Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Войт А.В., при секретаре судебного заседания Альгиной В.Е., с участием представителя административного ответчика Биишевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества ИИ Инвестиции к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

АО ИИ Инвестиции обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указано, что 16 декабря 2021 года АО ИИ Инвестиции приобрело у уполномоченного органа государственной власти по организации торгов по реализации арестованного имущества ТУ Росимущества в Свердловской области на торгах квартиру, площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724 по адресу г. Екатеринбург, ул. Рябинина, 23-64, ранее принадлежащую ЕАМ. Имущество реализовано с публичных торгов в форме аукциона на основании Федерального закона «Об исполнительном производстве». 18 января 2022 года ТУ Росимущества в Свердловской области в Управление Росреестра по Свердловской области подало заявление № КУВД-001/2022-1485923 о государственной регистрации права собственности АО ИИ Инвестиции. 24 января 2022 года Управлением Росреестра по Свердловской области принято решение № КУВД-001/2022-1485923/3 о приостановлении с 24 января 2022 года осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении квартиры. 29 марта 2022 года АО ИИ Инвестиции предоставило дополнительные документы. 01 апреля 2022 года Управлением Росреестра по Свердловской области принято дополнительное уведомление № КУВД-001/2022-1485923 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 25 февраля 2022 года КУВД-001/2022-6461253/1, КУВД-001/2022-6461253/2. 04 и 12 апреля 2022 года дополнительные документы поданы. Однако 14 апреля 2022 года Управлением принято решение № КУВД-001/2022-1485923/4, № КУВД-001/2022-1485923/5, № КУВД-001/2022-1485923/6 о приостановлении с 14 апреля 2022 года осуществления действий по государственной регистрации прав в связи с установлением в ходе повторной правовой экспертизы в связи с предоставлением дополнительных документов 13 апреля 2022 года № КУВД-001/2022-15309333 следующего: причины приостановления, указанные в уведомлении от 24 января 2022 года № КУВД-001/2022-1485923/1 устранены частично. Запреты на совершение регистрации сделок сняты, предоставлена копия решения суда об обращении взыскания на заложенные имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого же суда в законную силу. Имеются основания для приостановления согласно п. 5,7 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, а именно: заявителю необходимо предоставить на государственную регистрацию договор реализации арестованного имущества на торгах № 01-2873/21/66-09/1555 от 28 декабря 2021 года, составленный в нотариальной форме в соответствии с требованиями действующего законодательства, на бумажном носителе (через МФЦ), либо подписанный УКЭП нотариуса.

С приостановлением АО ИИ Инвестиции по данному основанию не согласно, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ предусмотрены особенности государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения взыскания на него, определено, что государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него производится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления, что при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги). При продаже принадлежащего несовершеннолетнему имущества с торгов во исполнение вступившего в законную силу решения суда обстоятельства соблюдения права и законных интересов несовершеннолетнего в результате обращения на него взыскания не подлежат повторной проверке и оценке.

Просит признать незаконным решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного объекта от 14 апреля 2022 года № КУВД-001/2022-1485923/4, № КУВД-001/2022-1485923/5, № КУВД-001/2022-1485923/6, возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности АО «ИИ Инвестиции» на квартиру площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724, адрес ***, на основании заявления от 18 января 2022 года № КУВД-001/2022-1485923 и представленных документов.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Терехина Т.А., действующая на основании доверенности от 23 декабря 2021 года, представила отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление Росреестра по Свердловской области считает требования необоснованными и противоречащими действующему законодательству. Объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе несовершеннолетнему. Согласно ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Управление руководствуется также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020): согласно которому в соответствии с п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину). Если федеральный закон не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданского кодекса Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации, то положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях о нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. Административному истцу предложено соблюсти нотариальную форму договора в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит в удовлетворении требований АО ИИ Инвестиции отказать.

Представитель административного ответчика Биишева А.О., действующая на основании доверенности от 16 июня 2020 года, отзыв поддержала.

Заинтересованные лица ПАО «Банк Уралсиб», ТУ Росимущества в Свердловской области, ООО «СпецТорг», государственный регистратор Гончаренко Н.С., надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседании, в судебное заседание не явились.

Судом определено рассматривать дело при данной явке.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, оценив каждое доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Частью 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч.11 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, в силу п. 2 ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания соблюдения сроков обращения в суд возлагается на административного истца.

Из материалов дела следует, что 16 декабря 2021 года между ТУ Росимущества в Свердловской области как уполномоченным органом государственной власти по организации торгов по реализации арестованного имущества и АО ИИ Инвестиции заключен договор купли-продажи на торгах квартиры площадью 84,2 кв.м кадастровый номер 66:41:0313121:1724 по адресу ***, ранее принадлежавшую ЕАМ Имущество реализовано с публичных торгов в форме аукциона на основании Федерального закона от 02 октября 2007 года № 299-ФЗ «Об исполнительном производстве», в рамках исполнительного производства № 51745/17/66001-ИП, возбужденного судебным приставом-исполнителем Верх-Исетского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга ГУ ФССП по Свердловской области Зотовой Т.А. Имущество передано на реализацию на основании постановления судебного пристава-исполнителя Зотовой Т.А. о передаче арестованного имущества на торги от 26 сентября 2020 года.

Имущество передано на торги в соответствии с уведомлением от 11 октября 2021 года № 01-2873/21 о готовности к реализации арестованного имущества ГУ ФССП по Свердловской области.

АО «ИИ Инвестиции» является победителем торгов на основании протокола № 5349-ОАОФАИ/2/1 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № 1 от 16 декабря 2021 года.

Стоимость имущества составила 5080000 рублей. Денежные средства внесены на расчетный счет ТУ Росимущества в Свердловской области 09 и 20 декабря 2021 года.

18 января 2022 года ТУ Росимущества в Свердловской области подано заявление в Управление Росреестра по Свердловской области № КУВД-001/2022-1485923 о регистрации перехода права собственности в отношении квартиры площадью 84,2 кв.м кадастровый номер 66:41:0313121:1724 по адресу ***

24 января 2022 года Управлением Росреестра по Свердловской области принято решение № КУВД-001/2022-1485923/3 о приостановлении государственной регистрации. В качестве оснований указаны: согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта имеются запреты на совершение регистрационных действий, направленных на отчуждение, действий по исключению из реестра, а также регистрации ограничений и обременений на основании постановлений судебных приставов; на государственную регистрацию не представлена копия решения об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда с отметкой о вступлении в законную силу; согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, объект принадлежит на праве собственности ЕАМ., которая является несовершеннолетней. В соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченной дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению; предоставленный на государственную регистрации договор подписан со стороны покупателя АО «ИИ Инвестиции» представителем по доверенности от 16 декабря 2021 года, но доверенность, подтверждающая полномочия представителя на подписание договора, не представлена.

29 марта 2022 года АО ИИ Инвестиции подало заявление о предоставлении дополнительных документов.

Управлением Росреестра по Свердловской области 01 апреля 2022 года принято дополнительное уведомление о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2022-1485923 по итогам проведения повторной экспертизы, поскольку представленная на государственную регистрацию копия заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга по иску ПАО Банк «Уралсиб» к Е., А., М о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество от 27 декабря 2016 года заверена ненадлежащим образом (копия с копии); содержатся сведения о запретах на совершение регистрационных действий, направленных на отчуждение, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений на основании постановлений судебных приставов-исполнителей; согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, объект принадлежит на праве собственности ЕАМ которая является несовершеннолетней, в соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченной дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

04 и 12 апреля 2022 года административным истцом представлены дополнительные документы, в том числе: судебные акты, вынесенные по аналогичным делам, где указано, что не требуется участие нотариуса и нотариальное удостоверение договоров, заключенных на торгах, проводимых с целью исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, когда продавцом имущества выступает территориальное управление Росимущества, которые выполняет государственную функцию по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество.

14 апреля 2022 года административным ответчиком приняты уведомления № № КУВД-001/2022-1485923/4, № КУВД-001/2022-1485923/5, № КУВД-001/2022-1485923/6 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объекта в связи с установлением в ходе повторной правовой экспертизы в связи с предоставлением дополнительных документов следующего: причины приостановления, указанные в уведомлении от 24 января 2022 года, устранены частично. Запреты на совершение регистрации сняты, предоставлена копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении в законную силу. Заявителю предложено представить договор реализации арестованного имущества на торгах № 01-2873/21/66-09/1555 от 28 декабря 2021 года, составленный в нотариальной форме в соответствии с требованиями действующего законодательства, на бумажном носителе (через МФЦ) или подписанный УКЭП нотариуса. Регистрация приостановлена до 14 июля 2022 года.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

При этом особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены в ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 1 ч. 1 названной статьи закона государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенной и скрепленной печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашения с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документов, подтверждающих оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Указанная норма является специальной правовой нормой, регламентирующей осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не содержит требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Доводы административного ответчика о необходимости применения положения ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе к сделкам, заключаемым посредством публичных торгов, подлежат отклонению, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм права, без учета специфики заключения спорной сделки, осуществляемой на публичных торгах в отношении имущества должника, арестованного в ходе исполнительного производства во исполнение судебного акта об обращении взыскания на указанное имущество. В силу общеправового требования при конкуренции общей и специальной нормы подлежит применению специальная норма.

Ссылка административного ответчика на разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, не влечет иное толкование положений Федерального закона № 218-ФЗ, поскольку эти разъяснения касаются применения правил о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, и не относятся к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям.

Таким образом, исходя из анализа правовых норм Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при заключении истцом договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора, поскольку он заключен по результатам торгов, проведенных в целях исполнения решения суда, когда продавцом является федеральный орган исполнительной власти, выполняющий государственную функцию по реализации имущества.

Требования административного истца АО ИИ Инвестиции о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении квартиры площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724, адрес ***, от 14 апреля 2022 года № КУВД-001/2022-1485923/4, № КУВД-001/2022-1485923/5, № КУВД-001/2022-1485923/6, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом того, что иных оснований для приостановления регистрации не имелось, на Управление Росреестра по Свердловской области подлежит возложению обязанность устранить нарушение прав административного истца, путем осуществления государственную регистрацию права собственности акционерного общества ИИ Инвестиции на объект недвижимости – квартиру площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724, адрес ***

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175 178, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административные исковые требования акционерного общества ИИ Инвестиции удовлетворить.

Признать незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении квартиры площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724, адрес ***, от 14 апреля 2022 года № КУВД-001/2022-1485923/4, № КУВД-001/2022-1485923/5, № КУВД-001/2022-1485923/6.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязанность устранить нарушение прав административного истца, путем осуществления государственную регистрацию права собственности акционерного общества ИИ Инвестиции на объект недвижимости – квартиру площадью 84,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0313121:1724, адрес ***

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Войт