Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором указал, что на основании договора № 92 аренды земельного участка от 28.06.2018 года владеет земельным участком с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>, вносит арендные платежи, размер которых определяется от кадастровой стоимости объекта аренды. Постановлением Правительства Хабаровского от 02.07.2014 года № 205-пр кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 5 329 923,64 рублей. Отчетом об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х определена рыночная стоимость этого объекта недвижимости - 1 964 194 рубля. Ссылаясь на положения статьи 28.14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие административного истца.

Представитель административного истца ФИО3 (полномочия подтверждены доверенностью от 11.01.2019 года сроком действия три года), в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО4 (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2021) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевые назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). По смыслу законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключать необходимость применять большое количество корректировок. Однако оценщиком отобраны объекты-аналоги существенно отличающиеся по ценообразующим факторам и от характеристик объекта оценки. То естть, объекты-аналоги несопоставимы по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки, что является нарушением требований пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналога сглаживает его отличие от оцениваемого земельного участка. На страницах 56, 59 отчета об оценке № 964-Х от 05.09.2018 оценщик указывает на необходимость корректировки «на дату предложения (продажи)» для объекта-аналога № 1 (дата предложения (продажи) – сентябрь 2011). Применяя данную корректировку в размере 0,76% в месяц (всего – 2,28%), он исходит из среднемесячного изменения в 2011 году, в то время как во втором полугодии 2011 года среднемесячное изменение цен составило 1,12% (всего 3,36% за полугодие).

При корректировке «на дату предложения/продажи» оценщик использует в качестве источника информации «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» Нижний Новгород, 2012 год», а при корректировке «на передаваемые права» для определения коэффициента корректировки он использует «Справочник оценщика недвижимости. Том III. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Нижний Новгород, 2014 год». Такой подход оценщика к оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что в силу пункта 5 ФСО № 3 недопустимо.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска ФИО5 (доверенность от 25.10.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 утверждены результаты определения на 01.01.2016 год кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый реестр недвижимости до обращения ФИО2 в данным иском в суд. Поэтому административный истец утратил возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012 года, ставшей архивной. Также заинтересованное лицо считает, что представленный административным истцом отчет об оценке от № 964-Х от 05.09.2018 года является недопустимым доказательством, так как не отвечает требованиям, предъявляемым к отчету об оценке федеральными стандартами оценки. Оценщик неверно произвел расчет корректировки «на дату предложения (продажи)» к аналогу № 1 – им применен коэффициент 3,36% вместо 2,28%, что привело к необоснованному снижению цены. Оценщик использует для обоснования корректировок разные источники, не мотивируя свои действия. Для корректировки «на передаваемые права» им использован «Справочник оценщика 2014 года», хотя даты оценки - 01.01.2012 года. А для корректировки «на торг» он применяет «Справочник оценщика 2012 года». Оценщик не обоснованно не применяет корректировку «на расположение относительно красной линии» к аналогам № 1, 2, которые располагаются внутри квартала. Такое содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей, чем нарушаются положения пункта 5 ФСО № 3. В отчете оценщик ссылается на положения ФСО № 4, который не может применяться при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явился. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что об отложение слушания дела он не просил, его явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание в его отсутствие.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю указал, что самостоятельного интереса в результате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости не имеет, поэтому правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 на основании договора аренды № 92 от 28.06.2018 года, заключенного с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, владеет и пользуется земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для использование под нежилое здание – объект обслуживания автомобилей, площадью 1 653 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>. Договор действует с 28.06.2018 года по 27.06.2067 года; зарегистрирован В Управление Ростреестра по Хабаровскому краю 14.07.2018 года..

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В договоре аренды № 92 от 28.06.2018 года указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № вносится арендатором ежемесячно равными долями. Размер арендной платы исчисляется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации и с учетом действующего законодательства, и рассчитывается по формуле - кадастровая стоимость объекта аренды х на коэффициент по виду разрешенного использования.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2012 года в размере 5 329 923,64 рублей, о чем 04.01.2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

ФИО2 является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости.

С доводами заинтересованного лица о том, что административный истец утратил право оспорить кадастровую стоимость земельного участка, так как на день его обращения в суд с данным иском уже утверждена новая кадастровая стоимость, а ранее утвержденная стала архивной, суд не соглашается.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края» предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков рассчитывается в соответствии с разделом 2 настоящего Положения, если иное не установлено федеральными законами (пункт 1.3 Положения). В разделе 2 (пункт 2.11) Положения указано, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В случае если изменение кадастровой стоимости произошло в соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арендная плата подлежит перерасчеты с даты внесения кадастровой стоимости, установленной по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, в Единый государственный реестр недвижимости с учетом размера уровня инфляции, установленном в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

Часть 4 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ФИО2 19.09.2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр, приложив к заявлению отчет об оценке№ 964-Х от 05.09.2018 года составленный ООО «Союз независимых оценщиков». Решением Комиссии от 10.10.2018 года заявление ФИО2 отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, будут применяться для расчета арендной платы по заключенному ФИО6 договору, с 1 января 2018 года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания в данном деле. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, и ставшую архивной на день его обращения с исковым заявлением в суд.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года оценщиком ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» по заказу ФИО2 проведена его оценка и подготовлен отчет от 05.09.2018 года № 964-Х.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х, составленным оценщиком ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» ФИО1, указано, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2012 года. На эту же дату определена и кадастровая стоимость земельного участка. Значит, в этой части, отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительных подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подхода, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 48-51 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации - журнал «Вся недвижимость Хабаровска» в период с 05.09.2011 года по 26.12.2011 года, журнал «Дальневосточный оценщик» за 2011 год.

Определяя сегмент рынка для отбора объектов-аналогов, оценщик определил критерии отбора: земельные участки, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и делового обслуживания (ВРИ-5)» местоположение – общественно-деловые зоны города Хабаровска.

Оценщиком выявлено 3 прямых объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, описанием их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете на страницах 54-55 и в таблицах 6.3.2, 6.3.3.

Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «на передаваемые права» (в отношении двух объектов-аналогов), «на дату предложения/продажи» (в отношении одного объекта-аналога), «на торг», «на местоположение», «на площадь». Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете на страницах 55-61.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон вошла скорректированная стоимость всех объектов-аналогов, на основе которой и выполнен в дальнейшем расчет рыночной стоимости объекта оценки. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка, после согласования полученных результатов, по состоянию на 01.01.2012 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051009:3 определена в размере 1 964 194 рублей.

Содержание отчета об оценке от 05.09.2018 года № 964-Х позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

С доводами административного ответчика и заинтересованного лица о том, что оценщиком неверно произведен расчет корректировок «на дату предложения (продаж)», «на торг», «на передаваемые права», что необходимо было провести корректировку «на красную линию», суд согласиться не может, так как они не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) могут производить только оценщики – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессивного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетание. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявленных на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использование этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке проведено подробное описание произведенных оценщиком расчета корректировок «на дату предложения (продаж)», «на торг», «на передаваемые права». Мнение административного ответчика и заинтересованного лица о неверном расчете корректировок в данном случае не является основанием для признания отчета недостоверным. Представители административного ответчика и заинтересованного лица не являются специалистами в области оценки объектов недвижимости, поэтому их субъективное мнение не является допустимым доказательством. А достоверных доказательств, подтверждающих эту позицию, они суду не представили.

Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – ФСО №1, ФСО №3 и ФСО № 7.

Также не нашел своего подтверждения довод административного ответчика и заинтересованного лица о том, что в нарушение требований федеральных стандартов оценки оценщик для определения размеров коэффициентов использовал разные источники информации, в том числе и те, что были подготовлены после даты, на которую определялась рыночная стоимость объекта оценки.

В пункте 8 ФСО №1 указано, что дата определения стоимости объекта оценки - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (пункт 13 ФСО № 3).

Из содержание отчета об оценке и показаний свидетеля ФИО1 следует, что при расчете корректировок оценщик в качестве информации для величины определяемой стоимости объекта оценки использовал экспертное мнение, представленное в «Справочнике оценщика 2012 года» и «Справочнике оценщика 2014 года», при этом последний источник информации использовался только по тем позициям, которые отсутствовали в справочнике за 2012 год. Применение указанных источников информации в отчете мотивировано.

В обоснование своих возражений административный ответчик и заинтересованное лицо ссылаются на то, что при составлении отчета оценщик неправомерно применил положения пункта 10 ФСО № 4. Изучив содержание отчета, суд считает, что такая позиция не заслуживает внимания.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, указано, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

В отчете об оценке №964-Х от 05.09.2018 года указано, что по аналогии с п.10 ФСО №4 оценщик определяет цели и задачи оценки в данном отчете, которыми является определение рыночной цены земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, и вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений.

В отчете об оценке № 964-Х от 05.09.2018 года допущены опечатки (технические ошибки) в написании номера оценочной зоны и номера объекта-аналога (на страницах 55, 58, в таблице 6.3.3), на которые указывает представитель заинтересованного лица. Исходя из общего содержания отчета, эти ошибки не повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 19.09.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки – для земельного участка с кадастровым номером № – до 19.12.2018 года.

Поскольку истец обосновывает свои требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка тем, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена отчетом об оценке № 964-Х от 05.09.2018 года, составленным и на иные письменные доказательства в обоснование своих требований не ссылается, суд не считает необходимым давать оценку содержанию отчета об оценке № 964-Х от 26.11.2018 года, составленного ООО «Союз независимых оценщиков».

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - объект обслуживания автомобилей, площадь 1 653 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 964 194 рубля, на период с 01 января 2018 года и по 19 декабря 2018 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 19 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 марта 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская