Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воронковой Людмилы Анатольевны к Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании незаконным решения и обязании зарегистрировать переход права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец Воронкова Л.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказ Управления Росреестра по Ленинградской области в осуществлении государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 30.06.2023 №, и обязать Управление Росреестра по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию перехода к Воронковой Людмиле Анатольевне права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>

В обоснование административного иска указано, что 20 августа 2019 года между административным истцом Воронковой Людмилой Анатольевной и заинтересованным лицом — гражданином Эстонской Республики Королевым Андреем заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка, согласно разделу 2 которого определена покупная цена участка в сумме <данные изъяты> руб., установлен порядок (график) платежей, фактическая оплата покупателем покупной цены участка произведена платежными поручениями в период с 20 августа 2019 года по 17 ноября 2020 года, в связи с чем в соответствии с абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора указанный договор по своей юридической природе является договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, а, следовательно, подлежит государственной регистрации определенный им переход права собственности. 30 января 2023 г. покупатель совместно с продавцом через Многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ) обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, 16 марта 2023 г. административным истцом от Управления получено Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № со ссылкой на указ Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами», который, по мнению административного истца, является неправомерным ввиду отсутствия нарушения норм действующего законодательства и вышеуказанного подзаконного нормативно-правового акта.

Представитель административного истца Бородач М.В., действующий на основании доверенности № от 20.06.23, сроком один год (л.д. 217-218), и представитель заинтересованного лица Королева Андрея (продавца по спорному договору) - Лагун Е.Ю., действующая на основании доверенности № от 29.09.22, сроком пять лет (л.д. 224-226), в судебное заседание явились, исковые требования поддерживают по указанным иске доводам. Дополнительно представитель административного истца отметил, что ссылка административного ответчика на выписку из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 11.04.22 № 30 является необоснованной, так как, во-первых, нормативно-правовым актом она не является и положена в основу отказа в государственной регистрации быть не может, а, во-вторых, ни указанное решение, ни Указ Президента от 05.03.22 № 95 оснований для отказа не содержат, так как регламентируют регистрацию сделок, осуществление (исполнение) которых не завершено на момент вышеуказанного разрешения, в то время как оспариваемая сделка исполнена сторонами в 2020 году, решение административного ответчика основано на неверном толковании действующих законов и подзаконных-нормативно-правовых актов (л.д. 282-287).

Представитель административного ответчика Налимова К.В., действующая на основании доверенности № от 22.12.22, сроком до 31.12.23 (л.д. 221), в судебное заседание также явился, исковые требования не признает, поддерживая изложенные в письменном отзыве на иск доводы, согласно которым по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов в порядке п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права в связи с тем, что в соответствии с пп. б п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», в целях применения Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный этим Указом, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». Согласно п. 2 «Выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 11 апреля 2022 года № 30» (доведена Минфином России 19.04.2022 № 05-06- 10/ВН-20024), руководствуясь пунктом 16 Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295, подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации принято единогласное решение разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическими лицами, являющимися иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, заключенных до 02.03.2022 и документы на государственную регистрацию права собственности по которым представлены в орган регистрации прав до 02.03.2022, при условии осуществления оплаты по таким сделкам (операциям) до 02.03.2022 либо после государственной регистрации перехода права собственности с использованием кредитных средств. Данная позиция изложена в письменном отзыве на иск (л.д. 245-246).

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного иска по следующим основаниям.

Статья 218 КАС РФ предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом согласно статье 62 КАС РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании представленных сторонами и истребованных в ходе судебного разбирательства доказательств судом установлено и сторонами не оспаривается, что 20 августа 2019 года между административным истцом Воронковой Людмилой Анатольевной и заинтересованным лицом — гражданином Эстонской Республики Королевым Андреем (заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, по цене <данные изъяты> руб. с установленным графиком платежей (л.д. 16-18).

Стороны свои обязательства по договору исполнили, фактическая оплата Воронковой Л.А. покупной цены земельного участка в общей сумме <данные изъяты> руб. произведена платежными поручениями в период с 20 августа 2019 года по 17 ноября 2020 года, что подтверждается соответствующими платежными поручениями, подлинники которых представлены суду (л.д. 223-244).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

19 ноября 2020 года, завершив расчеты по предварительному договору от 20.08.19, между сторонами договора заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны предусмотрели считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка, внести в его текст редакционные изменения и дополнения, отвечающие юридическому значению данного договора в качестве основного; факт передачи участка продавцом покупателю без необходимости оформления сторонами какого-либо отдельного передаточного документа (п. 3.1 дополнительного соглашения, в части дополнения предварительного договора купли-продажи пунктом 6.1-1); фиксацию произведенной оплаты покупной цены земельного участка с приложением копий платежных поручений в качестве неотъемлемой части дополнительного соглашения (пункт 7 дополнительного соглашения); крайний срок обращения сторон сделки за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю — не позднее 01.03.2023 (п. 3.1 дополнительного соглашения, в части дополнения предварительного договора купли-продажи пунктом 6.1-2) – л.д. 36-39.

30 января 2023 г. Королев А. и Воронкова Л.А. через Многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ) обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

16 марта 2023 г. от Управления получено Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав №, в котором в качестве причины приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок указано, что: «в ходе проведения правовой экспертизы в порядке требований ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации установлено, что согласно Указу Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами (далее - Указ № 95) иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (далее иностранные государства, совершающие недружественные действия), не признаются: на сделки, направленные на отчуждения недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с п. 5 Указа №95. Таким образом, представленные на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов Предварительный договор и Дополнительное соглашение, не содержат условия, предусмотренные п.5. Указа № 95. Срок приостановления государственной регистрации – до 30 июня 2023 года» (л.д. 56).

30 июня 2023 г. Управлением (в лице государственного регистратора ФИО6) принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине неустранения заявителями препятствий к осуществлению государственной регистрации, послуживших основанием для ее приостановления.

Об отказе в государственной регистрации Воронковой Л.A. сообщено Уведомлением от 30.06.2023 №, в котором аналогичным образом указано, что «согласно указу Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами (далее - Указ № 95) иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (далее иностранные государства, совершающие недружественные действия), не признаются: на сделки, направленные на отчуждения недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с п. 5 Указа №95. Таким образом, представленные на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов Предварительный договор и Дополнительное соглашение, не содержат условия, предусмотренные п.5. Указа № 95» (л.д. 89).

Таким образом, ни из текста уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № от 16.03.23, ни из текста уведомления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 30.06.2023 №, невозможно установить ни причину, ни правовые основания отказа в государственной регистрации, так как их текст содержит частичное цитирование подзаконных нормативно-правовых актов, не отражая их смысловое содержание, и не указывает основания отказа в государственной регистрации применительно к поданному административным истцом заявлению.

В силу п. 6 ч. 1 ст. 29 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 30.06.2023 № не содержит причин и оснований для отказа в государственной регистрации и ссылок на нормы права, а состоит из цитаты части указанных подзаконных нормативно-правовых актов.

Указанное бездействие государственного органа, выраженное в отсутствии надлежащего мотивированного решения об отказе в государственной регистрации, является неправомерным.

Кроме того, по праву отказ в государственной регистрации перехода права собственности Воронковой Л.А. по указанным в письменном отзыве административного ответчика основаниям (с учетом отсутствия таковых в уведомлении от 30.06.23) является неправомерным.

Так, ссылка на Указ Президента Российской Федерации 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами», на который ссылается Управление в обоснование отказа, не подлежит применению к сделке, заключенной Воронковой JI.A. и Королевым А. 20 августа 2019 года, так как и заключение сделки, и ее исполнение посредством перечисления платежей в рамках исполнения договора в период с 2019 - 2020 гг., имели место быть, когда не существовало ни ограничительных мер, ни счетов типа «С» (на который, по мнению Управления, Воронкова Л.А. должна была перевести средства).

Из представленных на государственную регистрацию документов следует и не оспаривается административным ответчиком, что: неотъемлемой частью дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 20.08.19 являются копии платежных поручений, которые подтверждают, что оплата покупаемого земельного произведена покупателем в полном объеме в 2019-2020 гг., копии всех платежных поручений сшиты с текстом вышеуказанного дополнительного соглашения и в сброшюрованном виде представлены на государственную регистрацию. Согласно п. 6.1-1 предварительного договора купли-продажи, в редакции дополнительного соглашения, сам заключенный сторонами договор является передаточным документом в отношении покупаемого земельного участка.

При этом стороны сделки констатируют и подтверждают, что: «Земельный участок передан Продавцом и принят Покупателем одновременно с заключением настоящего Договора. В подтверждение состоявшейся передачи Земельного участка составление и подписание Сторонами каких-либо дополнительных документов (в том числе отдельного передаточного акта) не требуется».

Таким образом, сделка, на основании которой покупателем и представителем продавца подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заключена и фактически в полном объеме исполнена обеими сторонами в 2019-2020 гг.

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),. действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Указе Президента Российской Федерации 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» не содержится положений о том, что устанавливаемые им правила применяются к договорам, заключенным и исполненным до его принятия.

Таким образом, правила, содержащиеся в указанном Указе Президента Российской Федерации 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами», применяются только в отношении расчетов, которые осуществляются после издания данного Указа и вступления его в действие.

При этом и Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95, и более поздний Указ Президента РФ от 04.05.2022 № 254 — не содержат ограничений и запретов на осуществление государственной регистрации прав по сделкам с недвижимостью, исполнение которых было фактически завершено участниками сделки до принятия вышеназванных нормативных актов.

Кроме того, согласно прямому указанию, которое содержится в подп. «а» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», особый порядок совершения (исполнения) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, устанавливается со 2 марта 2022 года.

В Указе Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» также отсутствуют положения о том, что особый порядок совершения (исполнения) сделок, установленный данным Указом Президента РФ, касается сделок с недвижимостью, исполнение которых в полном объеме завершено до 02.03.2022.

Более того, на момент совершения платежей в рамках исполнения сделки Воронковой JI.A. и Королевым А. счетов типа «С» (на который, по мнению Управления, должны быть зачислены денежные средства) в России вообще не существовало. Счета типа «С», используемые в целях валютного контроля и расчетов с нерезидентами, впервые были введены в нашей стране после событий дефолта 1998 г., постепенно видоизменялись и были полностью отменены с 01 января 2007 года (п. 3 Указания ЦБ РФ от 29.05.2006 № 1688-У).

В очередной раз счета типа «С» введены Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» и принятым для его исполнения решением Совета директоров Банка России от 08.03.2022.

Помимо этого, Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» не подлежит применению к сделке между Воронковой JI.A. и Королевым А. также в связи с тем, что суммы расчетов не достигают установленных Указом № 95 пороговых значений, после достижения которых Указ подлежит применению.

В п. 2 Указа Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» закреплено, что порядок исполнения обязательств, установленный настоящим Указом, распространяется на исполнение обязательств в размере, превышающем 10 млн. рублей в календарный месяц.

Между тем, размер платежей в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи от 20.08.19 составлял не более 2,8 млн. рублей в календарный месяц, что также свидетельствует об отсутствии оснований для применения ограничений, установленных Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95.

Следует также согласиться с доводами административного истца о том, что введенные Президентом РФ ограничительные меры направлены на предотвращение массового и неконтролируемого вывода капитала из нашей страны, в то время как позиция Управления не соответствует приведенным выше целям, так как ограничивает право собственности на оплаченный гражданином Российской Федерации земельный участок, в то время как его право собственности сохраняется за гражданином и резидентом недружественной страны, гражданин Эстонии получил от гражданина России денежные средства, что безусловно доказано истцом и не оспаривается ответчиком, и при этом сохраняет право собственности на земельный участок на территории Российской Федерации.

При таких обстоятельствах отказ Управления Росреестра по Ленинградской области в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, указанный в уведомлении от 30.06.2023 № №, судом признается незаконным, так как он не содержит мотивов и оснований принятия решения, изложенные в его тексте тезисы противоречат действующим правовым нормам, нарушают права и законные интересы административного истца как собственника, содержат отсылку к нормам права, неприменимым к спорным правоотношениям и заключенному административным истцом договору.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если отказ в осуществлении государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Воронковой Людмилы Анатольевны удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Ленинградской области в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, указанный в уведомлении от 30.06.2023 №

Обязать Управление Росреестра по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию перехода к Воронковой Людмиле Анатольевне, <данные изъяты> права собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме решение принято 29 ноября 2023 г.

Судья Е.В. Ельонышева