Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Писаревой О.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Писарева О.В. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания склада № 3, назначение – нежилое здание, площадь 1595 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости. В обоснование своих требований она сослалась на то, что постановлением Правительства Хабаровского края утверждена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 40 491 404 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Она является собственником этого нежилого здания и плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. По ее заказу оценщик Ри Ден Юн определил рыночную стоимость этого объекта капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года, размер которой значительно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости. Полагает, что при таких обстоятельствах она вправе оспорить кадастровую стоимость, и просит установить кадастровую стоимость объекта капительного строительства по состоянию на 26.09.2012 года в размере его рыночной стоимости 13 805 155 рублей.

Административный истец и его представитель, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились. Они были уведомлены о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления им судебного извещения и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, провел судебное заседание в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края А.В. Евсеенко (доверенность 17.05.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход (метод сравнительной единицы). В соответствии с п. 18 ФСО № 1 затратный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Исходя из содержания пункта 24 ФСО № 7, рыночная стоимость объекта капитального строительства, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается и с учетом стоимости прав на земельный участок. В нарушение этих указаний, рыночная стоимость нежилого здания оценщиком рассчитана затратным путем без учета стоимости прав на земельный участок, на котором размещается объект оценки.

Административный ответчик также читает, что установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, пропущен административным истцом без уважительной причины. Сведения о кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 08.02.2013 года, с данным иском Писарева О.В. обратилась в суд только 23.07.2019 года – по истечении пятилетнего срока. Пропущенный срок может быть восстановлен при наличии объективных причин, исключающих возможность гражданина обратиться в суд. Но доказательств наличия таких причин административными истцами не представлено, и на их наличие они не ссылаются.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска Маклаков А.Е. (доверенность от 29.08.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) давая объяснения в судебном заседании, выразил несогласие с заявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на несоответствие отчета об оценке требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Представленные суду документы подтверждают, что Писарева О.В. владеет на праве собственности объектом капитального строительства –склад № 3, назначение – нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных – 1, инвентарный №, условный №, площадь 1595 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 17.01.2012 года (номер регистрации 27-27-01/161/2011-204).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0010708:69 определена по состоянию на 29.06.2012 года в размере 40 491 404 рублей, о чем 08.02.2013 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Писарева О.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Таким образом, она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в ее собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.

Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:23:0010708:69 утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 29.06.2012 года, 08.02.2013 года сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С данным заявлением административный истец обратилась в суд 23.07.2019 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась.

Доказательства того, что ко дню обращения административного истца с данным иском в суд утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, не представлены.

В соответствии со статьей 405, частью 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.

Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта капитального строительства является действующей и применяется для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года и по настоящее время, суд считает, что срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания Писаревой О.В. пропущен по уважительной причине, и может быть восстановлен.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости склада № 3 (нежилое здание), площадь 1595 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, по заказу Писаревой О.В. оценщиком Ри Ден Юн проведена его оценка, о чем 08.07.2019 года составлен отчет № 01-07/Н/19. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 08.07.2019 года № 01-07/Н/19 суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью оценщика (имеет статус индивидуального предпринимателя). Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком Ри Ден Юн, являющимся членом «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков», имеющим стаж работы в оценочной деятельности с августа 1998 года, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которого застрахована.

В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете об оценке от 08.07.2019 года № 01-07/Н/19 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения доходного и сравнительного подходов оценщик отказался. Описание выбора подхода оценки и примененного в его рамках метода, причины отказа от других подходов и методов подробно изложены в отчете (страницы 63-70, 91-97)

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; - определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

В техническом паспорте объекта оценки указано, что здание имеет: фундамент – буронабивные сваи по железобетонному ростверку; стены и их наружная отделка – кирпичные на h – 1.70 м, панели «сэндвич»; перекрытия: чердачное - панели «сэндвич»; крыша – профнастил; полы – бетонные; проемы: дверные – ворота металлические; внутренняя отделка – окраска; центральное отопление – от собственной котельной; электричество – скрытая; отмостка. Неисправность проводки, щитков, приборов, вводно-распределительных устройств, отсутствие части приборов, оголение и провисание проводов, следы больших ремонтов.

В отчете об оценке от 08.07.2019 года № 01-07/Н/19 (страницы 74-79) указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта, приведенные в техническом паспорте, и источник информации Справочник оценщика - Сборник «КО-ИНВЕСТ – «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства.» - на 01.01.2011 года, произвел подбор аналога исходя из материалов конструктивных элементов здания и класса качества здания – Standard.

В качестве объекта аналога использован аналог С3.19.032 «Мини-склады», строительный объем 11 000 куб.м, каркас – стальной, стены – металлический сайдинг, класс конструктивной систем КС-6, класс качества – Standard.

Для определения величины прибыли предпринимателя оценщик использовал журнал «Регистр оценщиков» № 4 (2010 год), в котором опубликованы аналитические материалы Л.А. Лейфера «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости». Исследования рынка недвижимости определяют на ближайший год и на последующие пять лет прибыль предпринимателя для производственно-складских объектов в среднем по рынку 13-27%. С учетом типа объекта оценки, оценщик применил средневзвешенное значение прибыли предпринимателя – 18,7 %.

Оценщик внес корректировки: «на различия в материале наружных стен», «на изменение цен в строительстве после даты составления сборника «КО-ИНВЕСТ»», «на регионально-климатические условия», «на регионально-экономические условия», «по учету прибыли предпринимателя». Он также произвел расчеты физического износа (0,7 %) и совокупного износа. Расчет и описание корректировок подробно изложены оценщиком в отчете на страницах 82-84 и в таблицах 37, 38.

Произведя согласование полученных результатов, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 29.06.2012 года в размере 13 805 155 рублей.

Суд считает, что представленный отчет об оценке полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 29.06.2012 года.

Положения Отчета опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства.

Исходя из цели и задачи оценки, оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки – объект капитального строительства.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Писарева О.В. обратилась в суд 23.07.2019 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Писаревой О.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания склада № 3, площадью 1595 кв.м., находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул. Победы, 67Б, кадастровый номер 27:23:0010708:69, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 13 805 155 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 23 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем полдачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская