Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО3 о солидарном взыскании суммы задатка, уплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в двойном размере в сумме 60 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 615 руб. 50 коп., в обоснование заявленных требований указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, как покупателем, а также ФИО4 и ФИО3, как продавцами, был заключен предварительный договор купли - продажи, в соответствии с которым продавцы обязались продать, а покупатель - приобрести в собственность двухкомнатную квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ за 1 870 000 руб. По условиям договора ФИО1 внесла задаток в размере 30 000 руб., что подтверждается расписками. Не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что приобретаемое жилое помещение нуждалось в «косметическом» ремонте, а также в подтверждение своих намерений, истец получила ключи от квартиры и пригласила специалистов. По результатам осмотра квартиры указанными специалистами была выявлена нуждаемость жилого помещения, находившегося в неудовлетворительном состоянии, в капитальном ремонте, в связи с чем ФИО1 решила отказаться от заключения сделки. Поскольку из предварительного договора купли-продажи следует, что сумма задатка в размере 30 000 руб. является частью стоимости квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчикам с претензией, содержащей требование возвратить задаток в сумме 30 000 руб. в десятидневный срок. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в ее адрес был направлен ответ на претензию, в котором последние отказались добровольно удовлетворить требования истца.

В ходе судебного разбирательства гражданского дела ФИО4 обратился к ФИО1 со встречным исковым заявлением о взыскании убытков в сумме 42 476 руб., в обоснование заявленного требования указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. До подписания предварительного договора ФИО1 была предупреждена о том, что квартира нуждается в ремонте. Об этом также было указано в объявлении о продаже квартиры. Более того, ФИО1, прежде чем подписать договор, осматривала квартиру, которая ее устроила. Данное обстоятельство отражено в пункте 12 предварительного договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла решение расторгнуть вышеуказанный договор по надуманным основаниям. При этом в процессе осмотра квартиры приглашенными ФИО1 специалистами отделке жилого помещения были причинены повреждения, повлекшие необходимость проведения восстановительного ремонта, стоимость которого составила 42 476 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ истца по первоначальному иску ФИО1 от иска в части требований к ФИО4 о взыскании суммы задатка в размере 60 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 615 руб. 50 коп., а также отказ истца по встречному иску ФИО4 от встречного иска к ФИО1 о взыскании убытков в сумме 42 476 руб., и производство по гражданскому делу в указанной части прекращено.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 освобожден от участия в деле в качестве соответчика и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец ФИО1, третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, третье лицо ФИО4 просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Суд, руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 представила заявление истца ФИО1 об уточнении исковых требований и взыскании с ответчика ФИО3 задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в двойном размере в сумме 40 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 410 руб. 33 коп. Уточненные исковые требования представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала в полном объеме по мотивам и основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала, сославшись в объяснения на обстоятельства, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела.

Выслушав объяснения участвовавших в судебном заседании лиц, заслушав показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу положений п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В судебном заседании из объяснения лиц, участвующих в деле, и письменных материалов дела установлено, что ФИО4 принадлежит 1/3 доля в праве, а ФИО3 – 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 (продавцы) с одной стороны, и ФИО1 (покупатель) – с другой, в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее также – предварительный договор), по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры <адрес>, содержащий обязательство продавцов передать вышеуказанную квартиру в собственность покупателя, и обязательство покупателя принять данный объект недвижимого имущества и оплатить продавцам его стоимость в размере 1 870 000 руб.

В силу п. 5.1 предварительного договора купли-продажи квартиры в день его заключения покупатель вносит продавцам задаток в сумме 30 000 руб. При осуществлении расчетов по основному договору купли-продажи сумма задатка засчитывается в счет стоимости приобретаемого жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение обязательства, предусмотренного п. 5.1 предварительного договора, ФИО1 выдала ответчикам задаток в сумме 30 000 руб., в том числе ФИО4 – в сумме 10 000 руб., ФИО3 – в сумме 20 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела оригиналами расписок ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании из письменных материалов дела также установлено, в установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ, стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры в связи с односторонним отказом ФИО1 от приобретения жилого помещения.

Разрешая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО3 суммы выданного задатка в двойном размере, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п.1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.3).

В силу п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ, вступившего в силу 02 июня 2016 года) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Из приведенных выше законодательных норм в их взаимосвязи с п. 3 ст. 163 и п. 2 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит нотариальному удостоверению. При этом несоблюдение нотариальной формы предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, поскольку сторонами не была соблюдена предусмотренная п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ нотариальная форма предварительного договора купли-продажи квартиры от 17 июня 2016 года, данный договор в силу п. 3 ст. 163 и п. 2 ст. 429 ГК РФ является ничтожным.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Соответственно, в связи с ничтожностью предварительного договора переданные истцом ответчику денежные средства в сумме 20 000 руб. не могут рассматриваться в качестве задатка, поскольку не обеспечивают исполнение сторонами каких-либо обязательств, в том числе и по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи принадлежащей ответчику на праве общей долевой собственности квартиры, в связи с чем указанную денежную сумму следует признать авансом.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу приведенных выше положений закона обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества осуществлено при отсутствии к тому правовых оснований, в частности, не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи квартиры <адрес> сторонами заключен не был, на стороне ответчика ФИО3 возникло неосновательное обогащение в сумме полученного от истца ФИО1 аванса в размере 20 000 руб., предусмотренные законом либо сделкой основания для удержания которого у ответчика отсутствуют.

С учетом вышеизложенного с ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать неосновательное обогащение в сумме 20 000 руб.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 410 руб. 33 коп., суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как это следует из объяснений ответчика ФИО3, данных в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомила ФИО3 об отказе от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Соответственно, с указанной даты ФИО3 стало известно о неосновательном сбережении денежных средств в сумме 20 000 руб.

При указанных обстоятельствах с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в пределах заявленных истцом требований) в размере 205 руб. 17 коп. (12 руб. 89 коп. (20 000 руб. х 3 (количество дней в расчетном периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 7, 86/36600) + 66 руб. 05 коп. (20 000 руб. х 17 (количество дней в расчетном периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 7, 11/36600) + 126 руб. 23 коп. (20 000 руб. х 22 (количество дней в расчетном периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 10, 5/36600).

Поскольку решение в соответствующей части состоялось в пользу ФИО1, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 806 руб. 16 коп.

При этом истцу ФИО1 из местного бюджета надлежит возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 605 руб. 69 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 20 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 205 рублей 17 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 806 рублей 16 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Возвратить ФИО1 из местного бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру ПАО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ государственную пошлину в размере 605 рублей 69 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий К.Б. Шибанов

Мотивированное решение составлено 28 декабря 2016 года.