Гражданский кодекс часть 1

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Фетисовой И.С., при секретаре судебного заседания Астаховой М.И.,

С участием:

Административного истца - ФИО1,

Представителя административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности – ФИО2,

Заинтересованного лица – финансового управляющего ФИО3 – ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения, действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

У с т а н о в и л :

Административный истец ФИО1 обратился в суд иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и просит признать незаконным решение от 23.04.2019 <номер> о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права общей долевой собственности объекта недвижимости, и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, а именно: 1/2 доля в праве на нежилое помещение – магазин, с кадастровым <номер>, площадью 111 кв.м., расположенного по <адрес>

Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи № ПАН/2 от 11.10.2018 стал собственником 1/2 доли в праве на нежилое помещение – магазин, с кадастровым <номер>, площадью 111 кв.м., расположенное по <адрес>. Данный договор был заключен по результатам проведения электронных торгов в рамках дела о банкротстве № А40-85486/17.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2018 по делу № А40-85486/17 ФИО3 признана несостоятельной (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Административный истец ссылается на положения п.1, п.7 ст.213.25, ст.213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «»О несостоятельности (банкротстве)» и указывает, что реализация имущества проводилась согласно Положению о порядке, об условиях и сроках продажи имущества должника в редакции, представленной финансовым управляющим должника, от 02.08.2018. Настоящее Положение было утверждено определением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2018 по делу № А40-85486/17. Настоящее определение не было обжаловано и вступило в силу.

Во исполнение норм Закона о банкротстве финансовый управляющий своевременно опубликовал на сайте ЕФРСБ следующие сообщения: объявление о проведении торгов (№ 2997123 от 31.08.2018); сообщение о результатах торгов (№ 3111063 от 10.10.2018); сведения о заключении договора купли-продажи (№ 3113828 от 11.10.2018).

11.10.2018 по результатам проведения электронных торгов с идентификационным № SВR-1808310017, на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ» в соответствии с информационным сообщением от 31.08.2018 № 2997123, опубликованным в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, был заключен договор купли-продажи с ФИО1

Основанием для заключения договора является Протокол о результатах проведения торгов № SВR-1808310017 от 10.10.2018, согласно которому покупатель был единственным участником, чье предложение о цене имущества не ниже установленной начальной цены имущества должника по лоту <номер> – 1/2 доля в праве на нежилое помещение – магазин, <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 111 кв.м.

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенное на торгах вышеуказанное имущество. Однако на представленное заявление с приложенными документами последовало уведомление о приостановлении государственной регистрации от 23.04.2019 <номер> со ссылкой на необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Административный истец ссылается на положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.1 ст.131, п.1 ст.250, ст.255 ГК РФ, Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 569-О-О от 21.04.2011, и находит ссылку административного ответчика на необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи необоснованной.

В судебном заседании административный истец ФИО1 настаивал на заявленных требованиях по основаниям, указанным в административном исковом заявлении, указав также, что в Положении о порядке реализации имущества ФИО3 указано, что право собственности оформляется после полной оплаты имущество, которое он полностью оплатил. Нигде не указано о нотариальном заверении договора купли-продажи. Получив оспариваемое уведомление, истец обращался к нотариусам, которые просто не приняли документы, поскольку имеется решение суда. Действиями административного ответчика нарушено право истца на владение имуществом, купленное на аукционе.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности – ФИО2 возражала против удовлетворения административного искового заявления, так как при проведении правой экспертизы представленных на регистрацию ФИО1 и представителем ФИО4 по доверенности М. документов с заявлением о регистрации перехода права собственности от 11.04.2019 <номер>, на предмет наличия оснований, предусмотренных статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствующих осуществлению кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выявлено, что в нарушение положений пункта 1 статьи 42 Закона представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 16.10.2018 № ПАН/2 не удостоверен нотариально. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права общей долевой собственности приостановлено до 23.07.2019. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекта недвижимости: кадастровый <номер>, расположенного по <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве по 1/2 каждому), а именно: ФИО3 на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между ЗАО «Центральный департамент страхования» и Д., ФИО3; а также Д. на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между ЗАО «Центральный департамент страхования» и Д., ФИО3

Представитель административного ответчика указывает, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода к административному истцу права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости: кадастровый <номер>, расположенного по <адрес>, явилось несоответствие договора купли-продажи от 16.10.2018, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, а именно: ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как предметом договора купли-продажи является 1/2 доля объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО3 – ФИО4 поддержала доводы административного искового заявления, так как лично обращалась к нотариусам по вопросу удостоверения договора купли-продажи, но нотариусы просто не принимают документы.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации к основаниям для осуществления регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункта 3 части 3 статьи 15 ФЗ № 218 государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

На основании пункта 7 статьи 213.25 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению; исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично; должник не вправе лично открывать банковские счета и вклады в кредитных организациях и получать по ним денежные средства.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), распоряжается финансовый управляющий (пункты 5, и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 213.26 Федерального закона № 127-ФЗ в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 данного Федерального закона.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном данным Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2018 по делу N А40-85486/14-178-124 «Ф» должник ФИО5 признана несостоятельным (банкротом), в отношении должника ФИО5 введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО4

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2018 по делу N А40-85486/14-178-124 «Ф» утверждено Положение о порядке, об условиях и сроках продажи имущества должника в редакции, представленной финансовым управляющим должника от 02.08.2018.

Согласно протоколу об определении участников торгов посредством открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества физического лица банкрота ФИО3 по лоту № 1 – 1/2 доля в праве на нежилое помещение, магазин, <адрес>, кадастровый <номер>, площадь 111 кв.м., начальная цена лота № 1 – 1800000 рублей 00 копеек, поступила одна заявка на участие в торгах от ФИО1

Решением № SBR-1808310017 организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися, так как к торгам допущен один участник. Заявка единственного участника содержит предложение о цене имущества не ниже установленной начальной цены имущества должника, в связи с чем договор купли-продажи заключается финансовым управляющим с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества.

16.10.20918 между финансовым управляющим ФИО3 – ФИО4, выступающей от имени должника, и ФИО1 заключен договор купли-продажи № ПАН/2 по результатам проведения электронных торгов с идентификационным № SBR-1808310017, основанием для заключения которого явился Протокол о результатах проведения торгов № SBR-1808310017 от 10.10.2018. В соответствии с указанным договором продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: 1/2 доля в праве на нежилое помещение, магазин, <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 111 кв.м.

16.10.2018 финансовым управляющим ФИО3 – ФИО4, выступающей от имени должника, и ФИО1 подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи № ПАН/2.

Вышеуказанный договор купли-продажи и акт приема передачи представлены ФИО1 и представителем финансового управляющего ФИО4 в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для осуществления государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

По результатам правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, государственным регистратором в соответствии с п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» административным ответчиком 23.04.2019 принято решение о приостановлении регистрации.

Причиной приостановления государственной регистрации прав указано отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 16.10.2018 № ПАН/2 в соответствии с требованиями ч.1 ст.42 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В силу ч. 4 ст. 29 указанного Закона государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В статье 26 названного Закона приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии с ч.1 ст.26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п.7 ч.1 ст.26 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для приостановления государственной регистрации перехода к К. права общей долевой собственности в отношении нежилого помещение, магазин, <адрес>, кадастровый <номер>, площадь 111 кв.м., явилось несоответствие договора купли-продажи от 16.10.2018, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п.1 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в п.2 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Судом установлено, что по результатам проведения электронных торгов по продаже имущества ФИО3, признанной решением Арбитражного суда города Москвы банкротом, 16.10.2018 состоялась сделка купли-продажи 1/2 доли в праве на нежилое помещение – магазин, с кадастровым <номер>, площадью 111 кв.м., расположенного по <адрес>, которая в силу прямого указания закона подлежала нотариальному удостоверению.

Довод административного истца на отсутствие указания на нотариальное удостоверение сделки в Положении о порядке, об условиях и сроках реализации имущества ФИО3 в рамках дела о банкротстве, в связи с чем действия административного ответчика являются незаконными, суд находит несостоятельным, так как данное Положение не может подменять федеральный закон, которым предусмотрено такое требование.

Не является основанием для признания незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права довод истца об отказе нотариусов удостоверить сделку купли-продажи по итогам торгов, так как во исполнение требований нормы ст.44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Следовательно, договор купли-продажи, заключаемый на основании протокола о результатах торгов, подлежит оформлению обеими сторонами: представителем организатора торгов и победителем аукциона, в присутствии нотариуса.

Исходя из содержания ст.ст. 42-43 Основ законодательства РФ о нотариате основной функцией нотариуса при удостоверении заключенной по результатам торгов сделки является установление личности, проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, а также полномочий представителей при обращении последних.

В свою очередь, ст.48 Основ законодательства РФ о нотариате в числе оснований для отказа в совершении нотариального действия указывает случаи, когда сама сделка, а также документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.

Данных о том, что обе стороны сделки обращались к нотариусу по вопросу нотариального удостоверения договора купли-продажи от 16.10.2018, заключенного по результатам проведения электронных торгов, и нотариусом было отказано в совершении нотариального действия, в суд не представлено.

Оспариваемое административным истцом решение принято в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которыми предусмотрено нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения административного дела судом установлено, что порядок принятия решения по заявлению ФИО1 и финансового управляющего ФИО3 соблюден, решение принято уполномоченным органом, нарушений требований закона при его принятии не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для признания решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность оснований для признания незаконными оспариваемого решения административного ответчика при рассмотрении настоящего административного дела не установлена, так как не усматривается несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту, равно как и нарушения прав и законных интересов административного истца, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 23.04.2019 <номер> о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права общей долевой собственности объекта недвижимости: 1/2 доля в праве на нежилое помещение – магазин, с кадастровым <номер>, площадью 111 кв.м., расположенного по <адрес>; обязать осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество - магазин, с кадастровым <номер>, площадью 111 кв.м., расположенного по <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: И.С. Фетисова

Мотивированное решение составлено 17 июня 2019 года