Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца ООО ГК «Промресурс» Чередниченко Т.В., Сурковой Т.А., административного ответчика Правительства Белгородской области Чувилко М.С., заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Болотовой М.Н.,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО ГК «Промресурс», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 114 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО <данные изъяты>, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участка, в завышенном размере.

В судебном заседании представители общества административный иск поддержали по изложенным в нем основаниям. Не уточняя требование в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО21 по результатам проведенной им повторной судебной экспертизы от 05.04.2021 № 55-21.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области по существу административного иска не возражали, при этом считали, что единственным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка может выступать первоначальная экспертиза, подготовленная экспертом Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» ФИО43 По мнению представителей, выполненное экспертом ФИО22 заключение по результатам повторной судебной экспертизы имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат стоимости участка.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены надлежащим образом в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (копии определения о возобновлении производства по делу, а также извещения получены 20.04.2021).

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых представителей административных ответчиков, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район», по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, ООО ГК «Промресурс» является собственником указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО <данные изъяты>ФИО54 отчет от 01.10.2019 № 2019.179. Рыночная стоимость определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб. на 01.01.2016.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более 74 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 16.06.2020 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ФИО44, осуществляющей свою трудовую деятельность Союзе «Белгородская торгово-промышленная палата».

Перед экспертом было поставлено два вопроса, первый – о рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, второй – направлен на проверку отчета представленного истцом на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО45 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение от 21.08.2020 № 067.04.0317, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Отчет от 01.10.2019 № 2019.179 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены некорректно.

Исследовав в судебном заседании 13.10.2020 заключение, подготовленное экспертом-оценщиком ФИО46 от 21.08.2020 № 067.04.0317, и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца, назначив по делу повторную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Трастоценка» ФИО11

Возникновение сомнений в обоснованности экспертного заключения от 21.08.2020 № 067.04.0317 вызвано тем, что рассчитывая рыночную стоимость земельного участка в рамках сравнительного погода методом сравнения продаж, эксперт ФИО47 в качестве объекта-аналога подобрала земельный участок площадью 5 100 кв. м, однако обращение к тексту объявления показало, что к продаже предложен не один участок, а четыре (1 100 кв. м, 1 100 кв. м, 18 000 кв. м и 1 100 кв. м) в п. Севереный вдоль федеральной трассы по первой линии, назначение – земли населенных пунктов для строительства придорожных комплексов, гаражей и мини заправки, тогда как вид разрешенного использования оцениваемого участка – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

По результатам повторной экспертизы экспертом ФИО9 представлено заключение от 08.12.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, на дату оценки составила <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку представленного административным истцом отчета об оценке от 01.10.2019 № 2019.179, эксперт указал, что приведенная в отчете рыночная стоимость земельного участка искажена. Выявлены нарушения законодательство об оценочной деятельности.

Исследовав в судебном заседании 04.02.2021 заключение, подготовленное экспертом ФИО10 от 08.12.2020 и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца, назначив по делу повторную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО23

Возникновение сомнений в обоснованности экспертного заключения от 08.12.2020 вызвано следующим. Как видно из заключения, эксперт выявил достаточное количество предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения в Белгородской области. Им же указано, что разброс стоимости 1 кв. м составляет от 4 000 до 20 000 руб. Вместе с тем эксперт не привел усредненную стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческого назначения под офисно-торговую недвижимость и не осуществил соответствующей выборки предложений, обосновывающей указанный им диапазон цен.

Также, расширяя территорию исследования по правилам подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 и выбрав два земельных участка, расположенных в городе Белгород и один в п. Дубовое Белгородского района, эксперт не обосновал по каким критериям им выявлено сходство экономических характеристик данных объектов с объектом экспертизы.

Эксперт ФИО11, располагая сведениями по меньшей мере о 22 предложениях о продаже земельных участков, расположенных в городе Старый Оскол, отраженных в проверяемом им отчете, не обосновал невозможность их использования в качестве аналогов, что нарушает подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом, со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера (г. Нижний Новгород, 2014 год) применена корректировка на местоположение (по аналогу № 1 – 0,94, по аналогам № 2 и № 3 – 0, 75), при этом в названном справочнике отсутствует значение использованных корректировок.

Согласно письменным пояснениям эксперта рынок города Старый Оскол им не исследовался. Однако здесь же эксперт указал, что по городу Старый Оскол им не было найдено подобных земельных участков, выставленных на продажу, что обусловило использование объектов-аналогов из города Белгород и Белгородского района. Данные пояснения эксперта находятся в противоречии с ранее приведенными о том, что рынок города Старый Оскол не исследовался.

По результатам повторной экспертизы экспертом ФИО24 представлено заключение от 05.04.2021 № 55-21. Согласно выводам эксперта ФИО25 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом ФИО26, так же как и экспертами ФИО48 и ФИО9, сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 01.01.2019 № 2019.179 оценщиком ООО <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В экспертном заключении, как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346, указаны причины расхождения выводов с выводами первичной и повторной экспертиз.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Повторное экспертное заключение от 05.04.2021 № 55-21, подготовленное экспертом ФИО27, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении указанной экспертизы ФИО28 руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, учел Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом ФИО29 путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, исключив из расчета затратный и доходный подходы к оценке, указав, что для определения рыночной стоимости земельного участка методы затратного подходы не используются, а также то, что при анализе рынка аренды земельных участков не было выявлено достаточного количества информации для определения рыночной стоимости арендной ставки или арендной платы, что не позволило эксперту спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить.

В рамках исследования эксперт ФИО30, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией Лейфера Л.А. (том 3), 2014 год, указал, что фактическим использованием оцениваемого земельного участка является: для обслуживания и эксплуатации торгового центра, т.е. земельный участок относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии (относящиеся к 6-му, 7-му и 17-му видам разрешенного использования).

Для исследования рынка предложений, эксперт использовал объявления, размещенные в период предшествующий дате оценки, в периодических печатных изданиях и на сайтах объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Для анализа рынка земельных участков под офисно-торговую застройку не использовались участки: с улучшениями (застроенные зданиями, строениями или сооружениями), повторяющиеся (с одинаковыми физическими характеристиками).

По итогам изучения открытых источников информации ФИО31 было выявлено 11 предложений (таблица стр. 15 дополнительного экспертного заключения). Каждое объявление экспертом было проанализировано и проверено, в том числе посредством сопоставления текста объявления с информацией, содержащейся в публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Проведенный анализ показал, что диапазон удельных цен предложений земельных участков под офисно-торговую застройку за период, предшествующий дате оценке в городе Старый Оскол Белгородской области, составляет от 191, 37 до 5 000 руб./ кв. м, при среднем значении 1 167, 31 руб.

Перечень основных факторов, коэффициентов их влияния на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку приведены экспертов в заключении с учетом Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией Лейфера Л.А. (том 3), 2014 год.

С учетом указанных сведений, эксперт пришел к выводу, что основными факторами, влияющими на стоимость объекта оценки и сопоставимых объектов недвижимости, являются местоположение, расположение относительно красной линии, передаваемые имущественные права, общая площадь и наличие на участке электричества, водоснабжения и канализации, газоснабжения.

Выявление в ходе анализа рынка достаточного количества сопоставимых с объектом оценки земельных участков, предложенных для продажи в период, предшествующий дате оценки, позволило эксперту использовать сравнительный подход, а в его рамках метод сравнения продаж.

Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка на дату оценки экспертом ФИО32 было выбрано 4 предложения о продаже земельных участков (таблица на стр. 30-31 дополнительного экспертного заключения). Отклонение цен предложений по объектам-аналогам от среднего значения (1 167, 31 руб./ кв. м) составляет не более 18 %; данные участки равномерно распределены в ценовом диапазоне (от 964, 32 до 1 224, 59 руб./ кв. м).

Эксперт подробно проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, которые описал в заключении, произвел необходимые поправки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет этих значений. Экспертом в отношении каждого из объектов-аналогов обоснованы и применены поправки на торг, на имущественные права (наличие ограничений) (к аналогам № 1, № 3 и № 4), на площадь (к аналогу № 3).

В результате рыночная стоимость объекта оценки, определенная с применением сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.

По результатам проверки отчета об оценке от 01.10.2019 № 2019.179, эксперт на основании глубокого анализа и проведенных исследований установил наличие в нем таких нарушений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. Так эксперт указал, что определяя сегмент рынка, оценщик сделал правильный вывод о том, что объект оценки относится к рынку земельных участков «под офисно-торговую застройку», однако, выполняя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, оценщик вышел за пределы определенного им сегмента рынка, т.к. не все земельные участки, представленные в анализ рынка, имеют офисно-торговое назначение. В предложениях № 1, № 3 - № 6, № 10, № 12 - № 14, № 19, № 21 - № 22 указано только о «коммерческом» назначении земельного участка, либо о его неопределенном назначении («многофункциональный», «под строительство любого объекта», «под коммерческое и некоммерческое строительство»). В предложениях № 2 и № 15 сведений о «коммерческом» назначении земельного участка не указано. Невозможность идентификации земельных участков по их местоположению и площади по причине отсутствия конкретной информации в тексте объявлений, не исключает их отнесение к другому сегменту рынка, - нарушен принцип обоснованности (пункт 5 ФСО № 3).

Для проведения расчетов оценщиком в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3 были отобраны земельные участки, коммерческое назначение которых не конкретизировано, следовательно, эти участки невозможно однозначно отнести к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Экспертом установлено, что данные участки не сопоставимы с оцениваемым участком и по такому ценообразующему фактору как «расположение относительно красной линии».

Согласно отчету об оценке оценщику были доступны рыночные данные о 22 земельных участках с известными ценами предложений. Одним из критериев, по которым производился отбор объектов-аналогов, оценщик обозначил «точное местоположение». Им были исключены из сравнения объекты № 3, № 5, № 6, № 9 и № 15 с мотивировкой «не представлялось возможным установить их точное местоположение». При этом оценщик, противореча самому себе, выбирает объекты № 12 и № 13, точное местоположение которых не установлено, в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3.

Выявленных экспертом нарушений, допущенных в отчете об оценке, достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд отвергает представленный ООО ГК «Промресурс» отчет об оценке от 01.10.2019 № 2019.179 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Выполняя требование пункта 2.4 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 20.12.2002 № 346, эксперт ФИО33 указал, что причиной расхождения выводов повторной и первичной экспертиз явилось нарушение экспертом ФИО49 ряда требований ФСО № 7 и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002.

Так эксперт, проводивший первичную экспертизу, необоснованно расширил территорию исследования за счет территорий, которые не схожи по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в том числе за счет территорий, расположенных в ближайшей окрестности областного центра – в поселках Северный, Новосадовый Белгородского района и в поселенке Прохоровка Прохоровского района Белгородской области, чем нарушил требования подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7.

Самым значим фактором, влияющим на стоимость земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, является местоположение, вклад этого элемента в стоимость объекта (вес факта) составляет 25 %. В свою очередь эксперт ФИО50 необоснованно отказалась от использования в расчетах цен предложений тех земельных участков, которые расположены в городе Старый Оскол – на территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Отказ же от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в указанном городе, по причине отсутствия сведений о зарегистрированных правах, нахождения их в аренде, является необоснованным т.к. фактор «передаваемые имущественные права» является только третьим по значимости фактором, влияющим на стоимость. Тем самым эксперт нарушил требования подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7.

Эксперт ФИО51 для проведения расчетов в качестве объекта-аналога № 1 фактически использовала несуществующий земельный участок площадью 5 100 кв. м (в тексте о продаже указано, о продаже четырех земельных участков различных площадей от 1 100 до 1 800 кв. м). Следовательно, нарушен пункт 10 ФСО № 1.

Подобрав аналоги несопоставимые с объектом оценки по самому значимому фактору – местоположению, эксперт допустил нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов в первичной экспертизе имеют значительные различия друг от друга. Так скорректированная цена аналога № 4 (8 753, 62 руб./ кв. м) практически в 2 раза превышает скорректированные цены аналогов № 1, № 2 и № 3 (5 411, 76, 5 567, 84 и 4 496, 50 руб./ кв. м). При этом эксперт, проводивший первичную экспертизу, в нарушение пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002, не выбрал другой аналог.

Причиной расхождения выводов повторной экспертизы и предшествующей проведенной экспертизы также явилось нарушение ФИО9 ряда требований федеральных стандартов оценки и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002.

Так эксперт ФИО34 указал, что эксперт, проводивший предшествующую повторную экспертизу, необоснованно расширил территорию исследования за счет территорий, которые не схожи по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в том числе за счет территории областного центра - в городе Белгород и территорий, расположенных в ближайшей окрестности областного центра – в поселке Дубовое Белгородского района Белгородской области, что нарушает подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7.

Для проведения расчетов в качестве аналогов были отобраны участки, расположенные в городе Белгород и поселке Дубовое, которые не схожи (не сопоставимы) с оцениваемым объектом по основной характеристике (по самому значимому фактору) – местоположению.

Не использовал эксперт ФИО11 в расчетах все доступные объекты-аналоги, что не соответствует положениям подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7.

Представители Правительства Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области выявленные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, допущенные экспертами ФИО52 и ФИО9, которые в конечном итоге привели к расхождению в выводах о стоимости земельного участка по отношению к повторной экспертизе проведенной ФИО35, не оспорили и под сомнение не поставили.

Поскольку в экспертном заключении № 067.04.0317, выполненном ФИО53, и в экспертном заключении от 08.12.2020, выполненном ФИО9, были допущены нарушения со всей очевидностью повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО ГК «Промресурс», они не могут быть приняты судом в качестве доказательства таковой и отвергается судом как недостоверные.

Напротив, оценив экспертное заключение от 05.04.2021 № 55-21, подготовленное по результатам повторной судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению от 05.04.2021 № 55-21 у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО36 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Высказанные представителями правительства области и администрации городского округа замечания, касающиеся предполагаемых нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенные экспертом ФИО37 при составлении экспертного заключения, были проверены в судебном заседании с участием эксперта, который ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Предполагаемые нарушения законодательства об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли. Представитель администрации Старооскольского городского округа указывая, что эксперт ФИО38 определяя рыночную стоимость спорного участка, относящегося к 5-му виду разрешенного использования, т.е. предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подобрал объекты-аналоги (№ 1, № 2 и № 3), которые относятся к 7-му виду разрешенного использования (участки для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), т.е. к отличному от сегмента рынка оцениваемого объекта, не учла, что в Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией Лейфера Л.А. (том 3), 2014 год, (использован экспертом) сказано, что в практике оценки рыночной стоимости выделяют земельные участки жилого и коммерческого назначения, которые, в свою очередь, делятся на классы. Участки коммерческого назначения, к которым относится объект экспертизы, можно разделить на классы: под офисно-торговую застройку; под индустриальную застройку; под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения; сельскохозяйственного назначения.

Такая классификация (использовалась экспертом) позволяет объединить земельные участки различных видов разрешенного использования по общности признаков со схожими принципами ценообразования. Оцениваемый участок фактически используется для размещения части нежилого торгового здания, т.е. относится к классу участков под офисно-торговую застройку.

Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии (относящиеся к 6-му, 7-му и 17-му видам разрешенного использования).

Использование оценщиком (экспертом) экспертного суждения законодательством об оценочной деятельности допускается.

Отклоняется судом как несостоятельный и довод представителя заинтересованного лица о неприменении экспертом корректировки на местоположение земельного участка, в зависимости от районов расположения в городе.

Во вводной части Справочника оценщика недвижимости 2014 год, под редакцией Л.А. Лейфера (на который ссылается представитель администрации, приводя свой довод), указано, что приведенные рыночные соотношения могут использоваться в качестве корректировок, если они подтверждены непосредственным анализом сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Использование Справочника не может заменить такого анализа. Далее, в заключительной части этого же Справочника указано, что в качестве основного источника информации в Справочнике использовались данные по Нижнему Новгороду и Нижегородской области. Поэтому, продолжает автор Справочника, считается возможным использовать данные в качестве корректирующих коэффициентов для различных городов, подобных по экономическому потенциалу, количеству жителей, основным градостроительным характеристикам Нижнему Новгороду. Перед тем как применять такие коэффициенты, следует внимательно проанализировать рынок и установить, насколько характеристики рынка объекта оценки отвечают типовым признакам соответствующего сегмента рынка в большом городе, каким является Нижний Новгород.

Проведенный анализ рынка позволил не использовать упомянутую представителем администрации Старооскольского городского округа корректировку, ввиду очевидного различия городов Нижний Новгород и Старый Оскол и не применять градацию, предложенную в Справочнике.

В судебном заседании эксперт ФИО39 пояснил, что проведенный анализ стоимости участков под офисно-торговую застройку в городе показал, что их географическое расположение (частей города) не имеет явных отличий, что проиллюстрировано в соответствующей таблице анализа рынка. Проведенный анализ позволил не применять к подобранным объектам-аналогам корректировку на местоположение (районирование).

Не может суд согласиться и с доводом представителя о том, что экспертом необоснованно не применена к подобранным аналогам корректировка на расположение относительно красной линии. Как видно из экспертного заключения, эксперт ФИО40 идентифицировал каждый аналог, проанализировал их расположение, в том числе с использованием Публичной кадастровой карты (стр. 36-38 экспертного заключения). Выявив, что объект экспертизы и объекты-аналоги по данному элементу сравнения различий не имеют, соответствующую корректировку эксперт не вводил.

Несостоятельным является и довод представителя заинтересованного лица о том, что суммарное значение применяемых корректировок к аналогом не должно превышать 30 %, в то время как в заключении 35 % (к объектам-аналогам № 1 и № 4) и 43 % к аналогу № 3, поскольку он основан исключительно на предположении самого представителя, в то время как действующее законодательство в области оценочной деятельности таких требований не предъявляет.

Отклоняется судом как несостоятельный и довод представителя администрации Старооскольского городского округа о том, что при анализе рынка эксперт ФИО41 безосновательно не учел земельный участок коммерческого назначения, площадью 1,05 га, расположенный в Старом Осколе. Обратившись к тексту объявления о продаже данного земельного участка можно увидеть, что продается участок под любой вид деятельности, а, следовательно, невозможного утверждать, что он относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам.

Таким образом, все высказанные представителями Правительства Белгородской области и заинтересованного лица доводы относительно необоснованности заключения, подготовленного экспертом ФИО42, не нашли подтверждения.

Протокольным определением от 05.05.2021 судом отклонено ходатайство представителя заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, в размере <данные изъяты> руб.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 12.11.2019 (решение от 05.12.2019 № 172).

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО ГК «Промресурс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 114 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ООО ГК «Промресурс» о пересмотре кадастровой стоимости является 12.11.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 03.06.2021

Решение12.06.2021