Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» (далее по тексту - АО «Тандер», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными:

- решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/002689 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/002690 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости;

а также об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, общей площадью 571 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 9 725 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: данные отсутствуют, общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 9 153 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: данные отсутствуют, общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 116 203 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец АО «Тандер» указало, что является собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная ГБУ НО «Кадастровая оценка» на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», и составляет:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 6 879 339,48 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 6 267 168,8 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 40 776 153,24 рублей.

Общество указывает, что владеет указанными нежилыми зданиями на праве собственности и, соответственно, является плательщиком налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество организации и неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате налога на имущество организаций в завышенном размере.

18 августа 2021 года Общество обратилось в ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ГБУ «Кадастровая оценка» приняты решения об отказе в их удовлетворении. Причины, послужившие основанием для отказа, изложены в оспариваемых решениях.

Однако, истец, принимая во внимание аргументированную позицию оценщика АО «Кадастровая оценка», считает причины отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, неправомерными.

Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], подтвержден отчетом об оценке № К/21-38-23 от 21.05.2021, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО3

Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], подтвержден отчетом об оценке № К/21-38-22 от 21.05.2021, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО3

Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], подтвержден отчетом об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО3

Просит заявленные административные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Административные ответчики - Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представили отзыв на административное исковое заявление АО «Тандер», в котором указали, что оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021, приняты в пределах компетенции Учреждения, в соответствии с утвержденной формой решения, требованиями к заполнению, к формату, подписаны уполномоченным лицом, направлены заявителю в пределах установленного законом срока.

Указывают, что административным истцом не указано, какие именно нарушения законов и иных нормативных правовых актов допущены ГБУ НО «Кадастровая оценка» при принятии указанных решений, которые привели к нарушению прав, свобод и законных интересов административного истца.

Также указывают, что оспариваемые решения не препятствуют установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости при устранении выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчетов об оценке. Считают, что выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и их устранение не требуют проведения судебной экспертизы.

Подробно описывая причины, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, также указали, что с заявленными требованиями не согласны. Просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме (л.д.105-108 том 2).

Заинтересованным лицом - Администрацией [адрес] Нижегородской области также представлен отзыв на административное исковое заявление АО «Тандер». Указывает, что административным истцом в административном исковом заявлении, в том числе ставится вопрос о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным и снижении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], который находится в собственности АО «Тандер».

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 16 026 995,06 рублей. Уменьшение стоимости нежилого здания до его рыночной стоимости, указанной в административном исковом заявлении (9 153 000 рублей), произойдет более, чем в 1,5 раза.

Подобное снижение стоимости нежилого здания негативно отразится на дотационном бюджете городского округа города [адрес] из-за снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Поскольку в деле имеется несколько экспертиз об установлении рыночной стоимости, считает, что снижение стоимости возможно с минимальной разницей по отношению к рыночной стоимости, указанной в сведениях выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости (16 026 995,06 рублей).

Решение вопроса по существу заявленных требований Администрация [адрес] Нижегородской области оставляет на усмотрение суда.

Просит рассмотреть данное дело в отсутствие представителя Администрация [адрес] Нижегородской области во всех судебных заседаниях; копию решения направить в адрес Администрация [адрес] Нижегородской области (л.д.124-125 том 3).

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От представителя административного истца - ФИО1, 03.10.2022 поступило ходатайство с уточнением административных исковых требований, в соответствии с положениями ст.46 КАС РФ: просил установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 13 833 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 13 343 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 123 416 000 рублей, по состоянию на 21.05.2021, установленной в Экспертом заключении при проведении повторной экспертизы (л.д.113-114 том 3).

Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций ответчиков и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-3 «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, а статьей 11 закона установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года составляет:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 15.019.150,04 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 16.026.995,06 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 168.141.461,57 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237- ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении объекта недвижимости, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого объекта недвижимости его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что Акционерное Общество «Тандер» владеет на праве собственности объектами недвижимости:

- нежилым зданием с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, общей площадью 571 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]; право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-146067702 от 02.11.2021 (л.д.151-153 том 2);

- нежилым зданием с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: одноэтажное здание магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]; право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-146067661 от 02.11.2021 (л.д.145-147 том 2);

- нежилым зданием с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс – гипермаркет «Магнит», общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]; право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-146064866 от 02.11.2021 (л.д.139-141 том 2).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20, кадастровая стоимость объектов, по состоянию на 01 января 2020 года, составляет:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 15.019.150,04 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 16.026.995,06 рублей;

Согласно отчету об оценке № К/21-38-23 от 21.05.2021, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 21 мая 2021 года, составила 9 725 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 21 мая 2021 года, составила 116 203 000 рублей.

18 августа 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере 9 725 000 рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года (л.д.240-241 том 1);

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере 9 153 000 рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года (л.д.244-245 том 1);

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере 116 203 000 рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года (л.д.242-243 том 1);

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 08 сентября 2021 года № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691, в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости 9 725 000 рублей, 9 153 000 рублей и 116 203 000 рублей, соответственно, было отказано (л.д.246-250 том 1).

Полагая данные решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным, нарушающими интересы административного истца, 11 октября 2021 года, АО «Тандер» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации, предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 08 сентября 2021 года № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах I и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 18 августа 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке в размере 9 725 000 рублей, 9 153 000 рублей и 116 203 000 рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года, соответственно.

АО «Тандер» были представлены все необходимые документы, включая отчеты об оценке частнопрактикующим оценщиком ФИО3 № К/21-38-21, № К/21-38-22 и № К/21-38-23 от 21 мая 2021 года, которыми была определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] (л.д.240-245 том 1).

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 08 сентября 2021 года № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691, в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости, было отказано (л.д.246-250 том 1).

Причиной принятия решения № ОРС-52/2021/002689 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом № К/21-38-23 от 21.05.2021, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

1. в отчете отсутствуют сведения о фактическом состоянии объекта оценки на дату оценки, что является нарушением п.5 ФСО № 3. Заказчиком информация о состоянии здания не предоставлена. Осмотр оценщиком необоснованно не проводился (утверждение, что осмотр невозможен из-за ретроспективности оценки, стр.5, не соответствует действительности, т.к. дата оценки совпадает с датой составления отчета), отчет вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке (нарушение п.5 ФСО № 3;

2. в отчете описание объекта оценки не содержит сведений о количественно-качественных характеристиках объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком: отсутствуют технические характеристики здания, текущее использование, характеристики локального расположения (район города, красная линия, окружающая застройка и т.п.), а также балансовая стоимость объекта оценки (нарушение п.8 ФСО № 3);

3. в анализе рынка, представленном в отчете, не приведены фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (нарушением п.11 ФСО №7);

4. анализ рынка не соответствует п.11 ФСО № 7;

5. отчет содержит противоречивую информацию: в описании объекта оценки на стр.10, указаны объекты недвижимости, не являющиеся объектами оценки, в соответствии с заданием на оценку, стр.5. Отчет вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке (нарушение п.5 ФСО № 3);

6. в отчете не указан источник сведений или способ определения эффективного возраста оцениваемого объекта, приведенного на стр.11 (нарушение п.5 ФСО № 3);

7. отчет содержит противоречивую информацию: на стр.14 указано, что в отчете применятся только затратный подход, однако стоимость объекта оценки с кадастровым номером [номер], определена сравнительным подходом, затратный подход к оценке данного объекта не применялся (нарушение п.5 ФСО № 5);

8. отчет содержит противоречивую информацию: на стр.15 указано, что «наилучшим использованием оцениваемых участков является использование в качеств коммерческих помещений», хотя объект оценки является зданием (нарушение п.5 ФСО № 3);

9. в рамках применение сравнительного подхода при оценке объекта с кадастровым номером [номер]:

- не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно в отчее об оценке;

- не приведено описание ценообразуемых характеристик используемых аналогов, по которым проводится сравнение с объектом оценки;

- не проведено сравнение по дате продажи/предложения, оценщик использует устаревшие рыночные данные;

- отсутствует обоснование применения «инфляции» к средней удельной стоимости аналогов, стр.22.

10. в отчете отсутствуют ссылки на источник информации об аналогах. В отчете приведены копии страницы архивного агрегатора, где отсутствуют данные о дате и адресе первоначальной публикации, необоснованно используемые вместо актуальной рыночной информации, в связи с чем нарушены требования п.11 ФСО № 3;

11. в рамках затратного подхода оценщиком использованы ошибочные коэффициенты изменения цен:

- индекс 1969-1984 «для отрасли – промышленность строительных материалов, в том числе стеновых», в то время как объект оценки магазин;

- индекс 1984-2000 на основании письма Правительства Краснодарского края, хотя объект оценки находится в Нижегородской области;

- отсутствует индекс изменения цен между Московской областью, для которой определены цены в справочнике УПВС, и Нижегородской областью, где расположен объект оценки;

12. в рамках затратного подхода некорректно определена величина прибыли инвестора. Согласно источнику информации, использованному оценщиком (Справочник оценщика недвижимости, Том II, часть 2), указанная величина составляет 21,2% (вместо 18%, определенных в отчете) (нарушение п.5 ФСО № 3);

13. в рамках затратного подхода для перерасчета из цен на 01.01.2020 в цены 05.2021, используется показатель общей инфляции вместо информации об изменении цен в строительстве (нарушение п.5 ФСО № 3);

14. в отчете оценщик необоснованно отказывается от применения сравнительного и доходного подходов. Оценщик для обоснования отказа, ссылается на исследования рынка, которые в отчете не проводились (нарушение п.5 ФСО № 3) (л.д.246-247 том 1).

Причиной принятия решения № ОРС-52/2021/002690 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом № К/21-38-22 от 21.05.2021, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

4. анализ рынка не соответствует п.11 ФСО № 7. В отчете не указан источник сведений или способ определения эффективного возраста оцениваемого объекта, приведенного на стр.11 (нарушение п.5 ФСО № 3). Хронологический возраст объекта оценки установлен ошибочно: срок с года постройки объекта № 1 (2014 г.п.) до даты 21.05.2021, составляет 7 лет, в отчете указано – 6 лет; срок с года постройки объекта № 2 (2012 г.п.) до даты оценки 21.05.2021, составляет 9 лет, в отчете указано – 8 лет стр.11 (нарушение п.5 ФСО № 3);

5. в рамках затратного подхода оценщиком использованы ошибочные коэффициенты изменения цен:

6. в рамках затратного подхода некорректно определена величина прибыли инвестора. Согласно источнику информации, использованному оценщиком (Справочник оценщика недвижимости, Том II, часть 2), указанная величина составляет 21,2% (вместо 11%, определенных в отчете) (нарушение п.5 ФСО № 3);

7. в рамках затратного подхода для перерасчета из цен на 01.01.2020 в цены 05.2021, используется показатель общей инфляции вместо информации об изменении цен в строительстве (нарушение п.5 ФСО № 3);

8. в отчете оценщик необоснованно отказывается от применения сравнительного и доходного подходов. Оценщик для обоснования отказа, ссылается на исследования рынка, которые в отчете не проводились (нарушение п.5 ФСО № 3) (л.д.248 том 1).

Причиной принятия решения № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом № К/21-38-21 от 21.05.2021, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

3. анализ рынка выполнен не в следующей последовательности:

- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическим, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала цен;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например: ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с применением интервалов значений этих факторов;

- основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например: динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (нарушение п.11 ФСО № 7);

4. в отчете не указан источник сведений или способ определения эффективного возраста оцениваемого объекта, приведенного на стр.10 (нарушение п.5 ФСО № 3). Хронологический возраст объекта оценки установлен ошибочно: срок с года постройки 2014 до даты 21.05.2021, составляет 7 лет, в отчете указано – 5 лет, стр10.

5. в отчете отсутствует информация об объекте оценки и аналоге, принятом для расчета в рамках затратного подхода по справочнику УПВС, необходимая для сопоставления их характеристик и обоснованности выбора (назначение, конструктивные элементы, группа капитальности, строительный объем) (нарушение п.5 ФСО № 3);

6. в рамках затратного подхода оценщиком использован ошибочный коэффициент изменения цен: индекс 1969-1984 «для отрасли – промышленность строительных материалов, в том числе стеновых», в то время как объект оценки магазин;

7. в рамках затратного подхода некорректно определена величина прибыли инвестора. Согласно источнику информации, использованному оценщиком (Справочник оценщика недвижимости, Том II, часть 2), указанная величина составляет 21,2% (вместо 18%, определенных в отчете). Оценщик использует устаревшую информацию на 2016 год, не соответствующую периоду оценки - 2021 год (нарушение п.5 ФСО № 3);

8. в рамках затратного подхода для перерасчета из цен на 01.01.2020 в цены 05.2021, используется показатель общей инфляции вместо информации об изменении цен в строительстве (нарушение п.5 ФСО № 3) (л.д.249 том 1).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлениям АО «Тандер» документов, соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявления были правомерно приняты к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомлений о поступлении заявлений Общества и о принятии их к рассмотрению бюджетного учреждения, направленных в адрес заявителя и сроки рассмотрения указанных заявлений бюджетным учреждением, были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемых решений бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 08 сентября 2021 года № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/002690 и № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021 приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объекта недвижимости, отклоненные ГБУ НО «Кадастровая оценка», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Определением суда от 09.12.2021 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года;

- соответствует ли отчет об оценке № К/21-38-22 от 21.05.2021, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года;

- соответствует ли отчет об оценке № К/21-38-23 от 21.05.2021, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», выбор эксперта оставлен на усмотрение руководителя экспертной организации.

Экспертизу провести за счет федерального бюджета с последующим возложением судебных расходов на соответствующую сторону по делу (л.д.169-174 том 2).

Как следует из заключения эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО4[номер] от 12.05.2022, для ответа на поставленные судом вопросы, эксперт проверил соответствие содержания отчетов об оценке № К/21-38-21, № К/21-38-22 и № К/21-38-23 от 21.05.2021, требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:

Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);

Федеральному стандарту оценки № 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 с учетом изменений (ФСО № 3);

Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7) (л.д.83-166).

В результате проверки отчетов экспертом выявлены существенные нарушения:

1. по отчету об оценке № К/21-38-21:

- в исследуемом отчете на стр.24 указано, что расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа представлен в табл.7. При исследовании отчета таблицы под номером 7 не обнаружено, это нарушает п.5 ФСО № 3;

- также в отчете отсутствует информация, идентифицирующая объект оценки, что нарушает п.5.1 раздела III ФСО № 3;

- отчет не пописан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков, либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, что нарушает ст.11 ФЗ-135, п.6 ФСО № 3.

2. по отчету об оценке № К/21-38-22:

- в исследуемом отчете на стр.26 указано, что расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа представлен в табл.7. При исследовании отчета таблицы под номером 7 не обнаружено, это нарушает п.5 ФСО № 3;

- также в отчете отсутствует информация, идентифицирующая объект оценки, что нарушает п.5.1 раздела III ФСО № 3;

3. по отчету об оценке № К/21-38-23:

- в исследуемом отчете при согласовании результатов (табл.22) указано, что сравнительный подход не применялся, однако в табл.13.1 определяется стоимость объекта сравнительным подходом. Стоимость двух объектов указана, как общая, рассчитанная затратным подходом, это нарушает п.25 ФСО № 1, п.п.«к» п.8 ФСО № 3, п.5 ФСО № 3;

- также в отчете отсутствует информация, идентифицирующая объект оценки, что нарушает п.5.1 раздела III ФСО № 3;

Таким образом, по результатам проведенных исследований, эксперт пришел к выводу о том, что отчеты об оценке № К/21-38-21, № К/21-38-22 и № К/21-38-23 от 21.05.2021, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: выявлены несоответствия п.5 ФСО № 3, п.5.1 раздела III ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки (стр.39 экспертного заключения - л.д.202 том 2).

Согласно экспертного заключения эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО4[номер] от 12.05.2022, при определении рыночной стоимости объектов оценки - нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], экспертом для сравнения были проанализированы сведения о рынке недвижимости Нижегородской области, данные о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Оценка рыночной стоимости объектов оценки была произведена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, для чего им были отобраны 3 объекта-аналога (табл.7 на стр.27-31 экспертного заключения) и применены корректировки: на торг, на площадь, на местоположение, на физическое состояние (источник информации – «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Были согласованы скорректированные цены объектов-аналогов путем взвешивания с использованием формулы на стр.34 экспертного заключения.

Далее экспертом определена рыночная стоимости объектов недвижимости без учета стоимости земельных участков, определенная методом выделения, как разность стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка, приходящегося н оцениваемый объект.

Для расчета стоимости земельных участков применен косвенный метод выделения, который применяется для расчета застроенных земельных участков (по статистическим исследованиям рынка, проведенным аналитической компанией «СтатРиэлт» (таблицы на стр.35 экспертного заключения).

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, общей площадью 571 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 18 860 466 (восемнадцать миллионов восемьсот шестьдесят тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: одноэтажное здание магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес][адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 18 046 528 (восемнадцать миллионов сорок шесть тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс - гипермаркет «Магнит», общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 168 644 689 (сто шестьдесят восемь миллионов шестьсот сорок четыре тысячи шестьсот восемьдесят девять) рублей (л.д.202 том 2).

Представителем административного истца ФИО1, суду представлено ходатайство (л.д.18-20 том 3), в котором указано, что экспертное заключение не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Представитель административного истца также подробно изложил в своем ходатайстве какие нарушения правил и стандартов оценки допущены в ходе составления вышеуказанного экспертного заключения. Просил о назначении повторной экспертизы.

Суд признал доводы стороны административного истца заслуживающими внимания и обоснованными. Определением суда от 18.07.2022 была назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке, составленные по состоянию на 21.05.2021, частнопрактикующим оценщиком ФИО3 № К/21-38-21 от 21.05.2021 (л.д.63-75 том 1), № К/21-38-22 от 21.05.2021 (л.д.83-96 том 1), № К/21-38-23 от 21.05.2021 (л.д.105-119 том 1), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 5080,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: данные отсутствуют, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 542,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 542,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Экспертно-консультационный центр (ЭКЦ) «Независимость».

Во исполнение определения суда от 18.07.2022, экспертами ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО5 и ФИО6, было составлено экспертное заключение.

Как следует из заключения экспертов ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО5 и ФИО6[номер] от 22.09.2022, для ответа на поставленный судом вопрос, эксперты проверили соответствие содержания отчетов об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021 (л.д.63-75 том 1), № К/21-38-22 от 21.05.2021 (л.д.83-96 том 1) и № К/21-38-23 от 21.05.2021 (л.д.105-119 том 1), составленные по состоянию на 21.05.2021, частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:

- Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);

- Федеральному стандарту оценки № 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 (ФСО № 3);

- Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7).

По результатам проверки отчетов об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021, № К/21-38-22 от 21.05.2021 и № К/21-38-23 от 21.05.2021, составленных частнопрактикующим оценщиком ФИО3, эксперты пришли к следующим выводам:

При проверке отчета об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО3: были выявлены следующие нарушения:

1. описание объекта неполное: включает только его название, кадастровую стоимость, наименование и реквизиты собственника, а также техническое состояние объекта, без указаний оснований для определения технического состояния (нарушение ст.11 ФЗ-135);

2. балансовая стоимость не указана (нарушение ст.11 ФЗ-135, п.8 «ж» ФСО № 3);

3. осмотр объекта оценки не проводился. В качестве причины непроведения осмотра указывается ретроспективность оценки. Это утверждение является ложным, поскольку дата оценки совпадает с датой составления отчета. Допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра не приведены (нарушение п.5 ФСО № 7);

4. при проведении анализа рынка, оценщик не определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не провел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (нарушение п.11 ФСО № 7);

5. при расчете восстановительной стоимости объекта оценки, построенного по современным технологиям в 2014 году, используется сборник УПВС № 33 (таблица 3), Выбранный аналог, построенный до 1970 года, существенно отличается от оцениваемого здания по конструктивным и объемно-планировочным решениям: в качестве аналога используется здание торгового центра с подвалом, строительным объемом 130 000 куб.м. (у оцениваемого объекта – 33 483 куб.м.), с кирпичными или панельными стенами и железобетонными перекрытиями. Необходимые корректировки не объясняются или отсутствуют.

Индекс рыночного удорожания для перерасчета из базовой цены 1984 года в уровень цен на 2000 год, принимается на основании письма Правительства Краснодарского края от 19.10.1999 №07.4/730 «Об индексах к сметной стоимости строительно-монтажных работ на 4 квартал 1999 года по объектам, финансируемым из краевого бюджета» (вместе с «данными об уровне изменения затрат в текущих ценах 4 квартала 1999 года к базисным ценам…», «порядком применения расчетных индексов прогнозного роста…), при этом объект оценки находится в Нижегородской области.

Индекс рыночного удорожания для перерасчета из цен 2000 года в уровень цен на дату оценки принимается по данным сайта «Калькулятор инфляции.РФ», где не рассматриваются изменения цен строительно-монтажных работ.

В результате затраты на замещение объекта оценки определены оценщиком некорректно.

6. оценщик отказался от применения сравнительного подхода, основывая установлением недостаточного количества объектов, сходных с объектов оценки по основным экономическим параметрам, находящимся с объектом оценки в одном сегменте рынка. Указанное утверждение не соответствует действительности, вводит в заблуждение пользователей отчета.

7. оценщик отказался от применения доходного подхода, обосновывая тем, что ему не удалось определить прямую зависимость цен на недвижимость от размера возможного дохода. Указанное утверждение вводит в заблуждение пользователей отчета.

Таким образом, эксперты установили, что указанные ошибки и недочеты вводят в заблуждение пользователей отчета, приводят к получению некорректного результата, чем нарушено требование ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.5 ФСО № 3 (стр.14 экспертного заключения – л.д.13 оборот том 3).

При проверке отчета об оценке № К/21-38-22 от 21.05.2021, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО3: были выявлены следующие нарушения:

2. балансовая стоимость не указана (нарушение ст.11 ФЗ-135, п.8 «ж» ФСО № 3);

5. при расчете восстановительной стоимости объекта оценки, построенного по современным технологиям в 2012 году, используется сборник УПВС № 33 (таблица 1), Выбранный аналог, построенный до 1970 года, существенно отличается от оцениваемого здания по конструктивным и объемно-планировочным решениям: в качестве аналога используется здание торгового центра с подвалом, строительным объемом 10 000 куб.м. (у оцениваемого объекта – 1898 куб.м.), с кирпичными или панельными стенами и железобетонными перекрытиями. Необходимые корректировки не объясняются или отсутствуют.

В результате затраты на замещение объекта оценки определены оценщиком некорректно.

Таким образом, эксперты установили, что указанные ошибки и недочеты вводят в заблуждение пользователей отчета, приводят к получению некорректного результата, чем нарушено требование ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.5 ФСО № 3 (стр.22 экспертного заключения - л.д.57 оборот том 3).

При проверке отчета об оценке № К/21-38-23 от 21.05.2021, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО3: были выявлены следующие нарушения:

2. балансовая стоимость не указана (нарушение ст.11 ФЗ-135, п.8 «ж» ФСО № 3);

5. при расчете восстановительной стоимости объекта оценки, построенного по современным технологиям в 2016 году, используется сборник УПВС № 33 (таблица 4), Выбранный аналог, построенный до 1970 года, существенно отличается от оцениваемого здания по конструктивным и объемно-планировочным решениям: в качестве аналога используется здание магазина с охлаждаемыми камерами, строительным объемом 6000 куб.м. (у оцениваемого объекта - 2956 куб.м.), с кирпичными стенами и железобетонными перекрытиями. Необходимые корректировки не объясняются или отсутствуют.

В результате затраты на замещение объекта оценки определены оценщиком некорректно.

Таким образом, эксперты установили, что указанные ошибки и недочеты вводят в заблуждение пользователей отчета, приводят к получению некорректного результата, чем нарушено требование ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.5 ФСО № 3 (стр.30 экспертного заключения – л.д.61 оборот том 3).

Следовательно, по результатам проведенных исследований, эксперты пришли к выводам о том, что отчеты об оценке № К/21-38-21, № К/21-38-22 и № К/21-38-23 от 21.05.2021, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Допущенные нарушения существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости (стр.14, 22, 30 экспертного заключения).

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что являвшиеся предметами проверки отчеты об оценке отчетов об оценке № К/21-38-21 от 21.05.2021 (л.д.63-75 том 1), № К/21-38-22 от 21.05.2021 (л.д.83-96 том 1) и № К/21-38-23 от 21.05.2021 (л.д.105-119 том 1), подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3, составлены с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению экспертов ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО5 и ФИО6[номер] от 22.09.2022 (л.д.47-108 том 3), при определении рыночной стоимости объектов оценки - нежилых зданий, оценка рыночной стоимости объектов оценки была произведена экспертами в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, для чего ими первоначально была определена рыночная стоимость земельных участков.

Для земельного участка под нежилым зданием с кадастровым номером [номер], экспертами отобраны 4 объекта-аналога (табл.2.2.2.2.2. на стр.70 Экспертного заключения), применены корректировки: на торг, на объем передаваемых прав, на масштаб – по данным Справочника оценщика недвижимости-2020, Земельные участки. Часть 2» (стр.70 экспертного заключения). Расчет рыночной стоимости земельного участка подробно представлен в таблице 2.2.2.2.4 (стр.72 экспертного заключения).

Для земельного участка под нежилыми зданиями с кадастровыми номерами [номер] и [номер], экспертами также отобраны 4 объекта-аналога (табл.2.2.2.2.11. на стр.79 Экспертного заключения), применены корректировки: на торг, на местоположение – по данным Справочника оценщика недвижимости-2020, Земельные участки» Часть 1 и Часть 2 (стр.80 экспертного заключения). Расчет рыночной стоимости земельного участка подробно представлен в таблице 2.2.2.2.14 (стр.81 экспертного заключения).

Для определения рыночной стоимости объектов исследования с кадастровым номером [номер], экспертами были отобраны 4 объекта-аналога (табл.2.2.2.2.6 на стр.75 экспертного заключения) и применены корректировки: на торг, на местоположение, на наличие земельных участков, на различие в структуре площадей оцениваемого объекта и аналогов, на масштаб - источник информации: Справочник оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода»). Корректировки цен аналогов представлены в таблице 2.2.2.2.9 на стр.77 экспертного заключения.

Для определения рыночной стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами [номер] и [номер], экспертами также были отобраны 4 объекта-аналога (табл.2.2.2.2.11 на стр.79 экспертного заключения) и также были применены корректировки: на торг, на местоположение, на наличие земельных участков, на различие в структуре площадей оцениваемого объекта и аналогов, на масштаб - источник информации: Справочник оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода»). Расчет рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами [номер] и [номер], представлены в таблице 2.2.2.2.20 на стр.87 и в таблице 2.2.2.2.21 на стр.88 экспертного заключения.

Согласование результатов определения рыночной стоимости объектов исследования представлено в таблице 2.2.2.2.22 на стр.89 экспертного заключения (л.д.91 том 3).

Таким образом, эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, общей площадью 571 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 13.833.000 (тринадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: одноэтажное здание магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 13.343.000 (тринадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс – гипермаркет «Магнит», общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 21 мая 2021 года, составляет 123.416.000 (сто двадцать три миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей.

С учетом разъяснений относительно содержания экспертного заключения, суд полагает, что выводы экспертов являются ясными и полными, носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов у суда отсутствуют.

Заключение экспертов ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО5 и ФИО6[номер] от 22.09.2022, составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение экспертов содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчеты об оценке № К/21-38-21, № К/21-38-22 и № К/21-38-23 от 21.05.2021, составленные частнопрактикующим оценщиком ФИО3; заключение эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО4[номер] от 12.05.2022; суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной экспертизы заключению экспертов ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО5 и ФИО6[номер] от 22.09.2022, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 13 833 000 (тринадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 13 343 000 (тринадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 123 416 000 (сто двадцать три миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей, по состоянию на юридически значимую дату (21 мая 2021 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, по состоянию на 21 мая 2021 года, подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи АО «Тандер» заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 18 августа 2021 года.

Административным истцом также заявлены требования о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/00269 и № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021, незаконными.

Рассматривая указанные требования, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, соответственно суд приходит к выводу о законности решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/002689, № ОРС-52/2021/00269 и № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021 и отказа в установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке №К/21-38-21, №К/21-38-22 и №К/21-38-23 от 21.05.2021, выполненными частнопрактикующим оценщиком ФИО3, соответственно, административные исковые требования Акционерного общества «Тандер» в указанной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: магазин товаров повседневного спроса, общей площадью 571 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 13 833 000 (тринадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: одноэтажное здание магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 542,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 13 343 000 (тринадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс - гипермаркет «Магнит», общей площадью 5080,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 123 416 000 (сто двадцать три миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей, по состоянию на 21 мая 2021 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], считать 18 августа 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Тандер» о признании решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/002689 от 08.09.2021, № ОРС-52/2021/002690 от 08.09.2021 и № ОРС-52/2021/002691 от 08.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (объекты недвижимости с кадастровыми номерами 52:35:0030301:2402, 52:38:0030003:1508 и 52:21:0000126:3316) незаконными - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева

Решение в окончательной форме принято 21 октября 2022 года.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева