жилой дом и земельный участок переоформлены на ФИО1, при этом он, истец, сделок с ФИО1 не совершал, денежных средств от него не получал. По данному поводу он обратился с заявлением в ОВД Кимрского района, где была проведена проверка, в ходе которой выяснилось, что директор ООО «» ФИО3, который является знакомым его зятя ФИО7, переоформил земельный участок и дом сначала на себя, а затем на его дочь ФИО5 При этом ФИО3 действовал по доверенности, которую он, истец, якобы выдавал на его имя для совершения сделок и которую удостоверяла нотариус ФИО8 Между тем он, истец, к нотариусу ФИО8 по вопросу выдачи доверенности на имя ФИО3 и иных лиц не обращался, доверенности ему не выдавал и полагает, что данная доверенность является поддельной. Таким образом, земельный участок и жилой дом выбыли из его владения и собственности против его воли, в связи с чем сделки по отчуждению этих объектов недвижимости являются ничтожными, как не соответствующие закону. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Он, истец, данным имуществом посредством его отчуждения в любой форме в собственность иным лицам, в том числе ФИО5, ФИО3 или ФИО1 не распоряжался, договоров об его отчуждении не заключал, никаких документов не подписывал, денежных средств или иного имущества в счет оплаты за это имущество не получал. Кроме того, из пояснений ФИО3, данных им в ходе опроса в рамках проверки в ОВД следует, что он, оформляя недвижимость по доверенности на свое имя, не преследовал цели приобретения права собственности на нее, т.к. сразу же переоформил земельный участок и дом на его дочь. Это обстоятельство свидетельствует о мнимости сделки, поскольку правовым последствием любого договора об отчуждении имущества является приобретение права собственности на него, тогда как ФИО3 при оформлении сделки это право приобретать не собирался. В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка ничтожна. При таких обстоятельствах, что все сделки с земельным участком и жилым домом, а также доверенность, оформленная от его имени и удостоверенная нотариусом ФИО8, не соответствуют требованиям закона (ст. 209,218, п.1 ст. 185 ГК РФ), свидетельствует об их ничтожности.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, пользуясь правом, предоставленным ст. 39 ГПК РФ, уточнил исковые требования, пояснив, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было произведено отчуждение земельного участка, покупателем которого согласно договору явилась ФИО5, при этом при определении предмета договора (п. 1.1) жилой дом не отчуждался, его право собственности на него не прекращалось. Он от покупателя каких-либо денежных средств по договору не получал, при этом его владение земельным участком и домом не прекращалось. В последующем ФИО5 осуществила продажу земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 за 1000000 рублей, однако жилой дом по этому договору также не отчуждался (п. 1.1 договора), сам он с ФИО1 сделок по отчуждению жилого дома также не заключал. Вышеуказанные договоры купли-продажи противоречат нормам земельного законодательства, поскольку в силу п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, оба договора купли-продажи не соответствуют требованиям закона (п.4 ст. 35 ЗК РФ), что свидетельствует об их ничтожности. Факт нахождения жилого дома на земельном участке № в дер. подтверждается не только объяснениями сторон, зафиксированными в протоколах судебных заседаний, но и усматривается из содержания имеющихся в деле документов (свидетельства о праве на наследство, технического паспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ). Из п. 1 ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, по недействительным сделкам у ФИО5 и ФИО1 не могло возникнуть право собственности на земельный участок и жилой дом, в связи с чем полученное по этим сделкам имущество подлежит возврату ему, истцу. Указал, что в деле нет каких-либо доказательств, что его воля была направлена на продажу земельного участка, следовательно, прекращение права собственности на него и возникновение права собственности на земельный участок у ФИО1 были произведены с грубым нарушением действующего законодательства, что является основанием для истребования земельного участка у ФИО1 из чужого незаконного владения.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец требования поддержал, просил их удовлетворить. Не отрицал того, что он действительно имел намерение продать принадлежавший ему жилой дом и земельный участок в деревне о чем сказал своим дочерям, при этом высказал желание, чтобы они купили ему легковой автомобиль. Не отрицал, что вместе с мужем младшей дочери ФИО7 ездил в и , где выбирали автомашину. После приобретения машины он пользовался ею по доверенности, выданной ФИО7, который приобретал машину и являлся ее собственником. После истечения срока доверенности ФИО7 доверенность не продлевал, машину у него отобрали сотрудники ОГИБДД. Утверждал, что к нотариусу он не ходил, доверенность ни на чье имя не оформлял. Предполагает, что доверенность могла быть оформлена на листе бумаги, где он по просьбе ФИО7 в день оформления купли-продажи машины ставил свою подпись. Денег от продажи дома и участка он не получал, машиной он не пользуется и собственником последней не является. Желает, что бы у него в собственности были дом и участок. Утверждает, что дом в хорошем состоянии, там есть электричество, которое он постоянно оплачивал.

Представитель истца ФИО9 полагал необходимым удовлетворить в полном объеме заявленные ФИО4 требования, считая их законными и обоснованными.

Ответчица ФИО5 исковые требования не признала. В обоснование своей позиции пояснила, что истец по настоящему делу - ее отец. Последний ДД.ММ.ГГГГ года сказал ей и ее сестре о своем желании продать принадлежащие ему в порядке наследования жилой дом и земельный участок, расположенные в деревне Кимрского района. Со слов ФИО7, мужа ее младшей сестры, ей известно, что отец хотел получить за данные объекты легковой автомобиль. С отцом была достигнута договоренность о том, что они приобретают ему автомашину, а он отдает ей и сестре дом и участок. ФИО7 вместе с отцом ездил в , где отец сам выбрал себе автомашину, которой пользовался до ДД.ММ.ГГГГ года по доверенности. Поскольку машина была взята в кредит, выданный ФИО7, то оформить машину сразу на отца они не могли. Знает, что отец с ФИО7 ходил к нотариусу и подписал доверенность на имя ФИО3 для оформления необходимых документов и подготовки их для заключения договора купли-продажи. Когда документы были оформлены, то ФИО3, действующий по доверенности ее отца заключил с ней договор купли-продажи земельного участка, указав его цену в размере 100000 рублей. Данную сумму, как сумму за продажу объектов ФИО3 не платили, заплатили ему только за выполненную им работу по оформлению сделки. Позднее она продала дом и участок ФИО1 за 1000000 рублей. Указанную сумму ФИО1 выплачивал частями, размер сумм назвать не может. Почему в договоре указано, что она получила всю сумма сразу так же пояснить не может. Так же не может объяснить почему в договор был включен только земельный участок без дома, так им посоветовали в недвижимости по причине ветхости дома, наличие последнего на земельном участке не отрицала. При продаже земельного участка предполагалось, что ФИО1 будет строить на участке новый дом.

Представитель ответчица ФИО5 - ФИО10 просила отказать в удовлетворении заявленных ФИО4 требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В отзыве на исковое заявление указал, что с исковыми требованиями не согласен, так как ФИО4, обращаясь в суд, не указал, какие именно его права и интересы были нарушены ФИО5 и им, ФИО1 ФИО4 обосновывает свои требования тем, что договор купли-продажи противоречит нормам земельного законодательства, поскольку в силу п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному собственнику. На момент заключения договоров на земельном участке, приобретаемом по договорам, никаких объектов недвижимости зарегистрировано не было, что подтверждается сообщением об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом договора не противоречат ч.4 ст. 35 ГК РФ. ФИО4 указывает, что на земельном участке на момент заключения договоров находился дом, который ему принадлежит на основании Свидетельства о праве на наследство по Закону от 06 февраля 1996 года. Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего ФЗ права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то органа. ФИО4, а так же действующий в его интересах ФИО3 с заявлением о регистрации возникшего права на дом не обращались, в связи с отсутствием наследуемого объекта недвижимости на земельном участке. Из межевого дела и кадастрового паспорта на земельный участок следует, что объекты недвижимости на момент заключения оспариваемых договором на земельном участке отсутствовали. Отмечает, что на земельном участке отсутствуют признаки расположения на нем каких-либо объектов капитального строительства, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 исковые требования не признавал и пояснял, что от своих знакомых узнал о том, что в деревне Кимрского района продается земельный участок. Он его посмотрел, место понравилось, намеревался приобрести как земельный участок, так и жилой дом, видел перед покупкой, что на участке стоит дом, однако в будущем намеревался перестроить его. С ФИО5 обговорили цену - 1000000 рублей, которые он выплатил ФИО5 Документы по сделке готовили в агентстве недвижимости, он особо их не читал. Не отрицал, что на земельном участке стоял дом, который был ветхий, но электричество в нем было. Оплату за электроэнергию, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, производил он. Сначала он хотел данный дом сносить, но затем отремонтировал его. После оформления земельного участка, он получил и свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом. Цену в 1000000 рублей он называл с учетом стоящего на участке дома. Позднее зарегистрировал право собственности на дом в порядке «дачной амнистии»,

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО11 полагал необходимым отказать в удовлетворении заявленных ФИО4 требований.

Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Из отзыва на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительности нет необходимости обращаться в суд, так как она и так недействительна в силу закона с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Третье лицо - адвокат ФИО8 в судебное заседание не явилась. О месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствии неявившихся третьих лиц, против чего не возражают остальные участники процесса.

Свидетель ФИО12 суду показал, что ответчица по настоящему делу - его супруга. Знает, что ее бабушке принадлежали жилой дом и земельный участок в деревне Кимрского района Тверской области. После смерти бабушки ФИО4 в правах наследства неоформлялся. В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО4 захотел продать данные объекты за цену, равную стоимости отечественной машины. Они его отговорили от этого. Позднее ФИО4 согласился с их предложением. ФИО7, ездил с ФИО4 в , где последний выбрал себе автомашину. Для покупки машины ФИО7 оформлял кредит, в связи с чем машина была оформлена на имя ФИО7 Последний оформил доверенность, по которой ФИО4 управлял машиной. После этого стали оформлять документы на дом. Этим занимался ФИО7 Не отрицает, что на земельном участке имеется жилой дом, но он очень ветхий, в нем никто не жил. Его нужно было сносить и по этой причине дом не включили в договор купли-продажи. Не располагает информацией о том, получал ли ФИО3 деньги за продажу участка. Слышал, что в недвижимости посоветовали не включать в договор купли-продажи дом. Он лично не давал своей супруге согласия на приобретение земельного участка и на его отчуждение. 1000000 рублей - это стоимость участка и дома.

Свидетель ФИО13 суду показала, что истец по данному делу - ее отец, а ответчица - ее родная сестра. В года, после смерти ее матери, отец решил продать принадлежащие ему жилой дом и земельный участок в деревне Кимрского района. Отношения на тот момент между ними - сестрами - и отцом были хорошие, и отец советовался с ними по всем вопросам. Она спросила у отца - какую сумму денег он желает получить в результате продажи данных объектов. Он ответил, что дом в плохом состоянии и он хотел бы получить только отечественную машину. Им с сестрой было жалко продавать данный дом и участок, поэтому они решили купить отцу машину, о чем договорились с отцом. Поскольку денег не было ее муж ФИО7 оформил кредит для покупки автомашины. Учитывая данное обстоятельство, машина была оформлена на имя ее мужа. Последний выдал доверенность отцу на право управления, т.е. не генеральную, поскольку это было запрещено договором залога. После этого они с сестрой решили продать дом и участок, для чего обратились в агентство недвижимости к ФИО3 Знает, что отец ездил к нотариусу, последний все разъяснил ему и отец подписал доверенность на имя ФИО3 Знает, что потом дом и участок были переоформлены на сестру, однако та деньги ФИО3 не передавала. Потом сестра продала дом и участок ФИО1 за 1000000 рублей, однако данного договора она лично не видела. Деньги были разделены между ней и сестрой. По окончании срока действия доверенности ФИО7 новую доверенность на имя отца не оформлял. В настоящее время машина снята с учета. Именно ФИО3, им посоветовал не включать дом в договор купли-продажи, объяснив это тем, что земельный участок без дома оформить можно быстрее.

Свидетель ФИО3 суду показал, что к нему обратился его знакомый ФИО7 по поводу оформления недвижимости, при этом не указав какой именно, при этом ФИО7 показал ему свидетельство о праве на наследство. Вместе с ФИО7 в тот момент находился ФИО4 Он согласился оказать эти услуги ФИО7 Последний вместе с ФИО4 съездил к нотариусу, где оформил доверенность на его, ФИО3, имя. Он лично не разговаривал с ФИО4, по поводу продажи участка. Согласно данной доверенности ФИО4 доверил ему, ФИО3, продать принадлежащий ему жилой дом и земельный участок за цену и на условиях по его, ФИО3, усмотрению. Он оформил право собственности на земельный участок, а потом продал его ФИО5 В договоре было указано, что он продает участок за 100000 рублей, однако фактически за земельный участок он никаких денег не получал и, соответственно, никаких денег ФИО4 не передавал. От ФИО7 он получил только деньги за работу по оформлению участка. Позднее он составлял договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО1 Не отрицает, что на земельном участке был дом, он сначала заказал технический паспорт на него, но так как дом был очень ветхий, то решили его не указывать в качестве объекта продажи, поэтому предметом договора купли-продажи был только земельный участок. Кроме того, земельный участок без дома оформить можно быстрее. Процент износа дома ему не известен. Передавались ли деньги ФИО4 ему не известно.

Свидетель ФИО7 суду показал, что ФИО13 - его супруга, отцом которой является ФИО4 В ДД.ММ.ГГГГ году между сестрами и ФИО4 была достигнута договоренность о передаче им наследственного имущества - жилого дома и участка, расположенных в деревне , в обмен на приобретение для него, ФИО4, автомашины отечественного производства. Он лично был знаком с ФИО3, к которому и обратился по поводу оформления документов на дом и переоформления его на имя ФИО5 ФИО4 дал добро на оформление доверенности на имя ФИО3, что и было сделано. После оформления доверенности он лично ездил с ФИО4 выбирать ему автомашину, которую приобрели. Для приобретения машины он оформил кредит на свое имя, в связи с чем и машина была оформлена на его, свидетеля, имя. Он выписал ФИО4 доверенность на право управления автомашиной. После выплаты кредита хотели переоформить машину на ФИО4, ранее этого нельзя было сделать, так как был заключен и договор залога. По истечении срока действия доверенности он написал заявление в ОГИБДД относительно того, что ФИО4 управляет автомашиной без законных на то оснований, поэтому машину у ФИО4 отобрали. Договор купли-продажи земельного участка между ФИО5 и ФИО1 он лично видел, полагает, что там все указано верно. Отсутствие в данном договоре на то, что на участке имеется дом обусловлено только ветхим состоянием дома.

В судебном заседании исследованы материалы дела: доверенности ФИО4 на имя ФИО14 и ФИО3, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сообщения об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права ФИО1 на жилой дом и земельный участок, технический паспорт на жилой дом № № в деревне Кимрского района Тверской области, изготовленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, постановление Главы Администрации сельского поселения Кимрского района № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве на наследство по Закону от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли продажи (купчии) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый паспорт земельного участка, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, землеустроительное дело и проект границ земельного участка № в деревне Кимрского района Тверской области, налоговые уведомления, квитанции об уплате налога,

Суд, заслушав стороны, их представителей, свидетелей, проанализировав материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а в силу п.4 этой же статьи Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, что соответствует принципу единства правовой судьбы земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, закрепленного п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Регулирование купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам § 7 гл. 30 ГК РФ, при этом в силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В силу требований ст. 544 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО4 в порядке наследования по закону после смерти его матери принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу Тверская область, Кимрский район, деревня , №, которыми он пользовался до смерти своей жены, наступившей в ноябре 2006 года.

Факт принадлежности указанного имущества ФИО4 не оспаривается сторонами и подтверждается как их объяснениями, а так же объяснениями сторон и показаниями свидетелей, а так же свидетельством о праве на наследство по закону, зарегистрированным в Бюро технической инвентаризации г. Кимры.

Таким образом, ФИО4 являлся собственником данного недвижимого имущества в соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ, и согласно ст. 209 ГК РФ мог владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному от имени ФИО4 по доверенности ФИО3, было произведено отчуждение земельного участка № в деревне Покупателем участка являлась дочь ФИО4 - ФИО5, при этом при определении предмета договора (п.1.1. договора) жилой дом в качестве продаваемого имущества не указан, более того, в тексте договора имеется прямое указание на то, что участок продается без объектов недвижимости.

В последующем - ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продала данный участок ФИО1 за 1000000 рублей. Объектом сделки по данному договору являлся также земельный участок без указания на отчуждение зданий, строений, сооружений.

Государственная регистрация права собственности на жилой дом ФИО1 была произведена в порядке законодательства о «дачной амнистии», при этом в качестве описательного документа им был представлен технический паспорт на жилой дом № № в деревне , составленный Кимрским филиалом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а сведения из этого паспорта приведены в Свидетельстве о государственной регистрации права и деле правоустанавливающих документов, имеющемся в Управлении Росреестра РФ по Тверской области.

Таким образом, ни сам ФИО4, ни ФИО3 как его представитель по доверенности, не совершали сделки по отчуждению жилого дома, расположенного на земельном участке № в дер. Филиппово, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что его право собственности на жилой дом было прекращено без установленных ст. 235 ГК РФ оснований.

Оценивая спорные договоры на предмет их соответствия действующему законодательству, суд исходит из того, что земельные участки в соответствии с п.3 ст. 129 ГК РФ, п.1 ст. 27 Земельного кодекса РФ могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, при этом согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

С учетом указанных норм законодательства суд приходит к выводу о том, что как договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречат требованиям п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку по данным договорам производилось отчуждение лишь земельного участка без находящегося на нем жилого дома. Невыполнение требований п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ позволяет квалифицировать данные сделки как не соответствующие требованиям закона, т.е. ничтожные.

Определение сторонами предмета договора как в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо неясностей и позволяет выявить действительную волю сторон непосредственно из содержания самих договоров, поскольку в п.1.1. договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ непосредственно оговорено, что участок передается без объектов недвижимости, а само описание каких-либо объектов недвижимости (жилого дома, здания, строения, сооружения) в тексте договора отсутствует. Следовательно, волеизъявление продавца в данных договорах не было направлено на продажу жилого дома, находящегося на отчуждаемом земельном участке, а волеизъявление покупателя, в свою очередь, не было направлено на получение права собственности от продавца на это имущество.

Что касается доверенности, выданной ФИО4 на имя ФИО3, то последний по указанной доверенности не совершил в предусмотренной законом форме каких-либо действий, направленных на прекращение права собственности ФИО4 на жилой дом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

По мнению суда, ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о реальном исполнении договора, в частности, о том, что ФИО5 действительно передала ФИО3, как представителю продавца по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, какие-либо денежные средства, указанные в договоре. Сама ФИО5 отрицала факт такой передачи, не подтвердили его ни ФИО3, ни иные свидетели, допрошенные в судебном заседании.

Суд не может согласиться с возражениями ответчиков и их представителей относительно того, что между ФИО5 и ФИО4 была достигнута договоренность о получении истцом взамен объектов недвижимости, расположенных в деревне Филиппово, легкового автомобиля, при этом считает необходимым принять во внимание, что приобретенный ФИО7 автомобиль в собственность ФИО4 вообще не передавался, доверенность на право управления им была отозвана ФИО7, а свою готовность передать автомобиль в собственность ФИО4 ФИО5 выразила лишь в июне 2010 года, т.е. после обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Суд при этом учитывает, что действующее законодательство (п.2 ст. 346 ГК РФ) не исключает возможности продажи заложенного имущества с согласия залогодержателя, а ответчики не представили доказательств принятия ими мер по получению такого согласия, в том числе, после получения денежных средств от ФИО1 в сумме 1000000 рублей, что существенно превышало размер задолженности по кредиту. Ссылка ФИО5 на то, что ФИО1 производил расчеты частями, является голословной, документами не подтверждена и опровергается содержанием договора купли-продажи, в котором указано, что расчеты за приобретенное имущество ФИО1 произвел с ФИО5 в полном объеме к моменту подписания договора, т.е. к ДД.ММ.ГГГГ.

Такого рода действия ФИО5 и членов семьи ФИО7 позволяют прийти к выводу о том, что намерения передать в собственность ФИО4 автомобиль они не имели.

Кроме того, при оценке прав и обязанностей сторон, с учетом представленных ими доказательств, суд учитывает, что передача одного имущества в обмен на другое, о чем в суде заявляли ФИО5 и ее представитель, является гражданско-правовым договором мены, однако в соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, и к данному договору применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам ФИО2 30 и существу мены. В ходе судебного разбирательства собственником доказано, что ФИО5 не была собственником автомобиля, приобретенного ФИО7 на свое имя, в связи с чем она не располагала юридическими возможностями для передачи этого имущества в собственность ФИО4 в обмен на недвижимость.

Также судом учитывается, что для договора мены, в котором одним из обмениваемых объектов является недвижимое имущество, обязательными являются и положения § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости, в том числе и те, которые регулируют обязательную письменную форму данного договора и порядок определения и описания объектов недвижимости в нем. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие заключение договора мены в соответствии с требованиями ГК РФ, т.е. в виде единого документа, содержащего описание объектов недвижимости и подписанного его сторонами, а показания свидетелей в части существования такого договора не могут быть приняты как допустимые доказательства с учетом норм ст. 162 ГК РФ о последствиях несоблюдения письменной формы сделки, тем более, что согласно ч.2 ст.550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости вообще влечет его недействительность.

Суд также не может согласиться с позицией ответчиков о том, что на земельном участке на момент совершения сделок объектов недвижимости не имелось, жилой дом был в ветхом состоянии, поскольку их доводы в этой части опровергаются материалами дела. Так, согласно техническому паспорту на жилой дом последний представляет собой капитальное строение, расположенное на кирпичном фундаменте, имеет процент износа по данным Бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года 48 %, что соответствует признакам недвижимого имущества, указанным в ст. 130 ГК РФ и ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ответчица ФИО5, свидетели с ее стороны ФИО7, ФИО12 утверждали, что при оформлении прав на недвижимость представитель агентства недвижимости ФИО3 пояснил им, что оформлять права на дом долго, быстрее можно оформить отдельно земельный участок. Свидетель ФИО3 дал аналогичные показания в этой части, а ранее опрошенный в суде ответчик ФИО1 утверждал, что намеревался приобрести как земельный участок, так и жилой дом, который видел перед покупкой, в будущем намеревался данный дом перестроить. О том, что ФИО1 рассматривал данный жилой дом как объект недвижимости, свидетельствует и то, что он посчитал необходимым зарегистрировать свои права на него именно как на объект недвижимого имущества, при этом из предъявленных его представителем на государственную регистрацию документов усматривается, что после приобретения земельного участка каких-либо ремонтных работ капитального характера ФИО1 в доме не произвел, т.е. считал соответствующим реальному состоянию объекта то описание жилого дома, которое было составлено сотрудниками Бюро технической инвентаризации в 2007 году. Ссылка представителя ФИО1 на то, что последний не вникал в суть документов, представленных на государственную регистрацию права на дом, является несостоятельной, т.к. согласно п.1 ст. 182 ГК РФ права и обязанности в результате действий представителя приобретает представляемое им лицо, а объективных препятствий для проверки достоверности документов не имелось.

Ответчики не представили каких-либо доказательств того, что на момент совершения оспариваемых сделок в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годах жилой дом был в установленном порядке признан непригодным для проживания, снят с инвентаризационного учета в связи с разрушением (гибелью) либо подвергался негативному воздействию природных и иных объективных факторов, приведших к его уничтожению как жилого дома. Суд также учитывает, что на протяжении всего процесса ответчики, указывая на ветхость дома, тем не менее, не ставили под сомнение характеристику этого дома как объекта недвижимого имущества.

Доводы ФИО1 и его представителя относительно добросовестности ФИО1 как покупателя при заключении договора купли-продажи проверялись судом и не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, приведенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Между тем по делу установлено, что сделка по отчуждению жилого дома сторонами вообще не заключалась, затрат на приобретение дома ФИО1 не понес, а право собственности на него ФИО1 зарегистрировал в порядке «дачной амнистии», что видно из имеющихся в деле документов и следует из пояснений самого ФИО1

Из ст. 302 ГК РФ следует, что приобретатель может быть признан добросовестным, если при возмездном приобретении имущества он не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя прав на это имущество, при этом п.2 ст. 302 ГК РФ гласит, что у лица, приобретшего имущество безвозмездно, оно может быть истребовано во всех случаях. Отсутствие возмездности при приобретении права собственности на дом само по себе исключает добросовестность приобретателя. Применительно к приобретению земельного участка ФИО1, также не может быть сочтен добросовестным приобретателем, поскольку им был подписан договор о покупке лишь земельного участка, тогда как уже к моменту его подписания ФИО1 достоверно знал о нахождении на этом участке строения (жилого дома), не принял элементарных мер к ознакомлению с документами о правах продавца на этот объект, хотя мог удостовериться в наличии или отсутствии этих прав посредством истребования выписки из ЕГРП, а также к тому, чтобы при заключении договора были выполнены требования п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. При этом суд учитывает, что Земельный кодекс РФ многократно издавался и его текст доступен практически любому гражданину, в том числе и ФИО1

В тоже время исковые требования ФИО4 о признании недействительной доверенности суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку факт выдачи истцом этой доверенности подтверждается объяснениями ФИО5, показаниями свидетелей ФИО12, ФИО7 и ФИО3, которые согласуются между собой и подтверждают выдачу этой доверенности. Суд принимает во внимание заключение почерковедческой экспертизы, согласно которому подпись в доверенности выполнена именно ФИО4 Экспертиза выполнена квалифицированным специалистом

Анализируя приведенные выше доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования, заявленные ФИО4, подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Признать недействительными как ничтожные сделки - договор купли-продажи (купчая) земельного участка № в деревне Кимрского района Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующим по доверенности в интересах ФИО4, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, а так же договор купли-продажи (купчая) земельного участка № в деревне Кимрского района Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны.

Истребовать из владения ФИО1 жилой дом № № деревне Кимрского района Тверской области и земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенный по этому же адресу, передав данные объекты недвижимости ФИО4.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Куликова

Решение в окончательной форме изготовлено 15 марта 2011 года.

Судья Н.Ю. Куликова