Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному исковому заявлению А. А. Г. об обжаловании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, обязании совершить действия,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец А. А.Г. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением и просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществить государственную регистрацию права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: ...

Свои требования мотивируют тем, что А. А. Г. в соответствии с договором купли-продажи от 09.03.2002 года приобрел недвижимое имущество - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: ...

Продавцом Договор купли-продажи от 09.03.2002 выступало АО "Агропромтранс" в лице конкурсного управляющего ЛИЦО_3, действующего на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 02.04.2001 по делу №А27-8193/99-4.

Объект недвижимого имущества фактически передан Административному истцу по акту приема-передачи от 11 марта 2002 и Административный истец владеет и пользуется данным объектом недвижимости.

Расчеты между продавцом и покупателем совершены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09 марта 2002 года.

Нотариальное удостоверение сделки действующим законодательством не предусмотрено и не совершалось.

При этом продавец АО "Агропромтранс" ликвидирован на основании завершения конкурсного производства в связи с признанием его несостоятельным (банкротом) и исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

Административный истец и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

А. А.Г обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: ...

Письмом от 11.12.2015 ###А. А.Г. было сообщено об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Основанием для отказа в государственной регистрации указано ликвидация продавца АО "Агропромтранс" и исключение его из единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с п. 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 22 КАС РФ или главы 22 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Административный истец А. А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 12.08.2015 г., в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ..., выраженное в сообщении от 11.12.2015 ###; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществить государственную регистрацию права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ....

Требования мотивирует тем, что в отзыве на административное исковое заявление административный ответчик указал на то, что в отказе в государственной регистрации права собственности имеются иные основания:

- отсутствие второй стороны сделки (ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

- отсутствие в доверенности полномочий на представление А. А.Г. в Управлении Росреестра по Кемеровской области;

- отсутствие зарегистрированного права у продавца - АООТ" Агропромтранс".

А. А.Г. считает, что данные основания связаны с единственным основанием для отказа в государственной регистрации, а именно, отсутствие второй стороны сделки.

То есть наличие надлежащих полномочий в доверенности и наличие зарегистрированного права собственности продавца (АООТ "Агропромтранс") не позволило бы государственному регистратору провести регистрацию права собственности административного истца.

При этом по существу отказа в государственной регистрации права собственности А. А.Г. сообщает следующее.

В отказе в государственной регистрации права собственности А. А.Г.и в возражениях административного ответчика указывается, со ссылкой на ч.1 ст. 185 ГК РФ, на отсутствие в доверенности полномочий представителя заявителя ФИО1 на совершение регистрационных действий.

К заявлению о государственной регистрации права собственности А. А.Г. была приложена доверенность №...5, заверенная нотариусом ФИО2.

В соответствии с указанной доверенностью А. А.Г. уполномочивает ФИО1 на представление его интересов в административных органах. государственных органах управления, власти и организациях и т.д.

Как видно доверенность выполнена в надлежащей форме с указанием на представление интересов перед третьими лицами.

Таким образом, требования Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним соблюдены.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вытекающим препятствием для государственной регистрации права собственности за административным истцом ввиду отсутствия продавца.

Представитель административного ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 18.12.2015 г., в судебном заседании заявленные требования не признала, предоставила возражение на административное исковое заявление в письменном виде.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в процессе, изучив письменные материалы дела, суд считает, что административное исковое заявление А. А.Г. подлежит частичному удовлетворению.

В силу ч.1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч.2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

Судом установлено, что А. А. Г. в соответствии с договором купли-продажи от 09.03.2002 года приобрел недвижимое имущество - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ... (далее -недвижимое имущество).

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие второй стороны сделки; отсутствие в доверенности полномочий на представление А. А.Г. в Управлении Росреестра по Кемеровской области; отсутствие зарегистрированного права у продавца - АООТ" Агропромтранс", ликвидация продавца АО "Агропромтранс" и исключение его из единого государственного реестра юридических лиц.

При этом, в соответствии с ч.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с ч.1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

К заявлению о государственной регистрации права собственности А. А.Г. была приложена доверенность №..., заверенная нотариусом ФИО2.

Как видно, доверенность выполнена в надлежащей форме с указанием на представление интересов перед третьими лицами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, Если иное не установлено Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Так, на государственную регистрацию заявителем был представлен договор купли-продажи имущества от 09.03.2002 в одном экземпляре-подлиннике.

Однако, согласно пункту 5 статьи 18 Закона о регистрации на государственную регистрацию правоустанавливающие документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах документов, один из которых - подлинник должен быть возвращен правообладателю.

Таким образом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ..., выраженного в сообщении от 11.12.2015 ###, поскольку оспариваемое решение принято в соответствии с законом, в пределах полномочий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Однако, в соответствии со ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. (в редакции от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (Глава 25 ГПК РФ утратила силу с 15 сентября 2015 года в связи в принятием Федерального закона от 08.03.2015 N 23-ФЗ. Федеральным законом от 08.03.2015 N 22-ФЗ с этого же срока введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ, в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих).

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу абзаца 4, 10 п.1 ст.20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе с тем, Законом №122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии со ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п.3 ст.551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

При этом, юридическая сила правоустанавливающего документа: договора купли-продажи в установленном действующим законодательстве порядке не оспорена, условия договора выполнены сторонами в полном объеме.

С учетом изложенных положений, суд считает, что требования административного истца об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществить государственную регистрацию права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ..., подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования А. А. Г.удовлетворить частично.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществить государственную регистрацию права собственности А. А. Г. на объект недвижимого имущества - здание маслосклада, общей площадью 2598,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ....

В остальной части заявленные административные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в мотивированной форме.

Судья: Е.А. Лебедева

Решение в мотивированной форме 08.02.2016 г.