Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 1000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2016 года. В административном исковом заявлении указано, что административный истец владеет земельным участком на праве аренды на основании договора №154 от 11.04.2013 года. В соответствии с условиями договора размер арендной платы зависит от значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 060 060 рублей, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно отчету ООО «ОЦЕНКА_27» рыночная стоимость этого земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 1 316 150 рублей. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, что позволит ему снизить размер арендной платы.

Определением суда от 16.07.2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 (доверенность от 06.07.2020 года сроком действия 3 года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованного лица, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.

В письменных возражениях представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края выразил несогласие с заявленными требованиями и просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих заявленный размер рыночной стоимости земельного участка. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход, который, в соответствии с пунктом 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Для проведения оценки оценщиком отобраны 4 объекта-аналога, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади. При проведении оценки им не учтены такие стоимостные факторы как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). Объекты-аналоги отобраны с использованием источников информации: еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнала «Вся недвижимость Хабаровска», интернет-ресурса «Фарпост-барахолка», сайта объявлений «Авито», в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков. Отсутствие таких сведений делает невозможным определение вида разрешенного использования (зонирования) этих объектов. Рассчитывая корректировку «на дату продажи/предложения», оценщик использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 2 полугодие 2015 года», и пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична динамики изменения рыночной стоимости земельных участков. Такой вывод оценщиком не мотивирован, что не отвечает требованиям пункта 25 ФСО № 7. Таким образом, оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим их стоимость, с объектом оценки, что является нарушением пункта 14 ФСО №1, п.п. «б» пункта 22 ФСО № 7. Считает, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В письменных возражениях представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не согласился с заявленными административными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оценщиком был подобран объект-аналог №2, который находится в территориальной зоне К-1 (зона складирования и оптовой торговли), а объект оценки располагается в территориальной зоне ЦК (общественно-деловая зона). Поэтому этот объект не может считаться сходным по экономическим характеристикам объекту оценки, и не мог быть отобран в качестве аналога. Также в отчете указаны недостоверные сведения о коэффициенте базового размера арендной платы, которые использованы оценщиком при расчетах, приведенных в таблице 24 и на странице 66 отчета. В соответствии с постановлением администрации города Хабаровска от 07.12.2015 года № 4221 для оценочной зоны 23п базовый размер арендной платы на 2016 год составлял 78,96 рублей, а оценщик использовал при расчетах показатель 135, 37 рублей. Полагает, что в указанной части отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 10 ФСО №1, поэтому он не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам административного дела с 06.12.2011 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для установки движимой вещи – комплекса павильонов по автообслуживанию. Сведения о собственнике земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

На основании договора аренды №154 от 11.04.2013 года ИП ФИО1 владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №. Договор аренды заключен на период с 11.04.2013 года по 10.04.2014 года. Земельный участок передан арендатору во владение и пользование 11.04.2013 года по акту. По соглашению сторон действие договора продлено, и по состоянию на 2019-2020 годы действие договора аренды не прекращено.

В пунктах 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с условиями договора аренды, положений постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» (вступившего в действие с 01.01.2020 года), ФИО1 обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером №, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 060 060 рублей.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке.

В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 07.07.2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для установки движимой вещи – комплекса павильонов по автообслуживанию, площадь 1000 кв.м., с местоположением <адрес>, кадастровый №, по заказу ФИО1 оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27» ФИО3 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 12.10.2015 года является членом Российской общественной Организации «Российское общество Оценщиков (РОО)», регистрационный №), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет № 20.16.ЗУ от 19.05.2020 года.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 19.05.2020 года № 20.16.ЗУ, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № 20.16.ЗУ от 19.05.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как располагал достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 43-47, 69-73 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 20.16.ЗУ от 19.05.2020 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади, которая используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков и является общей для объекта оценки и объектов-аналогов.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельного участка – для установки движимой вещи – комплекса павильонов по автообслуживанию, его местоположение –Железнодорожный район города Хабаровска, и действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков и территориальное зонирование в городе Хабаровске, и пришел к выводу, что вид разрешенного использования объекта оценки относится к группе ВРИ-5, он находится в территориальной зона ЦК (Зона коммерческой активности) и в оценочной зоне 26, поэтому для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку (страницы 17-23, 33-42 отчета).

В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков города Хабаровска за двухгодичный период, предшествующий дате оценки (с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года), используя открытые источники информации (о ценах совершенных сделок и о ценах предложений к продаже), и для подбора объектов-аналогов использовал: Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru) раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» (http://vnh27.ru/); портал бесплатных объявлений Фарпост Хабаровск (www.farpost.ru). Подбирая аналоги, оценщик исходил из максимальной схожести по ценообразующим факторам для земельных участков коммерческого назначения: наличие торга, местоположение земельного участка, рыночные условия (дата продажи/предложения), передаваемые права, вид разрешенного использования, расположение относительно красной линии, размер участка (страницы отчета 40-42).

Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнивая объект оценки с объектами-аналогами, оценщик выявил имеющиеся у них различия по ценообразующим факторам, которые скорректировал путем применения корректировок: «на уторговывание», «на местоположение», «на дату предложения», «на вид права», «на вид разрешенного использования», «на расположение относительно красных линий», «на площадь». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 49-68, таблицы 15-26).

Проведя проверку выборки на однородность объектов-аналогов и согласование полученных результатов расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 316 150 рублей.

Содержание отчета об оценке № 20.16.ЗУ от 19.05.2020 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что делает невозможным установление их вида разрешенного использования (зонирования). Тексты объявлений о продаже земельных участков объектов-аналогов №1 и №2 содержали указание на кадастровый номер (скриншоты объявлений, страницы отчета 87-90). Для уточнения кадастровых номеров объектов-аналогов №3 и №4 оценщик сопоставил имеющуюся в объявлении о продаже объектов информацию с данными публичной кадастровой карты города Хабаровска (страницы отчета 90-92), что позволило ему идентифицировать земельные участки, определить их кадастровые номера и вид разрешенного использования, а также установить, в какой территориальной и оценочной зонах они находятся. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иным кадастровым номером, иной категорией земель, иным видом использования (зонирования), иной площади), административным ответчиком не представлены.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и позиция административного ответчика, что используя при расчете корректировки «на дату продажи/предложения» сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 2 полугодие 2015 года», оценщик пришел к необоснованному выводу о соразмерности динамики изменения цен на рынке на коммерческой недвижимости динамике изменения рыночных цен на земельные участки, и это повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки.

На страницах 58-61 отчета приведено обоснование необходимости применения корректировки «на дату продажи/предложения» и описание действий оценщика. В отчете указано, что для расчета корректировки оценщик использовал данные аналитического обзора «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска» по состоянию на 01.01.2016 года, а также провел анализ рынка земельных участков города Хабаровска за 2014-2015 годы (страницы 37-40 отчета). Выбор сегмента рынка коммерческой недвижимости был обоснован оценщиком большим количеством предложений, что позволяло получить более точные данные для расчета корректировки. Сведений о том, что оценщик при расчете этой корректировки использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» в отчете не имеется.

Суд не принимает во внимание довод административного ответчика, что оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил обязательные элементы сравнения - транспортная доступность, наличие или отсутствие инфраструктуры, (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), поскольку такая позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

В отчете об оценке (страницы 61-62) указано, что оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки «на расположение относительно красной линии». Такой параметр сравнения учитывает: удаление или близость земельных участков от основных транспортных потоков, расположение участков внутри квартала, степень обеспеченности инфраструктурой, наличие или близость инженерных сетей. В отчете приведен расчет корректировок.

Довод заинтересованного лица, что объект-аналог №2 расположен в иной, чем объект оценки, территориальной зоне, и по этому критерию оценки не является сходным с объектом оценки и не мог быть использован как аналог, не принимается судом во внимание. Нахождение объекта оценки и объектов-аналогов в разных территориальных зонах не является существенным различием в рамках производимого оценщиком сравнения, так как такой критерий отбора и элемент сравнения земельных участков оценщиком не использовался и не применялся. Различие местонахождения земельных участков (нахождение их в разных районах города Хабаровска) было оценщиком нивелировано путем применения корректировки «на местоположение».

Суд также не может согласиться с позицией заинтересованного лица, что рассчитывая размер арендной платы для объекта-аналога № 2 оценщик применил неверный базовый размер арендной платы (таблица 24 отчета) – 135,37 руб/кв.м. вместо 78,96 руб/кв.м.. Исходя из положений постановления администрации г. Хабаровска от 07.12.2015 года № 4221 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2016 год на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, предоставленные в аренду до 01 января 2011 года, государственная собственность на которые не разграничена», базовый размера арендной платы 78,96 руб/кв.м. установлен для земельных участков производственной и промышленной сферы (оценочные зоны 26п, 41п/42п, 23п, 32п, 31п). Оценщиком для всех объектов-аналогов использован базовый размер арендной платы за земельные участки, которые находятся в иных оценочных зонах - оценочных зонах 26, 41/42, 23, 32, 31. При этом базовый размер арендной платы для остальных объектов-аналогов заинтересованным лицом не оспаривается. Использование одинаковых показателей для сопоставимости объектов, соответствует пункту 14 ФСО №1, подпункту «б» пункта 22 ФСО №7.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020 года), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 07.07.2020 года. Приказ министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, которым утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № вступил в силу 23.11.2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года, и, по условиям договора аренды, применяются при расчете годовой арендной платы с 01.01.2019 года.

Согласно постановлению Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.4).

Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для установки движимой вещи – комплекса павильонов по автообслуживанию, площадью 1000 кв.м., местоположение: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 1 316 150 рублей, действует с 01.01.2020 года – с начала календарного года, в котором арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта аренды.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для установки движимой вещи – комплекса павильонов по автообслуживанию, площадью 1000 кв.м., местоположение: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 316 150 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 07 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 14 сентября 2020 года.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская