Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственным регистраторам ФИО2, ФИО3 о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации, обязании устранить нарушения.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к государственному регистратору Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 о признании незаконным уведомления № 16/153/001/2018-19477 от 11.01.2019 о приостановлении государственной регистрации перехода права в части требования нотариального удостоверения договора купли-продажи, обязании зарегистрировать за административным истцом право собственности на квартиру <адрес>.

В обоснование требований указано, что вышеуказанная квартира приобретена административным истцом на торгах по продаже арестованного имущества. 26.12.2018 она обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. 11.01.2019 осуществление государственной регистрации было приостановлено в связи с отсутствием копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, заявления от залогодержателя ПАО «Сбербанк» о государственной регистрации перехода права, а также нотариального удостоверения договора купли-продажи. Требование органа регистрации о нотариальном удостоверении договора купли-продажи административный истец полагает незаконным, а приостановление осуществления государственной регистрации нарушающим ее права и законные интересы. Так, сама природа сделки, осуществленной на основании судебного акта, делает невозможным нотариальное удостоверение. В противном случае, исполнение решения суда ставится в зависимость от наличия или отсутствия нотариального удостоверения сделки, что противоречит принципу обязательной силы судебных актов.

Определениями суда к участию в данном деле привлечены: в качестве административных соответчиков – Управление Росреестра по Республике Татарстан, государственный регистратор ФИО3; в качестве заинтересованных лиц – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, УФССП по Республике Татарстан, Авиастроительный РО СП г.Казани, Ново-Савиновский РО СП г.Казани, ФИО4 СП г.Казани, ПАО «Сбербанк России», ФИО5, ФИО6

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца изменил заявленные требования, просил признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации № 16/153/001/2018-19477 от 21.05.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи, возложить на административных ответчиков обязанность зарегистрировать за административным истцом право собственности на квартиру <адрес>.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен, представил ходатайство, в котором сообщил, что требования в уточнённой формулировке поддерживает, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан явилась, просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Административные ответчики – государственные регистраторы ФИО2, ФИО3 в суд не явились, извещены, в материалы дела представлены ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Заинтересованные лица также не явились, извещены.

Суд в соответствии со статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1).

Согласно частям 3-6 вышеуказанной статьи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены статьей 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 части 1, частью 2 данной статьи государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов)

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В соответствии с пунктами 5, 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, заочным решением Московского районного суда г.Казани по делу № 2-865/18г. по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО8, в том числе, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 31,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО8, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в 1 525 600 руб. 10.07.2018 на основании данного решения выдан исполнительный лист ФС № (л.д. 101-102).

04.09.2018 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИД и ВАП по г.Казани на основании вышеуказанного исполнительного документа возбуждено исполнительное производство № 339929/18/16006-ИП.

13.09.2018 на квартиру <адрес> наложен арест. 23.10.2018 арестованное имущество передано на торги в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – ТУ Росимущества по Республике Татарстан и Ульяновской области).

31.10.2018 специализированной организации – ООО «БЭРЭКЭТ» поручено произвести реализацию арестованного имущества стоимостью 1 525 600 руб. на торгах (поручение Росимущества № 1943).

По результатам проведения торгов их победителем объявлена ФИО1, что подтверждается соответствующим протоколом от 25.12.2018.

26.12.2018 между административным истцом (покупателем) и ООО «БЭРЭКЭТ» (продавцом) заключен договор купли-продажи арестованной квартиры.

Согласно пункту 1.1 договора, продавец, действующий от своего имени и по поручению ТУ Росимущества по Республике Татарстан и Ульяновской области, передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 31,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Пунктами 2.1, 3.1 предусмотрено, что стоимость имущества составляет 1 309 727,60 руб.

Передача имущества (документов к нему) продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи в день подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 право собственности на имущество, указанное в пункте 1.1, возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права. Покупатель обязан в течение одного месяца с даты подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи имущества обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В этот же день, 26.12.2018, между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением № 16/153/001/2018-19477 о государственной регистрации права собственности (перехода права) на приобретенную квартиру.

11.01.2019 государственная регистрация на основании вышеуказанного заявления была приостановлена государственным регистратором ФИО2 со ссылкой на пункты 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Причинами приостановления послужило то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости заявленная квартира принадлежит залогодателям ФИО8 на праве общей долевой собственности, тогда как представленный договор купли-продажи от 26.12.2018 вопреки требованиям действующего законодательства нотариально не удостоверен. Кроме того, не представлено заявление залогодержателя ПАО «Сбербанк России» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В дополнительном уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 05.02.2019, вынесенном после предоставления в орган регистрации копии заочного решения Московского районного суда г.Казани по делу № 2-865/18г. от 21.05.2018 и дополнительного заявления от 31.01.2019, также сообщается о необходимости предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры.

Срок приостановления установлен до 10.04.2019.

Уведомлением государственного регистратора ФИО3 от 10.04.2019 государственная регистрация права собственности (перехода права) на квартиру <адрес> приостановлена по заявлению ФИО1 на срок до 09.10.2019. В дальнейшем административным истцом было подано заявление о возобновлении государственной регистрации.

21.05.2019 ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) на квартиру в связи с неустранением в установленный срок такой причины приостановления, как отсутствие нотариального удостоверения договора купли продажи. Данный отказ выражен в уведомлении государственного регистратора ФИО2 № 16/153/001/2018-19477.

Суд не может согласиться с выводом государственного регистратора о невозможности осуществления государственной регистрации в отсутствие нотариального удостоверения договора купли продажи.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

В соответствии с частью 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, исходя из смысла норм действующего законодательства, при реализации имущества на торгах происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В соответствии с положениями статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Таким образом, как показывает анализ действующего законодательства, среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, не названа продажа с торгов.

Вместе с тем, Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с имуществом, приобретённым по договору купли-продажи недвижимости с публичных торгов в силу того, что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах, согласно статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводим в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 6 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации). Особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Как указано выше, победителем по результатам проведенных в отношении квартиры <адрес> торгов признана ФИО1, протокол о результатах торгов подписан ФИО1 и организатором торгов в день их проведения, в последующем на основании данного протокола оформлен договор купли-продажи.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры для осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права) не требовалось, соответственно административным истцом были представлены все необходимые для совершения регистрационных действий документы.

Следовательно, приостановление государственной регистрации, а затем отказ в её осуществлении по этому основанию являются неправомерными.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым удовлетворить требование административного истца в части требования о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации № 16/153/001/2018-19477 от 21.05.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Поскольку вопрос о проведении государственной регистрации подлежит разрешению в порядке, установленном специальным законодательством, и суд не может подменять собой орган регистрации, уполномоченный на проверку всех обстоятельств, то требование о возложении обязанности зарегистрировать за административным истцом право собственности на квартиру <адрес> удовлетворению не подлежит.

В силу положений части 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.

Для восстановления и защиты нарушенных прав административного истца суд полагает необходимым возложить на орган регистрации обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26.12.2018 о государственной регистрации права собственности (перехода права) на квартиру.

Кроме того, суд не находит оснований для удовлетворения административных исковых требований, предъявленных к государственному регистратору ФИО7, поскольку оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации им не выносилось.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации № 16/153/001/2018-19477 от 21.05.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26.12.2018 о государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части административного искового заявления ФИО1 отказать.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к государственному регистратору ФИО3 о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации, обязании устранить нарушения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г.Казани Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.И. Галяутдинова