Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился 11.02.2019 года в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 173 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 2 305 553 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником объекта недвижимости и обязан платить земельный налог, базовой ставкой которого является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42»Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» утверждена со состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 146 526 рублей, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» подготовлен отчет об оценке № 08//2019 от 29.01.2019 года, в котором указано, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года равна 2 305 553 рублям. Поскольку установленная в отношении этого же земельного участка кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость на ту же даты, и это ведет к необоснованному увеличению размера подлежащего уплате земельного налога, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной цены.

Административный истец ФИО1 извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился. Просил провести судебное заседание в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 (полномочия подтверждены доверенностью от 24.01.2019 года сроком действия три года), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 (доверенность от 11.04.2018 года сроком действия один год) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях ответчик, сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р и пункт 14 ФСО № 1 определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Оценщик, применяя метод сравнения продаж сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости, должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее сходные с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Но в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка им выбраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по площади. Такое различие не позволяет произвести сопоставление объектов-аналогов относительно друг друга и объекту оценки по одному из основных пенообразующих факторов. Также оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как: транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от сравнения по этим критериям в отчете не мотивирован. Отбирая объекты-аналоги, оценщик использовал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска». Но этот источник не содержит сведения о кадастровых номерах земельных участков, предлагаемых к продаже, что не позволяет идентифицировать объект недвижимости и определить основные его характеристики, в том числе вид разрешенного использования, нахождение в определенной градостроительной и оценочной зонах. Тем не менее, оценщик произвел сравнение объектов-аналогов с объектом оценки по этим ценообразующим факторам, что порождает сомнения в обоснованности его выводов в этой части, вводит в заблуждение пользователей отчета, и нарушает требования пункта 14 ФСО № 1. Рассчитывая корректировку «на дату продажи/предложения» оценщик, применяя данные аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичная изменениям на рынке земельных участков. Но такой подход не отвечает требованиям пункта 25 ФСО №7, так как он в отчете не обоснован.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте его проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившийся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: использование гостиницы, адрес объекта: <адрес>, площадь 2 173 кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.06.2015 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" на территории города Хабаровска с 1 января 2006 года введен в действие земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 6 146 526,07 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ФИО1 является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: использование гостиницы, адрес объекта<адрес>, площадь 2 173 кв.м., кадастровый №, по заказу ФИО1 оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки и подготовлен отчет № 08/2019 от 29.01.2019 года.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке объекта оценки № 08/2019 от 29.01.2019 года, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке № 08/2019 от 21.01.2019 года, составленного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО4, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2016 года. То есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № 08/2019 от 29.01.2019 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о сделках с земельными участками и предложениях о продаже земельных участков, необходимая для реализации этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 55-57, 68 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 8/2019 от 29.01.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв.м. земельного участка, что позволяет сравнивать земельные участки различной площади, выраженные в разных системах – гектары, сотки, ары, кв.м. и т.д..

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, передаваемые имущественные права – право собственности на объект, условия продажи – на открытом рынке, разрешенное использование: под использование гостиницы. Но поскольку достаточное количество земельных участков с таким же видом разрешенного использования в исследуемых градостроительных зонах отсутствует, то в качестве объектов-аналогов подбирались земельные участки, имеющие вид разрешенного использования - под строительство нежилых объектов коммерческого назначения (торговых и объектов бытового обслуживания, административных зданий). Объект расположен в непосредственной близости от крупных автодорог, в общественно-деловой градостроительной зоне (земельные участки, расположенные в Центральном районе города, в производственных, жилых, рекреационных или специальных зонах города Хабаровска, не рассматривались в качестве объектов-аналогов, так как имеют иную ценовую категорию).

В отчете об оценке № 08/2019 от 29.01.2019 указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик провел анализ рынка земельных участков города Хабаровска за год, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года), используя источники информации: Журнал «Вся недвижимость Хабаровска» - www.vnh-info.ru. 2015 года; Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2015 год; Интернет-ресурс «Фарпорт-Барахолка» - htt;//www.farpost.ru, 2015 года «архив объявлений»; Авто-сайт объявлений - https://www.avito.ru, 2015 года «архив объявлений»; Аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», подготовленного ООО РСО «Кредо», дата проведения исследования январь 2016 года.

Оценщиком выявлено 6 прямых объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подход. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи (предложения)»; «на условия продажи (торг)», «на передаваемые имущественные права» (три объекта – на праве краткосрочной аренды); «на расположение относительно красных линий», «на местоположение», «на площадь земельного участка», «на вид разрешенного использования». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) и примененных корректировок представлены в Отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице в таблице 3.2 на странице 52. Описание корректировок и их расчеты приведены в таблице 5.1 и на страницах 61-66.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. В расчете использованы объекты-аналоги №№ 1, 2, 4 и 5, а объекты-аналоги №№ 3 и 6 исключены из последующего расчета, поскольку из полученных результатов они не вошли в доверительный интервал с диапазоном стоимости от 623 рублей/кв.м. до 1579 рублей/кв.м..

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2173 кв.м., находящегося по адресу<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под использование гостиницы, составила 2 305 553 рубля.

Содержание отчета об оценке №08/2019 от 29.01.2019 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, в отношение которых отсутствует достоверные сведения о кадастровых номерах, месте их нахождения, оценочных зонах. Сведения, полученные оценщиком из открытых источников информации о месте нахождения земельных участков, уточнялись им в беседе с продавцом, в том числе кадастровые номера, по которым возможно определить местоположение земельных участков и их назначение. Потом эта информация была проверена путем сравнения с данными публичной кадастровой карты и карты зонирования города Хабаровска. Полученные в результате этого сведения позволили установить в какой оценочной зоне находятся потенциальные объекты-аналоги и какой вид использования они имеют. Причины, по которым оценщик отказался от выбора иных потенциальных объектов, представленных на рынке земельных участков в заявленный период времени, указаны в отчете об оценке.

Доказательства, свидетельствующие о том, что сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим, или что по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади, административным ответчиком не представлены. В судебном заседании он пояснил, что такими доказательствами он не располагает.

Вопреки доводам административного ответчика, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Также административный ответчик считает, что оценщиком, неверно произведен расчет корректировки на дату продажи/предложения, что повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. Суд не может согласиться с такой позицией, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке (страница 61) приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки «на дату продажи», которая учитывала изменение цен на рынке коммерческой недвижимости в течение года с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов при расчете не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель административного ответчика не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.

Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, согласно которым надлежит сравнивать объекты по транспортной доступности и инфраструктуре, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

Разница в местоположении объектов-аналогов – расположение относительно красных линий и на местоположение (что включает в себя и транспортную доступность и инфраструктуру) скорректирована оценщиком путем применения соответствующих корректировок, о чем указано в отчете и приведены расчеты выполненных корректировок.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – ФСО №1, ФСО №3 и ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 11.02.2019 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Гостиница, площадь 2173 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 2 305 553 рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 11 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 марта 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская