Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Хазеева А.Х. к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору Рахимовой А.Э. об оспаривании действий (бездействия) и обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ :

Хазеев А.Х. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ о признании незаконными действий (бездействия), выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между административным истцом и Шаяхметовым А.Р., в отношении объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и обязании устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением о регистрации договора залога, заключенного между ним и Шаяхметовым А.Р. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по РТ регистрация договора залога была приостановлена на том основании, что в нарушение требований действующего законодательства в договоре залога не указан срок возврата суммы займа и место заключения договора займа (расписка) от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, срок возврата суммы займа – ДД.ММ.ГГГГ, и в соответствии с п. 3.1 договора залога основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является нарушение залогодателем обязательств по расписке, связанных с невозвращением суммы займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В расписке указана дата ее подписания. Данная расписка является односторонним документом, выдаваемым должником кредитору в подтверждение получения денежных средств и наличия обязательств по возврату занимаемой суммы, не является договором займа и не требует двустороннего соглашения, в связи с чем отсутствует необходимость указания места заключения договора. Также Управлением Росреестра по РТ указано, что в нарушение п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» сторонами не указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако п. 1.5 договора залога содержит сведения о документах, подтверждающих право собственности, номерах записей регистрации прав, в связи с чем вышеуказанный довод Управления Росреестра по РТ является необоснованным. Также в данном случае не требуется согласия предшествующего залогодержателя по той причине, что залогодатель не производит отчуждение имущества. Предшествующий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо ограничений для передачи имущества от залогодержателя Плотник К.П. в последующий залог. Таким образом, для заключения договора залога между Хазеевым А.Х. и Шаяхметовым А.Р. не требуется согласие предшествующего залогодержателя, так как такое условие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, имущество не отчуждалось.

Административный истец в судебное заседание не явился, его представители заявленные требования поддержали.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по РТ с административным иском не согласился.

Административный ответчик – государственный регистратор Рахимова А.Э., привлеченная к участию в деле судом, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие <данные изъяты>

Заинтересованное лицо – Плотник К.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена <данные изъяты>

Заинтересованное лицо – Шаяхметов А.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Судебная повестка вернулась в суд из почтового отделения в связи с истечением срока хранения <данные изъяты>

В силу ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец и Шаяхметов А.Р. обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию ими были представлены договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ и расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору залога, подписанному между Хазеевым А.Х. (залогодержатель) и Шаяхметовым А.Р. (залогодатель), в обеспечение выполнения обязательств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Хазеевым А.Х. и Шаяхметовым А.Р. о займе в размере <данные изъяты> рублей, залогодатель предоставляет залогодержателю в залог следующее имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение – жилой дом, двухэтажный (подземных этажей – <данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Право залога возникает с момента заключения настоящего договора и регистрации его в соответствующем государственном регистрирующем органе.

В соответствии с п. 1.3 указанного договора размер обеспеченных настоящим договором обязательств залогодателя по расписке составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 2.1 данного договора залогодатель подтверждает, что передаваемое в залог имущество обременено следующими правами: ипотека в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, перечисленными в п. 1.5 настоящего договора. Ипотека в силу закона обеспечивает исполнение обязательств залогодателя перед Плотник К.П. в размере <данные изъяты> рублей. Ограничений в заключении настоящего договора соглашением об ипотеке между залогодателем и Плотник К.П. не установлено.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, Шаяхметов А.Р. получил от Хазеева А.Х. сумму займа в размере <данные изъяты> рублей. Срок возврата займа – ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по РТ административному истцу сообщено о приостановлении регистрации ограничения на вышеуказанные объекты недвижимости на срок до ДД.ММ.ГГГГ на том основании, что в нарушение требований действующего законодательства в договоре залога не указан срок возврата суммы займа и место заключения договора займа (расписка) от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.5 договора залога, право собственности залогодателя на имущество подтверждается свидетельством о регистрации права. При этом, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя, не указано. Более того, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект недвижимого имущества находится в залоге у Плотник К.П., однако согласие залогодержателя на последующий залог, либо просьба погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Плотник К.П., в случае исполнения обязательства перед залогодержателем, не представлены.

Государственным регистратором Рахимовой А.Э. административному истцу предложено в установленный срок устранить вышеуказанные причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

В силу ч. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.На основании ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В силу ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ч. 1, ч. 3 и ч. 4 ст. 29 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона. Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.Как видно из материалов дела правоустанавливающих документов, ДД.ММ.ГГГГ между Плотник К.П. (продавец) и Шаяхметовым А.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, согласно которому продавец продала, а покупатель купил двухэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, обще площадью <данные изъяты> кв. м, также расположенный по указанному адресу.

В соответствии с п. 4 данного договора цена объекта индивидуального жилищного строительства составляет <данные изъяты> рублей, цена земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Цена земельного участка с объектом индивидуального жилищного строительства составляет <данные изъяты> рублей.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> рублей будет выплачена покупателем до подписания договора – сумма в размере <данные изъяты> рублей за земельный участок будет выплачена покупателем до подписания договора, сумма в размере <данные изъяты> рублей за объект индивидуального жилищного строительства будет выплачена покупателем до подписания договора; сумма в размере <данные изъяты> рублей будет выплачена покупателем после государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере <данные изъяты> рублей за земельный участок будет выплачена покупателем после государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере <данные изъяты> рублей за объект индивидуального жилищного строительства будет выплачена покупателем после государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны пришли к соглашению, что в пользу продавца в силу закона возникает ипотека.

О передаче вышеуказанных объектов недвижимого имущества от продавца к покупателю ДД.ММ.ГГГГ подписан передаточный акт.

Обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанных объектов в пользу Плотник К.П. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается материалами дела.

Сведения об уведомлении Плотник К.П. о заключении последующего договора ипотеки в материалах дела отсутствуют, что противоречит требованиям статьи 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ не указан срок возврата залогодателем займа, место его заключения, что в силу статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исключает возможность государственной регистрации данного договора.

В силу вышеприведенных норм закона, суд считает, что государственным регистратором Рахимовой А.Э. правомерно, в рамках предоставленных законом полномочий, проведена правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и осуществление государственной регистрации приостановлено для устранения заявителями причин, вызвавших ее приостановление.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра от Шаяхметова А.Р., являющегося собственником объектов недвижимого имущества, поступило заявление о возвращении ранее представленных документов без проведения государственной регистрации.

Суд считает, что в данном случае между Хазеевым А.Х. и Шаяхметовым А.Р. имеет место спор, который подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Таким образом, административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Хазеева А.Х. к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору Рахимовой А.Э. об оспаривании действий (бездействия) и обязании устранить нарушения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.