Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился 01.10.2018 года в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 16 229 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 672 000 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что владеет земельным участком на основании договора аренды №981 от 21.02.2018 года сроком действия по 06.11.2066 года. По условиям договора он платит арендную плату, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года утвержделена в размере 4 930 045,62 рублей. Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО «Факел» была определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года, размер которой, как указано в отчете об оценке от 23.07.2018 года № 82, равен 1 672 000 рублям. Поскольку, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость, существенно превышает его рыночную стоимость, что ведет к необоснованному увеличению арендной платы, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной цены.

Административный истец ФИО2, извещенный о времени и месте его проведения, в судебное заседание не явился. Исходя из положений частей 8 и 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившийся в судебное заседание административный истец не просил об отложение слушания дела, его явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО3 (полномочия подтверждены доверенностью от 06.04.2018 года сроком действия три года), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО4 (доверенность от 21.12.2017 года сроком действия по 31.12.2018 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях ответчик, не оспаривая право административного истца на обращение в суд с таким иском, сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Отбирая объекты-аналоги, оценщик использовал электронные серверы для размещения объявлений о продажах. Но на этих электронных серверах отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков, их адреса и иные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости и определить основные элементы, по которым производилось сравнение объектов. Это свидетельствует о том, что основные элементы сравнения (категория земель, вид разрешенного использования, вид права на объект, точное местоположение, наличие коммуникаций). Поэтому неясно, по каким критериям оценщик соотнес объекты-аналоги с характеристиками объекта оценки, его местоположением, видом разрешенного использования и назначением. Из отчета следует, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных населенных пунктах. Для проведения корректировки «на местоположение» оценщик использовал данные о среднем уровне кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского и Приморского краев. При этом расчет корректировки приведен с учетом среднего значения кадастровой стоимости 1 кв.м. земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В то время, как оцениваемый объект относится к иному виду разрешенного использования. Такой подход к оценке не отвечает принципу единообразия элементов сравнения, установленному абзацем третьи полпункта «д» пункта 22 ФСО № 7. Указанные сведения вводят в заблуждение пользователя отчета, чем нарушаются требования пункта 5 ФСО № 3.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации Бикинского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте его проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившийся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 на основании договора аренды № 981 от 21.02.2018 года, заключенного на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ с министерством инвестиционной и земельно-имущественной политикой Хабаровского края, владеет и пользуется земельным участком площадью 16 229 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – под территорию центральной производственной базы, находящемся по адресу: <адрес>. Договор действует с 07.11.2017 года по 06.11.2066 года.

Как указано в пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Условиями договора аренды № 981 от 21.02.2018 года предусмотрена обязанность арендатора ФИО2 вносить арендную плату ежемесячно, которая зачисляется в бюджет Хабаровского края. Годовой размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в установленном законом порядке, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 930 045,62 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

ФИО2 является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он имеет право оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 16 229,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорию центральной производственной базы, находящегося по адресу: <адрес>, по заказу ФИО2 оценщиком ООО «Факел» проведена его оценка и подготовлен отчет от 23.07.2018 года № 82, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составляет 1 682 000 рублей.

22.08.2018 года ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Решением Комиссии от 12.09.2018 года № 5 заявление ФИО2 отклонено. Поэтому 01.10.2018 года он обратился в суд с данным иском.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 23.07.2018 года № 82, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке от 23.07.2018 года № 82, составленного оценщиком ООО «Факел» ФИО5, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2012 года. То есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 23.07.2018 года № 82 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о сделках с земельными участками и предложениях о продаже земельных участков, необходимая для реализации этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 56-63 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 82 от 23.07.2018 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв.м. земельного участка, что позволяет сравнивать земельные участки различной площади, выраженные в разных системах – гектары, сотки, ары, кв.м. и т.д..

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственной базы, информация о зарегистрированных правах третьих лиц на дату оценки отсутствует; земля, как объект невоспроизводимый, не подвержена влиянию износов и устареваний, объект расположен на второстепенной улице, не имеет выезда на автомагистраль, находится в районе частного жилого сектора и размещения складских объектов (страницы 16-25).

Из отчета об оценке от 23.07.2018 года № 82 следует (страницы 43-56, 64-65), что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации – интернет-порталы «FarPost.ru/khabarovsk/», «habarovsk.barahla.net», «bikin.sindrom.ru», «ruads.org».

Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: категория земель (земли населенных пунктов), разрешенное использование (под коммерческое использование), местоположение (небольшие населенные пункты, окраины городов), площадь, вид передаваемого права, ограничения в использовании участка, обстоятельства совершения сделки.

Оценщиком выявлено 3 прямых объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: «скидка к цене предложения», «на дату предложения/сделки»; «на вид права» в отношении объекта № 1, который представлен к сделке с видом права аренды; «на местоположение», «на локальное местоположение»; «на расположение относительно автомагистрали» в отношении объекта-аналога №1; «на площадь земельного участка)». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) и примененных корректировок представлены в Отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 19 (страницы 64-65). Описание корректировок и их расчеты приведены на страницах 66-70.

Не проведены корректировки: «на финансирования», так как все сделки имеют рыночные условия финансирования; «на категорию земель», так как все объекты относятся к одной категории земель – земли населенных пунктов; «на вид разрешенного использования», так как объект оценки и все аналоги имеют общий вид использования – для коммерческих целей; «на наличие инженерных сетей», так как все объекты сопоставимы по этому параметру; «на наличие ограничений (обременений)» - все объекты ограничений не имеют.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. В расчете использованы все объекты-аналоги. По результатам расчета среднее значение (математическое ожидаемое) рыночной стоимости 1 кв.м. земли составила 101 рубль, со стандартным отклонением 16,07 (коэффициент вариации 16,0%, при нормативном значении 33%)..

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 16 229,00 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорию центральной производственной базы), составила 1 672 000 рублей, средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. 103 рубля.

Содержание отчета об оценке от 23.07.2018 года №82 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает доводы представителя Правительства Хабаровского края о том, что основные элементы сравнения (категория земель, вид разрешенного использования, вид права на объект, местоположение, наличие коммуникаций) объектов-аналогов были определены оценщиком произвольно, так как им не установлены кадастровые номера объектов недвижимости.

В подпунктах «б» и «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как установлено пунктами 11, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В отчете об оценке №82 от 23.07.2018 года указано (страницы 63-66), что в используемых оценщиком источниках информации - интернет-порталах «FarPost.ru/khabarovsk/», «habarovsk.barahla.net», «bikin.sindrom.ru», «ruads.org», представлена следующая информация об объектах недвижимости – земельных участках, отобранных оценщиком в качестве объектов-аналогов: местоположение (указаны адреса их нахождения), вид права на землю (аренда или собственность), вид разрешенного использования (коммерческое), площадь, наличие или отсутствие коммуникаций, вид назначения, наличие или отсутствие улучшений и ограничений в использовании, расположение относительно автомагистралей, цена и дата предложения. Представленная информация позволяет получить сведения об элементах, используемых для сравнения объектов-аналогов с объектом оценки.

Доказательства, свидетельствующие о том, что сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим, или что по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади, административным ответчиком не представлены. В судебном заседании он пояснил, что такими доказательствами он не располагает.

Также административный ответчик считает, что оценщиком, неверно произведен расчет корректировки на местоположение, что повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. Суд не может согласиться с такой позицией, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке (страницы 68-69) приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки «на местоположение», который учитывал различие места нахождения объектов-аналогов. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов при расчете не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представители административного ответчика не являются специалистами в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года в отчете об оценке от 23.07.2018 года № 82 определена в размере 65 828,70 рублей.

Экспертным заключением № 23/250718/97-01, составленным 30.07.2018 года экспертом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» (членом которой является оценщик ФИО5), подтверждается, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открыитом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках проводимой экспертизы.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствие с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО2 впервые обратился 22.08.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию центральной производственной базы, площадью 16 229 кв.м, с местом нахождения: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 1 672 000 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 22 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 ноября 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская