Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Марюхина И.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

Марюхин И.В. обратился в административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в котором указал, что имеет в собственности земельные участки – с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>. Он является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков была утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 01.01.2015 года, о чем внесены сведения в Единый реестр недвижимости. Отчетами об оценке от 20.12.2018 года № 1067/3-18, от 19.12.2018 года № 1067/1-18, от 20.12.2018 года № 1067/2-18 установлена рыночная стоимость этих земельных участков, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Определением суда от 09.01.2019 года к участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация города Хабаровска.

Определением суда от 09.01.2019 года административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков - площадью 5 831 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, и площадью 2 301 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, выделены в отдельное производство.

Административный истец Марюхин И.В. в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие административного истца.

Представитель административного истца Лумпова А.А. (полномочия подтверждены доверенностью от 23.01.2019 года сроком действия пять лет), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, которые изложены в административном исковом заявлении. В обоснование заявленных требований он также пояснил, что в отношение земельных участков, являющихся предметом административного иска, утверждена новая кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 и 20 декабря 2018 года. Но у административного истца сохраняется обязанность уплатить земельный налог за 2018 года, базовая ставка которого определяется из кадастровой стоимости объекта налогообложения, установленной на 01.01.2018 года, и обязанность уплатить налог возникает в 2019 году – в срок до декабря 2019 года.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевые назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). По смыслу законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключать необходимость применять большое количество корректировок. Однако оценщиком подобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объектов оценки площадью. При этом информации и выводов оценщика о том, иные объекты-аналоги, схожие по площади с объектами оценки, отсутствуют в отчете не имеется. Таким образом, в качестве аналогов выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, которые определяли их цену, что свидетельствует о нарушении требований ФСО №7. Также оценщиком не произведена корректировка на транспортную доступность, наличие инфраструктуры, и отказ от применения этих корректировок не обоснован. Используя в качестве источника информации информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска», в котором отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, оценщик не указал, как им была обеспечена проверка информации потенциальных аналогов по элементу сравнения «разрешенное использование (зонирование». Отсутствие такой информации не позволяет точно определить вид разрешенного использования потенциального объекта-аналога. Все это не позволяет произвести сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам, поэтому определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Марюхин И.В. на праве собственности владеет земельным участком площадью 1053,60 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект обслуживания автомобилей, находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый номером №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 21.07.2009 года (номер регистрации №).

Марюхину И.В. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1647,11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект обслуживания автомобилей, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номером № Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 30.06.2004 года (номер регистрации №).

Марюхин И.В. с 08.07.2008 года на праве собственности (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 08.07.2008 года, номер регистрации №), владел земельным участком площадью 937,50 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект обслуживания автомобилей (автозаправочная станция, авторемонтная мастерская, станция технического обслуживания), находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номером №.

По договору купли-продажи, заключенным 14.12.2018 года, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, перешло к Марюхиной М.И.. Договор сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость 24.12.2018 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" на территории города Хабаровска с 1 января 2006 года введен в действие земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № (3 621 202,13 рубля), № (5 659 074,65 рублей) и № (3 218 446,88 рублей), о чем 04.01.2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером № – 18.12.2018 года, с кадастровым номером № – 18.12.2018 года, с кадастровым номером № – 20.12.2018 года.

Марюхин И.В с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управление Росреестра по Хабаровскому краю 21.12.2018 года. В принятие заявления было отказано по причине внесения на день подачи заявления в Единый реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости. В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 27.12.2018 года.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом.

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, также исчисляется налоговыми органами (пункт 4 статьи 391, пункт 3 статьи 396 Налогового кодекса РФ).

Подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 4 статьи 397 Налогового кодекса РФ налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом. В случае неисполнения налогоплательщиком - физическим лицом в установленный срок обязанности по уплате налога налоговый орган, направивший требование об уплате налога, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании налога, пеней, штрафов за счет имущества этого физического лица в пределах сумм, указанных в требовании об уплате налога, пеней, штрафов в сроки, установленные статьей 48 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Марюхин И.В. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Обязанность уплатить налог за 2018 год у него возникнет не ранее получения налогового уведомления и не позднее 01.12.2019 года. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01.01.2012 года оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» по заказу Марюхина И.В. проведена их оценка и подготовлен отчет от 19.12.2018 года № 1067/1-2018.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 19.12.2018 года № 1067/1-/2018, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке от 19.12.2018 года № 1067/1-/2018, составленного оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» А.А.Мониным, указано, что рыночная стоимость земельных участков определялась по состоянию на 01.02.2012 года. На эту же дату определена и кадастровая стоимость земельных участков. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 19.12.2018 года № 1067/1-/2018 указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подхода, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 45-47, 76-78 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке от 19.12.2018 года № 1067/1-/2018 (страницы 48-58) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации – аналитические обзоры, подготовленные ООО РСО «Кредо»: журнал «Вся недвижимость Хабаровска» за период с 01.10.2010 года по 01.01.2012 года, научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» за период с 01.01.2010 года по 01.01.2012 года, обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг.»; Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru).

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объекты оценки к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект обслуживания автомобилей; находятся в 21 оценочной зоне г.Хабаровска, в границах зоны ЦО-1 (общественно-деловая зона, в которой одним из разрешенных видов использования является размещение объектов торгового назначения, в том числе магазины, рынки, торговые центры/комплексы, универмаги, универсамы).

Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, дата продажи/предложения, площадь.

Оценщиком выявлено 4 прямых объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики отобранных объектов-аналогов представлены в на страницах 51-58 и в таблицах 16.1- 16.4.

Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи» (в отношение одного объекта-аналога), «на местоположение», «на площадь», «на выход на красную линию» (имеют два объекта оценки). Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы70-79).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (для земельного участка с кадастровым номером № от 737 руб./кв.м до 3241 руб./кв.м; для земельного участка с кадастровым номером № от 692 руб./кв.м до 3048 руб./кв.м; для земельного участка с кадастровым номером № от 566 руб./кв.м до 2504 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2012 год определена: земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 374 814 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 393 047 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 074 375 рублей)

Содержание отчета об оценке от 19.12.2018 года №1067/1-2018 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Довод административного ответчика о том, что оценщиком не учтено, что объекты оценки и отобранные им объекты-аналоги находятся в территориальных зонах, которые имеют разную транспортную доступность и инфраструктуру, опровергается содержанием отчета об оценке. В отчете на страницах 71-72, 74-75 указано, что произведена корректировка «на местоположение» и «на выход на красную линию», которой нивелированы различия объектов оценки и объектов аналогов в местоположении и инфраструктуре.

Содержание отчета об оценке (страницы 35-44, 48-58) и показания свидетеля ФИО1 также опровергают доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, о которых отсутствует достоверные сведения о кадастровых номерах, месте их нахождения, оценочных зонах. Сведения, полученные оценщиком из журнала «Вся недвижимость Хабаровска» № 50(326) от 26.12.2011 года о месте нахождения, были проверены путем сравнения их с данными публичной кадастровой карты и карты зонирования города Хабаровска. Полученные в результате этого сведения показывали, что объекты оценки и потенциальные объекты-аналоги находятся в единой оценочной зоне – центре обслуживания и коммерческой активности, в которых земельные участки предоставляются для размещения объектов торгового назначения, под коммерческую застройку, имеют единый вид использования. Причины, по которым оценщик отказался от выбора иных потенциальных объектов, которые были представлены на рынке земельных участков в 2011 году, указаны в отчете об оценке.

Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – ФСО №1, ФСО №3 и ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Марюхин И.В. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.12.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки - для земельных участков с кадастровыми номерами № – до 18.12.2018 года, для земельного участка с кадастровым номером № – до 20.12.2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Марюхина И.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 053 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под объект обслуживания автомобилей, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости состоянию на 01.01.2012 года в размере 2 374 814 рублей, на период с 01 января 2018 года и по 18 декабря 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 647,11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под объект обслуживания автомобилей, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости состоянию на 01.01.2012 года в размере 3 393 047 рублей, на период с 01 января 2018 года и по 18 декабря 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 937,50 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под объект обслуживания автомобилей (автозаправочная станция, авторемонтная мастерская, станция технического обслуживания), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 074 375 рублей, на период с 01 января 2018 года и по 20 декабря 2018 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 февраля 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская