Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-695/2022 административное дело по административному исковому заявлению ФИО1к Наримановскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Наримановскому отделу Управления Росреестра по Астраханской области о признании незаконными решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, возложении обязанности произвести государственную регистрацию, мотивируя требования тем, что она приобрела на проведенных торгах по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве указанное домовладение, однако орган регистрации приостановил государственную регистрацию права собственности, а в дальнейшем отказал в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома и земельного участка, указав, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен быть удостоверен нотариусом в связи с наличием доли несовершеннолетнего ребенка в отчуждаемом объекте со ссылкой на п.2 ст.54 Закона "О государственной регистрации недвижимости". Полагает, что данные действия нарушают ее права и интересы, поскольку имущество приобретено на торгах, в связи с чем к такому договору не подлежат применению положения п.2 ст.54 Закона "О государственной регистрации недвижимости". Административный истец, с учетом увеличения исковых требований, просит восстановить срок на обжалование действий ответчика, признать действия Управления Росреестра по Астраханской области по приостановлению и отказу в государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, незаконными.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 – адвокат Мергенова Г.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители административных ответчиков Наримановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, причин неявки суду не представили, ранее представили отзыв на иск, в котором полагает отказ в проведении государственной регистрации права собственности законным и обоснованным, решение по делу оставили на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО5- ФИО6 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, причин неявки суду не представил.

Заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась надлежаще, конверт с судебным извещением вернулся в суд в связи с неудачной попыткой вручения.

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежаще, причин неявки суду не представил.

Представитель заинтересованного лица Государственного казенного учреждения Астраханской области «Центр социальной поддержки населения Наримановского района» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежаще, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежаще, причин неявки суду не представили.

Как следует из смысла ст. 14 Международного пакта от ДД.ММ.ГГГГ «О гражданских и политических правах» лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела.

В соответствии с п. 11.2 Приказа АО "Почта России" от ДД.ММ.ГГГГ N 230-п "Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений", почтовые отправления разряда "Судебное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Установлено, что судебное извещение, направленное ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ почтовым отправлением №, согласно отчету об отслеживании отправления, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет отметку «ожидает адресата в месте вручения», иных отметок о движении заказного письма по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ почтовое отделение не сделало. Заказная корреспонденция должна была вернуться отправителю (в суд) по истечению семи дней, за истечением срока хранения, однако до настоящего времени в суд не возвращена, информация о движении отсутствует.

Таким образом, учитывая, что ФИО4, обратившись в суд с апелляционной жалобой на ранее принятое решение как не привлеченное к участию в рассмотрении дела лицо, в судебное заседание ни разу не явился, неоднократно извещался о слушании дела, однако заказную корреспонденцию игнорировал, участие в судебных заседаниях от лица ФИО4 осуществлял его представитель – адвокат Мергенова Г.Б., информация о движении дела размещена на официальном сайте суда, находящемся в открытом доступе, заблаговременно, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, поскольку стороны самостоятельно определяют свои права и реализуют их по собственному усмотрению.

Выслушав стороны, изучив доводы административного иска, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об его удовлетворении.

Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд в том числе с требованиями об оспаривании бездействия органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ФИО5 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура банкротства - реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим должника ФИО5, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО3, ФИО3, – ФИО6 и ФИО1 заключен договор № купли-продажи имущества на открытых торгах, по условиям которого административный истец приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Согласно уведомлениям от ДД.ММ.ГГГГ№ и № Наримановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области государственная регистрация права собственности ФИО7 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ№ и № Наримановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области государственная регистрация права собственности ФИО7 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, ввиду наличий сведений о регистрации ареста на недвижимое имущество на основании постановления судебного пристава Наримановского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ№ и № Наримановского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в проведении государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, отказано, в связи отсутствием нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним.

Учитывая, что истец предпринимала попытки обжалования уведомления о приостановлении путем обращения в апелляционную комиссию по обжалованию решений Управления Росреестра, также учитывая нахождение ее на больничном по поводу коронавируса, кроме того, обжалуемые истцом действия по приостановлению и отказу в государственной регистрации имели место в период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., в связи с чем суд полагает возможным восстановить ФИО1 срок на подачу настоящего административного иска.

Частью 3 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130-132, 133.1, 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, по заявлению ФИО1 явилось отсутствие нотариального удостоверения представленного на регистрацию договора купли-продажи, ввиду принадлежности доли в праве общей долевой собственности несовершеннолетним лицам.

При этом, как следует из судебных актов Арбитражного суда Астраханской области, жилой дом и земельный участок, принадлежавшие на праве общей долевой собственности ФИО5 и несовершеннолетним ФИО3, ФИО3 и ФИО3, ФИО3, реализованы на торгах в рамках процедуры банкротства, возбужденного на основании решения Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО5 суммы долга в пользу ПАО "Сбербанк России" и обращении взыскания на заложенное имущество.

Государственная регистрация прав истца на объекты недвижимости приостановлена со ссылкой на пункты 5, 7 ч.1 ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" ввиду того, что договор купли-продажи не был нотариально удостоверен в соответствии с требованиями ч.2 ст.54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", а также в орган регистрации прав поступили акты уполномоченного органа (судебного пристава) о наложении запретов совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Впоследствии постановлением судебного пристава-исполнителя были сняты запреты на совершение регистрационных действий, на основании которых погашены в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о запретах

В силу п.1 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно ч.2 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п.1 ст.28 Гражданского кодекса Российской Федерации, к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила п.п.2 и 3 ст.37 Кодекса, согласно которым опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

В силу положения пп.1 п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества допускается, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам.

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, добровольно отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Так, с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично (абз.2 п.5 ст.213.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. "О несостоятельности (банкротстве)").

Согласно ст.213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с момента введения в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина все имеющееся у должника имущество составляет конкурсную массу и подлежит реализации финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства.

При этом порядок реализации залогового имущества отличается от порядка реализации имущества, не являющегося предметом залога.

В соответствии с ч.4 ст.213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 ст.110 и п.3 ст.111 настоящего Федерального закона, с учетом положений ст.138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен ст.ст.447-448 ГК РФ.

В частности, согласно ч.3 ст.111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

Из вышеуказанных норм, а также норм статей 447-448 ГК РФ следует, что при реализации имущества на торгах сторонами сделки фактически выступает лицо, выигравшее торги, и организатор торгов.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены ст.449 ГК РФ, согласно п.2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Следовательно, проведенные торги и заключенный по их итогам договор образуют единый юридический состав. Признание договора недействительным без признания недействительными торгов невозможно.

В п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что признание торгов недействительными до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Согласно абз.2 п.7 ст.213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.

При этом, специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения заключенной на торгах сделки по продаже доли несовершеннолетнего в праве собственности на недвижимое имущество, в Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" отсутствует.

Законодательством Российской Федерации закреплен приоритет специальной нормы над общей, то есть в данном случае специальной нормой является абз.2 п.7 ст.213.15 Закона о банкротстве, предусматривающей регистрацию перехода прав гражданина-банкрота на имущество только на основании заявления финансового управляющего.

Решением Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4, действующего в интересах несовершеннолетних детей, к ФИО1, финансовому управляющему ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ничтожным, применении последствий недействительности сделки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения.

Доказательств того, что состоявшиеся торги по продаже спорных объектов недвижимости признаны недействительными, заинтересованным лицом ФИО4 не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что не требуется участие нотариуса и нотариальное удостоверение договоров, заключенных на торгах, проводимых с целью исполнения решения суда, в том числе при процедуре банкротства.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения на него взыскания, изложены в ст. 50 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Таким образом, ссылка административных ответчиков на ч.2 ст.54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не обоснована, позиция основана на неверном толковании норм материального права. В рассматриваемом случае применению подлежит ст.50 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и нотариальная форма для удостоверения такой сделки законом не предусмотрена.

Проанализировав содержание норм ст.ст.348-349, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающих особенности правоотношений, связанных с реализацией на торгах заложенного имущества лица, признанного банкротом, суд приходит к выводу о том, что при реализации имущества на торгах прекращаются права третьих лиц на данное имущество, в том числе несовершеннолетних, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо притязаний, между тем нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Таким образом, из системного анализа положений ст.ст. 1, 2, 110, 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что при реализации имущества должника приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, признанного банкротом, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

С учетом изложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Федеральным законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется, установив, что в данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен финансовым управляющим с победителем торгов в ходе процедуры банкротства должника в соответствии с порядком, регламентируемым Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", судом нарушений положений названного закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, а доказательства иного в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Определяя в соответствии с п.1 ч.2 ст.227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации способ восстановления нарушенного права административного истца и учитывая, что суд не вправе подменять уполномоченный орган в соответствующей административной процедуре при установлении наличия или отсутствия других оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении, на административного ответчика необходимо возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о регистрации права собственности.

Руководствуясь статьями 175-180, 218-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1к Наримановскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об оспаривании решения удовлетворить.

Признать незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГг. № и № о приостановлении государственной регистрации; от ДД.ММ.ГГГГг. № и № об отказе в регистрации права собственности.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанность, повторно рассмотреть заявление ФИО1о регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Мухамбеталиева Л.К.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Мухамбеталиева Л.К.