Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Дальреммаш» к Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

АО «Дальреммаш» в административном исковом заявлении, предъявленном к КГБУ «Хабкрайкадастр», оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, и просит установить её в размере рыночной стоимости 31 500 000 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что являлся собственником объекта недвижимости, кадастровой №, назначение: нежилое, общая площадь 3189 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>. Объект в 2020 году был включен в Перечень имущества предприятий, по которому налоговая база для уплаты налога на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 20.08.2019 года решением КГБУ «Хабкрайкадастр» в размере 56 586 923,49 рублей. Отчетом об оценке № 48-ОН от 13.07.2021 года определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20.08.2019 года, которая значительно ниже его кадастровой стоимости.

Определением судьи от 21.10.2021 года к участию в деле привлечены административный соответчик министерство имущественных отношений Хабаровского края и заинтересованное лицо Правительство Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Дальреммаш», - Воронцова Т.А., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель КГБУ «Хабкрайкадастр», - Чичик А.Ю., в судебном заседании пояснил, что учреждение требования административного истца признает, размер рыночной стоимости не оспаривает. Расхождение кадастровой стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью не превышает 45%. Такое расхождение обусловлено особенностями методологии массовой кадастровой оценки, проводимой на основании собранных данных об объекте оценки и здании, в котором расположен объект оценки, без индивидуального осмотра и обследования объекта оценки. Следовательно, такое расхождение не является следствием ошибки учреждения.

Представители министерства имущественных отношений, Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на нарушение требований закона при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Применяя сравнительный и доходный подходы, оценщиком подобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются по ценообразующим факторам (площадь; дата продаж) от объекта оценки. Правительство Хабаровского края также считает, что не является заинтересованным лицом в данном деле, так как исполнение краевого бюджета, в который зачисляются налоги на имущество юридических лиц, осуществляется министерством финансов Хабаровского края.

Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 20.08.2019 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый №, назначение – нежилое, наименование – данные отсутствуют, этаж № 1, площадь 3189 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Этот объект находится входит в состав объекта недвижимости с кадастровым номером №. Объект находился в собственности АО «Дальреммаш» с 20.08.2019 года по 15.06.2021 года. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 15.06.2021 года.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (часть 2 статьи 375, пункт 1 части 1, часть 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания. Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества: -административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; -нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, - не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период, если иное не установлено настоящим пунктом (часть 6 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

В случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям, предусмотренным настоящей статьей, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (часть 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» введен налог на имущество организаций. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 кв.м. и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, исходя из положений статьи 378.2 Налогового кодекса РФ (пункт 3 статьи 1.1).

На основании распоряжения министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 08.09.2017 года № 2294 на территории Хабаровского края в 2019 году проведена, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») в порядке, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (объектов капитального строительства). Результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, утверждены приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103. Приказ вступил в силу с 01 января 2020 года.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

КГБУ «Хабкрайкадастр» определила кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый № (принятого на учет после 01.01.2019 года), по состоянию на 20.08.2019 года в размере 76 327 662,63 рублей.

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19.12.2019 года № 264 определен на 2020 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. В Перечень включен (порядковый номер 107) объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 21.12.2020 № 269 определен на 2021 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес>, в Печень не включен.

АО «Дальреммаш», реализуя предоставленное статьей 20 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» право, обратилось 15.03.2021 года в КГБУ «Хабкрайкадастр» с заявлением о разъяснении определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером №

Решением КГБУ «Хабкрайкадастр» № 36 от 07.04.2021 года, принятом в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», была исправлена ошибка при определении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером №, и она была определена по состоянию на 20.08.2019 года в размере 56 586 923,49 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке).

Являясь плательщиком налога на имущество организаций – объекта с кадастровым номером №, налоговая база которого в 2020 году определялась как кадастровая стоимость объекта налогообложения, АО «Дальреммаш» имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании его кадастровой стоимости. С административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости общество обратилось в суд 20.10.2021 года, в иные инстанции с таким заявлением общество не обращалось.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По заказу АО «Дальреммаш» оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» Сычевой Н.В. (имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная детальность»; квалификационные аттестаты о сдаче единого квалификационного экзамена в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса»; с 22.08.2007 года является членом саморегулируемой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков», регистрационный номер 000746). Отчет об оценке № 48-ОН составлен 13.07.2021 года.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 20.08.2019 года, на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 48-ОН от 13.07.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, как наиболее простой и статистически обоснованный. Также им был выбран для оценки доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации доходов, при наличии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, и связанные с объектом оценки расходы. На дату проведения оценки техническое состояние основных помещений объекта оценки позволяет осуществлять его эксплуатацию без дополнительных капиталовложений. В отчете приведено обоснование отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках доходного и сравнительного подходов (страницы 54-56 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО № 1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Оценщик выбрал единицу сравнения – стоимость 1 кв.м., как наиболее точная, логичная и объективная единица.

Для определения сегмента рынка и ценообразующих факторов, по которым необходимо сопоставить объект оценки и объекты-аналоги, оценщик изучил представленные заказчиком документы на объект оценки и произвел его визуальный осмотр. Он установил, что фактически объект оценки используется по складскому назначению, расположен в Железнодорожном районе города Хабаровска, в оценочной зоне 24П, в территориальной зоне К-1 (Зона складирования и оптовой торговли). Транспортная доступность к объекту удовлетворительная: возможен проезд автомобильным транспортом, общественным транспортом (ближайшая остановка находится примерно в 350 м).

Для подбора объектов аналогов оценщик изучил рынок недвижимости города Хабаровска за период с 20.08.2017 года по 20.08.2019 года, используя открытые источники информации, содержащие сведения о ценах сделок/предложений: официальный сайт Российской Федерации www.torgi.gov.ru (о результатах проведения аукционов по продаже объектов федеральной, краевой и муниципальной собственности); официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; специализированный сайт объявлений частных лиц и компаний «Фарпост»; журнал «Вся недвижимость Хабаровска»; журнал «Дальневосточный оценщик», ООО РСО «Кредо»; архив объявлений «Авито». Аналоги оценщик подбирал с учетом максимальной схожести по таким основным критериям, как: вид объекта – единые объекты недвижимости (ввиду отсутствия информации о ценах предложений к продаже объектов капитального строительства в выборку вошли объекты-аналоги – единого объекта недвижимости (ЕОН), содержащие сходные объекты капитального строительства); вид права на объект капитального строительства и вид права на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства – право собственности; условия продажи – цены предложений к продаже; функциональное назначение – производственно-складское назначение; тип недвижимости – здания и функциональные встроенные помещения; местоположение – любой район города Хабаровска. Им было отобрано 5 объектов-аналогов.

Так как объект оценки является частью другого объекта капитального строительства, что расчет его рыночной стоимости сравнительным подходом произведен оценщиком в два этапа.

Первоначально был произведен расчет стоимости единого объекта недвижимости, с внесением корректировок – «на условия продажи»; «на дату продажи»; «на функциональное назначение частей здания»; «на местоположение»; «на тип недвижимости»; «на наличие ж/д ветки»; «на материал ограждающих конструкций»; «на наличие отопления»; «на площадь». Полученная в результате расчетом стоимость 1 кв.м. всех объектов-аналогов была проверена на наличие погрешности распределением Стьдента. По результатам проверки стоимость всех объектов-аналогов не вышла за пределы доверительного интервала (диапазон цен от 9 757 руб./кв.м. до 13 143 руб./кв.м.), поэтому все аналоги были использованы для дальнейшего расчета. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода составила 35 436 168 рублей.

Так как рассчитанная оценщиком стоимость единого объекта недвижимости включала и стоимость земельного участка с кадастровым номером №, на котором объект находится, то для определения стоимости объекта капитального строительства необходимо определить и исключить стоимость земельного участка. Изучив открытые источники информации, - специализированный сайт объявлений частных лиц и компаний «Фарпост»; журнал «Дальневосточный оценщик», ООО РСО «Кредо»; архив объявлений «Авито», - оценщик отобрал 4 объекта-аналога земельного участка. Различия объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком устранены применением корректировок: «на вид права»; «на условия продажи»; «на дату продажи»; «на местоположение»; «на наличие ж/д ветки»; «на площадь». Проведя проверку надежности полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик принял для дальнейшего расчета все объекты-аналоги, так как стоимость 1 кв.м. вошла в доверительный интервал (от 1048 руб./кв.м. до 2222 руб./кв.м.). Стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила, по расчетам оценщика, 5 182 821 рубль.

Произведя дальнейший расчет стоимости (исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. здания и площади объекта оценки), проверив и согласовав полученные результаты, оценщик, в рамках сравнительного подхода, определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки с кадастровым номером № в размере 30 253 347 рублей. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете (страницы 58-73, таблицы 13-23).

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 ФСО №1).

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611).

Длительность периода прогнозирования, в течение которого предполагается, что объект недвижимости будет приносить прибыль, оценщик принял как равный одному году.

Для расчета потенциального валового дохода единого объекта недвижимости оценщик произвел отбор объектов-аналогов, исходя из таких ценообразующих факторов: вид права – право собственности; условия сдачи в аренду – ввиду отсутствия информации о сделках с аналогичными объектами использованы цены предложений к аренде; дата предложения – октябрь 2018-август 2019 года; тип недвижимости – функциональное (встроенное) помещение; функциональное назначение – производственно-складское помещение; местоположение – различные районы города Хабаровска. Им было выбрано 4 объекта-аналога, и были применены корректировки: «на наличие в ставке отопления и электроэнергии», «на условия продажи», «на дату сдачи в аренду», «на местоположение», «на наличие отопления», «на площадь здания». Поверяя надежность полученных результатов, оценщик распределением Стьюдента определил пределы величины ошибки, и пришел к выводу, что рыночная стоимость ставки аренды единого объекта недвижимости составляет в месяц 167 руб/кв.м. с НДС (без стоимости отопления и электроэнергии). Этот показатель использован им для дальнейшего определения стоимости единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода.

Определяя действительный валовый доход единого объекта недвижимости, оценщик использовал сведения, приведенные в справочнике оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие прогнозные характеристики рынка для доходного подхода/под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018. Чистый операционный доход определен как разница между действительным валовым доходом и затратами на содержание ЕОН (операционными расходами). Величина операционных расходов принята в размере среднего значения доверительного интервала 15,3% от потенциального валового дохода.

Стоимость единого объекта недвижимости, без учета стоимости земельного участка в составе ЕОН, по расчету оценщика составила 32 842 171 рубль.

Проведя согласование результатов оценки, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов методом бальной оценки, оценщик определил стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 31 500 000 рублей.

Содержание отчета об оценке № 48-ОН от 13.07.2021 года свидетельствует, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.

Вопреки доводам Правительства Хабаровского края порядок подбора объектов-аналогов подробно описан в отчете, различие объектов-аналогов с объектом оценки в площади, местоположении, дате продажи было устранено применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Мнение Правительства Хабаровского края, что оно не является заинтересованным лицом в рассматриваемом деле, не принимается во внимание судом.

Как установлено частью 1 статьи 56 Бюджетного кодекса РФ доходы от налога на имущество организаций подлежат зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации - по нормативу 100 процентов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ, от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В части 1 статьи 1, пунктах 2, 3, 5 части 2 статьи 16 Закона Хабаровского края от 27.11.2001 года № 349 «О Правительстве Хабаровского края», статьи 36.1, пунктах 2, 3 статьи 37.1 Устава Хабаровского края, принятого постановлением Хабаровской краевой Думы от 30.11.1995 года № 150, указано, что Правительство края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края. Правительство края разрабатывает для представления Губернатором края в Думу проект краевого бюджета и отчет об его исполнении, а также обеспечивает исполнение краевого бюджета и готовит отчет об исполнении краевого бюджета, ежегодные отчеты о результатах деятельности Правительства края, сводный годовой доклад о ходе реализации и об оценке эффективности государственных программ Хабаровского края, ежегодные отчеты о ходе исполнения плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития Хабаровского края для представления их Губернатором края в Думу. Правительство края в соответствии с действующим законодательством реализует на территории края полномочия края в области финансов, бюджетной и налоговой политики.

Поскольку Правительство Хабаровского края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края, обеспечивающим проведение единой финансовой политики края, и осуществляет функции по организации исполнения бюджета Хабаровского края, одной из основных задач которой является разработка основных направлений и осуществление бюджетно-финансовой и налоговой политики края, то именно этот государственный орган в рассматриваемом случае является заинтересованным лицом, права и обязанности которого могут быть затронуты принятым по делу решением.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление акционерного общества «Дальреммаш» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 20.08.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, площадь 3189 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости 31 500 000 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 20 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2021 года.

Судья краевого суда