Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мамедова Б.Ю.о. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Мамедов Б.Ю.-оглы обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - Многофункциональный торговый центр, назначение: нежилое, площадью 13 186,6 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №. В обоснование своих требований он сослался на то, что является собственником 1/3 доли объекта капитального строительства и налогоплательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждена по состоянию на 08.07.2016 года кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 469 384 938,96 рублей, и сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый реестр недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО «Оценка 27» была произведена оценка объекта капитального строительства и установлена его рыночная стоимость, о чем составлен отчет об оценке № 18.26 ОКС от 19.09.2018 года. В отчете указано, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 08.07.2016 года составляет 338 260 996,08 рублям. Поскольку установленная в отношении этого же объекта недвижимости кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, что влечет необоснованное увеличению размера подлежащего уплате налога на имущество физических лиц, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной цены 338 260 996,08 рублей по состоянию на 08.07.2016 года.

Административный истец Мамедов Б.Ю.-оглы в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца Сафиулина О.Н. (удостоверенная нотариусом доверенность на представление интересов по вопросу оспаривания кадастровой стоимости от 03.10.2018 года сроком действия 6 месяцев), в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях, в обоснование которых сослалась на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края А.Н.Маслаков (доверенность от 04.12.2017 года сроком действия по 31.12.2018 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчеты об оценке не отвечает требованиям допустимости, предъявляемым п.5 ФСО №3, п.18 ФСО №1 к таким документам. В отчетах указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход, который применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В силу подпункта «в» пункта 24 ФСО № 7 такой подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Отказываясь от применения сравнительного и доходного подходов со ссылкой на неразвитость рынка, оценщик, тем не менее, не обосновал отказ от возможности расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Основным принципом земельного законодательства, закреплённым в статьях 1, 35 Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Пункт 24 ФСО №7 предусматривает, что при применении затратного подхода к оценке стоимость объекта недвижимости рассчитывается как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Следовательно, стоимость прав на земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, является одним из составляющих общей стоимости объекта капитального строительства, так как земельный участок в этом случае не может выступать самостоятельным предметом сделки. Но оценщик, определяя рыночную стоимость объектов капитального строительства, стоимость прав на земельный участок не учел.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованные лица Алыев В.М.-оглы и Шачнев В.В. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, путем направления судебного извещения о месте и времени проведения судебного заседания посредством электронной почты, в судебное заседание не явился. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившееся в судебное заседание лицо не просило об отложение слушания дела, его явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание в его отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Мамедову Б.Ю.-оглы с 24.08.2018 года принадлежит 1/3 доля в собственности на объект недвижимости: Многофункциональный торговый центр, назначение: нежилое, площадь 13 186,6 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №. Совместно с ним объектом капитального строительства на праве собственности, по 1/3 доли у каждого, владеют Шачнев В.В. и Алыев В.М.-оглы. Право собственности Мамедова Б.Ю.-оглы зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 24.08.2016 года (номер регистрации №). Объект недвижимости приобретен на основании договора об инвестировании проектирования и строительства торгового комплекса от 08.08.2013 № 2, акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности подписан 09.07.2016 года.

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 08.07.2016 года в размере 469 384 938,96 рублей, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 08.07.2016 года.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Мамедов Б.Ю.-оглы является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с данным иском в суд.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости - Многофункциональный торговый центр, назначение: нежилое, площадью 13 186,6 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый № - по заказу Мамедова Б.Ю.-оглы оценщиком ООО «Оценка 27» ФИО1 проведена его оценка и подготовлен отчет от 19.09.2018 года № 18/26. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 08.07.2016 года составила 338 260 996,08 рублей.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 19.09.2018 года № 18/26, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком ФИО1, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющим стаж работы в оценочной деятельности с октября 2015 года, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность его застрахована.

В отчете об оценке от 19.09.2018 года № 18.26, составленного оценщиком ООО «Оценка 27» ФИО1, указано, что рыночная стоимость объекта капитального строительства, кадастровый №, определялась по состоянию на 08.07.2016 года. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете об оценке от 19.09.2018 года № 18/26 (страницы 41-42)указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, поскольку отсутствуют достоверная информация, необходимая для использования трех других методов - метода учета затрат по укрупненным конструктивным элементам (поэлементный способ расчета), метода количественного анализа (описание всех конструктивных элементов (объем компонента, детальное указание материала изготовления (вплоть до марки бетона и т.д.), а также всех нюансов строительства)) и индексного способа (в связи с отсутствием балансовой стоимости на объект оценки), в то время как для использования метода сравнительной единицы имеются все необходимые данные. От использования сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины отказа на страницах 37-40, 52 отчета.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

В отчете об оценке от 19.09.2018 года № 18/26 (страницы 42-43) указано, что оценщик определил объект оценки как: многофункциональный торговый центр, количество этажей 4, в том числе подземных – 1, основной материал ограждающих конструкций «Сэндвич панели» - комбинация металлического листа и утеплителя, несущие конструкции – фундамент и часть внутренних стен – железобетон и стальной каркас; класс конструктивной ситемы – КС-6. Используя источник информации – Сборники УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов) и «Справочник оценщика» Сборник «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2007 год» под редакцией ООО «К-ИНВЕСТ», произвел подбор аналога, применяя основные критерии отбора: назначение объекта-аналога и возможность его использования в качестве торгового центра; основные конструктивные элементы и объемно-планировочные решения (в том числе материала изготовления, количество этажей, наличие помещений для специализированного хранения и т.д.) должны быть идентичными или максимально схожими; соответствие класса конструктивных систем. В качестве объекта аналога использован «Универмаг» 4 этажный, каркас стальной тяжелый, материал стен сэндвич панели, имеется внутренняя отделка, класс конструктивной системы – КС-11, общая площадь 7 500 – 10 200 кв.м.. Сравнительная характеристика объекта-аналога и объекта оценки приведена в таблице 12 (страница 44), расчет затрат на замещение приведены в таблице 13 на страницах 45-48 отчета.

Произведены поправки, выраженные в виде корректирующего коэффициента к стоимости всего объекта: «на различия в конструктивных решениях», « на разницу в объеме и площади», «регионально-экономические поправки», «на состав рыночной стоимости», применен итоговый поправочный коэффициент к показателю стоимости строительства в соответствии со справочником. Подробное описание примененных корректировок и их расчеты представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

После проведенных корректировок оценщиком выполнен расчет стоимости нового строительства методом сравнительной единицы (руб.) на дату оценки – 08.07.2016 года, что нашло отражение в таблице 14 отчета. Оценщиком определена величина износа и устаревания, с учетом фактического состояния здания на 08.07.2016 года, произведен расчет совокупного износа объекта оценки, что нашло отражение на страницах 50-51 отчета.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 08.07.2016 год определена в размере 338 260 996,08 рублей.

Суд находит, что представленный в материалы дела отчет об оценке № 18/26 от 19.09.2018 года, в полной мере соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчетах итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчеты оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 08.07.2016 года.

Довод административного ответчика о том, что при оценке объекта капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО №7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.

В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Пунктами 4 и 20 ФСО № 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.

Согласно главами 31 «Земельный налог» и 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.

Исходя из того, что целью оценки объекта капитального строительства – Многофункционального торгового центра, кадастровый №, является определение рыночной стоимости объекта для оспаривания установленной кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы, и учитывая, что земельный участок и находящийся на нем объект капитального строительства являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, суд считает, что оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объектов оценки без учета стоимости прав на земельный участок.

По мнению суда не заслуживает внимания и позиция административного ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода к оценки объекта недвижимости, так как он мог использовать для подбора объектов-аналогов информацию о рынке объектов капитального строительства других регионов, находящихся за пределами города Хабаровска и Хабаровского края, если не имелось возможности найти подходящие объекты-аналоги на рынке г.Хабаровска. По мнению административного ответчика отказ от использования сравнительного подхода к оценке не мотивирован в отчете.

В статьях 4, 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки, из тех, которые предусмотрены стандартами оценки.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке пункт 7 ФСО № 1).

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (пункты 10, 11 ФСО № 7).

В пунктах 13, 14, 18-20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В пунктах 22, 24 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Осуществляя выбор метода оценки объекта, оценщик произвел анализ рынка объектов капитального строительства – отдельно стоящих зданий коммерческого назначения, города Хабаровска на возможность определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Объектом оценки является абсолютно новое здание (сдано в эксплуатацию 01.07.2016 года, дата оценки – 08.07.2016 года), а анализ рынка показал, что предложения к продаже подобных объектов отсутствуют. Отсутствие корректных аналогов не позволяет применить ни один из методов сравнительного подхода, поэтому отказ оценщика от применения такого подхода обоснован. Анализ рынка и обоснование отказа от применения сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости подробно изложены в отчете на страницах 27-40.

Мнение административного ответчика, не являющегося специалистом в области оценки, о правильности выбранного метода оценки, является недопустимым доказательством и не может быть принято судом во внимание.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость Многофункционального торгового центра, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Мамедов Б.Ю.-оглы обратился в суд 29.10.2018 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости он не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.07.2016 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Мамедова Б.Ю.о. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - Многофункциональный торговый центр, назначение: нежилое, площадью 13 186,6 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер объекта недвижимости: № - равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.07.2016 года в размере 338 260 996,08 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 декабря 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская