Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Шадринске 4 октября 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Потаповой Л.А. и Потапова М.В. к Гайнутдиновой Р.Р. о взыскании суммы задатка,

у с т а н о в и л:

Потапова Л.А. и Потапов М.В. обратились в суд с иском к Гайнутдиновой Р.Р. о взыскании суммы задатка. В обоснование исковых требований указали, что 02.10.2020 между истцами (покупатели) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились в срок до 25.10.2020 заключить основной договор купли-продажи квартиры №, расположенной в г.Екатеринбурге по ул...., .... Стоимость квартиры была определена в ... рублей, из которых ... рублей покупатели оплачивают продавцу авансом, ... рублей оплачивают в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, ... рублей оплачивают в сроки и в порядке, установленном банком кредитора покупателей. Они передали Гайнутдиновой Р.Р. ... рублей и подали в Сбербанк заявку на получение ипотечного кредита, 26.08.2020 Сбербанк вынес положительное решение по заявке, срок действия которого истекал 05.12.2020. Они составили проект договора купли-продажи и уполномочили свою дочь П.Е.М. и Мамедова Т.К.о. встретиться с продавцом и передать ему документ. Однако их попытки встретиться либо связаться с ответчиком и его риэлтором остались безуспешными. 25.10.2020 они направили Гайнутдиновой Р.Р. письмо с предложением подписать основной договор купли-продажи и проект договора. 14.11.2020 они получили письмо от продавца с выражением готовности вернуть сумму задатка и аванса после снятия с регистрационного учета П.Е.М. 27.11.2020 им позвонила М.Ш.Х. и сообщила, что она купила квартиру у ответчицы. По просьбе нового собственника П.Е.М. снялась с регистрационного учета, 09.12.2020 на их банковский счет поступило от ответчика ... рублей. Считали, что неоднократно предпринимали попытки заключить с Гайнутдиновой Р.Р. основной договор купли-продажи квартиры, но та от его заключения уклонялась, потому ответчик должна была вернуть им ... рублей, в связи с чем просили взыскать с Гайнутдиновой Р.Р. в свою пользу ... рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей.

В судебное заседание истцы Потапова Л.А. и Потапов М.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов Мамедов Т.К.о. в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения по доводам, изложенным в иске, дополнил, что покупателями своевременно было направлено продавцу предложение о заключении основного договора купли-продажи, который не был заключен в связи с бездействием ответчика. Предварительный договор заключался двумя истцами с целью получения ими налогового вычета, впоследствии в проекте основного договора купли-продажи значилась только Потапова Л.А., но для них это условие было несущественным. Узнав о перепланировке в квартире Гайнутдиновой Р.Р., они попросили у продавца документы об ее узаконении, которые им не были представлены. В этой связи, опасаясь для себя неблагоприятных последствий, предлагали включить в договор условие о перепланировке, но продавец сказал, что нужен отчет, а когда тот был готов, истек срок для заключения основного договора. От продления договора ответчик отказался. Подтверждал, что они предлагали продавцу уменьшить стоимость квартиры до ... рублей, так как им нужно было восстанавливать стену, при этом на снижении стоимости не настаивали.

Ответчик Гайнутдинова Р.Р. исковые требования не признала, по обстоятельствам дела пояснила, что решила продать спорную квартиру, чтобы приобрести своим детям жилье, сама планировала переехать в г.Шадринск. Для этого обратилась к риэлтору Ф.А.А. Потаповы выразили желание купить ее квартиру, они договорились о задатке и о том, что она должна прописать в квартире их дочь, заключили предварительный договор купли-продажи, она и ее родственники сами выписались из квартиры и прописали там дочь Потаповых. До 25.10.2020 стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, но никаких действий от покупателей не было. После истечения срока она сказала риэлтору, чтобы тот искал другого покупателя. Она повесила на доме объявление, и сразу же нашлись новые покупатели.

Свидетель Ф.А.А. сообщил, что работает риэлтором в ООО «Центр недвижимости «...», к нему обратилась ответчица, которая хотела продать квартиру в г.Екатеринбурге по ул. ..., д...., кв.№ и купить 2 квартиры в г.Шадринске. На квартире ответчика имелось обременение в пользу третьего лица, у которого Гайнутдинова Р.Р. брала займ под залог квартиры, поэтому нужно было найти покупателя, готового дать деньги для погашения долга и снятия обременения в размере ... руб. Покупатели договорились об осмотре квартиры, на осмотр приходила молодая пара – Мамедов Т.К.о. и П.Е.М. 05.09.2020 от Мамедова Т.К.о. пришло сообщение о том, что покупатели готовы дать необходимую сумму денег взамен на регистрацию П.Е.М. в квартире. 11.09.2020 в агентстве ему, как представителю Гайнутдиновой Р.Р., был передан аванс в размере ... руб. Он составил проект договора о задатке, ответчица прописала П.Е.М. в своей квартире, после чего Гайнутдинова Р.Р. получила деньги в размере ... руб. и передала их кредитору, обременение с квартиры было снято. Предварительный договор был принесен стороной Потаповых, ознакомившись с ним, они увидели, что произошло изменение числа покупателей квартиры, о которых они не были уведомлены. Им пришлось на месте решать вопрос о подписании этого договора, который содержал элементы брачного договора и должен был быть удостоверен нотариусом, но они приняли решение, что подпишут его и будут в дальнейшем заключать сделку. До 13.10.2020 они подкрепили все необходимые документы в «ДомКлик», основной договор купли-продажи должен был составить покупатель. Однако Мамедов Т.К.о. запрашивал какие-то документы и в переписке в мессенджере оставил за собой право на отказ от сделки. Он написал Мамедову Т.К.о. о том, что условия, по которым ответчик готова продать квартиру, описаны в предварительном договоре, и цены меняться не будут, если они готовы покупать квартиру, то им необходимо составить основной договор. По телефону Мамедов Т.К.о. сказал, что поскольку в квартире сделана перепланировка, то он предлагает скинуть цену на сумму восстановительных работ до ... руб., также сообщил, что готов отказаться от сделки и забрать уплаченные деньги. 25.10.2020 Мамедов Т.К.о. отправил ему в Ватсап два проекта договора, в одном из них были указаны два покупателя, тогда он разъяснил, что требуется нотариальная форма сделки, после чего ему был направлен второй вариант договора только с Потаповой Л.А., также в договоре была указана стоимость ... руб. вместо ... руб. До 25.10.2020 основной договор не был прикреплен и не был согласован со Сбербанком и нотариусом. Также перед подписанием основного договора должен быть подписан кредитный договор, чтобы подтвердить платежеспособность покупателя, чего не было сделано истцами. Мамедов Т.К.о. под видом перепланировки хотел существенно снизить стоимость квартиры, что вызвало подозрения на мошеннические действия. Потаповы тянули время, поэтому одну из квартир в г.Шадринске уже продали.

Свидетель П.Е.М. суду пояснила, что ее родители хотели купить квартиру для нее, для этого решили оформить ипотеку на мать. Они выбрали квартиру Гайнутдиновой Р.Р., та сразу предупредила, что квартира находится в ипотеке, поэтому договорились о залоге ... руб. для того, чтобы снять обременение. Истцы заключили предварительный договор купли-продажи с ответчицей, передали ей ... руб., до 25.10.2020 должен был быть заключен основной договор. Она и Мамедов Т.К.о. постоянно созванивались с риэлтором Гайнутдиновой Р.Р., ходили к ответчице домой и на работу, однако встретиться с ней не получалось, основной договор так и не был заключен, поэтому они отправили предложение о заключении основного договора с проектом договора по почте. Впоследствии ей пришло письмо с просьбой о снятии с регистрационного учета, так как по условиям предварительного договора купли-продажи она была зарегистрирована в квартире, и только после этого истцам вернут уплаченные деньги. Потом ей на телефон пришло сообщение от нового собственника квартиры, которая просила ее сняться с регистрационного учета, что ею было сделано, после чего им были перечислены деньги, уплаченные Гайнутдиновой Р.Р.

Суд, заслушав представителя истцов и ответчика, исследовав письменные материалы, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судом установлено, что 02.10.2020 между Потаповой Л.А., Потаповым М.В. и Гайнутдиновой Р.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г.Екатеринбург, ул...., ..., площадью 57,7 кв.м. с кадастровым №

Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что квартира приобретается в общую долевую собственность покупателей: Потаповой Л.А. – 2/3 доли и Потапову М.В. – 1/3 доли.

В соответствии с п.8 предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 25.10.2020, но не ранее даты предоставления документов, перечисленных в п.14 договора (необходимых для заключения основного договора). В судебном заседании представитель истцов подтвердил, что замечаний к продавцу по поводу документов, указанных в предварительном договоре, у них не было.

Пунктом 4 договора установлена общая стоимость квартиры в размере ... рублей. Сторонами предусмотрен следующий порядок оплаты: ... рублей уплачиваются покупателями продавцу в день подписания авансового договора, ... рублей – в момент подписания настоящего договора в качестве задатка, ... рублей покупатели обязуются уплатить продавцу до подписания основного договора купли-продажи или после подписания и регистрации сделки в Росреестре по Свердловской области по условиям банка кредитора покупателя путем перечисления на расчетный счет продавца либо иным способом, согласованным сторонами.

Стороны договорились, что в случае отказа продавца от продажи квартиры он обязуется вернуть покупателям денежные средства в двойном размере в сумме ... рублей.

Из п.9 договора усматривается, что продавец сообщил покупателям, что в день передачи денежных средств квартира находится в залоге у Ю.Н.В. и полученные деньги идут на погашение залога.

Также продавец приняла на себя обязательство до подписания настоящего договора поставить на постоянный учет по месту жительства П.Е.М. (пункт 11).

В тот же день суммы аванса ... рублей и задатка в размере ... рублей были переданы истцами ответчику по распискам от 02.10.2020.

03.10.2020 П.Е.М. была зарегистрирована по месту жительства по адресу: г.Екатеринбург, ул...., ....

Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами в установленный срок не был заключен.

05.11.2020 между Гайнутдиновой Р.Р. и М.Ш.А. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, право собственности покупателя на объект недвижимости зарегистрировано 09.11.2020.

09.12.2020 истцы получили от ответчика ... рублей.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ч.2 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч.2 ст.28, ч.2 ст.41 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Пункт 3 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, в случае приобретения супругами недвижимости в долевую собственность с определением доли каждого из супругов в праве общей собственности такой договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен, поскольку он, по сути, является смешанным договором и содержит элементы брачного договора (соглашения об определении долей), что также подтвердила допрошенная в качестве специалиста нотариус К.А.Ю.

С учетом изложенного на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи доли от 02.10.2020 законом была установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки. Однако предварительный договор нотариально удостоверен не был, потому суд пришел к выводу о ничтожности предварительного договора, не влекущего правовые последствия, предусмотренные частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответственно, об отсутствии у Гайнутдиновой Р.Р. обязанности по возврату денежных средств.

Доводы представителя истцов о том, что истцы были согласны с тем, что покупателем будет только Потапова Л.А. и подготовили проект основного договора только с ней одной, не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора, поскольку по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1 ст.429 ГК РФ).

С учетом выводов суда о ничтожности предварительного договора доводы представителя ответчика о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчицы, правового значения не имеют. Вместе с тем, суд считает возможным дать правовую оценку действиям сторон.

В силу пункта 5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Материалы дела не содержат сведений об отказе ответчицы как продавца от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Гайнутдинова Р.Р. выполнила условия предварительного договора, предоставила истцам обозначенные в договоре документы, зарегистрировала П.Е.М. В переписке ее риэлтор неоднократно озвучивал, что продавец готов выйти на сделку и подписать основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях, при этом цены меняться не будут.

Действия истцов, напротив, были направлены на отказ от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, о чем свидетельствует переписка их представителя с риэлтором продавца, указавшего, что им были установлены новые существенные обстоятельства, потому он оставляет за собой право на отказ от заключения основного договора купли-продажи, а также его предложение снизить цену без указания в договоре условия о произведенной перепланировке.

Возникший между сторонами спор относительно неузаконенной перепланировки, то есть качества квартиры как предмета купли-продажи и вытекающей из этого стоимости объекта, привел к тому, что основной договор не был заключен сторонами в указанный в предварительном договоре срок.

Вместе с тем, наличие у Потаповых претензий по качеству товара и предложение снизить в связи с этим его цену свидетельствует о возникновении между сторонами спора относительно цены товара, что позволяло истцам в судебном порядке требовать либо расторжения предварительного договора, либо заключения основного договора на иных условиях, однако данных действий от них не последовало.

Доводы о том, что наличие неузаконенной перепланировки могло привести к отказу в одобрении кредита, материалами дела не подтверждены, напротив, из представленного ООО «ЦНС» чата по сопровождению сделки следует, что кредит Потаповым был одобрен и кредитному договору присвоен номер, даже при наличии у банка информации (отчета) о переносе стены в квартире.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного Потаповой Л.А. и Потаповым М.В. иска.

В соответствии ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. Поскольку истцам в удовлетворении иска отказано, оснований для взыскания в их пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Потаповой Л.А. и Потапова М.В. к Гайнутдиновой Р.Р. о взыскании суммы задатка отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Шадринский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2021 года.

Судья А.Г. Суханова