Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рентакс плюс» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещение судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ООО «Рентакс плюс» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-х этажное каменное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, и просит установить её в размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором земельного участка, базовая ставка арендной платы определяется как кадастровая стоимость предмета аренды. Рыночная стоимость этого объекта, размер которой подтверждается отчетом об оценке от 24.08.2020 года №З-519-20Х, существенно ниже его кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости позволит обществу снизить размер арендной платы. Также ООО «Рентакс плюс» просит взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края расходы, понесенные на оплату услуг оценщика в размере 60000 рублей и на уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Определением суда от 08.10.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо – администрация города Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца Митрофанов А.В. (доверенность от 25.08.2020 года сроком действия до 31.12.2020 года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях министерство имущественных отношений Хабаровского края выразило несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход. Исходя из положений пункта 13 ФСО № 1, такой подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади. Следовательно, объекты-аналоги не схожи по основным характеристикам, определяющим их стоимость, с объектом оценки, что является нарушением пункта 14 ФСО №1. Информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных, позволяющих выбрать объекты-аналоги наиболее близкие по площади к объекту оценки, в отчете отсутствуют. Также считает, что не подлежит удовлетворению требование о возмещении судебных расходов, поскольку разница между утвержденной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью укладывается в приемлемый диапазон отклонений между стандартами государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценкой объекта. Имеющееся расхождение не является следствием ошибки, не приводит к нарушению прав административного истца.

В письменных возражениях представитель администрации города Хабаровска не согласился с заявленными требованиями. Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО №3 – приведенная в отчете информация не подтверждена, содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей. Сведения о земельном участке, выбранном в качестве объекта-аналога №2, получена из объявления, в котором были указаны только улица города Хабаровска и назначение участка, что не позволяет установить точное местоположение объекта. Но в отчете приведены сведения о кадастровом номере земельного участка и иная информация, и не указан источник её получения. Также оценщик указал в таблице 9 на странице 59 отчета и таблице 10 на странице 61 отчета по этому объекту недостоверную информацию о виде права –вместо права аренды указано право собственности, вследствие чего не применил к этому объекту повышающий коэффициент при корректировки на «вид права». На странице 102 отчета приведены сведения об объекте-аналоге №5, но дата публикации объявления о его продаже не указана, что вызывает сомнение в возможности использовать его как объект-аналог. На странице 63 отчета указано, что оценщик не смог установить срок аренды, на которой заключен договор по объекту-аналогу № 4. И, производя корректировку на «вид права» оценщик использует среднее значение корректировочного коэффициента, в то время, как, согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2014, под редакцией Лейфера Л.А., значение корректировки определено только для краткосрочной или долгосрочной аренды. Расчет корректировки «на дату продажи» (таблица 11 на странице 62 отчета) учитывает темп снижения средней цены предложения земельных участков под коммерческую застройку в целом по городу Хабаровску, в то время, как объект оценки находится в Центральном районе города, и снижение цен в этом районе ниже, чем в среднем по городу.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО1, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам административного дела с 17.02.1997 года на кадастровый учет поставлен земельный участок: площадь 2 273 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под административное здание банка, для размещения административных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-х этажное каменное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №. Сведения о собственнике земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Объект недвижимости обременен правом аренды ООО «Рентакс плюс» на период с 14.11.2019 года по 13.11.2068 года (договор аренды №342 от 14.11.2019 года).

В пунктах 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Положениями постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» (вступившего в действие с 01.01.2020 года), условиями договора аренды №342 от 14.11.2019 года определено, что ООО «Рентакс плюс» обязано ежемесячно платить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером №, годовой размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 10 011 974,02 рублей.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, ООО «Рентакс плюс» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «Рентакс плюс» обратилось 26.08.2020 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года. К заявлению был приложен отчет об оценке № З-519-20Х, составленный 24.08.2020 года ООО «Профи оценка». Решением комиссии от 23.09.2020 года № 2 заявление отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 06.10.2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под административное здание банка, для размещения административных зданий, площадь 2 273 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-х этажное каменное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, по заказу ООО «Рентакс плюс» оценщиком ООО «Профи оценка» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 08.10.2009 года является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный №), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет № № З-519-20Х от 24.08.2020 года.

Изучив содержание отчета об оценке № З-519-20Х от 24.08.2020 года, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030401:42 определялась по состоянию на 01.01.2016 года, и на эту же дату определена его кадастровая стоимость, что соответствует статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № З-519-20Х от 24.08.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, так как располагал достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода приведены в отчете (страницы 54-57 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид и разрешенного использования и фактическое использование земельного участка – для размещения административных зданий (под административное здание, под административное здание банка), его местоположение – территориальная зона Ц-1-1 (Зона центра деловой, общественной и коммерческой активности), действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков и территориальное зонирование в городе Хабаровске, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов нужно рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку, предлагающиеся к продаже или в аренду на территории города Хабаровска и его пригородной части (страницы 14-21, 27-30 отчета).

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков за год, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года), используя открытый источники информации - еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» (http://vnh27.ru/). Объекты-аналоги он отбирал из незастроенных земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, расположенных в городе Хабаровске в территориальных зонах Ц-1-1, Ц-2-1, ЦО-В (в которых одним из основных видом разрешенного использования земельных участков является размещение административных зданий), информация о ценах и предложениях к продаже которых была размещена (описание совершенных действий: порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, приведены на страницах 30-53, 58 отчета).

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков и является общей для объекта оценки и объектов-аналогов.

Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи», «на условия предложения (продажи)», «на вид права», «на назначение (на вид разрешенного использования)», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии», «на площадь». Обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в тексте отчета (страницы 59-66, таблицы 9-16).

Проведя расчет надежности полученных результатов, оценщик исключил из расчетов аналог №3, скорректированная стоимость которого не вошла в доверительный интервал с диапазоном стоимостей от 1133 руб/кв.м. до 2 499 руб./кв.м. После согласования полученных результатов расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 780 119 рублей.

Содержание отчета об оценке № З-519-20Х от 24.08.2020 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает позицию министерства имущественных отношений Хабаровского края о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, различающиеся между собой и с объектом оценки по площади. Данное различие земельных участков скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Содержание отчета об оценке также опровергает доводы заинтересованного лица, что представленная в нем информация не позволяет определить дату, когда было опубликовано объявление о продаже земельного участка, отобранного оценщиком как объект-аналог №5. В таблице 5 на странице 45 и в таблице 9 на странице 59 отчета указано, что объявление о данном объекте опубликовано в журнале «Вся недвижимость Хабаровска» №4 (479) от 02.02.2015 года. К отчету приложен скриншот объявления (страница 97 отчета).

Давая оценку доводу заинтересованного лица о недостаточности информации об объекте-аналоге №2, что вызывает сомнение в её достоверности, суд, учитывая показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета об оценке, признал такую позицию несостоятельной. Сведения о земельном участке, отобранном как аналог №2, получены оценщиком из журнала «Вся недвижимость Хабаровска» № 9(484) от 09.03.2015 года. Для идентификации объекта (определении вида разрешенного использования, вида права, оценочной зоны и кадастрового номера) оценщик сопоставил имеющиеся в объявлении сведения с данными публичной кадастровой карты города Хабаровска, и перепроверил с данными кадастрового учета Росреестра. Полученные им, и проверенные через достоверные источники, сведения были использованы при проведении расчетов. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объекте-аналоге №2 не соответствуют фактическим данным, или под этим кадастровым номером и адресу находятся иные земельные участки (с иным видом права и разрешенного использования), заинтересованным лицом не представлены.

Указание заинтересованного лиц на неверное определение вида права у объекта-аналога №2, суд не принимает во внимание в виду несостоятельности такой позиции. Право аренды на этот земельный участок возникло не ранее 16.07.2015 года, о чем указано в ЕГРН. А наличие такого права на день публикации объявления – 09.03.2015 года, сведения отсутствуют. Учитывая это, оценщик указал, что земельный участок находится в собственности, что не опровергается сведениями ЕГРН. Поэтому корректировка на «вид права» в отношении этого объекта не проводилась, поскольку в отчете рассчитывалась рыночная стоимость объекта оценки, находящегося в собственности.

Довод заинтересованного лица, что оценщиком неверно определено количество полных месяцев для проведения корректировки «на дату продажи» не заслуживает внимания. В отчете об оценке указано, и свидетель ФИО1 показала, что, в соответствии с правилом округления дробных чисел было определено количество полных месяцев от даты предложения до даты оценки для каждого объекта-аналога, так как темпы роста цен рассчитываются помесячно. При этом количество дней, меньшее, чем половина месяца, не учитывалась в расчетах, а количество дней, превышающее половину месяца, округлялось до целого числа. Такой подход не противоречит пункту 22 ФСО №7.

Позиция заинтересованного лица о неверном расчете оценщиком корректировки «на дату продажи», о неверном определении срока аренды земельных участков, о неверном определении средней цены предложения земельных участков под коммерческую застройку в городе Хабаровске и его районах, по мнению суда, не заслуживает внимания, так как является субъективным мнением лица, не имеющего специальных познаний в исследуемой области.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценку объектов недвижимости может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

В пункт 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, указано, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В отчете оценщик указал источники информации, которые он использовал и применял при определении коэффициентов корректировок, при определении срока аренды участков, при определении средних цен на рынке земельных участков, приведен анализ влияния этих цен на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 11.08.2020 года).

В случае если изменение кадастровой стоимости произошло по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, размер арендной платы подлежит перерасчету с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края»).

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.06.2018 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости арендатор ООО «Рентакс плюс» обратился в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости – 26.08.2020 года, а в суд 06.10.2020 года. Поэтому, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, действует и применяется для определения размера арендной платы с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

ООО «Рентакс плюс» просит возместить судебные расходы, состоящие из: расходов на оплату услуг оценщика (проведение оценки рыночной стоимости объекта и подготовке отчета) в размере 60000 рублей, расходов на уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Разрешая требования административного истца о возмещение расходов на оплату услуг оценщика и государственной пошлины, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; другие признанные судом необходимыми расходы (часть 1 статьи 103, пункты 1, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Давая разъяснения в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов по административным делам, Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 21.01.2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указал (пункты 1, 4, 10, 30) что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (статьи 106, 129 КАС РФ). Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами первой, апелляционной, кассационной или надзорной инстанций, на стадии пересмотра вступившего в законную силу судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Таким образом, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.

Следовательно, при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду надлежит исходить из того, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В ходе судебного разбирательства установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030401:42, определенная в порядке массовой оценки (10 011 973,02 рублей), превышает его рыночную стоимость (4 780 119 рублей) в 2,1 раза (52,30%). По мнению суда, такое расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с его рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных в процедуре массовой государственной кадастровой оценки и на основании индивидуальной оценки. Это дает основание для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таком положении суд считает, что судебные расходы, понесенные административным истцом по данному административному делу, подлежат возмещению.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 настоящего Кодекса оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 2 статьи 246 КАС РФ определен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Из приведенных правовых положений следует, что расходы, которые несет владелец объекта недвижимости при получении отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, непосредственно связаны с административным делом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, относятся к судебным издержкам и подлежат возмещению в соответствии с порядком, установленном статьями 106, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административным истцом представлен отчет об оценке № З-519-20Х от 24.08.2020 года, составленный ООО «Профи оценка». Договором на оказание услуг по оценке № 01Х-147 от 03.08.2020 года предусмотрено, что стоимость работ по проведению оценки земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030401:42 составляет 60 000 рублей. Представленные административным истцом документы (счет № 303 от 03.08.2020 года, платежное поручение №48 от 03.08.2020 года) подтверждают, что услуга по оценке земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030401:42 оказана исполнителем и оплачена заказчиком.

В соответствии с порядком, установленным статьями 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства РФ, статьей 333.16, пунктом 2 части 1 статьи 333.17, пунктом 1 части 1 статьи 333.18, пунктом 7 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при обращении в суды общей юрисдикции, с административным исковым заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными (к которым относятся и административные иски об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости), административный истец обязан уплатить государственную пошлину в размере: физическое лицо - 300 рублей, организация - 2 000 рублей.

ООО «Рентакс плюс» за подачу административного искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 86 от 30.09.2020 года.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42. Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), в котором указано, что это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Следовательно, расходы, понесенные административным истцом по данному делу, подлежат возмещению с этого административного ответчика за счет средств казны Хабаровского края. С министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ООО «Рентакс плюс» подлежат взысканию, в счет возмещения судебных расходов, денежные средства в сумме 62 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рентакс плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещение судебных расходов, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под административное здание банка, для размещения административных зданий, площадь 2 273 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-х этажное каменное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 780 119 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26 августа 2020 года.

Взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рентакс плюс» судебные расходы 62 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская