Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Пасечниковой Натальи Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании устранить допущенные нарушения,

у с т а н о в и л:

Пасечникова Н.В. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании устранить допущенные нарушения.

В обоснование заявленных требований указала, что 18 января 2018 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей от 17 ноября 2017 года по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области письмом от 22 января 2018 года исх. № 01-35/912 уведомило её о приостановлении государственной регистрации в связи с не предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно: согласия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу Пасечниковой Н.В. прав и обязанностей ООО «Первая строительная компания» по договору аренды от 28 октября 2014 года № ДЗ-126.

Административный истец Пасечникова Н.В. полагает, что позиция административного ответчика основана на неправильном применении правовых норм.

В частности, Пасечникова Н.В. считает, что согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (арендодателя) на передачу прав и обязанностей по договору аренды требуется лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено договором аренды, а Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ определяет лишь орган, уполномоченный давать такого рода согласия. Кроме того, п. 41.1 ст. 12.2 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ был введен в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 года № 48-ФЗ, т.е. уже после заключения договора аренды от 28 октября 2014 года.

Административный истец Пасечникова Н.В. считает, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о приостановлении государственной регистрации в существенной мере нарушает её гражданские права и препятствует исполнению договора уступки прав и обязанностей по соглашению от 17 ноября 2017 года.

Со ссылкой на ст. 18 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 12.2 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ, п. 5 ст. 18, п. 12 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, административный истец Пасечникова Н.В. просила:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о приостановлении государственной регистрации от 22 января 2018 года № 01-35/912;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области устранить допущенные указанным решением нарушения её прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (л.д. 3-6).

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Первая строительная компания», АО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (л.д. 40, 68-70).

В судебном заседании административный истец Пасечникова Н.В. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель административного истца Бакулин Д.С., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, имеющий высшее юридическое образование (л.д. 37), в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Также стороной административного истца суду представлены дополнительные письменные пояснения, из которых следует, что договор аренды № ДЗ-126 от 28.10.2014 не содержит указаний на тот факт, что к правоотношениям, возникшим в связи с заключением и исполнением данного договора, применяются положения Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В соответствии с пунктом 6.4.1. Договора аренды, Арендатор вправе передать права и обязанности по договору третьему лицу.

Пунктом 3.2. Договора аренды установлено, что при обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами их разрешенного использования.

Со ссылкой на положения статей 421 и 422 Гражданского кодекса РФ, указали, что статья 12.2 и часть 3.6 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», на которые ссылается ответчик, введены Федеральным законом от 24.11.2014 № 356-ФЗ, то есть уже после заключения Договора аренды.

Часть 21 статьи 16.6 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», на которую ссылается ответчик, регулирует отношения, связанные с оборотом земельных участков единого института развития, переданных в безвозмездное пользование. Следовательно, данная норма не применима к правоотношениям сторон, возникшим в связи с заключением договора аренды.

Часть 19 Статья 16.6-1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», на которую ссылается ответчик, на момент заключения договора аренды действовала в следующей редакции: «При обороте земельных участков Фонда, переданных в аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных частями 7, 8 и 17 настоящей статьи. При этом оборот земельных участков Фонда допускается с согласия Фонда».

Полагали необходимым учесть, что согласно статье 129 Гражданского кодекса РФ, оборотоспособностью признается возможность свободного отчуждения объектов гражданских прав и их переход от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. При заключении договора цессии переход объекта гражданских прав от одного лица к другому не осуществляется.

Часть 19 статьи 16.6-2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», на которую ссылается ответчик, введена Федеральным законом от 24.11.2014 № 356-ФЗ, то есть уже после заключения Договора аренды.

Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, на который ссылается ответчик, введен Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, то есть уже после заключения Договора аренды. Кроме того, даже новая редакция данной нормы указывает, что «если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично,если иное не установлено в соответствии с законом». При этом пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает исключение из данного правила.

Указали, что данная позиция согласуется с Письмом Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569 «О рассмотрении обращения», согласно которому Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, отсутствие необходимости получать согласие собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подтверждается позицией Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу № А06-7751/2010: «В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления».

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бондарева Е.В., действующая на основании доверенности от 9 января 2018 года (л.д. 38) и диплома о высшем юридическом образовании (л.д. 39), в судебном заседании исковые требования не признала, считая их необоснованными, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме.

По существу предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области требований пояснения дала в соответствии с представленным суду отзывом, из которого следует, что 18.01.2018 года в Управление обратилась Пасечникова Н.В. с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей № Б-1255 от 17.11.2017 года по договору аренды в отношении земельного участка площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (Закон о регистрации).

В соответствии с п. 3 ч.1 ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных дляосуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствий установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При проведении правовой экспертизы документов в соответствии со ст. 29 Закона о регистрации государственным регистратором было установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером *** является собственностью Российской Федерации.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный земельный участок обременен правом аренды в пользу ООО «Первая строительная компания» на основании Договора аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-126 от 28.10.2014 года, дата регистрации 25.11.2016 года № *** и дополнительных соглашений к указанному выше договору: от 22.11.2016 № ***, от 06.06.2017 года № 3.

Договор аренды заключен между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО «Первая строительная компания» (арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.09.2014 года № А426-21/2014/2.

Также установлено, что земельный участок *** обременен правами АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные ограничения прав зарегистрированы в соответствии с ч. 3 ст.14 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2016 года № 221-ФЗ, ст. 12 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 года № 161-ФЗ, ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, предоставленными для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены специальными нормами Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В соответствии с п. 41.1 ст. 12.2 Единый институт развития принимает решение о согласии на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития или договоры безвозмездного пользования такими земельными участками, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров и с учетом требований к указанным лицам, установленных частью 3.6 статьи 16.1, частью 21 статьи 16.6, частью 19 статьи 16.6-1, частью 19 статьи 16.6-2 настоящего Федерального закона.

Как следует из ч. 3.6 ст. 16.1 Закона № 161-ФЗ, в случае, если при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка единого института развития были установлены обязательные требования, предусмотренные статьей 16.7 настоящего Федерального закона, права и обязанности по договору аренды земельного участка единого института развития, заключенному по результатам такого аукциона, могут быть переданы в пределах срока договора аренды с согласия единого института развития арендатором земельного участка третьему лицу, которое соответствует указанным обязательным требованиям, при условии представления в единый институт развития в целях подтверждения соответствия данного лица указанным обязательным требованиям документов, предусмотренных статьей 16.7 настоящего Федерального закона. Сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка единого института развития, заключенные с нарушением требований настоящей части, считаются ничтожными.

Согласно ч. 21 ст.16.6 указанного Закона, при обороте земельных участков единого института развития, переданных в безвозмездное пользование для строительства стандартного жилья, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе строительство стандартного жилья, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных частями 6 и 19 настоящей статьи. При этом оборот земельных участков единого института развития допускается с согласия единого института развития. В случае, если при проведении аукциона на право заключения договора безвозмездного пользования земельным участком единого института развития для строительства стандартного жилья, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство стандартного жилья, единым институтом развития были установлены обязательные требования, предусмотренные частью 1 статьи 16.7 настоящего Федерального закона, права и обязанности по этому договору могут переданы пользователем земельного участка единого института развития третьему лицу, котороесоответствует указанным обязательным требований; при условии представления в единый институт развития в целях подтверждения соответствия данного лица указанным обязательным требованиям документов, предусмотренных статьей 16.7 настоящего Федерального закона. Сделки по передаче прав и обязанностей по договору безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, заключенные с нарушением требований настоящей части, считаются ничтожными.

В соответствии с ч.19 ст. 16.6-1 Закона № 161-ФЗ, при обороте земельных участков единого института развития, переданных в аренду длястроительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматриваются, в том числе строительство в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иное жилищное строительство, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных частями 7 и 17 настоящей статьи. В случае, если при проведении аукциона единым институтом развития были установлены обязательные требования, предусмотренные частью 1 статьи 16.7 настоящего Федерального закона, права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу, которое соответствует указанным обязательным требованиям, при условии представления в единый институт развития в целях подтверждения соответствия данного лица указанным обязательным требованиям документов, предусмотренных статьей 16.7 настоящего Федерального закона. Сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка единого института развития, заключенные с нарушением требований настоящей части, считаются ничтожными. При этом оборот земельных участков единого института развития допускается с согласия единого института развития.

Из ч.19 ст. 16.6-2 Закона № 161-ФЗ следует, что в случае, если при проведении аукциона единым институтом развития были установлены обязательные требования, предусмотренные статьей 16.7 настоящей Федерального закона, права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему липу, которое соответствует указанным обязательным требованиям, при условии представления в единый институт развития в целях подтверждения соответствия данного лица указанным обязательным требованиям документов, предусмотренных статьей настоящего Федерального закона. Сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка единого института развития, заключенные с нарушением требований настоящей части, считаются ничтожными.

Из совокупности указанных норм следует, что при обороте земельных участков единого института развития, переданных в безвозмездное пользование для строительства стандартного жилья, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство стандартного жилья, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных Законом № 161-ФЗ. При этом оборот земельных участков единого института развития допускается с согласия единого института развития.

Согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на передачу Пасечниковой Н.В. спорного земельного участка представлено не было.

Уведомлением от 22.01.2018 года № 01-35/912 Управление приостановило государственную регистрацию в соответствии с п.5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно отсутствует согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на передачу прав и обязанностей ООО «Первая строительная компания» по договору аренды № ДЗ-126 от 28.10.2014 в пользу Пасечниковой Н.В.

Ссылаясь на п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, где арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в. уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участкабез согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, административный истец полагает, что в данном случае, арендодатель должен быть только уведомлен об уступке прав и обязанностей по договору аренды № ДЗ-126 от 28.10.2017.

Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной Форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Уведомление в Управление также не представлено.

Кроме того, Управление полагает, что доводы административного истца о применении в указанном случае только действующих норм Земельного кодекса, ошибочны, поскольку к данным правоотношениям применению подлежат не только общие нормы земельного и гражданского законодательства, но и специальные нормы, установленные Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК сделка, нарушающая требования закона или иного, правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Пунктом 7 ст.448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии законом заключение договора возможно только путем проведенияторгов, победитель торгов не вправе уступать и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, обязательства по такому договору должны быть исполненыпобедителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Полагают, что вышеуказанная сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды является ничтожной, так как она заключена с нарушением требований п.7 ст.448 ГК РФ, ч. 3.6 ст. 16.1, ч. 21 ст. 16.6, ч. 19 ст. 16.6-1, ч. 19 ст. 16.6-2 Закона № 161-ФЗ.

Полагают, что данная сделка посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установлены законодательством процедур.

Считают, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды девяти земельных участков должен соответствовать обязательным правилам, установленным гражданским законодательством и Законом № 161-ФЗ, действующим в момент его заключения.

Как следует из документов, в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже единым лотом права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.09.2014 года № А426-21/2014/2 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО «Первая строительная компания» (арендатор) заключен договор аренды девяти земельных участков № ДЗ-126 от 28.10.2014 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Изначально по договору аренды было выделено 9 земельных участков (с кадастровыми номерами ***) для их комплексного развития в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1.2 договора участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Поскольку земельный участок *** был образован из земельных участков с кадастровыми номерами *** по мнению административного ответчика, усматривается несоблюдение требований части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ в части соблюдения правила об одновременной передаче прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории и об одновременной передаче прав в отношении всех образованных земельных участках, где указано, что передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка единого института развития, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.

Соответственно, лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.

С учетом норм законодательства Российской Федерации можно сделать вывод, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие свидетельствует о незаконном распоряжении земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения.

Со ссылкой на то, что выводы Управления по применению норм ст. 448 ГК РФ и Закона № 161-ФЗ согласуются со сложившейся судебной практикой, полагали, что требования истца не соответствуют нормам действующего законодательства РФ и не подлежат удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица ООО «Первая строительная компания» Баркасова О.В., действующая на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, требования, заявленные административным истцом Пасечниковой Н.В., считала законными и обоснованными, привела доводы, аналогичные доводам стороны истца, дополнительно сославшись на позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в п. 15, 18 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 года № 11, также поддержала доводы, изложенные в ранее представленных суду письменных пояснениях.

Заинтересованное лицо АО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, письменного отзыва по существу заявленных Пасечниковой Н.В. требований суду не представило.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 9 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 11 названной нормы предусматривает, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление (п. 1).

Как следует из материалов дела, 28 октября 2014 года между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Арендодатель) и ООО «Первая строительная компания» (Арендатор), в соответствии с протоколом (от 30 сентября 2014 года № А426-21/2014/2) об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды, заключен договор аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 30 октября 2014 года (л.д. 14-34).

В последующем, предмет договора неоднократно изменялся в связи с преобразованием земельных участков в соответствии со схемой межевания территории девяти земельных участков.

Так, в частности, 26 октября 2016 года дополнительным соглашением № 1 к договору аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28 октября 2014 года № ДЗ-126, п. 1.1 договора изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять за плату *** земельных участков в соответствии с приложением к настоящему дополнительному соглашению (категория земель - «земли населенных пунктов»), расположенных по адресу: ***, образованных в соответствии со схемой межевания территории девяти земельных участков с кадастровыми номерами *** (далее образованные участки)» (л.д. 52)

В соответствии с приложением к данному дополнительному соглашению земельный участок с кадастровым номером *** указан под порядковым номером *** в числе образованных участков, передаваемых на праве аренды ООО «Первая Строительная Компания» (л.д. 55).

17 ноября 2017 года между ООО «Первая Строительная Компания» и Пасечниковой Н.В. заключен договор № Б-1255 уступки прав и обязанностей по названному договору (л.д. 10-12).

Согласно п. 1.1 договора уступки прав и обязанностей от 17 ноября 2017 года ООО «Первая Строительная Компания» уступает, а Пасечникова Н.В. принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-126 от 28 октября 2014 года, … в части прав и обязанностей в отношении земельного участка кадастровый номер ***, общая площадь *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *** (л.д. 10).

18 января 2018 года ООО «Первая Строительная Компания» и Пасечникова Н.В. обратились в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения.

22 января 2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области приостановило государственную регистрацию указанного соглашения на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», указав, что заявителями не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу Пасечниковой Н.В. земельного участка…кадастровый номер ***.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 3-5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В обоснование мотивов отказа Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, сослалось на нормы Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ, полагая, что подлежит применению п. 41.1 ст. 12.2 Федерального закона от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ, предусматривающий обязательное наличие решения Единого института развития о согласии на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития или договоры безвозмездного пользования такими земельными участками, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров и с учетом требований к указанным лицам, установленных ч. 3.6 ст. 16.1, ч. 21 ст. 16.6, ч. 19 ст. 16.6-1, ч. 19 ст. 16.6-2 указанного Федерального закона.

Оценивая правомерность оснований приостановления государственной регистрации, суд приходит к следующему.

Пункт 41.1 статьи 12.2 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ, введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 года № 48-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 9 марта 2015 года, и в соответствии со ст. 12 которого распространяется на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года, то есть после заключения первоначального договора аренды от 27 октября 2014 года.

Между тем, в силу положений ст.ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Соответствующих указаний Федеральный закон от 08.03.2015 года № 48-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит.

Кроме того, положения статьи 12.2 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ содержат лишь перечень юридических и иных действий, в том числе сделок, которые единый институт развития вправе совершать с земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, но при этом не регламентируют порядок и особенности передачи прав и обязанностей третьим лицам по заключенным договорам аренды.

Иных оснований приостановления государственной регистрации в оспариваемом решении не содержится.

Между тем, довод о ничтожности, заявленной на регистрацию сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды, на что в ходе рассмотрения дела было указано стороной административного ответчика, мог явиться основанием для приостановления государственной регистрации по пункту 13, либо пункту 15 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, но не по пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, как это следует их оспариваемого решения.

Кроме того, сторона ответчика в обоснование возражений против удовлетворения заявленных требований ссылается на нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения на момент их возникновения, исключающие возможность уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из договора, заключенного на торгах, не зависимо от наличия, либо отсутствия согласия/уведомления единого института развития на регистрацию такой сделки (п. 7 ст. 448 ГК РФ), что, в свою очередь, указывает на неправомерность понуждения заявителя к представлению в орган регистрации соответствующего согласия, как не влекущего ни каких правовых последствий.

В свою очередь, принятие решения о приостановлении государственной регистрации или отказе в осуществлении государственной регистрации прав предполагает реализацию Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области публично-властных полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ обязывает орган регистрации к качественному проведению правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав.

Исходя из установленных обстоятельств, суд полагает, что надлежащей правовой оценки содержания представленных Пасечниковой Н.В. на государственную регистрацию документов в рамках правовой экспертизы в нарушение положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществлено не было, что повлекло принятие органом регистрации необоснованного решения о приостановлении государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей от 17 ноября 2017 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Пасечниковой Н.В. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, выраженное в уведомлении № 01-35/912 от 22 января 2018 года о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке требования по договору, не связанному с отчуждением имущества, в отношении объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка, площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: ***, с возложением обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области повторно рассмотреть заявление Пасечниковой Н.В. о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей № Б-1255 от 17 ноября 2017 года.

При этом оснований для возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области обязанности осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, суд не усматривает в силу следующего.

Согласно Конституции Российской Федерации органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.

Таким образом, возложение судом обязанности на административного ответчика, являющегося, органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по принятию конкретного решения об осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, будет означать вмешательство в деятельность органа исполнительной власти, и это приведет к нарушению одного из основополагающих принципов осуществления государственной власти в Российской Федерации, закрепленного и гарантированного Конституцией Российской Федерации - принципа разделения властей (статья 10).

Руководствуясь ст. ст. 175, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, выраженное в уведомлении № 01-35/912 от 22 января 2018 года о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке требования по договору, не связанному с отчуждением имущества, в отношении объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка, площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: ***.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области повторно рассмотреть заявление Пасечниковой Натальи Владимировны о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей № Б-1255 от 17 ноября 2017 года по договору аренды в отношении земельного участка площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Федеральный судья С.Ю. Иванова