Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2а-1324/2020 по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на земельный участок, указав, что административным истцом совместно с администрацией гп. Петра Дубрава м.р. Волжский Самарской области в Управление Росреестра по Самарской области были представлены документы с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности) на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 выкупает у администрации земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем состоялись до подписания настоящего договора. Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права административного истца на объект недвижимости, не имеется. К заявлению от ДД.ММ.ГГГГ кроме договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ было приложено градостроительное обоснование по размещению отстойно-разворотной площадки общественного транспорта, расположенной по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было отказано в осуществлении государственной регистрации права в связи с тем, что не были устранены причины, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права. Считает решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в осуществлении государственной регистрации права на земельный участок незаконным. Земельный участок находится у административного истца в аренде. Договор аренды заключен с административным истцом на основании Протокола № о результатах аукциона, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предназначен для строительства автобазы (стоянка автомашин, автосервис, автомойка, диспетчерская), используется по назначению. В уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации права указано, что площадь предоставляемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ должна быть определена исходя из площади, непосредственно занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования. Однако данная норма не содержится в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Каким образом государственный регистратор может сопоставлять площадь здания и площадь земельного участка, тем более считать во сколько раз площадь земельного участка превышает площадь здания. Такие полномочия предоставлены исключительно специализированной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет его на соответствие требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанной сделки, а также определяет наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц. Управление Росреестра не вправе оценивать действие уполномоченных органов местного самоуправления по распоряжению объектами муниципальной собственности. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества регистрирующий орган по сути вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной. Вышеуказанный договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет. Продавец в силу п. 2 ст. 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования. Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии у регистратора правовых оснований для приостановления и дальнейшего отказа в государственной регистрации перехода права. ДД.ММ.ГГГГ в качестве дополнительного документа к заявлению о государственной регистрации было приобщено обращение, в котором была сформулирована четкая позиция о неправомерности приостановления государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Однако, обращение не было принято во внимание, мотивированных причин для отказа у регистрирующего органа также не имеется. Ссылка на то, что в Управлении Росреестра по Самарской области сложилась такая практика в отношении данной категории дел, не имеет законных оснований. Считает, что данный отказ нарушает его права и охраняемые законом интересы как гражданина в сфере предпринимательской деятельности. Ссылаясь на указанное, просит признать незаконным решение административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе в осуществлении государственной регистрации права в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; обязать административного ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от администрации гп. Петра Дубрава м.р. Волжский Самарской области к ФИО2 и зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании требования поддержала по основаниям, указанным в описательной части административного искового заявления, дополнив, что к заявлению о государственной регистрации было приложено градостроительное обоснование, где указано, что на земельном участке расположена разворотная площадка, в связи с чем иные здания там не могут быть расположены. Административным ответчиком не приведено достаточных оснований для отказа в регистрации.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ Управление приостановило осуществление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по причине несоответствия представленных на государственную регистрацию документов требованиям законодательства Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ в результате рассмотрения дополнительно представленных на регистрацию документов Управлением было вынесено уведомление об отсутствии оснований для возобновления государственной регистрации в связи с неустранением причин приостановления. В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих регистрации, ДД.ММ.ГГГГ Управлением в осуществлении государственной регистрации прав было отказано. При проведении правовой экспертизы документов государственным регистратором было установлено, что земельный участок предоставлен административному истцу при отсутствии обоснования предоставления земельного участка площадью, значительно превышающей (в 379 раз) площадь объекта недвижимости, расположенного на нем. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. По договору купли-продажи земельный участок был предоставлен истцу как собственнику нежилого здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке. По сведениям кадастра недвижимости на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и видом разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, расположен один объект недвижимости - нежилое здание (пост охраны) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся в собственности административного истца. Истец, как лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должен доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Предоставленное административным истцом градостроительное обоснование, составленное ООО «Квартал», не является доказательством обоснованности испрашиваемой площади (<данные изъяты> кв.м.) земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости площадью 6 кв.м., находящегося в собственности истца. Отстойно-разворотная площадка общественного транспорта, не являясь объектом недвижимости, не может находиться в собственности административного истца (и не находится в собственности), а соответственно ее размещение на земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, не является в силу указанных выше норм законодательства и судебной практики основанием для предоставления истцу земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. без проведения торгов. Учитывая, что предоставление земельного участка без проведения торгов ставит в неравное положение административного истца и иных заинтересованных в его приобретении лиц, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, которая не может рассматриваться в качестве законного основания для регистрации прав.

Представитель заинтересованного лица администрации гп. Петра Дубрава м.р. Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Ранее в судебном заседании представитель заинтересованного лица по доверенности ФИО3 требования поддержал, пояснив, что изначально спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду. В собственность земельный участок был предоставлен на основании ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку на нем имеется объект капитального строительства - автобаза. Земельный участок используется для стоянки машин, поэтому других зданий на нем нет. Арендатор имеет преимущественное право оформить участок в собственность.

Изучив материалы административного дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования ФИО2 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, ст. 218 КАС РФ предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона).

В соответствии с п. 3 ст. 1 ст. 29 Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (пункт 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278).

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является не соответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Статьей 27 Закона предусмотрено, что в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона, государственный регистратор прав отказывает в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации гп. Петра Дубрава м.р. Волжский Самарской области от 06.04.2020 № 95 «О продаже в собственность ФИО2 земельного участка для строительства автобазы (стоянка машин, автосервис, автомойка, диспетчерская)» с ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок, предоставив договор купли-продажи земельного участка и градостроительное обоснование по размещению на земельном участке отстойно-разворотной площадки общественного транспорта.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав была приостановлена. В уведомлении о приостановлении указано, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, занят объектом капитального строительства площадью 6 кв.м. с кадастровый номером №. При сопоставлении площади здания, расположенного на земельном участке, и площади земельного участка – <данные изъяты> кв.м., являющегося предметом договора купли-продажи, установлено, что его площадь более чем в <данные изъяты> раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, что свидетельствует о явном превышении площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке. Таким образом, представленный для регистрации договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением Управления Росреестра по Самарской области в осуществлении государственной регистрации права отказано в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

При проведении правовой экспертизы представленных ФИО2 документов государственным регистратором правомерно установлено, что земельный участок предоставлен истцу при отсутствии обоснования предоставления земельного участка площадью, значительно превышающей площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположен объект капитального строительства площадью <данные изъяты> кв.м., при этом площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м., т.е. площадь участка более чем в 379 раз превышает площадь расположенного на участке объекта недвижимости.

Документы, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для эксплуатации здания площадью 6 кв.м. отсутствуют.

Таким образом, ФИО2 не обоснована площадь земельного участка (<данные изъяты> кв.м.) как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

Градостроительное обоснование по размещению отстойно-разворотной площадки общественного транспорта по адресу: <адрес> выполненное ООО «Квартал», не является доказательством обоснованности испрашиваемой административным истцом площади земельного участка (<данные изъяты> кв.м.), поскольку отстойно-разворотная площадка общественного транспорта не является объектом недвижимого имущества, соответственно, ее размещение не является основанием для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов.

Поскольку предоставление земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, нарушает требования ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ и может свидетельствовать о злоупотреблении правом, оснований для осуществления государственной регистрации права в отношении указанного земельного участка не имелось.

Оспариваемое решение вынесено в соответствии с полномочиями, предоставленными административному ответчику. Права административного истца оспариваемым решение не нарушены, поскольку он не лишен возможности обратиться с заявлением о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах оснований для признания решения административного ответчика об отказе в осуществлении государственной регистрации права незаконным не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 177 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.10.2020.

Судья <данные изъяты>

<данные изъяты>