Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Гарант» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «ДВ-Гарант» в административном исковом заявлении оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, площадью 4000 кв.м., находящегося по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 50 м в южном направлении от жилого дома №33 по пр. Победы, кадастровый номер №. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет земельным участком на праве аренды на основании договора №9728/3 от 02.06.2015 года, заключенного с администрацией г. Комсомольска-на-Амуре. По условиям договора размер арендной платы за пользование земельным участком, определяется исходя из кадастровой стоимости объекта аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждена по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 948 720 рублей, о чем 13.12.2018 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 2 529 120 рублей, согласно отчету об оценке от 13.05.2020 года № 78/ЗУ/2020. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости, что позволит защитить его право на уплату арендной платы в разумных размерах.

Определением суда от 09.09.2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Комсомольска-на-Амуре.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 (доверенность от 10.08.2020 года сроком действия 2 года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 (доверенность от 05.03.2020 года сроком действия по 31.12.2020 года) выразил несогласие с заявленными требованиями и просил отказать в их удовлетворении. Административный ответчик считает, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поэтому не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего заявленный размер рыночной стоимости земельного участка. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход, который, в соответствии с пунктом 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Для проведения оценки оценщиком отобраны 4 объекта-аналога, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади. При сравнении объектов-аналогов оценщиком не учтены такие стоимостные факторы как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). Объекты-аналоги отобраны с использованием источников информации: еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнала «Вся недвижимость Хабаровска», интернет-ресурса «Фарпост-барахолка», сайта объявлений «Авито», в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков. Отсутствие таких сведений делает невозможным определение вида разрешенного использования (зонирования) этих объектов. Рассчитывая корректировку «на дату продажи/предложения», оценщик использовал сведения из аналитических обзоров «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 2 полугодие 2015 года», и пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична динамики изменения рыночной стоимости земельных участков. Такой вывод оценщиком не мотивирован, что не отвечает требованиям пункта 25 ФСО № 7. Все это свидетельствует, что оценщиком выбраны объекты, не схожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим их стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО №1, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО1, изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам административного дела ООО «ДВ-Гарант» владеет на праве аренды земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, площадь 4 000 кв.м., местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 50 м в южном направлении от жилого дома №33 по пр. Победы, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, кадастровый №. Земельный участок передан арендатору на основании договора аренды земельного участка №9728/3 от 02.06.2015 года, заключенного между администрацией г. Комсомольска-на-Амуре и ООО «ДВ-Гарант» (государственная регистрация договора произведена 08.07.2015 года). Срок аренды определен периодом с 25.05.2015 года до 01.05.2025 года. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 25.05.2015 года.

В пунктах 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с условиями договора аренды, положений постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» (вступившего в действие с 01.01.2020 года), ООО «ДВ-Гарант», обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:22:0040606:4009, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент вида разрешенного использования х на коэффициент повышающий/понижающий.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принят в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 13.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 7 948 720 рублей.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ДВ-Гарант» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «ДВ-Гарант» представил суду доказательства, подтверждающие, что 22.07.2020 года общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденную приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 по состоянию на 01.01.2016 года. Решением комиссии от 05.08.2020 года № 9 заявление об оспаривании кадастровой стоимости отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 25 ФСО №7, подпункта «и» пункта 8 ФСО №3, пункта 5 ФСО № 3.

В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 07.09.2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, площадь 4 000 кв.м., с местоположением: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 50 м в южном направлении от жилого дома №33 по пр. Победы, кадастровый номер №, по заказу ООО «ДВ-Гарант» оценщиком ООО «ОЦЕНКА - ПАРТНЕР» ФИО4 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (регистрационный номер 1556), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем 13.05.2020 года подготовлен отчет № 78/ЗУ/2020.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 13.05.2020 года № 78/ЗУ/2020, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2016 года, и на эту же дату определена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № 78/ЗУ/2020 от 13.05.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения, так как располагал достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 69-86, 104-111 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного и фактического использования земельного участка – для размещения объектов торговли и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, и действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды разрешенного использования земельных участков и территориальное зонирование в городе Комсомольске-на-Амуре, и пришел к выводу, что вид разрешенного использования объекта оценки относится к группе ВРИ-7 («Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения»), он находится в градостроительной зоне ОД-2 «Зона размещения объектов социального и коммунального бытового назначения», поэтому для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать сегмент рынка «земельные участки под коммерческую застройку» (страницы 20-30 отчета).

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади, которая используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков и является общей для объекта оценки и объектов-аналогов.

В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков под коммерческую застройку города Комсомольска-на-Амуре за годичный период, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года), используя открытые источники информации (о состоявшихся сделках по продаже земельных участков коммерческого назначения), и для подбора объектов-аналогов использовал: официальный сайт администрации города Комсомольска-на-Амуре (https://www.kmscity.ru/activiti/using-property); интернет-портал объявлений «FarPost.ru» (www.farpost.ru). Подбирая аналоги, оценщик исходил из максимальной схожести по ценообразующим факторам: рыночные условия (время продажи), условия продажи (скидка на торг), назначение земельного участка, местоположение объекта и его расположение относительно красных линий, передаваемые имущественные права, площадь участка, наличие проектной документации и разрешающих строительство документов, конфигурация (форма участка), рельеф, наличие и степень развитости инфраструктуры (описание порядка подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, приведены в отчете на страницах 53-67, 80, 126-188).

Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов для проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения в рамках сравнительного подхода. Сравнивая объект оценки с объектами-аналогами, оценщик выявил имеющиеся у них различия по ценообразующим факторам, которые скорректировал путем применения корректировок: «на условия продажи (скидка на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка и расположение относительно красных линий», «на размер площади (на масштаб)». Обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете (страницы 81-103, таблицы 13-26).

Проведя проверку вариации по отобранным объектам-аналогам оценщик пришел к выводу, что значение вариации по аналогам №№ 3 и 4 значительно превышает допустимый диапазон, и исключил их из дальнейшего расчета. Произведя проверку и согласование полученного результата на соответствие рыночным данным, оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года в размере 2 529 120 рублей.

Содержание отчета об оценке № 78/ЗУ/2020 от 13.05.2020 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Вопреки доводам административного ответчика, содержание отчета свидетельствует, что оценщик, для подбора объектов-аналогов, не использовал такие средства информации, как: журнал «Вся недвижимость Хабаровска» и интернет-ресурс «Авито».

Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщик отобрал объекты-аналоги, кадастровые номера которых не были указаны в источниках, что делало невозможным установление их вида разрешенного использования (зонирования). Объекты-аналоги №№ 1-4 были отобраны оценщиком с использованием официального сайта администрации города Комсомольска-на-Амуре, и информация об объектах содержала сведения о кадастровых номерах. Объявление о продаже земельного участка, отобранного как аналог № 5, размещено интернет-портале объявлений «FarPost.ru»,и содержало сведения о кадастровом номере объекта недвижимости. Наличие такой информации позволило оценщику идентифицировать земельные участки, определить вид разрешенного использования, установить территориальную и оценочную зоны. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иным кадастровым номером, иной категорией земель, иным видом использования (зонирования), иной площади), административным ответчиком не представлены.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и позиция административного ответчика, что используя при расчете корректировки «на дату продажи/предложения» сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 2 полугодие 2015 года», оценщик пришел к необоснованному выводу о соразмерности динамики изменения цен на рынке на коммерческой недвижимости динамике изменения рыночных цен на земельные участки, и это повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки.

На страницах 88-99 отчета приведено описание корректировок, выполненных оценщиком. Корректировка «на дату продажи/предложения» не выполнялась. Содержание отчета (страницы 89-92) свидетельствует, что оценщиком выполнена корректировка «рыночные условия (время продажи)», так как информация о состоявшихся сделках/предложениях значительно отдалена от даты оценки объекта недвижимости. Для расчета корректировки оценщик использовал данные аналитического обзора, приведенные в журнале «Дальневосточный оценщик» № 4(57)-2016, об изменении цен на рынке земельных участков. Сведений о том, что оценщик при расчете этой корректировки использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 2 полугодие 2015 года», в отчете не имеется.

Суд не принимает во внимание довод административного ответчика, что оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил обязательные элементы сравнения - транспортная доступность, наличие или отсутствие инфраструктуры, (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), поскольку такая позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

В отчете об оценке (страницы 93-96) указано, что оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по критериям оценки «на местоположение» и «на расположение относительно красной линии». Такие параметры сравнения учитывают: удаление или близость земельных участков от основных транспортных потоков, расположение участков внутри квартала, степень обеспеченности инфраструктурой, наличие или близость инженерных сетей. В отчете приведен расчет корректировок.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 11.08.2020 года), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно постановлению Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.4).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ДВ-Гарант» обратилось в суд 07.09.2020 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости – 22.07.2020 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.12.2018 года, и, по условиям договора аренды (п.3.5 договора), применяются при расчете годовой арендной платы.

Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, площадь 4 000 кв. м., местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 50 м в южном направлении от жилого дома №33 по пр. Победы, кадастровый номер №, действует с 01.01.2020 года – с начала календарного года, в котором арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта аренды.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Гарант» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, площадь 4 000 кв. м., местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 50 м в южном направлении от жилого дома №33 по пр. Победы, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 2 529 120 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 22 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 14 октября 2020 года.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская