Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, Пятигорскому отделу Управления Росреестра по СК о признании незаконным решения Управления Росреестра по СК об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО2 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения Управления Росреестра по СК об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права, указав в обоснование требований, что на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома административный истец обладает правом, согласно Разрешения па ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№., Постановления Администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, на объект недвижимости - 2-х (двух-) комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус №.

Объект передан административному истцу по Акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права административного истца на объект недвижимости, не имеется.

Для проведения учетно-регистрационных действий достаточно подать заявление и один пакет документов через любой офис многофункционального центра (МФЦ). ДД.ММ.ГГГГ административным истцом в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и Картографии по <адрес> в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 15, ст. ст. 18, 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 883, было подано Заявление о государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, а именно: - по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ- на 2-х (двух-) комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус 6, что подтверждается записью в книге учета входящих документов №. К Заявлению от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями ст. 21 Федерального закона от. ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" были приложены следующие документы: копия паспорта ФИО2; договор № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№; постановление Администрации города <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении адреса объекту строительства; акт приема - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей за государственную регистрацию права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Административным ответчиком Уведомлением № приостановлена государственная регистрация до ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Административным ответчиком было принято Решение № об отказе в государственной регистрации права собственности на Объект с указанием следующих оснований: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст.26 Закона о регистрации); представленный Договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию согласно действующего законодательства РФ.

Административный истец считает Решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права на вышеуказанный объект недвижимости незаконным, поскольку оно противоречит ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 14, 26, "О государственной регистрации недвижимости" и нарушает права и законные интересы Административного истца, препятствует возможности постановки на регистрационный учет по месту жительства в данной квартире.

В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Главное доказательство для узаконивания прав на собственность, которое подтверждает окончание строительства либо реконструкции, — это разрешение о вводе возведенного строения в эксплуатацию по установленному образцу. Частью 10 статьи 40 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме, в соответствии с разрешением на строительство в этом случае, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 Кодекса), представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления.

Согласно разрешению Администрации <адрес> края на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ дом, в котором находится вышеуказанная квартира, введен в эксплуатацию и его застройщиком является ООО «Строительная компания «<данные изъяты>». Согласно Постановления Администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ дому присвоен почтовый адрес: <адрес>№, корпус №.

Объект передан Административному истцу согласно Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, 2-х (двух-) комнатная <адрес>, расположенная на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>№, корпус №.

Согласно сведений из единого государственного реестра недвижимости осуществлен кадастровый учет квартир, в отношении более чем половины квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме осуществлена государственная регистрация права собственности участников строительства.

Просит признать незаконным Решение Административного ответчика № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве Административного истца на объект недвижимости, а именно: - на 2-х (двух-)комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус №.

Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве на объект недвижимости на основании заявления административного истца и представленных документов.

Административный истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административных ответчиков ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменных выражениях и просила в иске ФИО2 отказать.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы административного дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК ФИО6» и ФИО2 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома на объект недвижимости - 2-х (двух-) комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус №.

Факт исполнения ФИО2 денежного обязательства в размере 1294000 рублей, подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между ФИО2 и ООО " СК «Капитал" ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - -х (двух-) комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус №.

ДД.ММ.ГГГГ Административным ответчиком было принято Решение № об отказе в государственной регистрации права собственности на Объект. В сообщении указано на то, что « на основании статьи 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) уведомляем Вас о том, что в связи с истечением срока приостановления, указанного в направленном Вам уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ№, о приостановлении действий по регистрации права собственности в отношении объекта: жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, корпус 6, <адрес> документы на которую представил: ФИО2 и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности, в том числе:

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предоставление государственной услуги включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 части 168, частью 215 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017г. № (далее-Административный регламент), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки). Правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На государственную регистрацию предоставлены: договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Строительная компания "ФИО8" и ФИО2; акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно, Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства.

Представленный договор долевого участия, заключенный между ООО Строительная компания «ФИО7» и ФИО2 по созданию объекта долевого строительства предметом, которого является двухкомнатная <адрес>, общей площадью 57,1 кв.м., расположенная на 2 этаже по адресу: <адрес>. 63.

На основании части 1 статьи 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона о долевом участии договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Однако, представленный договор долевого участия по сведениям Единого Государственного реестра недвижимости государственную регистрацию согласно действующего законодательства не проходил и, следовательно, считается не заключенным.

Согласно, представленного Акта приема-передачи, который содержит информацию о принятии от застройщика участником долевого строительства объекта долевого строительства <адрес>, общей площадью 57.1 кв.м., расположенной по адресу: ФИО1, <адрес>, муниципальное образование городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>, во исполнение условий договора долевого участия № от 04.04.2014г., так же данный акт имеет приложение, что не соответствует нормам действующего законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона о долевом участии после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

На основании части 1 статьи 16 Закона о долевом участии право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства и передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В соответствии с частью 11 пункта 2 статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходим договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю).

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность регистрации права собственности в отношении существующего объекта недвижимости не прошедшем государственную регистрацию по договору долевого участия, так как такой объект не может выступать объектом действующего обязательства без регистрации договора долевого участия, следовательно, право на данный объект не может быть зарегистрировано в порядке статьи 8 Закона о долевом участии.

На основании вышеизложенного провести государственную регистрацию - права собственности Вам отказано в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 6, <адрес>.

Отказ в государственной регистрации права собственности в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона может быть обжалован в суд.

Отказ в государственной регистрации права собственности не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о государственном регистрации права, в случае устранения причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав».

Суд, исходя из изложенных обстоятельств, приходит к выводу о передаче спорной квартиры административному истцу по акту приема-передачи, что свидетельствует об исполнении договора долевого участия в строительстве его сторонами, кроме того ФИО2 в Управление Росреестра по СК для регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости представил пакет документов, отражающий необходимую информацию о регистрируемом объекте и правах на него, в связи с чем, считает подлежащими удовлетворению требования административного истца.

Нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости", которые применило Управление Росреестра по СК, допускают возможность приостановления государственной регистрации, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем они возлагают на государственного регистратора обязанность проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ст. 29).

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регулируются ст. 48 названного Закона.

Пунктом 11 указанной статьи определено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Составление такого акта регулируется ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Форма акта закреплена в части 1 упомянутой статьи и предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии обжалуемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушение прав административного истца в результате принятия такого решения, совершения действий (бездействия). При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону.

В силу п. 7 ст. 6, ст. 14 КАС РФ суд, проявляя активную роль, обеспечивает состязательность и равноправие сторон, проверяя, чтобы последние были извещены о месте и времени судебного заседания в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ.

В соответствии с ч. 9, ч. 11 ст. 226, ч. 3 ст. 62 КАС РФ суд обязан распределить бремя доказывания между сторонами и установить обстоятельства, имеющие значение для дела применительно к нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

То, что договор долевого участия не зарегистрирован в установленном законом порядке, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки. Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что договор долевого участия составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену и то, что строительная компания построила дом.

Таким образом, суд применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ считает, что Управлением Росреестра по СК не доказаны обстоятельства, имеющие значение, и не представлены доказательства, подтверждающие, что порядок принятия оспариваемых решений соблюден, основания для принятия оспариваемых решений имелись, содержание оспариваемых решений соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Напротив, по мнению суда ФИО2 доказал факт нарушения своих прав, а также соблюдение сроков обращения в суд.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве ФИО2 на объект недвижимости, а именно: - на 2-х (двух) комнатную <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью - 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>№, корпус №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве на объект недвижимости на основании заявления ФИО2 и представленных документов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Зацепина А.Н.