Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, ФИО2 о признании действий по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости незаконными и аннулировании записи,

с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО3,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю (далее – Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю), ведущему инженеру Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю ФИО4 о признании действий (бездействия) Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю в лице ведущего инженера ФИО4 по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о государственной регистрации прекращения права собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, в отсутствие правовых оснований, не соответствующим положениям Федерального закона Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - незаконными, обязании административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов путем аннулирования указанной записи в ЕГРН.

Определением суда от 18 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО5

Протокольным определением от 28 октября 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю).

Определением суда от 28 октября 2021 года прекращено производство по административному делу в части требований к ведущему специалисту Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю ФИО4

Протокольным определением от 27 декабря 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО6

Протокольным определением суда от 16 мая 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен ФИО2

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержали заявленные требования по основаниям, приведенным в иске и письменных дополнениях. Указали, что ФИО1 обращался в правоохранительные органы по вопросу выбытия из его владения принадлежащей ему 1/3 доли, только в сентябре 2021 года ему стало известно о наличии дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года к договору купли-продажи от 8 ноября 2019 года, на основании которого он перестал быть сособственником жилого помещения.

В письменных возражениях представитель административного ответчика Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю ФИО7 указала, что Филиал не согласен с указанными исковыми требованиями. Частью 1 ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ) установлено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав). Пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» предусмотрено, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР). Аналогичные положения приведены в письме Росреестра от 18 сентября 2017 года № 07-11328-МС/17, которым указано, что в связи с вступлением в силу Федерального закона № 218-ФЗ полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав переданы территориальным органам Росреестра по субъектам Российской Федерации. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 октября 2016 года № П/0515 Филиал не наделен полномочиями по осуществлению учетно-регистрационных действий, в частности внесению, аннулированию записей в ЕГРН, исключению сведений о зарегистрированном праве на объекты недвижимого имущества. Так, с целью исполнения запроса № КУВИ-002/2020-31148685 работник отдела ведения архива - ведущий инженер ФИО4 выполняла следующие действия: получение посредством Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) запроса о предоставлении копий документов из архива; поиск запрашиваемого документа в базе ЕГРН; выбор документа; переход в стадию предоставления сведений; перенаправление запроса государственному регистратору Росреестра по запрашиваемому району (Уссурийский муниципальный отдел Управления Росреестра по Приморскому краю); ожидание ответа регистратора; далее после получения ответа, перед подписанием документа; выбор штампа о статусе запрашиваемого документа заявителем согласно базе ЕГРН; подпись документа электронной цифровой подписью; направление документа в МФЦ или на электронный адрес заявителя. Таким образом, Филиал, ведущий инженер ФИО4 не выполняли действия по исключению записи о праве собственности ФИО1 из сведений ЕГРН. Указанные полномочия принадлежат исключительно государственным регистраторам Управления Росреестра.

В письменных возражениях административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО2 указал, что 19 ноября 2019 года Управлением Росреестра по Приморскому краю была проведена государственная регистрация права общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве) ФИО8, ФИО9, ФИО1 на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***. Основанием для проведения регистрационных действий послужил договор купли-продажи от 8 ноября 2019 года. 19 ноября 2019 года Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрирован залог в силу закона в отношении вышеуказанной квартиры, поскольку согласно условиям договора купли-продажи от 8 ноября 2019 года часть стоимости квартиры оплачивается до подписания настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости будет оплачена после предъявления в Департамент по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Приморского края договора купли-продажи с отметкой о зарегистрированном праве покупателя. Порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года № 278 (далее — Административный регламент). В соответствии с п. 3 Административного регламента от имени физических лиц заявления о предоставлении государственной услуги могут подавать, в том числе представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. 3 февраля 2020 года через Уссурийское отделение КГАУ «МФЦ Приморского края» поступило заявление ФИО9, ФИО9, действующей за себя и в интересах ФИО1 по доверенности, представителя ФИО10 о внесении изменений в записи реестра прав. В качестве документа-основания заявителями было представлено дополнительное соглашение от 3 февраля 2020 года к договору купли-продажи от 8 ноября 2019 года, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор купли-продажи от 8 ноября 2019 года, поскольку покупателем не были оплачены денежные средства. Согласно п. 38 Административного регламента не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ) и принятых в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ других нормативных правовых актов, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами. Как следует из п. 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

Согласно тексту доверенности от 24 октября 2019 года 19АА № 0565490, удостоверенной нотариусом Черногорского нотариального округа Республики Хакасия, ФИО1 уполномочивает ФИО8, в том числе внести изменения в записи ЕГРН. Таким образом, ФИО8 обратилась в Управление с соответствующим заявлением в рамках представленных доверенностью полномочий. Кроме того, договор купли-продажи от 8 ноября 2019 года и дополнительное соглашение от 3 февраля 2020 года к указанному договору были подписаны представителем ФИО1, действующим по доверенности. В Управлении Росреестра по Приморскому краю отсутствовала информация об отмене доверенности от 24 октября 2019 года.

3) необходимость направления межведомственного запроса;

Пунктом 207 Административного регламента установлено, что формирование и направление межведомственного запроса осуществляется в случае непредставления заявителем документов, необходимых для предоставления государственной услуги. Статьей 21 Федерального закона № 218-ФЗ не предусмотрено предоставление документов, доказывающих не поступление денежных средств по договорам купли-продажи. Федеральным законом № 218-ФЗ также не установлена обязанность государственного регистратора запрашивать у заявителей документальное подтверждение поступления денежных средств по сделкам. Кроме того, в данном случае у государственного регистратора отсутствовали основания для направления межведомственных запросов, поскольку по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. На момент проведения правовой экспертизы, предусмотренной ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Управлении Росреестра по Приморскому краю отсутствовала информация о возможных судебных спорах в отношении спорной квартиры, а также иных ограничений, обременений, препятствующих внесению соответствующих сведений в ЕГРН.

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (ст. 26, ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Полагал, что правовая экспертиза по заявлению о внесении изменений в сведения ЕГРН проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Нарушений Административного регламента при оказании услуги по государственной регистрации допущено не было. В данном случае необходимо рассмотреть вопрос о добросовестности действий лица, получившего полномочия действовать по доверенности за ФИО1 - ФИО8

В судебное заседание представители административных ответчиков Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю, Управления Росреестра по Приморскому краю, административный ответчик ФИО2, заинтересованные лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «Уссури-Логистик», ФИО5, ФИО6 не явились, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://chernogorsky.hak.sudrf.ru).

В соответствии с ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие указанных административных ответчиков и заинтересованных лиц, поскольку их неявка не является препятствием для рассмотрения административного дела.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин вправе обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностных лиц и государственных служащих, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу требований ч. 2 ст. 227 КАС РФ для признания судом незаконными оспариваемого решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод административного истца.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24 октября 2016 года по гражданскому делу по иску ФИО8 к Главному управлению строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края, Министерству Финансов Российской Федерации, Министерству Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, администрации г. Барнаула, Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании права на получение государственного жилищного сертификата, признано за ФИО8 с составом семьи 3 человека ФИО8, ФИО1, ФИО9, право на получение государственного жилищного сертификата в связи с утратой жилого помещения в результате паводка в мае – июне 2014 года на территории Алтайского края из расчета общей площади в размере 40,5 кв.м.

Министерством финансов Алтайского края на основании указанного решения суда 15 мая 2019 года ФИО8 был выдан именной государственный жилищный сертификат серия А *** с указанием приходящейся площади жилого помещения 40,5 кв.м.

8 ноября 2019 года между ФИО11, действующим по доверенности за ФИО10 и ФИО8, действующей за себя и по доверенности за ФИО1, ФИО9 заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве каждому) квартиры, площадью 46 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: *** (п. 1 договора).

Стоимость квартиры оценена сторонами сделки в 3 000 000 руб., из которых часть стоимости квартиры в размере 1 508 304 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств. Денежные средства в размере 1 508 304 руб. покупатель передал, а продавец получил до подписания договора. Оставшаяся часть стоимости указанной квартиры в размере 1 491 696 руб. оплачивается покупателем за счет средств именного государственного жилищного сертификата серия А ***, выданного 15 мая 2019 года Министерством финансов алтайского края на имя ФИО8

Орган исполнительной власти Приморского края, уполномоченный на проведение платежных операций, проводит оплату настоящего договора купли-продажи на счет ФИО12 после предъявления в Департамент по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Приморского края договора купли-продажи с отметкой о зарегистрированном праве собственности покупателя (п.п. 2, 3 договора).

Стороны договорились, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем денег в размере 3 000 000 руб. указанная квартира будет находиться в залоге у продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ (п. 4 договора).

3 февраля 2020 года между ФИО11, действующим по доверенности за ФИО10 (сторона 1) и ФИО8, действующей за себя и по доверенности за ФИО1, ФИО9 (сторона 2) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 8 ноября 2019 года, по условиям которого сторона 2 не оплатила стороне 1 стоимость квартиры, кадастровый ***, расположенной по адресу: ***, в размере 3 000 000 руб., стороны договорились расторгнуть договор купли-продажи от 8 ноября 2019 года, записи регистрации в ЕГРП №***, ***, ***, внесенные 19 ноября 2019 года Управлением Росреестра по Приморскому краю, и вернуть стороне 2 полученные денежные средства.

Обращаясь в суд с административным иском, ФИО1 указывал, что не давал согласия ФИО8 на расторжение договора купли-продажи, выданная им доверенность не содержала полномочий на расторжение заключенного 8 ноября 2019 года договора купли-продажи, о нарушении своих прав административными ответчиками ему стало известно в сентябре 2021 года после получения из правоохранительных органов копии дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года.

Судом установлено, что 21 октября 2020 года ФИО1 обратился в Уссурийскую городскую прокуратуру Приморского края с заявлением, в котором указал, что 16 октября 2020 года при проверке начисления налога на имущество через интернет-сайт обнаружил, что не является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***. Доверенность на продажу принадлежащей ему доли он никому не давал, бывшая жена ФИО8 на звонки не отвечает.

Заявление ФИО1 для проведения проверки было направлено для проверки в ОМВД России по г. Уссурийску.

Из материала об отказе в возбуждении уголовного дела усматривается, что неоднократно принимались постановления об отказе в возбуждении уголовного дела – 27 ноября 2020 года, 25 декабря 2020 года, 22 апреля 2021 года, 24 мая 2021 года, которые последовательно отменялись Уссурийской городской прокуратурой Приморского края как незаконные, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для правовой квалификации приведенных ФИО1 доводов в заявлении и указывалось на необходимые действия, которые надлежит совершить.

Последнее постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 16 августа 2021 года не обжаловалось ФИО1

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Принимая во внимание длительные сроки проведения проверки по заявлению ФИО1, дату принятия последнего постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, суд приходит к выводу о соблюдении установленного КАС РФ срока для подачи административного иска в суд.

Из ответа Управления Росреестра по Приморскому краю от 11 февраля 2022 года следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года к договору купли-продажи от 8 ноября 2019 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 25:34:017301:5792 была произведена государственным регистратором Управления ФИО2

Поскольку административным истцом ФИО1 оспариваются действия по государственной регистрации дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года, которое было зарегистрировано должностным лицом Управления Росреестра по Приморскому краю, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю является ненадлежащим административным ответчиком и в удовлетворении административного иска к данному лицу следует отказать.

Проверяя соблюдение государственным регистратором Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО2 порядка соблюдения государственной регистрации соглашения, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним непосредственно и через свои территориальные органы, в том числе осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункты 1, 4 и 5.1.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457).

Согласно ч. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (ч. 8 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года № 278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Административный регламент).

Аналогичные требования к представителю физического лица в части наличия нотариальной доверенности предусмотрены п. 3 Административного регламента.

Пунктом 58 Административного регламента предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:1) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, указанные в части 2 статьи 14 Закона о регистрации и являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и принятых в соответствии с Законом о регистрации других нормативных правовых актов, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Основанием для начала административной процедуры является поступление государственному регистратору прав представленных заявителем документов, в том числе в виде электронных документов, электронных образов документов, созданных в соответствии с частью 13 статьи 18 Закона о регистрации (п. 213 Административного регламента).

Правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 215 Административного регламента).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации) (п. 216 Административного регламента).

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности:

1) формирует и направляет в органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимости, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие органы и организации, располагающие сведениями (документами), необходимыми для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений;

2) направляет документы, в отношении которых у государственного регистратора прав есть сведения, что данные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны, на подтверждение их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений в издавший их орган государственной власти (орган местного самоуправления) или лицам, их подписавшим, удостоверившим;

3) самостоятельно получает информацию справочного характера в информационных базах данных, при наличии технических возможностей самостоятельно получает необходимую информацию в электронном виде в информационных базах данных в органах государственной власти и органах местного самоуправления, органах по учету государственного и муниципального имущества, других организациях, в том числе в форме электронных документов (п. 218 Административного регламента).

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет:

1) соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

2) наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт;

3) соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН;

4) наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (п. 221 Административного регламента).

В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает:

1) право- и дееспособность сторон;

2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

3) наличие существенных условий сделки;

4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости);

5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях (п. 223 Административного регламента).

При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор прав также проверяет соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты (п. 225 Административного регламента).

По результатам правовой экспертизы государственный регистратор прав осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с устранением причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 238 Административного регламента).

Из приведенных правовых норм следует, что государственный регистратор должен проверять наличие полномочий у представителя лица, если сделка совершена представителями, а в отдельных случаях факт оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты.

Как следует из представленного дела правоустанавливающих документов, при подаче заявления о регистрации дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года, подписанного от имени административного истца ФИО1 - ФИО8, была приложена доверенность от 29 октября 2019 года, удостоверенная нотариусом Черногорского нотариального округа Республики Хакасия ФИО13, срок действия доверенности – 3 года.

Данной доверенностью ФИО1 уполномочил ФИО8 купить за цену и на условиях по своему усмотрению любой объект недвижимого имущества, в том числе квартиру (долю в прайс) н/или жилой дом (долю в праве) с земельным участком либо без такового на территории Приморского края (Приморье) — субъект Российской Федерации, в том числе с использованием средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения государственному жилищному сертификату и/или иному предусмотренным действующим законодательством документу, для чего предоставляю право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, в том числе в ЗАГСе, органах местного самоуправления, Администрации, Министерстве социальной защиты по Приморскому краю, Министерстве финансов Алтайского края, органах технической инвентаризации, органах Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ Федеральной кадастровой палате Росреестра, Министерстве экономики, нотариальной конторе, ПАО «Сбербанк России» и иных кредитных учреждениях и организациях, Пенсионном фонде, органах опеки и попечительства, многофункциональных центрах Приморского края, жилищно-коммунальных службах и организациях и иных необходимых учреждениях и организациях любых форм собственности, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом получения повторных документов во всех отделах органов записи актов гражданского состояния, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, с правом поставить указанную недвижимость на кадастровый учет, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом передачи причитающегося аванса или задатка, оплатить покупку любым предусмотренным действующим законодательством способом, зарегистрировать переход права собственности и ранее возникшее право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, внести изменения в ЕГРН по указанному объекту, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи ЕГРН, внесения изменений в документы, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости и всех необходимых документов, с правом снятия обременений, делать от моего имени заявления, с правом подачи заявления об исправлении технических ошибок, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2).

В соответствии со ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии со ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уведомление, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (пункт 1).

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя (пункт 3).

В соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных правовых норм следует, что доверенность является односторонней сделкой, к которой могут применяться положения об обязательствах и о договорах.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (п. 46 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49).

Из приведенных нормативных положений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по применению этой нормы следует, что предусмотренные ст. 431 ГК РФ правила толкования условий договора направлены на установление судом согласованного волеизъявления сторон договора и подлежат применению в случаях, когда отдельные условия письменного договора сформулированы его сторонами неясно и неточно. Выявление судом такой согласованной воли сторон договора путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется последовательно, то есть сначала используются правила, установленные ч. 1 ст. 431 ГК РФ (выяснение содержания условий договора путем их буквального и системного толкования), а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила части 2 названной статьи (выявление содержания условий договора исходя из цели договора и с учетом предшествовавших договору переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, последующего поведения сторон).

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд сначала анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Учитывая, что условия договора являются согласованными частями одного договора, значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование). Если такой подход не позволяет установить содержание условия договора, суд должен перейти к следующему этапу его толкования, а именно выяснить действительную общую волю сторон договора с учетом цели договора и принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В случае если при толковании условий договора суд с учетом особенностей этого договора отдает приоритет соответствующим приемам толкования условий договора, в судебном постановлении должны быть приведены основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан именно данному приему толкования.

Соответствующие разъяснения приведены в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 октября 2020 года № 9ПВ19, на которые в силу ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ суды вправе ссылаться в мотивировочной части решения суда.

Из буквального содержания доверенности от 29 октября 2019 года следует, что ФИО1, выдавая ее ФИО8, преследовал цель приобрести жилое помещение на территории Приморского края, для достижения данной цели был предусмотрен широкий круг полномочий, конечной целью исполнения поверенным поручения доверителя являлось приобретение жилого помещения.

В указанной доверенности от 29 октября 2019 года отсутствует полномочие на расторжение зарегистрированной сделки, сведения о которой были внесены в ЕГРН и на основании которой у ФИО1 возникло право собственности.

Приведенные государственным регистратором доводы о том, что в доверенности имелось указание на внесение изменений в ЕГРН, не свидетельствуют о наделении ФИО8 полномочиями по расторжению договора купли-продажи от 8 ноября 2019 года, данная фраза вырвана из контекста, не учитывает поручение ФИО1 о приобретении жилого помещения, в том числе с наделением поверенного правом на внесение изменений в ЕГРН, но никак не на расторжение сделки.

Таким образом, должностным лицом Управления Росреестра по Приморскому краю не в полной мере выполнены должностные обязанности, предусмотренные Административным регламентом, в результате чего произошла государственная регистрация прекращения права собственности на принадлежащую истцу 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Кроме того, судом установлено, что договор купли-продажи от 8 ноября 2019 года был фактически исполнен сторонами, так как согласно представленному платежному поручению от 26 декабря 2019 года № 349808 Департамент по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Приморского края перечислил ФИО12 1 491 696 руб. по государственному жилищному сертификату серия А ***, выданного 15 мая 2019 года Министерством финансов алтайского края на имя ФИО8, договора купли-продажи от 8 ноября 2019 года.

При названных обстоятельствах, поскольку судом установлено несоответствие оспариваемого решения или действия государственного регистратора приведенному Административному регламенту и нарушение этим решением или действием права собственности административного истца, требования о признании незаконными действий Управления Росреестра по Приморскому краю по внесению записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из выписки из ЕГРН и дела правоустанавливающих документов усматривается, что после регистрации дополнительного соглашения от 3 февраля 2020 года право собственности было вновь зарегистрировано за ФИО10, после чего собственниками последовательно становились ООО «Уссури-Логистик», ФИО5, в настоящее время собственником недвижимого имущества является ФИО6

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Следовательно, для реализации требований истца об аннулировании записи государственной регистрации, на основании которой было прекращено за ним право собственности на спорную квартиру, необходимо проверить состоявшиеся в последующем сделки на предмет их соответствия и добросовестности сторон, что в рамках административного производства не допускается, в связи с чем в удовлетворении требования об обязании административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца путем аннулирования записи в ЕГРН надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175 – 180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***.

В удовлетворении остальной части административного иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.П. Немков

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2022 года

Судья С.П. Немков