Гражданский кодекс часть 1

Морозовский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Писаренко В.В., секретаря судебного заседания Ивановой Л.А., с участием административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «О признании незаконными решения Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации права на расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения»,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в Морозовский районный суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, которым просит признать незаконным решение о приостановлении погашения записи государственной регистрации ограничения прав и (или) обременения объекта недвижимости № КУВД -№ от 28 февраля 2022 года аренды земельных участков с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> пашня, пастбище № 29/319, № 18/67, № 42/38, с кадастровым № № расположенного по адресу: <адрес> пашня поле № 42/38, и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию о погашении записи о погашении записи о государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: аренда земельных участков с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> пашня, пастбище № 29/319, № 18/67, № 42/38, с кадастровым № № расположенного по адресу: <адрес> пашня поле № 42/38. Административные исковые требования мотивированы тем, что 25 ноября 2014 года, административным истцом, на основании договора, в аренду СПК «Авангард» переданы, два указанных земельных участка, сроком на 5 лет. 02 ноября 2021 года административный истец направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора. 14 февраля 2022 года административным истцом в Межмуниципальный отдел по Милютинскому, Морозовскому районам Управления Росреестра по Ростовской области подано заявление о погашении записи о государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: аренда на земельные участки, по результатам рассмотрения которого, решением от 28 февраля 2022 года государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием согласия арендатора земельного участка на расторжение договора. Не согласившись с позицией государственного регистратора, административный истец обратился в суд с данным иском.

В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, полагает, что после истечения срока действия договора, на основании ст. 621 ГПК РФ он был перезаключен на неопределенный срок, в связи с чем мог быть прекращен по инициативе арендодателя, в одностороннем порядке.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, в связи с тем, что приостановка регистрационных действий была произведена государственным регистратором при отсутствии взаимного соглашения сторон на расторжение договора аренды.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив представленные доказательства, суд пришел к следующему. На основании ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. В силу статьи 218 (часть 1) Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Исходя из содержания положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 226 КАС РФ, согласно частям 9 и 11 которой, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество проводится в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав носят заявительный характер с приложением к заявлению документов необходимых для осуществления регистрационных действия.

В соответствии с п.4 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав носят заявительный характер и осуществляются органом регистрации прав в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно п. 1 ст. 29, п.13 ст.40 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя, среди прочего, правовую экспертизу документов представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в ходе которой, в том числе, проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером: № площадью 607000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», пашня, пастбище №29/319, №18/67, №42/38 и земельного участка площадью 130000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> пашня поле №42/38, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 14, 15).

25 ноября 2014 года между ФИО1 и СПК «Авангард» заключен договор аренды принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами № и № сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН были внесены соответствующие записи об обременении земельных участков сроком с 25.11.2014 по 24.11.2019 г.

02 ноября 2022 года ФИО1 уведомил СПК «Авангард» о прекращении договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГПК РФ и просил возвратить принадлежащие ему земельные участки.

14.02.2022 года ФИО1 обратился в Межмуниципальный отдел по Милютинскому, Морозовскому районам Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением о погашении записи о государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> пашня, пастбище №29/319, №18/67, №42/38 и в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», пашня поле №42/38, представив уведомление, адресованное СПК «Авангард» о расторжении договора аренды от 02.11.2021.

Решением государственного регистратора Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Межмуниципального отдела по Милютинскому и Морозовскому районам от 28 февраля 2022 года, на основании п.5 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации, произведена приостановка регистрационных действий до 30.05.2022, в целях предоставления подписанного двумя сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

Оценивая оспариваемое административным истцом решение административного ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.1 заключенного между ФИО1 и СПК «Авангард» договора аренды предусмотрено, что он заключен сроком на 5 лет, с 25.11.2014 года по 24.11.2019 года.

Пунктом 8.1 установлено, что расторжение договора до истечения срока, допускается только по письменному соглашению сторон. Стороны должны уведомить друг друга о намерении расторгнуть настоящий договор не менее чем за 2 (два) месяца до окончания текущего сельскохозяйственного года.

Любые соглашения сторон по изменению или дополнению условий настоящего договора допускаются до начала или окончания полевых сельскохозяйственных работ. Соглашения имеют силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами договора (п.8.2).

Пунктом 8.4 договора аренды установлено автоматическое продление договора на срок его действия, если ни одна из сторон не уведомит в письменном виде другую сторону о своем нежелании продлевать Договор. Уведомление должно быть направлено в срок, не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока настоящего договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указано, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Согласно условиям вышеуказанного договора аренды от 25.11.2014 право на односторонний отказ стороны от исполнения договора не было предусмотрено, а предусмотренный п.8.1 договора порядок одностороннего расторжения договора не соблюден.

Соглашение о расторжении договора аренды, подписанное арендодателем и арендатором для государственной регистрации представлено не было.

При таких обстоятельствах, государственным регистратором, в соответствии с п.5 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации, правомерно принято решение о приостановке регистрационных действий до 30.05.2022, в целях предоставления подписанного сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

Вопреки утверждению административного истца, положения ст. 610 и ч. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающие возобновление договора на неопределенный срок и право сторон на отказ от договора не применимы к спорным правоотношениям в силу из диспозитивности, так как при заключении договора стороны установили иной порядок его перезаключения, по истечении его срока, на тех же условиях, т.е. на 5 лет.

Учитывая, что оспариваемое решение административного ответчика не противоречит требованиям законодательства, суд не усматривает оснований для признания их незаконными.

В рассматриваемом случае отсутствует нарушение прав и законных интересов административного истца действиями административного ответчика.

По убеждению суда административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как по делу усматривается гражданско-правовой спор истца о праве аренды, который не может быть разрешен в рамках рассмотрения административного иска к административному ответчику.

Согласно разъяснениям п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление 10/22) ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, а также по искам о признании права собственности, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исходя из положений п. 56 Постановления № 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРН не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Допуская оспаривание регистрационных действий, разъяснения, изложенные в Постановлении № 10/22, обращают внимание, что такое оспаривание недопустимо, когда им подменяется исковое производство по спору в отношении принадлежности права на объекты недвижимого имущества.

Требования административного иска, по существу, сводится к спору с нынешним обладателем права аренды земельного участка, заявленные требования носят характер защиты против зарегистрированного обременения в виде аренды в пользу СПК «Авангард».

В данном случае зарегистрированное право или обременение могут быть оспорены только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не оспаривания действий административного ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства в Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении административного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Морозовский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия.

Решение изготовлено 06 мая 2022 года.

Председательствующий: