Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сертакова О.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Мавриной Е.В. о признании отказа незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Сертаков О.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР о признании уведомления незаконным. В обоснование требований указал, что из уведомления Управления Росреестра по УР № от <дата> административному истцу стало известно о приостановлении государственной регистрации права в отношении недвижимого имущества – жилого помещения общей площадью 95,2 кв.м., расположенного по адресу: УР, <адрес>27. Квартира являлась предметом залога, поскольку была приобретена в <дата> семьей Туровых, в том числе за счет заемных средств, предоставленных ОАО «Ипотечная корпорация УР».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от <дата> по делу № Турова Ю.Б. была признана несостоятельным (банкротом); в отношении должника была введена процедура реализации имущества; финансовым управляющим назначена Михайлова Д.Д,.

Требование залогового кредитора (на момент продажи имущества должника требование принадлежало АО «ДОМ.РФ») было включено в реестр требований кредиторов должника - Туровой Ю.Б., как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества, в рамках дела о банкротстве №.

С учетом указанного выше факта заложенное имущество (Квартира) было включено в конкурсную массу должника и подлежало реализации в порядке, предусмотренном специальным нормативным актом - Федеральным законом от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

По результатам проведения финансовым управляющим открытых торгов в электронной форме квартира была приобретена административным истцом, который был объявлен победителем торгов, с ним, как с победителем торгов, был подписан договор купли-продажи от <дата>.

В качестве основания приостановления регистрации права собственности покупателя (административного истца) на квартиру указаны:

- наличие запрета на совершение регистрационных действий, установленного постановлением Первомайского РОСП г. Ижевска УФССП по УР от <дата>. (п.37 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

- необходимость представления нотариально удостоверенного договора купли - продажи, как основания для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру (п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В части второго основания, предусмотренного п.5 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости, приостановление государственной регистрации права собственности административного истца на квартиру является незаконным.

Как было указано выше, порядок реализации заложенного имущества должника, признанного банкротом, определяется специальными нормами права, указанными в Законе о банкротстве. В частности, положения Закона о банкротстве не предусматривают нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключенного по результатам открытых торгов в электронном виде.

Кроме того, договор купли-продажи заложенного имущества на открытых торгах в рамках реализации такого имущества в процедуре банкротства не является сделкой по распоряжению имуществом подопечного, совершенной его родителями (одним из родителей), как законных представителей своих детей, по смыслу, который придается такой сделке п.2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Наконец, согласие органов опеки и попечительства на последующее распоряжение заложенным имуществом было дано органами опеки в момент выдачи ими согласия на залог такого имущества, когда Квартира была приобретена семьей Туровых.

Просит признать уведомление Управления Росреестра по Удмуртской Республике № от <дата>. о приостановлении государственной регистрации права собственности незаконным в части требования о необходимости представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества - жилого помещения, общей площадью 95,2 кв. м., расположенного по адресу: УР, <адрес>, кадастровый №.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве ответчика привлечена государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Маврина Е.В., в качестве заинтересованного лица Турова Ю.Б.

В ходе рассмотрения дела принято изменение исковых требований, согласно которым истец просит признать незаконным уведомление Управления Росреестра по УР № от <дата> об отказе в государственной регистрации права собственности.

Дело рассмотрено в отсутствие административного истца Сертакова О.В., уведомленного о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Сертакова О.В. – Быков А.В., действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настоял. Суду пояснил, что имущество было предметом залога, сделка в рамках реализации это не сделка по распоряжению имуществом, это сделка по процедуре банкротства Туровой. Это не распоряжение имуществом подопечного. Требование продажи имущества на торгах, требований к форме сделки не предъявляется, торги состоялись, действия в рамках банкротства не оспаривались. Доверитель заплатил деньги, которые пошли на погашение долгов должника, деньги ушли в том числе супругу и детям. Требование удостоверения нотариально не подлежит удовлетворению. Необходимо согласие органов опеки. Согласие было получено, когда деньги получены под залог имущества, что предполагает, что может быть обращено взыскание на квартиру. Согласие опеки в том числе подразумевающее и возможность обращения взыскания не требует последующего одобрения. В материалах есть согласие опеки. Для покупателя замкнутый круг, нотариально не удостоверить и не зарегистрировать, хотя приобретено на торгах. Поэтому обжалуют в части отказа в государственной регистрации, что требуется нотариальное удостоверение договора.

Дело рассмотрено в отсутствие административного ответчика государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Мавриной Е.В., заинтересованного лица Туровой Ю.Б., уведомленных о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом, Турова Ю.Б. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Шкляева С.А., действующая на основании доверенности исковые требования не признала. Суду пояснила, что не согласна с доводами представителя истца по толкованию норм действующего законодательства применительно к ситуации, противоречит позиции в Обзоре ВС РФ №4 2020г., утвержденного 23.12.2020г. В обзоре указано, что закон о банкротстве порядок обращения взыскания в рамках дела о банкротстве, не содержит специальных норм к форме сделки. Гражданский кодекс РФ устанавливает требования к форме сделки, а также иные законы могут устанавливать требования к форме сделки. В случает распоряжения имуществом несовершеннолетнего распоряжение осуществляется в нотариальной форме. Законе о банкротстве не может отменить положения гражданского кодекса РФ о форме сделок и регистрации. В результате торгов происходит переход права на имущество несовершеннолетних другим лицам. Неверное толкование законодательств, что нет распоряжения имуществом несовершеннолетних. Запрет, который являлся основанием для приостановления отменен, но сейчас зарегистрированы 3 новых запрета в апреле 2021г. и 2 запрета в июне. В случае если вновь обратятся это будет основанием для приостановления государственной регистрации. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании заинтересованное лицо финансовый управляющий имуществом должника Туровой Ю.Б. – Михайлова Д.Д., заявленные требования поддержала. Суду пояснила, что договор купли-продажи заключен, сделка оплачена. Ей как финансовому уполномоченному опека не дает разрешение, а без разрешения нотариус не оформляет нотариальный договор, получается замкнутый круг.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от <дата> по делу № Турова Ю.Б. была признана несостоятельным (банкротом); в отношении должника была введена процедура реализации имущества; финансовым управляющим назначена Михайлова Д.Д,.

Квартира общей площадью 95,2 кв.м., расположенная по адресу: УР, <адрес>. являлась предметом залога, поскольку была приобретена в <дата> году семьей Туровых, в том числе за счет заемных средств, предоставленных ОАО «Ипотечная корпорация УР».

Требование залогового кредитора (на момент продажи имущества должника требование принадлежало АО «ДОМ.РФ») было включено в реестр требований кредиторов должника - Туровой Юлии Борисовны, как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества, в рамках дела о банкротстве №.

Заложенное имущество (Квартира) было включено в конкурсную массу должника и подлежало реализации в порядке, предусмотренном специальным нормативным актом - Федеральным законом от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

По результатам проведения финансовым управляющим открытых торгов в электронной форме Квартира была приобретена Сертаковым О.В., который был объявлен победителем торгов, с ним, как с победителем торгов, был подписан договор купли-продажи от <дата>.

<дата>. в Управление Росреестра по УР представлены финансовым управляющим Михайловой Д.Д. и Сертаковым О.В. заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру общей площадью 95.2 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного по результатам торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Туровой Юлии Борисовны.

Согласно данным Единого государственного реестра прав недвижимости (далее- ЕГРН) указанная квартира находится в общей долевой собственности Туровой Ю.Б. (21/25 доля), Турова М.Ф. (1/100 доля), Турова М.А., <дата> г.р. (1/20 доля), Туровой А.М., <дата> г.р. (1/20 доля), Куршина Д.А. (1/20 доля) на основании договора купли- продажи от <дата>.

В пользу ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» зарегистрирован залог в силу закона.

Также зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от <дата>№№), выданное <адрес> отделом судебных приставов г. Ижевска Управления Федеральной службы судебных приставов по Удмуртской Республике.

<дата>. государственная регистрация прав приостановлена государственным регистратором в соответствии с пунктами 5, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

<дата> государственным регистратором Мавриной Е.В. вынесено уведомление № от <дата> об отказе в государственной регистрации права собственности.

Постановлением нотариуса Кривопуст Н.В. от <дата> Михайловой Д.Д. отказано в удостоверении договора купли-продажи от <дата> в связи с отсутствием согласия органов опеки и попечительства, отсутствия согласия залогодержателя.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела и иными доказательствами исследованными по делу, сторонами не оспариваются.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Административный истец оспаривает уведомление административного ответчика от <дата>. Поскольку исковое заявление направлено в суд ранее указанной даты, с учетом изменения исковых требований, срок для обращения в суд, установленный ч.1 ст.219 КАС РФ истцом не пропущен.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав). К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом (ст.3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Удмуртской Республике является территориальным органом.

Полномочия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, предусмотрены Законом о регистрации.

Судом установлено, что в качестве основания приостановления регистрации права собственности покупателя (административного истца) на квартиру указаны:

В дальнейшем в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от <дата> в отношении объекта недвижимости административному истцу отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что не представлено разрешение органа опеки и попечительства и представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи нотариально не удостоверен.

В соответствии с п.5, 37 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5); орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.37).

В соответствии с ч.1 ст.27 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В связи с тем, что собственниками указанной квартиры являются несовершеннолетние Туров М.А., <дата> г.р., Турова А.М., <дата> г.р., в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители, усыновители или опекуны не вправе совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Таким образом, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Указанные документы в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст. 158 - 163 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Часть 2 статьи 54 Закона о регистрации предусматривает, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Исключений для сделок, заключаемых на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, законодателем не установлены.

Данная позиция подтверждается разъяснениями по вопросам, возникающим в судебной практике, изложенными в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденными Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020г., согласно которым Федеральный закон от 26 октября 2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Таким образом, основания приостановления, а в дальнейшем и отказа в оспариваемой части, указания на необходимость предоставления разрешения органа опеки и попечительства и нотариального удостоверения представленного договора кули-продажи являются законными и обоснованными.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган имел все основания для вынесения оспариваемого уведомления.

Установив изложенное, суд отмечает, что уведомление об отказе в государственной регистрации от <дата> является законным и обоснованным, совершено в полном соответствии с действовавшим на момент регистрации законодательством, нарушения действующего законодательства отсутствуют, права истца не нарушены.

В связи с чем, считает необходимым исковые требования Сертакова О.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Мавриной Е.В. о признании отказа незаконным оставить без удовлетворения.

С учетом изложенного по заявленному основанию и предмету иска не имеют значения иные доводы сторон и представленные ими доказательства.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Сертакова О.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Мавриной Е.В. о признании отказа незаконным- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первомайский районный суд г. Ижевска, УР.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья: А.А. Владимирова