Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании сделок ничтожными и совершении двусторонней реституции,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделок ничтожными и совершении двусторонней реституции.

В обоснование исковых требований истец указал, что 07.08.2017 года решением общего собрания участников долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый , расположенный по адресу:в установленном законном порядке был передан в аренду истцу.

22.08.2017 года в целях реализации принятого решения уполномоченное лицо от имени участников долевой собственности заключило договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 15 лет до 05.10.2032 года.

Земельный участок, переданный в аренду, имел границы и список собственников, установленных реестром прав на недвижимость, а также их размер доли. Спустя год в состав данного участка по решению суда был добавлен земельный участок, принадлежащий М.С.

В июле 2019 году М.С. совершил три сделки купли-продажи земельных долей:

- 04.07.2019 года у ФИО5 и ФИО6 приобретена земельная доля 118000/390531,

- 16.07.2019 года у ФИО7 приобретена земельная доля 30000/390531,

- 29.07.2019 года у ФИО8 приобретена земельная доля 118000/390531.

В 2020 году договоры не представил арендодатель, им была приобретена земельная доля 29500/390531 у ФИО9

Однако согласно данным Росреестра этих земельных долей не было у продавцов, так как согласно договору купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 04.07.2019 года:

- ФИО6 продала земельную долю 59000/390531 согласно записи в ЕГРН от 13.11.2008 года ФИО6 имела в собственности земельную долю иного размера, а именно 59000/2884818.

- ФИО5 продала земельную долю 59000/390531, согласно записи в ЕГРН от 08.04.2014 года ФИО5 имела в собственности земельную долю иного размера, а именно 59000/2884818;

согласно договору купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 16.07.2019 года:

- ФИО7 продал земельную долю 30000/390531, которая ему принадлежит на основании записи в ЕГРН от 26.11.2009 года, однако согласно данным Росреестра размер этой доли 30000/509530;

согласно договору купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 29.07.2019 года:

- ФИО8 продала земельную долю 118000/390531 согласно записям в ЕГРН и от 17.04.2013 года, ФИО8 имела в собственности земельную долю иного размера, а именно 118000/2884818;

- ФИО9 продала земельную долю по договору 29500/390531, а согласно записям в ЕГРН и имела в собственности земельную долю иного размера, а именно 29500/2884818.

Таким образом, М.С. путем совершения сделок купли-продажи приобретал уже иные земельные доли, нежели которые были зарегистрированы в собственности у продавцов.

Непонятно по каким причинам Росреестр это зарегистрировал, но в настоящее время у истца сложилась проблема с выдачей натурооплаты, так как в настоящее время они разные и не понятно как определить выплату арендной платы пропорционально земельной доле, и более того, если считать земельные доли, установленные по договорам, М.С. приходится 35,45 га, хотя площадь всего участка составляет 39,0531 га. Помимо М.С. в участке находится семь участников долевой собственности, которые получается остаются вообще без земли.

Самопроизвольное изменение размера земельной доли запрещено как Росреестру, так и самим собственникам.

В данном случае на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый , расположенный по адресу:никаких соглашений участников долевой собственности об установлении порядка определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества не составлялось и не заключалось.

Истец полагает, что М.С. увеличил размер приобретаемых им земельных долей.

На основании изложенного, истец просил суд признать ничтожными сделки:

- договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 04.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО5 и ФИО6, аннулировать запись в ЕГРН от 12.07.2019 года и применить к данной сделке двухстороннюю реституцию;

- договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 16.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО7, аннулировать запись в ЕГРН от 23.07.2019 года и применить к данной сделке двухстороннюю реституцию;

- договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 29.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО8, аннулировать запись в ЕГРН от 15.08.2019 года и применить к данной сделке двухстороннюю реституцию;

- договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от октября 2020 года, заключенный между М.С. и ФИО9, аннулировать запись в ЕГРН от 02.11.2020 года и применить к данной сделке двухстороннюю реституцию.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования своего доверителя, настаивал на их удовлетворении.

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.113 ГПК РФ, не явились в судебное заседание, каких-либо пояснений суду не представили, конверты почтовых отправлений возращены в адрес суда с пометкой «истек срок хранения».

В силу ст.165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания и не явившегося, при этом не сообщившего суду об уважительности своей неявки ответчика, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, суду пояснила, что ФИО3 привлечена для участия в настоящем деле в качестве правопреемника своего умершего супруга - М.С., наследницей имущества которого она является. При жизни М.С. принадлежала земельная доля в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым . В 2019-2020 годах М.С. совершил несколько сделок купли-продажи земельных долей в составе данного участка с совладельцами: ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО8 Указанный участок арендуется истцом ФИО1, который, полагая свои права нарушенными якобы неправильным указанием размера долей в договорах купли-продажи, обратился в суд с иском о признании данных сделок ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ и о применении двухсторонней реституции. Между тем, утвержденный размер земельной доли в составе земель - 5,9 га. Доли обозначены в виде простой правильной дроби, как отношение площади земельной доли в кв.м к общей площади земельного участка. Законодательством предусмотрена возможность и установлен порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, принадлежащих участникам общей долевой собственности. В результате совершенных выделов из участка с кадастровым менялась как площадь исходного участка, так и размер земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок, поскольку в знаменателе дроби, обозначающей размер участка указана площадь участка в квадратных метрах, однако Росреестром соответствующие изменения в размер долей, по неизвестным причинам не вносились, и на момент на момент регистрации права собственности продавцов ФИО6, ФИО5, ФИО8, ФИО7, ФИО9 в 2008-2009 годах площадь участка составляла 288,4818 га или 2884818 кв.м, поэтому размер доли был обозначен как 59000/2884818, 118000/2884818 (две земельные доли, принадлежащие ФИО8), 30000/2884818 (3,0 га, принадлежащие ФИО7), 29500/2884818 (2,95 га, принадлежащие ФИО9).

Позднее, площадь исходного участка изменилась, уменьшилась в результате выдела, но участники общей долевой собственности сохранили право на измененный участок с учетом изменившегося размера долей в строгом соответствии с требованиями п.2 ст.11.5 ЗК РФ. Поэтому в момент совершения сделок с долями в праве общей собственности размер участка составил соотношение доли в размере 59000 кв.м. к общей площади участка - 390531 кв.м., существующей в ЕГРН на момент регистрации оспариваемых сделок в 2019-2020 году.

По мнению истца, его право арендатора нарушено именно ответчиками в результате якобы произвольного изменения размера долей, потому истцу непонятно как определить размер арендной платы. Между тем, арендная плата должна выплачиваться в соответствии с условиями договора аренды, заключенного между истцом и ответчиками в 2017 году. Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определена за земельную долю в размере 5,9 га, независимо от обозначения ее в сведениях ЕГРН в виде простой правильной дроби. Как следует из выписки из ЕГРН от 03.08.2017 года, на момент заключения договора площадь участка составляла 522641 кв.м (52,26 га), участок принадлежал 20 собственникам, и размер доли каждого из них был обозначен в виде простой правильной дроби как соотношение площади земельной доли 5,9 га к площади участка 288,4818 га. Простой арифметический подсчет суммы долей, принадлежащих 20 участникам общей долевой собственности составляет 1274111 кв.м или 127,4111 га. Таким образом, заключая договор аренды, арендатор очевидно понимал, что используя участок площадью 52,26 га, арендную плату он будет выплачивать за общую площадь земельных долей 127,4111 га, из расчета размера арендной платы, установленной договором за каждые 5,9 га, а теперь утверждает, что ему непонятно как выплачивать арендную плату в результате совершенных сделок купли-продажи.

Таким образом, в данном участке, границы которого не установлены в соответствии с требованиями законодательства, право как истца, так и ответчика, возможно нарушено в результате действий третьих лиц, осуществляющих учет земель и государственную регистрацию прав на территории Российской Федерации, либо в результате противоправных действий лиц, ранее выделивших из данного участка участки площадью, не соответствующей размеру принадлежащих им долей. Подавая данный иск, истец злоупотребляет своим правом, поскольку его права нарушены не действиями ответчиков по совершению сделок, а действиями третьих лиц, и истцу это было известно еще при заключении договора, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истец не является стороной оспариваемых сделок, также им не представлено суду доказательств того, что указанные сделки нарушают его права и законные интересы, потому заявленные требования не подлежат удовлетворению

Представитель третьего лица – межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица - территориального отдела №11 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав пояснения сторон, участвующих в судебном разбирательстве, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с п.6 ст.27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, что и является предметом оспариваемых истцом сделок купли-продажи.

В силу положений п.1 ст. 2 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст.13 и 14 данного федерального закона.

Согласно документам, представленным в материалы дела, участников долевой собственности земельного участка с кадастровым на момент совершения сделок было больше 5 человек.

Особенностью вышеуказанных сделок с земельными долями без их выделения в натуре, является ограничение лиц имеющих заключать данную сделку, а именно ее могут заключать лишь участники долевой собственности между собой, а также лица, использующие данные участки на праве аренды.

Исходя из представленных в материалы дела документов, все участники оспариваемых сделок купли-продажи являются участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым , и таким образом, особенности специального закона, ответчиками при заключении сделок соблюдены.

Согласно материалам дела

Принимая во внимание отсутствие норм регулирования по данному случаю в специальном законе от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», необходимо руководствоваться в данном случае общими нормами гражданского права, регулирующими общую долевую собственность.

Согласно п.2 ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст.245 ГК РФ увеличение размера доли в имуществе у участника, может быть только тремя способами, заключение между участниками соглашения об изменении размера земельной доли, приращение долей (соединение своих долей с отчуждаемыми долями третьих лиц) и проведения неотделимых улучшений имущества.

В данном случае заключены сделки купли-продажи, по общему правилу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, договор купли-продажи направлен на передачу права собственности на вещь без изменения параметров и размера вещи от одних лиц к другим в порядке частного (сингулярного) правопреемства, при этом переход права собственности в соответствии с абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ происходит на основании договора, но в разные моменты для движимых вещей (для которых по общему правилу необходима их фактическая передача приобретателю) и для недвижимых вещей (для которых по общему правилу необходима государственная регистрация перехода права собственности к их приобретателю).

Принимая во внимание вышесказанное, при исполнении договора купли-продажи может меняться только субъект права на предмет договора, а не предмет договора.

В связи, с чем суд приходит к выводу, что оспариваемые сделки не соответствуют положениям ст.245 ГК РФ, ст.454 ГК РФ и являются ничтожными на основании п.2 ст.168 ГК РФ.

Суд не принимает во внимание позицию регистрирующего органа, так как ч.9 ст.47 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в данном случае не применима, так как она предоставляет права на изменение размера земельной доли без заявления собственника в случае выдела земельного участка, а не совершения сделки договора купли-продажи.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно сведениям ЕГРН число участников долевой собственности земельного участка с кадастровым составляет 8 человек, незаконное увеличение размера доли М.С. путем заключения ничтожных сделок, является грубым нарушением прав оставшихся участников долевой собственности и нарушением прав истца, как арендатора, согласно заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.08.2017 года, на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым от 07.08.2017 года.

В связи, с чем суд приходит к обоснованному выводу о ничтожности заключенных сделок купли-продажи.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая тот факт, что суд посчитал оспариваемые сделки истцом ничтожными необходимо произвести двухстороннюю реституцию, а именно аннулировать записи о праве общей долевой собственности в ЕГРН покупателя, восстановив записи о праве обще долевой собственности продавцов, при этом учитывая интересы покупателя, взыскать в продавцов полученные денежные средства ими в счет оплаты по договору.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 () к ФИО5 (), ФИО6 (), ФИО3 (), ФИО7 (), ФИО8 (), ФИО9 () о признании сделок ничтожными и совершении двусторонней реституции удовлетворить.

Признать ничтожным договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 04.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО5, и ФИО6, аннулировать запись в ЕГРН от 12.07.2019 года, восстановить записи в ЕГРН:

ФИО6 – 59000/2884818 доля, запись в ЕГРН от 13.11.2008 года в земельном участке с кадастровым ,

ФИО5 - 59000/2884818 доля, запись в ЕГРН от 08.04.2014 года в земельном участке с кадастровым

Взыскать солидарно с ФИО6, ФИО5 в пользу ФИО3 наследницы М.С. - 1000000 рублей (один миллион рублей).

Признать ничтожным договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 16.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО7, аннулировать запись в ЕГРН от 23.07.2019 года и восстановить запись в ЕГРН:

ФИО7, 30000/509530 доля, запись в ЕГРН от 26.11.2009 года в земельном участке с кадастровым

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО3 наследницы М.С. 350000 рублей (триста пятьдесят тысяч рублей).

Признать ничтожным договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 29.07.2019 года, заключенный между М.С. и ФИО8, аннулировать запись в ЕГРН от 15.08.2019 года и восстановить записи в ЕГРН:

ФИО8 – 59000/2884818 доля, запись в ЕГРН от 17.04.2013 года, 59000/2884818 доля, запись в ЕГРН от 17.04.2013 года, в земельном участке с кадастровым .

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО3 наследницы М.С. 1000000 рублей (один миллион рублей).

Признать ничтожным договор купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 21.10.2020 года, заключенный между М.С. и ФИО9, аннулировать запись в ЕГРН и восстановить записи в ЕГРН:

ФИО9 – 24000/2884818 доля, запись в ЕГРН от 18.05.2012 года, 5500/2884818 доля, запись в ЕГРН от 18.05.2012 года, в земельном участке с кадастровым .

Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО3 наследницы М.С. 323000 рублей (триста двадцать три тысячи рублей).

Настоящее решение является основанием для аннулирования и восстановлений в ЕГРН Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записей о праве общей долевой собственности вышеуказанных граждан без подачи от них соответствующих заявлений.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Лабинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21.07.2022 года.

Судья: подпись

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна:

Подлинный документ подшит в материале дела Лабинского районного суда Краснодарского края № 2-93/2022

Судья Н.М. Лебенко