Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Сарман В. К. к Территориальному управлению Росимущества в <адрес>, и.о. руководителя ТУ Росимущества в <адрес>Молевой Н.А., межмуниципальному отделу по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>, регистратору МО по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>Чернышевой Е.С., Управлению Росреестра по <адрес> об оспаривании действий, возложения обязанностей,

у с т а н о в и л :

Сарман В.К. обратилась в суд с настоящим иском, указывая на то, что между ней ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, в лице И.О. руководителя Территориального управления А., действующей на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении отпуска Б.», был заключен договор купли-продажи на приобретение 1/5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, этаж 02, №, которое является арестованным, в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденного в отношении должника В. (владельца 1/5 доли, указанной в данном договоре купли-продажи). Имущество продавалось на основании исполнительного документа судебного приказа от ДД.ММ.ГГГГ № 2А-1682/2020, выданного органом: судебный участок №<адрес>, постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес>№ УФССП России по <адрес>Г. от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества с преимущественным правом покупки Сарман В.К., акта передачи арестованного имущества с преимущественным правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ Общая стоимость имущества составляет: 483000 рублей. Согласно акту приема-передачи купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ 1\5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу. <адрес>, этаж 02, к/н №, было ею принято.

Договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, поскольку согласно позиции ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, в лице И.О. руководителя Территориального управления А., действующей на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении отпуска Б.», нотариального удостоверения совершения сделки купли- продажи не требуется.

В ходе регистрации права, документы для регистрации права поданы ДД.ММ.ГГГГ№, в уведомлении от Управления Росреестра по <адрес> ей сообщили, что имеются запреты на совершение действий по регистрации, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. На государственную регистрацию ею предоставлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 1/5 доля в праве общей долевой собственности. Указанный договор заключен в простой письменной форме на торгах. Закон «Об исполнительном производстве» от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующий порядок обращения взыскания на имущество должника не содержит специальных норм о форме сделок, заключаемых в порядке торгов. Таким образом, ей необходимо представить договор купли-продажи долей, удостоверенный нотариусом, в соответствии с действующим законодательством (ссылаясь на п. 1.1 статьи 42 Закона о регистрации)».

ДД.ММ.ГГГГ ею направлено обращение в ТУ Росимущества, на которое был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ№, в котором доведено до ее внимания, что: «позиция Территориального управления в вопросе необходимости нотариального заверения договоров купли-продажи, заключенных по итогам реализации долей в праве общедолевой собственности, приобретённой в рамках исполнительного производства, остается неизменной, в связи с чем, Территориальное управление повторно предлагает ей обратиться Череповецкий городской суд за признанием незаконными действия Межмуниципального отдела по городу Череповцу и <адрес> Управления Росреестра по <адрес> в отказе в регистрации прав собственности на вышеуказанное имущество». Также был отправлен запрос в прокуратуру <адрес>.

Регистрация права в отношении помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж 02, была приостановлена до устранения недостатков, о чем свидетельствует уведомлении, о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

В связи с этим, ею было направлено обращение от ДД.ММ.ГГГГ в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, на которое был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что Территориальное управление не видит препятствий для регистрации Управлением Росреестра по <адрес> прав собственности Сарман В.К. на вышеуказанное имущество на основании заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№».

На основании полученного ответа ею были заново поданы заявление, и документы обращение в Управление Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ получено уведомление не устранении причин приостановления государственной регистрации права, от Межмуниципального отдела по городу Череповцу и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>, за номером № В нем ей сообщили, что необходимо предоставить договор купли-продажи удостоверенный нотариусом, в соответствии с действующим законодательством».

Территориальное управление считает, что нотариальное заверение договоров купли-продажи, заключенных по итогам реализации долей в праве общедолевой собственности, приобретённой в рамках исполнительного производства с преимущественным правом покупки.

ТУ Росимущества и Управление Росреестра не могут прийти к обоюдному решению, чем нарушены ее права.

С учетом увеличения исковых требований истец просит установить надлежащего ответчика и признать действие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> по отказу в нотариальном удостоверении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГСарман В. К. по 1/5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу. <адрес>, этаж 02, № незаконным.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> нотариально удостоверить договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГСарман В. К. по 1/5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, этаж 02, №

Признать действие Межмуниципального отдела по городу Череповцу и <адрес> Управления Росреестра по <адрес> по отказу в регистрации права собственности Сарман В. К. по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по 1/5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу. <адрес>, этаж 02, к/н 35/21/0401020:3313 - незаконным.

Обязать Межмуниципальный отдел по городу Череповцу и <адрес> Управления Росреестра по <адрес> зарегистрировать собственность Сарман В. К. по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по 1/5 доли в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, этаж 02, №

Признать незаконными действия Межмуниципального отдела по городу Череповцу и <адрес> Управления Росреестра по <адрес> по приостановлению и отказу в государственной регистрации права собственности Сарман В.К. в отношении помещения по адресу <адрес>.

В судебном заседании административный истец Сарман В.К. административные исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание административные ответчики ТУ Росимущества и Управление Росреестра по <адрес> представителей не направили, административные ответчики должностные лица ТУ Росимущества в <адрес>Молева Н.А., М., Управления Росреестра по <адрес>Чернышева Е.С. не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель Управления Росреестра по <адрес> по доверенности Осипова Л.В. административные исковые требования не признавала, по мотивам указанным в письменных возражениях.

Суд рассмотрел дело в отсутствие административных ответчиков и их представителей, оснований для отложения рассмотрения дела с учетом надлежащего извещения неявившихся лиц судом не усматривается.

Выслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП, на основании судебного приказа № 2а-1682/2020 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника В.

В рамках указанного исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества – 1/5 доли в праве на жилое помещение по адресу <адрес> на торги, с преимущественным правом выкупа.

По результатам проведения ТУ Росимущества в <адрес> торгов, победителем была признана Сарман В.К., имевшая преимущественное право покупки переданного на торги имущества, поскольку владела 2/5 долями в праве собственности на указанное жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и Сарман В.К. заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ 1/5 доли, принадлежавшей В., в праве на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к/н № стоимостью 483000 рублей.

Как следует из содержания договора, ТУ Росимущества в <адрес> в целях реализации имущества должника В., принадлежащего ему на праве собственности, на которое до момента продажи наложен арест в рамках исполнительного производства для погашения задолженности должника, передается покупателю Сарман В.К., имеющей преимущественное право покупки.

Согласно акту приема-передачи купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ 1/5 доля в праве на жилое помещение - квартиру, площадью 45 кв.м., расположенную по адресу. <адрес>, этаж 02, к/н №, ТУ Росимущества в <адрес> передана покупателю, Сарман В.К. принято.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в простой письменной форме и ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГСарман В.К. подала заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности на указанное имущество в Управление <адрес>, приложив к нему договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт передачи арестованного имущества с преимущественным правом выкупа, доверенность, приказ о предоставлении отпуска Ермоленко Л.М.,, акт приема-передачи по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам рассмотрения указанного заявления ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управления Росреестра по <адрес> прав принято решение о приостановлении государственной регистрации права (перехода права) по причинам, указанным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ (имеются актуальные записи о запретах на совершение действий по государственной регистрации, отсутствует нотариальная форма договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГСарман В.К. дополнительным пакетом представила в Управление Росреестра по <адрес> письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, в котором сообщается об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управление Росреестра по <адрес> прав принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации права (перехода права) по причинам, указанным в уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации права № (отсутствует нотариальная форма договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 4 статьи 29 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.

Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).

Одним из оснований для приостановления государственной регистрации перехода к Сарман В.К. права на 1/5 долю в праве собственности на объект недвижимости, явилось несоответствие формы представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ требованиям действующего законодательства в части нотариального удостоверения сделки.

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 ГК РФ. . *

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению н приобретению долей в праве обшей собственности на недвижимое имущее то при заключении договора, предусматривающего переход право собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью 19 статьи 7,3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

б) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

При этом сделки, заключенные по итогам публичных торгов, в качестве исключения в ней действительно не названы.

Между тем, в силу пункта 1 части 1 статьи 50 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

- при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Таким образом, Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости содержит прямую норму, указывающую на отсутствие необходимости представления на регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного нотариально.

Проанализировав приведенные нормы Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, суд приходит к выводу, что положения части 1 статьи 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

А поскольку при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности на арестованное имущество оно реализовано ТУ Росимущество на торгах, покупателю, имеющему преимущественное право покупки, то позиция Управления Росреестра по <адрес> о необходимости нотариального удостоверения договора не основана на законе, поскольку правило пункта 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей осуществления государственной регистрации при переходе прав на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке, установленных пунктом 1 части 1 статьи 50 названного закона, не применяется и необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения судебного акта, когда продавцом является Росимущество, выполняющее государственную функцию по реализации имущества, не имеется.

Для восстановления права Сарман В.К., нарушенного действиями Управлениями <адрес>, на последнее подлежит возложению обязанность зарегистрировать переход права и право собственности Сарман В.К. на 1/5 долю жилого помещения по адресу <адрес>.

При этом суд учитывает, что основанием для приостановления государственной регистрации явилось также наличие запретов, наложенных судебным приставом-исполнителем по исполнительным производствам, должником по которым являлся В.

Это основание для приостановления государственной регистрации в настоящем иске не оспаривается. Поэтому обязанность произвести государственную регистрацию подлежит возложению только при снятии запретов, имеющихся в настоящее время в ЕГРН в отношении 1/5 доли в праве собственности В. на жилое помещение по адресу <адрес>, о чем суд считает необходимым указать в решении.

При указанном разрешении спора административные исковые требования к Территориальному управлению Росимущества в <адрес>, и.о. руководителя ТУ Росимущества в <адрес>Молевой Н.А. и руководителю ТУ Росимущества в <адрес>Ермоленко Л.М. подлежат оставлению без удовлетворения.

Административным ответчиком Управлением Росреестра по <адрес> заявлено о пропуске административным истцом срока обращения в суд.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Если настоящим Кодексом или другим федеральным законом не установлено иное, административное исковое заявление об оспаривании бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа либо организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение срока, в рамках которого у указанных лиц сохраняется обязанность совершить соответствующее действие, а также в течение трех месяцев со дня, когда такая обязанность прекратилась (ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ).

В уведомлении о не устранении причин приостановления государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № указано, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), в связи с чем, применительно к положениям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ срок давности обращения в суд не пропущен, поскольку административное исковое заявление об оспаривании бездействия административного ответчика, выразившегося в приостановлении государственной регистрации, может быть подано в суд в течение срока, в рамках которого у данного органа сохраняется обязанность совершить соответствующее действие, тогда как государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 175 – 180 КАС РФ, суд,

р е ш и л :

требования Сарман В. К. удовлетворить частично.

Признать незаконным действия Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации права, доведенное до Сарман В. К.. уведомлением < > от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным регистратором МО по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>Чернышевой Е. С., в части указания на необходимость представления для государственной регистрации договора купли-продажи долей, удостоверенного нотариусом, в отношении недвижимого имущество – квартиры по адресу <адрес>.

На Управление Росреестра по <адрес> возложить обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес> регистрацию права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, при устранении иных препятствий для ее осуществления, кроме оспариваемых в данном административном иске.

Административные исковые требования к Территориальному управлению Росимущества в <адрес>, и.о. руководителя ТУ Росимущества в <адрес>Молевой Н. А., руководителю ТУ Росимущества в <адрес>Ермоленко Л. М. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 15 декабря 2023 года.

< >

Судья Т.Д. Беляева