Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Григорян Л. С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), где просила признать незаконным решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Григорян Л.С. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: по договору купли-продажи долей квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Оганесяном Р.Р. и Григорян Л.С. на основании вступившего в законную силу решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Оганесяном Р.Р. был заключен договор купли0-продажи принадлежащей ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: . Собственником остальных долей является Григорян Л.С. Согласно пункту 1 договора продавец передает в собственность покупателя 1/3 доли в указанной выше квартире, а покупатель обязуется принять указанные 1/3 долю и оплатить определенную денежную сумму. В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составила 1200000 рублей. Административный истец обязательства по оплате договора исполнила, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, сам договор фактически является передаточным актом. В связи с тем, что Оганесян Р.Р. уклонялся от регистрации перехода права собственности, административный истец обратилась в Приморский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Оганесяну Р.Р. о регистрации перехода права собственности. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Григорян Л.С. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Оганесяном Р.Р. и административным истцом. ДД.ММ.ГГГГ административный истец через МФЦ Приморского района Санкт-Петербурга обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, полученным на руки ДД.ММ.ГГГГ, сообщено о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что представленный договор купли-продажи долей квартиры от ДД.ММ.ГГГГ совершен в простой письменной форме, что не позволяет принять его в качестве правоустанавливающего документа. Административный истец полагает, что указанное решение о приостановлении государственной регистрации незаконно. Полагает, что административный ответчик намеренно не исполняет вступившее в законную силу решение суда, где предметом рассмотрения являлся договор купли-продажи доли в квартире, в том числе и соблюдение его формы заключения. Административный ответчик будучи привлеченный к участию в деле указанное решение суда не обжаловал в установленном порядке, в связи с чем, оно является обязательным для исполнения. Также полагает, что на момент заключения договора купли-продажи доли в квартире, квартира находилась в собственности двух сособственников административного истца и Оганесяна Р.Р., в этой связи ответчик неверно трактует положения п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае договор отчуждения доли был заключен всеми участниками долевой собственности. Также указывает, что административный ответчик допустил формальное нарушение при принятии оспариваемого решения, указав его дату ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика по доверенности Ляпина В.П. в судебное заседание явилась, административные исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела (л.д. 37-41).

Заинтересованное лицо Оганесян Р.Р. в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, посредством передаче телефонограммы, где также просил рассмотреть дело в его отсутствие в связи с нахождением в другом городе (л.д. 64). Принимая во внимание надлежащее извещение, ходатайство заинтересованного лица, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованного лица.

Суд, выслушав административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости долевыми собственниками квартиры по адресу: являются Григорян Л.С. – 2/3 доли, Оганесян Р.Р. -1/3 доли.

ДД.ММ.ГГГГ между Оганесяном Р.Р. и Григорян Л.С. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи долей в квартире, согласно которому Оганесян Р.Р. передает в собственность Григорян Л.С. принадлежащие ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , а Григорян Л.С. обязуется принять указанные 1/3 доли и оплатить определенную денежную сумму. 13 доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру была оценена в 1200000 рублей.

Согласно представленной расписке от ДД.ММ.ГГГГГригорян Л.С. передала Оганесяну Р.Р. в счет оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в рублей.

Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования Григорян Л.С. к Оганесяну Р.Р. об обязании государственной регистрации перехода права собственности на долю квартиры, решением суда постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Григорян Л.С. на объект недвижимого имущества на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: по договору купли-продажи долей квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Григорян Л.С. и Оганесяном Р.Р..

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав, совместно с заявлением предоставив решение Приморского районного суда города Санкт-Петербурга указанное выше, договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в квартире, расписку о получении денежных средств по договору, досудебное требование Оганесяну Р.Р., квитанцию об уплате госпошлины. (л.д. 42, 43-45).

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенной в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 7, пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чем административный истец была уведомлена уведомлением № MFC-0575/2021-446860 (л.д. 23-24).

Несмотря на то, что указанное уведомление датировано ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что расхождение в указании месяца является технической опиской, поскольку по тексту уведомления, врученному административному истцу дата с которой государственная регистрация прав приостанавливается указана как ДД.ММ.ГГГГ.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации, указано, что представленный на государственную регистрацию договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в квартире совершен в простой письменной форме, что противоречит ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и не позволяет принять его в качестве правоустанавливающего документа.

Оценив по правилам ст. 84 КАС РФ в их совокупности собранные по делу доказательства, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации прав незаконным.

Согласно положениям статьи 1 Закон N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

К указанному заявлению прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (пункты 2 и 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотрены статьей 26 Закона N 218-ФЗ.

Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации, а также когда сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п.7, 13 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ вопрос о признании за Григорян Л.С. права на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение не рассматривался, вопросах о правах судом не разрешался.

Следовательно, представленное на государственную регистрацию решение Приморского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ только заменяло собой заявления правообладателя Оганесяна Р.Р. о переходе права собственности к иному лицу (Григорян Л.С.), о чем правомерно указано в оспариваемом решение.

Соответственно, представленный на регистрацию административным истцом судебный акт Приморского районного суда города Санкт-Петербурга, не освобождал административного истца от обязанности подать в орган государственной регистрации правоустанавливающие документы.

В качестве правоустанавливающего документа административным истцом был представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 1/3 доли в квартире по адресу: , заключенный между административным истцом и Оганесяном Р.Р..

Указанный договор совершен в простой письменной форме.

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета (часть 1 статьи 21 названного Федерального закона).

в силу ч. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции действовавшей на момент заключения сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи доли, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Таким образом, законодательство, действующее на момент заключения Григорян Л.С. и Оганесян Р.Р. договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли, однозначно предусматривало нотариальное удостоверение договора по отчуждению долей в праве общей собственности, в том числе и при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В связи с чем, ссылки административного истца на редакцию ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" действующую в настоящее время не обоснованы.

Учитывая, что административным истцом представлен договор купли-продажи доли в квартире в простой письменной форме, у регистрационного органа имелись основания для приостановления государственной регистрации на основании пункта 7, пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В рамках рассмотрения заявления искового заявления Григорян Л.С. в Приморском районном суде города Санкт-Петербурга требования о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ действительной не заявлялись и не разрешались. В материалы настоящего административного дела такого судебного акта не представлено.

Таким образом, при отсутствии нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, административный истец не лишена возможности обращения в суд с исковым заявлением с требованием о признании сделки действительной, который подлежит разрешению по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, оспариваемое решение соответствует действующему законодательству и не нарушает прав административного истца

С учетом отсутствия оснований для признания оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, не подлежит и удовлетворению требование об обязании осуществить государственную регистрацию.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Григорян Л. С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Смольнинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.С. Чистякова