Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий и решений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - УФРС по КК) о признании незаконными действий и решений.

В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО СЗ «Новосфера» заключен договор участия в долевом строительстве № указанный договор заключен в УФРС по КК. Право требования на объект долевого строительства обременено в силу закону ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России». Оплата по договору была произведена ФИО1 за счет собственных средств в размере 2 040 000 рублей и за счет кредитных средств, представленных ПАО «Сбербанк России» в размере 3 000 000 рублей по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№. Оплата по договору произведена полностью, расчет производились с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости Сбербанка» и счета эскроу, эскроу-агентом которого выступало ПАО «Сбербанк России». В связи с просрочкой передачи объекта строительства более чем на 2 месяца, ФИО1 направил застройщику уведомление об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГФИО1 через МФЦ <адрес> сдал уведомление от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ и заявление о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ для погашения записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ УФРС по КК направило в адрес ФИО1 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, основанием приостановления послужило отсутствие заявления ПАО «Сбербанк России» о погашении регистрационной записи об ипотеке. В дальнейшем, после подписания между ФИО1 и Обществом двустороннего соглашения о расторжении договора долевого участия, административный истец повторно сдал документы в УФРС по КК, однако ДД.ММ.ГГГГ от административного ответчика повторно поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации с той же самой причиной.

Административный истец полагает действия и решение органа государственной регистрации незаконными, ссылается на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, поскольку договор расторгнут и обязательства сторон по указанному договору фактически прекратились, прекратился и залог права требования на объект договора долевого участия. Для защиты нарушенного права ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском, в котором просит признать незаконными уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав и обязать УФРС по КК осуществить регистрационные действия по регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве.

Административный истец в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом в порядке частей 8-9 статьи 96 КАС РФ, представили суду письменные возражения, согласно которым просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, заявлений о рассмотрении дела в свое отсутствие либо об отложении слушания дела, не представил.

Представитель заинтересованного лица ООО СК «Новосфера» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил в суд отзыв на заявление, согласно которого при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

В соответствии с пунктом 6 статьи 226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Учитывая принятые меры по извещению сторон, отсутствие сведений об уважительных причинах неявки, суд, руководствуясь указанными положениями статьи 226 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, по материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона о государственной регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту- Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, указанным в Письме Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ№-ТГ/22, учитывая положения пункта 2 статьи 1, статьи 2, пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 77.2 Закона № 102-ФЗ, при заключении договора долевого участия (далее – ДДУ) с использованием кредитных средств, по общему правилу, одновременно с государственной регистрацией такого ДДУ регистрируется возникающий в силу закона залог права требования участника долевого строительства в пользу кредитной организации, предоставившей кредит на приобретение объекта долевого строительства - предмета ДДУ.

В соответствии с ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из обязательства (пункт 2 статьи 453); к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила гражданского кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334); залог прекращается, в том числе в случаях прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК (пункт 1 статьи 352).

Учитывая вышеуказанные положения гражданского законодательства, пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке, при расторжении договора долевого участия прекращаются также и возникшие в обеспечение исполнения обязательств по нему ограничения прав, в том числе, залог права требования.

Частью 4 статьи 53 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе залоге права требования, вытекающего из ДДУ, заключенного с использованием кредитных средств и по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены ДДУ вносятся на счета эскроу) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной (в зависимости от ситуации, указанной в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке), а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.

Учитывая также установленный частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации заявительный характер государственной регистрации прав, записи в ЕГРН вносятся в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0241, на основании представленного заявления и необходимых документов.

Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи, например, о погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге права требования) в связи с расторжением ДДУ (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав).

Таким образом, внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и при этом сохранение со статусом «актуальная» записи о государственной регистрации залога права требования, зарегистрированного на основании данного ДДУ, не согласуется с действующим законодательством; действующее законодательство (в том числе Закон о государственной регистрации, Закон об ипотеке) также не содержит норм о погашении регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из ДДУ, на основании согласия залогодержателя при расторжении этого ДДУ; внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и погашение регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из этого ДДУ, могут быть осуществлены одновременно на основании заявлений, указанных в части 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации и в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотее, и приложенных к таким заявлениям необходимых документов, предусмотренных указанными федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310,450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Более того, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в УФРС с заявлением о проведении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № в части расторжения договора участия в долевом строительстве.

К заявлению были приложены документы уведомление об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, письмо от ДД.ММ.ГГГГ№ от ООО СК «Новосфера».

Регистрационные действия были приостановлены, административному истцу предложено представить согласие ПАО «Сбербанк России».

ДД.ММ.ГГГГФИО1 вновь обратился в УФРС с заявление о проведении государственной регистрации прав, к заявлению было представлено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов УФРС принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке, зарегистрированной одновременно с договором участия в долевом строительстве.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СК «Новосфера» и ФИО1, запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№.

В отношении указанного земельного участка в ЕГРН внесена запись об ипотеке в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве, залогодержателем является ПАО «Сбербанк».

Предметом ограничения\обременения является объект долевого строительства, находящийся по адресу: г. Краснодар <адрес>№ литер <адрес>

Согласно абзацам 2, 3 пункта 4.1 Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ денежные средства в размере 2 040 000 рублей оплачиваются участником долевого строительства не позднее пяти рабочих дней после государственной регистрации договора за счет собственных средств, денежные средства в размере 3 000 000 рублей оплачиваются участником долевого строительства за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России», согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из положений кредитного договора, договора участия в долевом строительстве, сведений ЕГРН следует, что права административного истца по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве обременены ипотекой.

Для прекращения прав по договору участия в долевом строительстве необходимо погасить запись об ипотеке, по которой такие права обременены.

Доказательств в обоснование заявленных требований, в нарушение норм статьи 62 КАС РФ, административным истцом суду не представлено, совокупности условий признания незаконными действий и решений административного ответчика, суду не представлено.

В силу части 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решений и действий (бездействий) должностного лица, если установит, что оспариваемые решения, действия, бездействие нарушают права и свободы административного истца, а также не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требований

С учетом изложенного и представленных доказательств суд приходит к выводу, что по данному административному делу правовых условий, позволяющих принять решение об удовлетворении заявленных требований, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180,227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий и решений, - оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25.01.2024 года и доведено до сведения лиц, участвующих в деле посредством направления почтовой корреспонденции.

Лица, участвующие в деле, их представители, вправе знакомиться с протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, записями на носителях информации.

В течение трех дней со дня подписания протокола стороны вправе подать в суд замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись судебного заседания с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Председательствующий: