Гражданский кодекс часть 1

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Дуцевой Н.Е., при секретаре судебного заседания Мурзаевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным и отмене, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО9 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/000858 от 09.06.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным и отмене, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое строение; общей площадью 2286,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 марта 2021 года в размере 25 666 666,67 рублей;

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО1 указал, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная ГБУ НО «Кадастровая оценка» на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», составляет для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 78 020 741,98 рублей.

С установленной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она существенно затрагивает его законные права и интересы по уплате налога на имущество физических лиц.

Заявленный им размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке №611-1 от 14.05.2021, выполненный оценщиком ООО «Компания «Оценочный стандарт».

09.06.2021, по результатам рассмотрения заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ГБУ НО «Кадастровая оценка» было принято решение № ОРС-52/2021/000858 об отказе в его удовлетворении.

Административные ответчики в своем отзыве на административное исковое заявление ФИО1 указали, что с заявленными требованиями не согласны, просили в иске отказать (л.д.190-194 том 1).

В судебное заседание ФИО1, его представитель, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций ответчиков и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05.11.2014 №140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».

Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 78 020 741,98 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237- ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ФИО10 является собственником объекта недвижимости, а именно:

Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2021/380270963 от 11.03.2021 (л.д.21-25 том 1).

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 78 020 741,98 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 14 мая 2021 года [номер] рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 03 марта 2021 года составила 25 666 666,67 рублей.

18 мая 2021 года административный истец обратилась в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 25 666 666,67 рублей.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09 июня 2021 года №ОРС-52/2021/000858 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 25 666 666,67 рублей было отказано.

Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным, нарушающим интересы административного истца, 30 июля 2021 года, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09 июня 2021 года № ОРС-52/2021/000858, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13- 544129/20, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах I и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 18 мая 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости 25 666 666,67 рублей (л.д.18 т. 1).

ФИО1 были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 14 мая 2021 года [номер], которым была определена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером [номер] (л.д.29-171 том 1).

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09 июня 2021 года № ОРС-52/2021/[номер] в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 25 666 666,67 рублей было отказано (л.д.18 том 1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом [номер] от 14.05.2021, подготовленным ООО «Компания «Оценочный стандарт» (оценщик ФИО4) явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

в отчете об оценке не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке (нарушение п.22 ФСО № 7);

на дату оценки в свободном доступе имелась информация о продаже аналогичных объектов, информация о которых отсутствует в отчете об оценке. Диапазон цен аналогов, выявленный оценщиком на объекты недвижимости, составляет от 10 490 до 37 463 рублей за кв.м. Полученная стоимость не соответствует рыночным данным, т.к. по данным анализа рынка ГБУ собрано 23 объекта-сравнения, цена продажи которых находится в диапазоне от 23 059 до 87 997 рублей за кв.м., средняя цена продажи составила 50 388 рублей за кв.м. без учета торгов и поправочных коэффициентов. Использование неполной рыночной информации с более низкими ценовыми характеристиками в анализе и расчетах, привело к занижению стоимости объекта оценки (л.д.18 том 1).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ФИО1 документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявления ФИО1 и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адреса заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 09 июня 2021 года № ОРС-52/2021/[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер] от 09.06.2021 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ГБУ НО «Кадастровая оценка», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Определением суда от 16.09.2021 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке [номер] от 14.05.2021, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт» (оценщик ФИО4) (л.д.29-171) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 2286,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 03 марта 2021 года (л.д.41-45 том 1).

Как следует из заключения эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО11[номер] от 29.10.2021, для ответа на поставленный судом вопрос, эксперт проверил соответствие содержания отчета об оценке [номер] от 14.05.2021 требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:

Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);

Федеральному стандарту оценки № 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 с учетом изменений (ФСО № 3);

Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7) (л.д.83-166 том 2).

По результатам проверки экспертом выявлены следующие нарушения при составлении отчета об оценке №611-1 от 14.05.2021, подготовленного ООО «Компания «Оценочный стандарт» (оценщик ФИО4): при расчете рыночной стоимости земельного участка:

Оценщик неверно определил местоположение оцениваемого участка и объектов-аналогов относительно улиц с высокой интенсивностью движения. Оцениваемый объект вдоль ул. [адрес], которая является улицей с низкой интенсивностью движения. Аналог № 2 расположен вдоль [адрес] шоссе, которое характеризуется высокой интенсивностью движения, т.к. является основной магистралью в сторону выезда из города (нарушен п.5 ФСО № 3);

Материалы сети интернет по объектам, используемые в расчетах, приведенные на стр.112, 115 не подтверждают дату публикации информации. Объявления о продаже земельных участков на стр.113,114 являются неактуальными на дату оценки. Качество приведенных материалов (ни в печатном, ни в электронном виде) не позволяет проверит ь ряд характеристик (нарушен п.5 ФСО № 3);

При расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства:

- объект оценки представляет собой низкоклассную офисно-торговую недвижимость (свободного назначения), в то время как значение ряда корректировок определено для сегмента высококлассной торговой недвижимости - торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК). Оценщиком неверно определен сегмент рынка для внесения корректировок по следующим элементам сравнения: скидка на торг (стр. 46, 68), корректировка на площадь (стр. 47,70) (нарушен п.5 ФСО № 3);

- оценщиком неверно выбран сегмент рынка для определения данных о проценте недозагрузки (стр.81) (нарушен п.5 ФСО № 3);

- оценщик неверно определяет местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов относительно улиц с высокой интенсивностью движения. Оцениваемый объект вдоль ул. [адрес], которая является улицей с низкой интенсивностью движения. Аналог №2 расположен вдоль проспекта [адрес], который характеризуется высокой интенсивностью движения, т.к. является основной магистралью Нагорной части Нижнего Новгорода (нарушен п.5 ФСО № 3);

- информация об общей площади объекта-аналога №2 (5700 кв. м) и используемая в расчетах (6 000 кв. м) (см. таблицу 20) противоречива (нарушен п.5 ФСО № 3);

- выбор метода в затратном подходе не обоснован (стр.56) (нарушен п.8и ФСО № 3);

- описание физического состояния конструктивных элементов в таблице 35 не соответствует фотоматериалам. Объект находится в рабочем состоянии, у него нет сквозных трещин в стенах, прогибов перекрытий, протечек кровли, протечек отопительных приборов, массовых течей в местах присоединения приборов водоснабжения и т.п. С учетом данных несоответствий можно сделать выводы о завышении значения физического износа здания (нарушен п.5 ФСО № 3);

- материалы сети интернет по объектам, используемые в расчетах, не подтверждают дату публикации информации. Качество приведенных материалов (ни в печатном, ни в электронном виде) не позволяет проверить ряд характеристик (нарушен п.5 ФСО № 3).

Эксперт пришел к выводу о том, выделенные выше замечания являются существенными, в конечном итоге, приводящими некорректному результату оценки, оказывают влияние на итоговую величину рыночной гости объекта оценки (л.д.96-97 том 2).

Следовательно, по результатам проведенных исследований, эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке [номер] от 14.05.2021, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт» (оценщик ФИО4) по состоянию на 03.03.2021 (л.д.43-134 том I) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.80-81 том 2).

Выводы эксперта являются ясными и полными, носят категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данным заключениям, полученным по результатам проведения назначенным судом экспертизам и подготовленным экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают.

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 14 мая 2021 года [номер] составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое строение; общей площадью 2286,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 марта 2021 года в размере 25 666 666,67 рублей, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО5 № [номер] от 29.10.2021 (л.д.83-166 том 2), при определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания, экспертом для сравнения были проанализированы данные о ценах предложений на низкоклассные офисно-торговые здания, расположенные в промышленных зонах и прочих районах Нагорной части г. Нижнего Новгорода за период февраль 2019 – март 2021 г.г. (табл.5 на стр.25-29 Заключения эксперта), отобраны 3 объекта-аналога (табл.7 на стр.31 Заключения эксперта).

Оценка рыночной стоимости была произведена экспертом в рамках сравнительного подхода, для чего им были применены корректировки: на торг, на местоположение (табл.8 на стр.34 Заключения эксперта), на расположение относительно «красной линии» улиц с высокой интенсивностью движения, на долю надземных этажей (формула на стр.35 Заключения эксперта), на общую площадь (формула на стр.35 Заключения эксперта) - на основании Справочника оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Результаты корректировки цен для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлены в табл.9 (стр.37-38 Заключения эксперта), расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен на стр.39 Заключения эксперта (л.д.117 том.2).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, выбраны 4 объекта-аналога (табл.11 на стр.41 Заключения эксперта) и для расчета корректировок цен арендной ставки объектов-аналогов, применены следующие корректировки: на торг, на состав арендной платы, на местоположение (табл.12 на стр.42 Заключения эксперта), на расположение относительно «красной линии» улиц с высокой интенсивностью движения - на основании Справочника оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Результаты корректировок цен аналогов для объекта исследования представлены в табл.13 на стр.45-46 Заключения эксперта.

Далее Оценщиком были определены: потенциальный валовый доход (табл.14 на стр.48-49 Заключения эксперта); действительный валовый доход, коэффициент капитализации - согласно данным, приведенным в исследовании в Справочнике оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходных типов объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода»; операционные расходы – согласно данным, приведенным в исследовании в Справочнике оценщика недвижимости-2019 «Операционные расходы для коммерческой недвижимости».

Расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода представлен в табл.14 на стр.48-49 Заключения эксперта.

Согласование результатов и заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта исследования представлены в табл.15 и 16 на стр.50 Заключения эксперта).

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 03.03.2021 составляет 42 560 000 (сорок два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Заключение эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО5[номер] от 29.10.2021 составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и на основе метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке, применение которых и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе отчет об оценке ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 14 мая 2021 года № 611-1, суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения заключению эксперта ФИО5[номер] от 29.10.2021, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0080162:70 в размере 42 560 000 (сорок два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на юридически значимую дату (03 марта 2021 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 03 марта 2021 года подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 18 мая 2021 года.

Административным истцом также заявлено требование об отмене решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/000858 от 09.06.2021.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, а именно - Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в частности в случае, если соответствующее требование не заявлено одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, поименовано решение суда о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом отмена судом оспариваемого решения бюджетного учреждения указанными положениями действующего законодательства не предусмотрена (ч.16 ст. 22.1 Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ), в связи с чем административные исковые требования ФИО1 в указанной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО12 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое строение; общей площадью 2286,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 марта 2021 года в размере 42 560 000 (сорок два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], считать 18 мая 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 ФИО13 о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/000858 от 09.06.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0080162:70) незаконным и его отмене - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева

Решение в окончательной форме принято 31 января 2022 года.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева