Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным и его отмене, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее по тексту - ООО «Красноборское», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным и его отмене, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, общей площадью 14 875,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], пом.П1, равной его рыночной стоимости, в размере 139 563 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ООО «Красноборское» указало, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная ГБУ НО «Кадастровая оценка» на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», составляет для нежилого помещения с кадастровым номером 52:18:0030222:50 - 411 372 256,42 рублей.

Общество указывает, что владеет указанным нежилым помещением на праве собственности и, соответственно, является плательщиком налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, оно обратилось в ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении рыночной стоимости.

По результатам рассмотрения указанного заявления, ГБУ «Кадастровая оценка» принято решение об отказе в его удовлетворении. Причины, послужившие основанием для отказа, изложены в оспариваемом решении.

Однако, истец, принимая во внимание аргументированную позицию оценщика ООО «Кадастровая оценка», считает причины отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, необоснованными и формальными.

Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке №[номер] от 01.12.2021, выполненный оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5

24.12.2021 ООО «Красноборское» обратилось к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

19.01.2022, по результатам рассмотрения заявления Общества об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ГБУ НО «Кадастровая оценка» было принято решение № ОРС-52/2021/007132 об отказе в его удовлетворении.

Административные ответчики - Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представили отзыв на административное исковое заявление ООО «Красноборское», в котором указали, что оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022, принято в пределах компетенции Учреждения, в соответствии с утвержденной формой решения, требованиями к заполнению, к формату, подписано уполномоченным лицом, направлено заявителю в пределах установленного законом срока.

Указывают, что административным истцом не указано, какие именно нарушения законов и иных нормативных правовых актов допущены ГБУ НО «Кадастровая оценка» при принятии указанного решения, которые привели к нарушению прав, свобод и законных интересов административного истца.

Также указывают, что оспариваемое решение не препятствует установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при устранении выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке. Считают, что выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и их устранение не требует судебной экспертизы.

Подробно описывая причины, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, также указали, что с заявленными требованиями не согласны. Просили в удовлетворении исковых требований отказать (л.д.240-243 том 1).

Заинтересованными лицами отзывы на административное исковое заявление ООО «Красноборское» в суд не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебное заседание представители административного истца, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От представителя административного истца - ФИО1, 20.09.2022 поступило ходатайство с уточнением административных исковых требований, в соответствии с положениями ст.46 КАС РФ: просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 289 793 000 рублей, по состоянию на 01.12.2021, установленной в Экспертном заключении.

Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменной позиции административных ответчиков, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-3 «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, а статьей 11 закона установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 01 января 2020 года, составляет 411 372 256,42 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237- ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении объекта недвижимости, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого объекта недвижимости его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» владеет на праве собственности объектом недвижимости: нежилым помещением с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение; общей площадью 14 875,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес].

Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-43953769 от 28.03.2022 (л.д.170-178 том 1).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 01 января 2020 года, составляет 411.372.256,42 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке оценщика ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5, №[номер] от 01.12.2021, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 декабря 2021 года, составила 139 563 000 рублей.

24 декабря 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 139 563 000 рублей (л.д.13-14 том 1).

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 19 января 2022 года № ОРС-52/2021/007132, в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости 139 563 000 рублей, было отказано.

Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным, нарушающим интересы административного истца, 10 марта 2022 года, ООО «Красноборское» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 19 января 2022 года № ОРС-52/2021/007132, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года № 326-13-544129/20, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах I и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 24 декабря 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости 139 563 000 рублей (л.д.13-14 том 1).

ООО «Красноборское» были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке оценщика ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5 № [номер] от 01 декабря 2021 года, которым была определена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером [номер] (л.д.84-141 том 1).

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 19 января 2022 года № ОРС-52/2021/007132 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 139 563 000 рублей было отказано (л.д.13-14 том 1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № НН-0801-21 от 01.12.2021, подготовленным оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке:

- в отчете об оценке отсутствует балансовая стоимость объекта оценки: нарушение п.8 ФСО № 3;

- в описании объекта оценки отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен оспариваемый объект: нарушение п.5 ФСО № 3;

- в отчете об оценке не приведено обоснование величины арендопригодной площади объекта оценки в размере 5894,44 кв.м., которая составила 39,63% от общей площади объекта оценки. Согласно экспликации помещений, приведенной в приложении к отчету, общая площадь торговых и офисных помещений объекта оценки составляет 8463,3 кв.м. или 56,89% общей площади объекта оценки, без учета складских и производственных помещений, а также помещений вспомогательного назначения: нарушение п.5 ФСО № 3;

- в отчете об оценке не описан объем доступной оценщику рыночной информации. В тексте отчета приведены 5 аналогов из одного источника-сайта gipernn.ru, три из которых использованы в расчете. В период проведения оценки в свободном доступе размещена информация о продаже и аренде торговых объектов в г. Нижний Новгород, которая не приведена в отчете, правила отбора отбора аналогов и общего объема доступной рыночной информации в отчете не указаны: нарушение п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7;

- в рамках сравнительного подхода проведено некорректное сравнение объекта оценки с аналогами по следующим ценообразующим признакам:

- на материал стен: объект оценки выполнен из сэндвич-панелей, аналоги - капитальные объекты;

- на местоположение: объект оценки расположен на крупной автомагистрали (Московское шоссе), как и аналог № 2 (пр-т. Ленина) – в цену этого аналога вносить корректировку не следовало; аналоги № 1 и № 3 расположены на второстепенных улицах; их цены следовало внести повышающие корректировки;

- на назначение: аналог № 1используется как баня и гостиница, частично офис - объект оценки торговый объект;

- не обоснованы величины корректировки на торг, а цены аналогов следовало вести корректировки для помещений в торговых центрах, аналогично объекту оценки;

- не обоснованы величины доли «стоимости земельного участка и стоимости единого объекта недвижимости», стр.49: нарушение п.5 ФСО № 3; п.22 ФСО № 7;

- отказ от применения затратного подхода не обоснован, т.к. объект оценки является отдельностоящим объектом капитального строительства, информация, необходимая для применения данного подхода, у оценщика имеется. Доводы о невозможности применения затратного метода, приведенные в отчете (стр.50), не соответствует действительности: нарушение п.5 ФСО № 3;

- в рамках доходного подхода в расчете арендной ставки, проведено некорректное сравнение объекта оценки с аналогами, по следующим ценообразующим признакам:

- не обоснованы величины корректировки на торг, а цены аналогов следовало вести корректировки для помещений в торговых центрах, в размере 7,4%, аналогично объекту оценки, а не помещений свободного назначения в размере 8,7%;

- на местоположение: объект оценки расположен на крупной автомагистрали (Московское шоссе), как и все аналоги – в цену аналогов вносить корректировку не следовало;

- на тип объекта: согласно описанию (стр.11 табл.7), оцениваемый объект фактически является зданием;

- не проведено сравнение на расположение на этаже и на наличие отдельного входа: нарушение п.5 ФСО № 3; п.22 ФСО № 7;

- в рамках доходного подхода стоимость объекта оценки определена с учетом стоимости прав на земельный участок, ходя заданием на оценку установлено иное (стр.3) нарушение п.4 ФСО № 3;

- в отчете стоимость объекта оценки определена без учета НДС, ходя заданием на оценку установлено иное (стр.3): нарушение п.4 ФСО № 3 (л.д.13 оборот том 1).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Красноборское» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявления Общества и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адреса заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 19 января 2022 года № ОРС-52/2021/007132 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ГБУ НО «Кадастровая оценка», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Определением суда от 26.05.2022 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № НН-0801-21 от 01.12.2021, подготовленный оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5 (л.д.84-141) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость объекта недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], общей площадью 14 875,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 января 2021 года (л.д.27-30 том 2).

Как следует из заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Вета» ФИО6[номер] от 26.07.2022, для ответа на поставленный судом вопрос, эксперт проверил соответствие содержания отчета об оценке № [номер] от 01.12.2021 требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:

Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);

Федеральному стандарту оценки №3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 с учетом изменений (ФСО № 3);

Федеральному стандарту оценки №7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7) (л.д.83-166).

В результате проверки отчета экспертом выявлены следующие существенные нарушения, допущенные оценщиком:

- Отсутствуют стандарты и правила СРО оценщиков (нарушение п.8б ФСО № 3, ст.11 Закона № 135-ФЗ);

- При описании объекта оценки, не указаны данные собственника объекта оценки: сокращенное наименование, дата государственной регистрации, ОГРН, отсутствует балансовая стоимость.

Отсутствуют правоустанавливающие и право подтверждающие документы на земельный участок под объектом оценки, а также описание характеристик этого земельного участка (нарушение п.8ж ФСО № 3, п.6 ФСО № 7, ст.11 Закона № 135-ФЗ);

- Ошибочно определен сегмент рынка объекта оценки – помещения свободного (торгово-офисного) назначения. Фактически объект оценки относится к сегменту рынка – помещения под торговое и торгово-складское использование.

Отсутствует анализ рынка земельных участков под торговое использование.

Проведен неполный анализ ценообразующих факторов, отсутствуют количественные данные ценообразующих факторов и ссылки на источники информации.

Отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение п.8з ФСО № 3, п.11б, п.11в, п.11г, п.11д ФСО № 7);

- Отсутствует обоснование выбора сравнительного и доходного подхода, а также методов этих подходов.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, не введена корректировка на наличие в составе рыночной стоимости объекта оценки земельного участка (нарушение п.8и ФСО № 3);

- НЭИ объекта оценки определено как помещения свободного назначения, что не соответствует фактическому использованию объекта оценки - торговое со складскими площадями (нарушение п.17, 18, 20 ФСО № 7);

- некорректный подбор аналогов для объекта оценки (помещение) в сравнительном подходе: подобраны аналоги площадью от 887 до 1050 кв.м., несопоставимы по площади с объектом оценки, площадью 14 875,3 кв.м. различие в площади составляет более, чем в 15 раз.

При фактическом использовании объекта оценки в качестве торгового помещения со складскими площадями, оценщиком в сравнительном подходе, выбраны аналоги из другого сегмента рынка: ОА № 1 - офисное, гостиница, сауна, ОА №3 - офисное.

Отсутствуют обоснования и расчет величин применяемых корректировок (на торг, на красную линию, на доступ к объекту, на тип объекта, на площадь).

Не введена корректировка на материал стен (объект оценки – стены из сэндвич-панелей, объекты-аналоги – стены кирпичные и панельные).

Отсутствует обоснование величины доли земельного участка в стоимости объекта оценки (нарушение п.22б, п.22е ФСО № 7);

- некорректный подбор аналогов для объекта оценки (помещение) для доходного подхода при фактическом использовании объекта оценки в качестве торгового помещения: Оценщиком выбраны аналоги офисного назначения.

При расчете рыночной стоимости ставки аренды объекта оценки не проведено обоснование и расчет величин применяемых корректировок (на торг, на красную линию, на доступ к объекту, на тип объекта, на площадь).

Не введена корректировка на материал стен (объект оценки - стены из сэндвич-панелей, объекты-аналоги – стены кирпичные и панельные).

Данные справки арендопригодной площади в размере 5894,4 кв.м., при обшей площади объекта оценки - 14 875,3 кв.м., вызывают сомнения. Так, в указанной справке отсутствуют данные по площади под гипермаркетом «Карусель», рассоложенном на 1 этаже и занимающим небольшую площадь этого этажа. Согласно технического паспорта, основная площадь 1 этажа составляет 8297 кв.м. учитывая указанные выше площади, рассчитанный ПВД является значительно заниженным.

Отсутствует обоснование выбора значений недогрузки и операционных расходов.

Некорректный расчет ставки капитализации: ставка капитализации рассчитана для объектов свободного назначения, при этом объект оценки является объектом торгового назначения со складскими площадями (нарушение п.15, п.23в ФСО № 7);

Нарушение принципа однозначности: Согласно заданию на оценку, стоимость объекта оценки определяется без учета стоимости земельного участка, с учетом НДС. Оценщик рассчитывает стоимость объекта оценки без учета НДС, а корректировка доли земельного участка, введена только в сравнительном подходе:

Выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, итоговая величина объекта оценки: Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости, Оценщик использовал экспертный метод, эксперт согласен с выбором и реализацией данного метода.

Анализ наиболее эффективного использования: В отчете содержится раздел анализа НЭИ объекта оценки.

Анализ НЭИ выполнен Оценщиком некорректно на качественном этапе анализа. Определение НЭИ объекта оценки (помещения свободного назначения) не соответствует фактическому использованию объекта оценки (торговое со складскими площадями). Учитывая цель и задачи оценки, количественный этап не требуется.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом. В рамках выбранного подхода, Оценщик использовал метод сравнения продаж. Выбранный Оценщиком метод некорректен.

Информация, использованная в расчетах при определении стоимости объекта оценки, в рамках сравнения продаж, не отвечает критериям полноты и достоверности.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом. В рамках выбранного подхода, Оценщик использовал метод прямой капитализации. Выбранный Оценщиком метод некорректен.

Следовательно, по результатам проведенных исследований, эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке № [номер] от 01.12.2021, подготовленный оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5 (л.д.84-141 том 1), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, а именно: выявлены несоответствия п.5 ФСО №3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки (стр.12 - л.д.105 оборот том 2).

Выводы эксперта являются ясными и полными, носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке оценщика ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5 № [номер] от 01 декабря 2021 года оставлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое здание; общей площадью 14 875,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 139 563 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «Вета» ФИО6[номер] от 26.07.2022, при определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, экспертом для сравнения были проанализированы данные о ценах предложений на рынке объектов торгового и торгово-складского назначения (стр.52-101 Экспертного заключения).

При определении рыночной стоимости земельного участка, на котором располагается спорный объект недвижимости, методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Эксперт в качестве информационной базы для расчета использовал исследования Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт»; подобрал 3 объекта-аналога и применил необходимые корректировки (табл.16 на стр.115-116 Экспертного заключения): на вид передаваемых прав («Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2»); на торг (табл.20 на стр.136 Экспертного заключения), на расположение относительно «красной линии» (табл.23 на стр.138 Экспертного заключения), на масштаб (табл.25 на стр.139 Экспертного заключения), на коммуникации (табл.27,28 на стр.140,141 Экспертного заключения); на местоположение (табл.21 на стр.137 Экспертного заключения) – на основании соотношений усредненных удельных рыночных стоимостей торговых объектов по районам г. Нижнего Новгорода, на наличие исходно-разрешительной документации (ИРД) (табл.30 на стр.142 Экспертного заключения) – источник информации: «Сборник рыночных корректировок СРК-2021» (ООО «НЦПО», под редакцией ФИО2, Москва, 2021 год).

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и расчет коэффициента вариации произведены по формулам на стр.142 и 143 Экспертного заключения.

Расчет рыночной стоимости земельного участка приставлен в таблице 31 на стр.144-145 Экспертного заключения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Эксперт в качестве информационной базы для расчета использовал исследования Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт»; подобрал 3 объекта-аналога (табл.32 на стр.148-150 Экспертного заключения) и применил необходимые корректировки: на торг (табл.33 на стр.161 Экспертного заключения), на площадь (табл.41 на стр.167 Экспертного заключения), на тип объекта (табл.45 на стр.168 Экспертного заключения), на функциональное назначение (табл.46 на стр.169 Экспертного заключения), на расположение относительно «красной линии» (табл.48 на стр.169 Экспертного заключения), на качество внутренней и наружной отделки (табл.49-50 на стр.170-171 Экспертного заключения), на материал стен (табл.51-52 на стр.171 Экспертного заключения), на этаж (табл.53-54 на стр.172-173 Экспертного заключения).

Корректировки на передаваемые права на земельный участок (табл.35 на стр.163 Экспертного заключения) - источник информации: «Сборник рыночных корректировок СРК-2021» (ООО «НЦПО», под редакцией ФИО2, Москва, 2021 год), на местоположение (административный район города) – на основании соотношений усредненных удельных рыночных стоимостей торговых объектов по районам г. Нижнего Новгорода; корректировка на местоположение (расположение в пределах города) (табл.38-40 на стр.164-166 Экспертного заключения) – на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2021 год. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия».

Корректировка на обеспеченность земельным участком определялась по формуле на стр.173-174 Экспертного заключения (табл.55 стр.174 Экспертного заключения).

Расчет стоимости объекта исследования на основании информации о конкретных предложениях аналогичных объектов, выставленных на продажу и сопоставимых с оцениваемым объектом по основным характеристикам и с учетом внесенных поправок, приведен в табл.[номер] на стр.176-177 Экспертного заключения.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения путем вычитания из стоимости ЕОН стоимости имущественных прав на земельный участок представлен в табл.57 на стр.178 Экспертного заключения, которая составила 315 693 718 рублей, полученная в рамках сравнительного подхода.

Определение стоимости объекта исследования методом прямой капитализации в рамках доходного подхода осуществлена в 3 этапа:

- определение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок;

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), в стоимость которого входит стоимость имущественных прав на земельный участок под помещением;

- определение рыночной стоимости нежилого помещения путем вычитания из стоимости ЕОН стоимости имущественных прав на земельный участок.

На 1 этапе Эксперт произвел расчет ставки арендной платы, для чего подобрал 3 объекта-аналога (табл.58 на стр.182-184 Экспертного заключения) и применил корректировки, использовав исследования Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт»: на торг (табл.59 на стр.192 Экспертного заключения), на расположение относительно «красной линии» (табл.63-64 на стр.194-195 Экспертного заключения), на площадь (табл.66 на стр.196 Экспертного заключения), на этаж (табл.68 на стр.196-197 Экспертного заключения), на функциональное назначение (табл.70 на стр.198 Экспертного заключения).

Корректировка на местоположение (административный район города) (табл.61 на стр.193 Экспертного заключения) на основании аналитических данных по итогам сентября 2021 года ООО «Компания «Оценочный стандарт».

Корректировка на местоположение (расположение в пределах города) (табл.62 на стр.194 Экспертного заключения), на наличие отдельного входа (табл.71-72 на стр.199 Экспертного заключения) – источник информации: «Справочник оцен9щика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия».

Расчет арендной ставки за пользование объектов исследования представлен в табл.73 на стр.200-201 Экспертного заключения).

Эксперт также определил недогрузку площадей арендаторами (табл.74 на стр.202 Экспертного заключения), определил оперативные расходы (табл.75 на стр.203 Экспертного заключения), определил ставку капитализации (табл.76-77 на стр.204 Экспертного заключения), для чего использовались данные «Коэффициенты капитализации объектов коммерческой недвижимости на 01.10.2021», подготовленные компанией «Статриэлт».

Определение рыночной стоимости нежилого помещения путем вычитания из стоимости ЕОН стоимости имущественных прав на земельный участок, представлен в табл.78 на стр.205 Экспертного заключения, которая составила 289 793 463 рублей, полученная в рамках доходного подхода.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01.12.2021 составляет 289 793 000 (двести восемьдесят девять миллионов семьсот девяносто три тысячи) рублей (л.д.141 оборот том 2).

Заключение эксперта ООО «Оценочная компания «Вета»ФИО6[номер] от 26.07.2022, составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке, его выводы сделаны на основе методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного и доходного подхода к оценке, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе отчет об оценке оценщика ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5 № [номер] от 01.12.2021, суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения расчетов, заключению ООО «Оценочная компания «Вета» [номер] от 26.07.2022, подготовленному экспертом ФИО6, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 289 793 000 (двести восемьдесят девять миллионов семьсот девяносто три тысячи) рублей по состоянию на юридически значимую дату (01 декабря 2021 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2021 года, подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Красноборское» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 24 декабря 2021 года.

Административным истцом также заявлено требование о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 незаконным и его отмене.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, соответственно суд приходит к выводу о законности решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 и отказа в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № [номер] от 01.12.2021, выполненным оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО5, в размере 139 563 000 рублей.

Кроме того, нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, а именно - Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в частности в случае, если соответствующее требование не заявлено одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, поименовано решение суда о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом отмена судом оспариваемого решения бюджетного учреждения указанными положениями действующего законодательства не предусмотрена (ч.16 ст.22.1 Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ), в связи с чем, административные исковые требования ООО «Красноборское» о признании решения ГБУ № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 незаконным и его отмене - удовлетворению не подлежат.

Кроме того, административным истцом в качестве административного ответчика указано Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Вместе с тем, Управление не является надлежащим ответчиком по данному спору, соответственно в иске к данному ответчику следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, общей площадью 14875,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 289.793.000 (двести восемьдесят девять миллионов семьсот девяносто три тысячи) рублей, по состоянию на 01 декабря 2021 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], считать 24 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/007132 от 19.01.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (объект недвижимости с кадастровым номером [номер]) незаконным и его отмене - отказать.

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - отказать

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда Н.Е.Дуцева

Решение в окончательной форме принято 11 октября 2022 года.

Судья областного суда Н.Е.Дуцева