Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шалашова ФИО3 к <данные изъяты> комитету по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

Шалашов ФИО3 обратился в суд с административным иском к административному ответчику <данные изъяты> комитету по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (продавец) и Шалашовым ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с договором купли-продажи продавец продает, а покупатель приобретает в собственность здание столовой, расположенной по адресу: <адрес>. До момента подписания договора купли-продажи продавец – Шалашов ФИО3. внес в кассу ООО «<данные изъяты>» денежные средства в размере согласованной стоимости объекта недвижимого имущества. Шалашов ФИО3 и ООО «<данные изъяты>» обратились в <данные изъяты> горрайонный отдел <данные изъяты> по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> о переходе права собственности на указанное недвижимое имущество, с предоставлением всех необходимых для государственной регистрации документов. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО2 было принято решение № об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости со ссылкой на п. 9 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года « 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним». Истец считает, что отказ в регистрации перехода права собственности нарушает его права и является незаконным по следующим основаниям. Государственным регистратором не указывается какой конкретно документ не предоставлен правообладателем для первичной регистрации его права собственности. Правообладателем права является ООО «<данные изъяты>» и им были предоставлены все необходимые документы для первичной регистрации права – заявление, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, кадастровый паспорт на здание. Считает, что нельзя признать законной ссылку государственного регистратора в качестве основания для отказа в регистрации на абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку указанная норма правообладателем была соблюдена. В сообщении указывается на отсутствие ответа от <данные изъяты> сельского совета о вынесении решения о выделении земельного участка под отчуждаемый объект недвижимости. В адрес заявителей уведомление о приостановлении не направлялось. На заявителей обязанность по предоставлению дополнительных документов не возлагалась. В сообщении об отказе ссылка на отсутствие ответа на межведомственный запрос, как основание отказа в регистрации перехода прав, отсутствует. В соответствии с Законом о регистрации Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений. В сообщении об отказе ссылка на несоответствии представленных документов требованиям действующего законодательства, как основание отказа в регистрации перехода права, отсутствует. Однако, как следует из текста сообщения об отказе, государственный регистратор усомнился в действительности сделки купли-продажи. Основанием для этого послужило положение ч. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи ООО «<данные изъяты>» в лице директора и единственного учредителя Шалашова ФИО3 продает, а Шалашов ФИО3 покупает объект недвижимого имущества по адресу: <адрес>, где ФИО3 выступает одновременно, в одном лице и продавцом, представителем продавца и покупателя. ФИО3 является единственным участником ООО «<данные изъяты>» и осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества (является его директором). Поэтому, считает, что при совершении сделки от имени общества в отношении себя лично ему не требуется чье-то одобрение и на эту сделку не распространяется действие п. 3 ст. 182 ГК РФ. На основании вышеизложенного, просит признать незаконным действия <данные изъяты> комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты>, выразившиеся в отказе от ДД.ММ.ГГГГ№ в государственной регистрации перехода права собственности согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Шалашовым ФИО3, устранить нарушение прав и законных интересов Шалашова ФИО3, а именно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное здание столовой, Лит. А, а, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> ООО «<данные изъяты>» к Шалашову ФИО3 согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н.

В судебном заседании административный истец Шалашов ФИО3., представитель административного истца Соколова ФИО23., действующая на основании устного заявления, административные исковые требования поддержали полностью, просили административный иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика – <данные изъяты> комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела, назначенного на 13.01.2017 года на 08-00 часов в его отсутствие. Ранее подал письменные возражения, которые приобщены к материалам дела. Судом дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика в порядке ч. 6 ст. 226 КАС РФ.

Заинтересованное лицо – <данные изъяты> – ФИО2, в судебном заседании административный исковые требования посчитал необоснованными, пояснил, что согласно ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 170 ГК РФ считает сделку мнимой. Пояснил, что основанием для отказа послужило именно, то что, Шалашов ФИО3 является представителем ООО «<данные изъяты>», ответа <данные изъяты> сельского совета о предоставлении дополнительных документов можно было дождаться, продлив срок регистрации, но ввиду того, что он как регистратор сделки усмотрел, что Шалашов ФИО3. как директор ООО «<данные изъяты>» действует как представитель организации в интересах самого себя – физического лица Шалашова ФИО3 было отказано в регистрации перехода права собственности.

Представитель заинтересованного лица ООО «<данные изъяты>» - Шалашов ФИО3., действующий на основании Устава, в судебном заседании административные исковые требования посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд, заслушав административного истца, его представителя, пояснения заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец Шалашов ФИО3 обратился в суд с административным иском о признании незаконным действия <данные изъяты> комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты>, выразившиеся в отказе от ДД.ММ.ГГГГ№ в государственной регистрации перехода права собственности согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Шалашовым ФИО3, обязании устранить нарушение прав и законных интересов Шалашова ФИО3, а именно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное здание столовой, Лит. А, а, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> ООО «<данные изъяты>» к Шалашову ФИО3 согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н.

Возражая против иска, административный ответчик указал, что ДД.ММ.ГГГГ Шалашов ФИО3 действующий на основании доверенности в интересах ООО «<данные изъяты> обратился в Госкомрегистр с заявлением о регистрации права собственности на здание, предоставив в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Также, Шалашовым <данные изъяты> были поданы заявления о регистрации перехода права собственности и регистрации права на нового правообладателя на вышеуказанное здание, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проводимой правовой экспертизы, документов, представленных на государственную регистрацию и по истечении сроков приостановления государственной регистрации права, административному истцу было отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности по основаниям, предусмотренным абзацем 9 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ по следующим причинам. Как регламентировано пунктом 2 стати 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. С целью устранения сомнений государственным регистратором был направлен запрос в Стальненский сельский совет о вынесении решения о выделении земельного участка по адресу: Россия, <адрес> в собственность либо заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок. Однако ответ так и не поступил. Согласно ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Кроме того, согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и о предмете договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которых названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия о предмете договора, условия которых названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, государственным регистратором было отказано в регистрации права собственности, так как не представлены необходимые документы, если обязанность таких документов возложена на заявителя. Госкомрегистр не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа Госкомрегистра и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на здание.

Судом проверены доводы сторон, установлено следующее.

В соответствии со ст. 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяется по праву страны, где это имущество находится в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Госкомрегистр, в соответствии с положение, утвержденным Постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 года № 164 является исполнительным органом государственной власти Республики Крым, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Деятельность органа, осуществляющую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована нормами Федерального закона от 17.06.1997 года № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017 года), а также иными федеральными законами и нормативными актами, издаваемыми в соответствии с ним.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» и Шалашовым ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого здания. В соответствии с договором купли-продажи продавец продает, а покупатель приобретает в собственность здание столовой, расположенной по адресу: <адрес>. (л.д. 9-10).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Согласно расписки о получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ Шалашовым ФИО3 и ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> комитет по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> для регистрации перехода права собственности представлены следующие документы:

-заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в лице Шалашов ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ;

-заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от Шалашов ФИО3. от ДД.ММ.ГГГГ;

-кадастровый паспорт здания № от ДД.ММ.ГГГГ;

-свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ;

-договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ;

-приказ № от ДД.ММ.ГГГГ;

-извлечение из единого государственного реестра юр. лиц от ДД.ММ.ГГГГ;

-решение от ДД.ММ.ГГГГ;

-справка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017 года) государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

ДД.ММ.ГГГГ за № Государственным регистратором Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> - ФИО2 было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Для возобновления государственной регистрации заявителю необходимо было предоставить информацию о выделении Стальненским сельским советом решений о выделении земельного участка по адресу: <адрес> собственность либо заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 182 ГК РФ – представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». В связи с чем заявителю было необходимо привести договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие Гражданскому законодательству РФ.

Согласно п. 5 ст. 19 Закона № 122 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственной регистрации прав, должно быть направлено заявителю (заявителям) по указанному в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя адресу. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав может быть выдано заявителю (заявителям) лично.

Сведений о направлении уведомления о приостановлении сторонам сделки материалы дела, в том числе документы, представленные Госкомрегистром, не содержат. Как пояснил в судебном заседании государственный регистратор ФИО2 данное уведомление Шалашову ФИО3 не направлялось, поскольку в заявлении, поданном на регистрацию, способом получения документов указано «Лично». Однако, никаких попыток вручить данное уведомление лично Шалашову ФИО3 государственным регистратором не предпринято, хотя в сданных в Госкомрегистр документах содержатся контактные номера телефонов Шалашова ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ Государственным регистратором ФИО2 был составлен запрос Председателю <данные изъяты> сельского совета о предоставлении информации о вынесении <данные изъяты> сельским советом решения о выделении земельного участка по адресу<адрес>, в собственность либо заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

Сведений, о направлении данного запроса, о неудачной попытке вручения данного запроса, а также получения ответа на данный запрос Госкомрегистром материалы дела не содержат.

Кроме того, согласно ответа <данные изъяты> сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ№ за подписью заместителя председателя, вышеуказанный запрос от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> отдела в адрес <данные изъяты> сельского совета на исполнение не поступал, что дает суду основания полагать, что у регистратора отсутствовали намерения получит данный ответ на запрос, поскольку регистратор изначально усмотрел то что, по его мнению, сделка является мнимой, поскольку совершается в интересах самого себя, что в последующем регистратор все равно откажет в регистрации права, данное обстоятельство в судебном заседании и подтвердил государственный регистратор.

Оснований не доверять ответу на запрос <данные изъяты> сельского совета у суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ № 122 в гос. регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО2 было вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации за № на основании п.9 ч. 1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку причины приостановки государственной регистрации не устранены.

Таким образом, государственный регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации на основании п.9 ч. 1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно «не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя», однако регистратором не указано, на основании какой нормы данная обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, регистратором не было добросовестны исполнены обязанности по вручению Шалашову ФИО3 уведомления о приостановлении государственной регистрации, не предоставлена Шалашову ФИО3 возможность для устранения недостатков. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений, однако регистратором этого сделано не было (п.1 ст. 19 Закона № 122), запрос в <данные изъяты> сельский совет был изготовлен формально, ответ на запрос получен не был, поскольку, как сам указывал регистратор в судебном заседании, основанием для отказа по большей части послужило то, что Шалашов ФИО3. как директор ООО «<данные изъяты>» действует в своих интересах, продавая имущество себе как физическому лицу.

Согласно абз. 13 п.1 ст. 20 Закона о регистрации в регистрации права может быть отказано, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации права, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Не получение ответа на межведомственный запрос не является основанием для отказа в регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из ответа на запрос от ДД.ММ.ГГГГ№<данные изъяты> сельского совета земельный участок площадью <данные изъяты> га., расположенный по адресу: Российская <адрес> <адрес> находится в муниципальной собственности <данные изъяты> сельского поселения <данные изъяты>, до вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации был передан в аренду ООО «<данные изъяты>» сроком на <данные изъяты> лет, дата заключения договора ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время ООО «<данные изъяты>» не является резидентом Российской Федерации, заявления о переоформлении договора аренды, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Республики Крым на вышеуказанный земельный участок от ООО «<данные изъяты> в администрацию <данные изъяты> сельского поселения не поступало. Таким образом, на основании ч.3 ст. 552 ГК РФ препятствий к регистрации договора купли-продажи суд не усматривает.

Что касается основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности указание на то, что в соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за истончением случаев, предусмотренных законом, то суд приходит к следующему.

Согласно Устава ООО «<данные изъяты>», утвержденного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в органах регистрации ДД.ММ.ГГГГ на дату заключения сделки единственным участником общества является ФИО4, что подтверждается и выпиской из Единого реестра юридических лиц.

Согласно Приказа № от ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> Шалашов ФИО3 назначен директором общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением единственного участника ООО «<данные изъяты>» об отчуждении имущества от ДД.ММ.ГГГГФИО3, являясь единственным участником общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», руководствуясь разделом 7 ст. 37 п.п. «л» Устава общества, принял решение продать, принадлежащий Обществу объект недвижимости, а именно:

- одноэтажное здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта определить в <данные изъяты> рублей, что на момент передачи денег по предварительному договору купли-продажи составляло <данные изъяты> гривен.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Шалашов ФИО3 внес в кассу ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты> гривен за здание столовой <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» и Шалашовым ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого здания. В соответствии с договором купли-продажи продавец продает, а покупатель приобретает в собственность здание столовой, расположенной по адресу: <адрес>. Расчет между сторонами договора произведен полностью до подписания настоящего договора. (л.д. 9-10).

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Общество с ограниченной ответственностью представляет собой юридическое лицо, имеющее в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени приобретающее и осуществляющее имущественные и личные неимущественные права, а также несущее обязанности (ст.ст. 48, 66, 87 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО)). При этом участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей.Из вышеизложенного следует, что физическое лицо и ООО, участником и руководителем которого является это физическое лицо, выступают в качестве самостоятельных участников гражданских отношений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Запрета на совершение сделок между гражданином и обществом, в котором он является участником и директором, в том числе на заключение между указанными лицами договоров купли-продажи, законодательством не установлено. Соответственно, гражданин может заключить договор купли-продажи с обществом, директором и участником которого он является.

В силу ст. 53 ГК РФ и п. 2 ст. 2 Закона об ООО общество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В свою очередь, органом ООО, который имеет право без доверенности действовать от имени общества, в том числе и совершать сделки, является его генеральный директор (п. 4 ст. 32, пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона об ООО).

Федеральным законом от 29.06.2015 N 210-ФЗ из п. 1 ст. 53 ГК РФ была исключена ссылка на ст. 182 ГК РФ - норму, регулирующую отношения представительства.

Однако это не означает, что к сделкам между организацией в лице ее руководителя и самим руководителем положения ст. 182 ГК РФ не применимы. В п. 121 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 указано, что, учитывая особый характер представительства юридического лица, которое приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, на органы юридического лица распространяются отдельные положения главы 10 ГК РФ, в частности п.п. 1, 3 ст. 182, ст. 183 ГК РФ и в отдельных случаях п. 5 ст. 185 ГК РФ.

В связи с изложенным к сделкам, совершаемым между обществом и его директором, формально должно применяться ограничение, предусмотренное абзацем первым п. 3 ст. 182 ГК РФ. Иными словами, директор не может совершать от имени общества сделки в отношении себя лично, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем нужно учитывать, что возможность заключения договоров между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа, прямо предусмотрена законодательством (п. 1 ст. 45 Закона об ООО), а упомянутые нормы сами по себе не свидетельствуют о недопустимости заключения таких договоров.

Правовой смысл приведенного ограничения должен оцениваться с учетом иных положений законодательства, в том числе предусматривающих последствия несоблюдения этого ограничения.

В частности, согласно абзацу второму п. 3 ст. 182 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением указанных выше правил и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Соответственно, в силу п. 3 ст. 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества по правилам, установленным ст. 45 Закона об ООО.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае директор является одновременно единственным участником общества и правила об одобрении сделок, совершаемых таким директором с обществом, не применяются в силу п. 6 ст. 45 Закона об ООО, каких-либо препятствий к заключению сделки купли-продажи не имеется.

Из вышеизложенного следует, что физическое лицо и ООО, руководителем и (или) учредителем которого является это физическое лицо, выступают в качестве самостоятельных участников гражданских отношений. Руководитель, выступая от имени ООО, действует не как самостоятельный субъект, а лишь как представитель общества. Ведь именно у общества, а не у его директора в этом случае возникают или прекращаются соответствующие права и обязанности.

Следовательно, с точки зрения гражданского законодательства, учредитель, назначенный также и директором общества, и это общество являются не одним и тем же субъектом, а разными лицами.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о незаконности вынесенного <данные изъяты> комитетом по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> отказа в государственной регистрации перехода права собственности согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н от ДД.ММ.ГГГГ№, и считает необходимым административные исковые требования Шалашова ФИО3 удовлетворить.

руководствуясь ст. ст., 175-181 КАС РФ, -

решил:

Административное исковое заявление Шалашова ФИО3 к <данные изъяты> комитету по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения удовлетворить.

Признать незаконным действия <данные изъяты> комитета по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты>, выразившиеся в отказе от ДД.ММ.ГГГГ№ в государственной регистрации перехода права собственности согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Шалашовым ФИО3.

Обязать <данные изъяты> комитет по государственной регистрации и кадастру <данные изъяты> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное здание столовой, Лит. А, а, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> ООО «<данные изъяты>» к Шалашову ФИО3 согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ б/н.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 16 января 2017 года.

Судья М.И. Подобедова