Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кстовский индустриальный парк 1» о признании незаконными решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Кстовский индустриальный парк 1» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001329, №ОРС-52/2023/001330 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], участок находится примерно в 1 км., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию 14 февраля 2023 года, в размере 1201860 рублей;

- земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию 14 февраля 2023 года, в размере 16204383 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Кстовский индустриальный парк 1» является собственником объектов недвижимости:

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Нижегородской области, по состоянию на 01 января 2022.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2022 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2023 года.

Согласно приказу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2022 года составляет 5375288,50 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2022 года составляет 59086687,79 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке ООО «Легион Эксперт» №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 1201860 рублей по состоянию на 14 февраля 2023 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 16204383 рубля по состоянию на 14 февраля 2023 года.

11 апреля 2023 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости 1201860 рублей и 16204383 рубля соответственно.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329 в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости 1201860 рублей и 16204 383 рублей соответственно было отказано.

По мнению административного истца, принятие вышеуказанных решений является незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно приказу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2022 года составляет 5375288,50 рублей, кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2022 года составляет 59086687,79 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ООО «Кстовский индустриальный парк 1» является собственником объектов недвижимости:

Согласно отчету об оценке ООО «Легион Эксперт» №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] определена в размере 1201860 рублей и 16204 383 рублей соответственно по состоянию на 14 февраля 2023 года.

11 апреля 2023 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 1201860 рублей, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 16204383 рубля.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости 1201860 рублей и 16204383 рубля соответственно было отказано.

Полагая данные решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими интересы административного истца, 22 мая 2023 года ООО «Кстовский индустриальный парк 1» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости. При этом, указывает на необоснованность отказа ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 11 апреля 2023 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 1201 860 рублей, и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 16204383 рубля.

ООО «Кстовский индустриальный парк 1» были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ООО «Легион Эксперт» №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 1201860 рублей по состоянию на 14 февраля 2023 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 16204383 рубля по состоянию на 14 февраля 2023 года (л.д.45-88, т.1).

14 апреля 2023 года бюджетное учреждение направило заявителю уведомления о поступлении указанных заявлений и принятии их к рассмотрению (л.д.154,165, т.1).

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 1201860 рублей, кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 16204383 рубля было отказано (л.д.151,156, т.1).

Основанием к отказу в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] послужили нарушения: в рамках сравнительного подхода оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и объектов - аналогов по ценообразующему фактору «Расстояние до областного центра». Согласно сведениям Яндекс карты объекты-аналоги располагаются на значительно удалении от областного центра. В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI. В рамках сравнительно подхода не проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «Асфальтирование участка». Согласно сведениям Яндекс карты объект оценки заасфальтирован. В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком не учтена величина затрат, связанных с очисткой земельного участка объектов-аналогов от зеленых насаждений (деревьев). В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] послужили нарушения: в рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов №2,3 по ценообразующему фактору «Общая площадь». При расчете корректировки используется Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №18. По состоянию на 01.07.2022 года, под ред. ФИО1 (код сборника: СРКД 18/2-2022Н). Сегмент: Производственно-складской сегмент рынка земельных участков. В соответствии с ним к аналогом должен применятся коэффициент в размере 0.90 (вместо 0.82 указанного в отчете). В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и объектов- аналогов по ценообразующему фактору «Расстояние до областного центра». Согласно сведениям Яндекс карты объекты-аналоги располагаются на значительно удалении от областного центра. В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком не учтена величина затрат, связанных с очисткой земельного участка объектов-аналогов от зеленых насаждений (деревьев). В цену аналогов следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п. 2 ФСО VI.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Кстовский индустриальный парк 1» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявления ООО «Кстовский индустриальный парк 1» и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адрес заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329 соответствуют форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287. Существенных нарушений к содержанию и форме решения судом не установлено.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, подготовленный ООО «Легион Эксперт» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки?

2. Если не соответствует, и допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то определить, рыночную стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования: «для строительства Кстовского индустриального парка и кофейного производства», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], участок находится примерно в 1 км., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: [адрес], общей площадью 6070 кв.м., по состоянию на 14 февраля 2023 года;

- земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования: «для строительства «Кстовского индустриального парка» и кофейного производства», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], общая площадь 105911+/-570 кв.м., по состоянию на 14 февраля 2023 года?

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2, отчет об оценке №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, подготовленный ООО «Легион Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Заключение эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2, в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, убедительных доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], участок находится примерно в 1 км., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию 14 февраля 2023 года, в размере 1201860 рублей; земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию [дата] в размере 16204383 рубля, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2 рыночная стоимость объект недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 14 февраля 2023 года составила 4030000 рублей, рыночная стоимость объект недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 14 февраля 2023 года составила 51155000 рублей.

Заключение эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2 в указанной части также составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611, является ясным и полным, вывод экспертов носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО2 от 13 сентября 2023 года исх. №0329/2023 следует, что согласно методическим разъяснениям по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости (установления кадастровой стоимости в размере рыночной) 1 инженерные коммуникации (далее - коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

1. возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

2. наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривании их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Эксперт указал, что участок с подведенными коммуникациями будет иметь более высокую стоимость. Как показывает практика общения с заказчиками, наличие коммуникаций на границе участка, даже при расположении участка в черте города не гарантирует, что имеются технические возможности их заведения на участок.

При введении корректировки на коммуникации учитывается не их стоимость в составе земельного участка, а то, что наличие сетей увеличивает привлекательность и соответственно цену участка по сравнению с участком без коммуникаций.

Эксперт также указал, что при оценке земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, вклад в стоимость земли коммуникаций рассчитывается по нижнему диапазону корректировки. Объект оценки расположен за чертой [адрес] (промзона - Кстовский индустриальный парк), что не позволяет сделать вывод о расположении точек подключения коммуникаций в ближайшем доступе. Затраты на подключение коммуникаций для свободного земельного участка на удалении от плотной городской застройки значительны, поэтому корректировка вводится по среднему значению диапазона. Данный факт также показывает рынок земельных участков: участки с имеющимися коммуникациями стоят, как правило, значительно дороже, чем участки без коммуникаций. Во всех источниках информации (исследованиях, справочниках и иных источниках) наличие коммуникаций на земельном участке относится к одному из основных ценообразующих факторов.

Кроме того, в целях оспаривания кадастровой стоимости, отчет об оценке готовится для подачи в ГБУ НО «Кадастровая оценка», которое требует в обязательном порядке учета многих факторов, в том числе наличие на участке коммуникаций.

В рамках проведения судебной экспертизы в отчете об оценке №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, подготовленном ООО «Легион Эксперт», также введена корректировка на наличие коммуникаций, что является правильным. Учитывая, что на участках имеется полный набор коммуникаций: электричество, вода, канализация и газ, размер корректировки для земельных участков не обеспеченных коммуникациями значительный.

Методические рекомендации СРО РОО и СРО «Экспертного совета» являются всего лишь рекомендациями, не являются обязательными к применению и носят скорее дискуссионный характер. Обязательные к применению требования Федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки не нарушены.

Эксперт указал, что согласно требованиям ФСО №7 пункт 25 «Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности».

При проведении судебной экспертизы эксперт исходит из анализа того, какой метод при введении корректировки был выбран оценщиком и если он допустим, то при составлении экспертного заключения эксперт старается использовать тот же подход.

Корректировка на площадь вводилась на основании исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. (Справочник оценщика недвижимости-2022, Земельные участки - часть 2, ПЦМиИОО, Нижний Новгород, 2022г. стр. 116, табл. 32).

В том же справочнике есть дополнительная возможность применения корректировки на площадь по степенной зависимости.

Применение корректировки по границам диапазонов или по степенной функции принимает непосредственно оценщик/эксперт. Учитывая, что при согласовании результатов используются только аналоги №4,5,6, расположенные в Кстово, то изменение итоговых результатов расчетов составляет всего 4-9%, в среднем 6,5%.

При этом эксперт указал, что все замечания, указанные в ходатайстве, не подтверждают наличие нарушений требований законодательства об оценке, все замечания связаны с методическими расчетами, порядок которых указан в Методических рекомендациях СРО или справочниках оценщиков, которые носят рекомендательный характер.

Из указанного следует, что нарушений требований законодательства об оценочной деятельности или стандартов оценки при проведении судебной оценочной экспертизы допущено не было.

Доводы представителя административного истца, изложенные в ходатайстве о допросе эксперта, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к признанию заключения эксперта необоснованным, выполненным с нарушением требований федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, поскольку данные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 25 Федерального стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7) выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не поступило.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчет об оценке №0704202315/А от 07 апреля 2023 года, подготовленный ООО «Легион Эксперт», суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 4030000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 51155000 рублей по состоянию на юридически значимую дату (14 февраля 2023 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении их кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2023 года подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 4030000 рублей по состоянию на 14 февраля 2023 года, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 51155000 рублей по состоянию на 14 февраля 2023 года установленной в заключении эксперта ООО «Агентство оценки» №3943/2023-Э от 21 августа 2023 года ФИО2

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Кстовский индустриальный парк 1» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, которая соответствует дате обращения административного истца в Государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка» - 11 апреля 2023 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кстовский индустриальный парк 1» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], участок находится примерно в 1 км., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию 14 февраля 2023 года, в размере 4030000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка, с кадастровым номером [номер], категория: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», адрес расположения: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию 14 февраля 2023 года, в размере 51155000 рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], считать 11 апреля 2023 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Кстовский индустриальный парк 1» о признании решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 03 мая 2023 года №ОРС-52/2023/001330, №ОРС-52/2023/001329 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными (объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер]) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Нуждин

Решение в окончательной форме принято 15 сентября 2023 года.

Судья В.Н. Нуждин