Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тамари Ю.А. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Тамари Ю.А. в административном исковом заявлении (с учетом внесенных в него уточнений), предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю», оспаривает результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства – гаража №, находящегося в ГСК №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Обосновывая свои требования административный истец указал, что 24.08.2018 года в отношение указанного объекта заключила договор купли-продажи, цена сделки составила 240 000 рублей. В соответствии с Налоговым кодексом РФ она обязана уплатить налог с полученного от сделки дохода, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости. Кадастровая стоимость гаража по состоянию на 29.06.2012 года утверждена в размере 1642341,92 рубля, что существенно выше его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке №3057-Х от 09.03.2020 года. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 594 141 рубль.

Определением суда от 28.04.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо на стороне административного ответчика – администрация г. Хабаровска.

В судебном заседании административный истец Тамари Ю.А. поддержала заявленные требования, в обоснование которых сослалась на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. Просила восстановить срок для оспаривания кадастровой стоимости объекта капитального строительства, который пропущен ею по уважительным причинам.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Рубцова Н.С. (доверенность от 27.03.2020 года сроком действия по 31.12.2020 года) просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих заявленный размер рыночной стоимости объекта капитального строительства (гаража), утвержденной по состоянию на 29.06.2012 года. Считает, что представленный отчет об оценке №3057-Х от 09.03.2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади, а корректировка «на площадь» не произведена и отказ от неё не обоснован. Сведения об объектах-аналогах оценщиком получены из объявлений, размещенных в журнале «Вся недвижимость Хабаровска» №24(350) от 25.06.2012 года, тексты которых не содержат достоверной и проверяемой информации об основных экономических, материальных, технических и других характеристикам, влияющих на определение их рыночной стоимости, а именно: наличие охраны, инфраструктуры, типе здания. Данные недостатки отчета свидетельствует о нарушение требований п.п.«б» п. 22 ФСО №7, так как объекты аналоги должны быть схожи с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим их стоимость. Также не подтверждена имеющая на странице 46 отчета информация, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному типу зданий – «капитальное здание».

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» Ненашев В.Н. (доверенность от 31.08.2018 года сроком действия три года) просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие заинтересованности в установлении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Также сослался на то, что административным истцом пропущен установленный законом срок для оспаривания кадастровой стоимости объекта капитального строительства, утвержденной по состоянию на 29.06.2012 года, так как сведения о ней в ЕГРН были внесены 08.02.2013 года, а административный иск подан в суд в апреле 2020 года. Кроме того, с 01.01.2020 года действует новая утвержденная кадастровая стоимость гаража.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях представитель администрации города Хабаровска не согласился с заявленными требованиями Томари Ю.А., ссылаясь на отсутствие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости. Считает, что, исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость гаража будет подлежать применению только с 01.01.2020 года, так как административное исковое заявление подано в суд в апреле 2020 года. Поскольку Тамари Ю.А. обязана уплатить налог на доходы физических лиц, полученные ею в 2018 году, то правового значения принятое по данному делу судебное решение для неё иметь не будет. Полагает, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Тамари Ю.А. не могла выступать в 2020 году заказчиком оценки, так как объект капитального строительства с кадастровым номером № ей с сентября 2018 года уже не принадлежит.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается, что с 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – гараж кирпичный, площадь 42,7 кв.м., находящийся в ГСК № по адресу: <адрес>, гараж №. С 18.07.2018 года на праве собственности этим объектом владела Тамари Ю.А..

По договору купли-продажи гаража №08/18, заключенному 24.08.2018 года, гаражный бокс №, расположенный по адресу <адрес>, ГСК №, Тамари Ю.А. продала Григорюк Л.Г.; цена сделки составила 240 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 18.09.2018 года.

Как установлено подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны уплатить налог на полученный доход.

В соответствии со статьями 207, 208, 209 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. К доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Как указано в статьях 210 и 214.10 Налогового кодекса РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года. В частности, кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, ГСК №, бокс 4, по состоянию на 29.06.2012 года определена в размере 1 642 341,92 рубля, о чем 08.02.2013 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Тамари Ю.А. является плательщиком налога на доходы физических лиц, размер которого сопоставляется с кадастровой стоимости реализованного объекта недвижимости. Цена заключенной административным истцом сделки с гаражом составила 240 000 рублей, что существенно меньше рассчитанной от размера кадастровой стоимости налоговой базы (1 642 341,92 х 0,7 = 1 149 639,34). Следовательно, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и в установлении её в размере рыночной стоимости объекта. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Тамари Ю.А. вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта капитального строительства, собственником которого являлась, путем обращения с таким иском в суд.

В возражениях на заявленные требования Тамари Ю.А. административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» и заинтересованное лицо администрации г. Хабаровска сослались на то, что у административного истца на день обращения с данным заявлением в суд отсутствовало право оспаривать кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, так как: он уже не являлся собственником этого объекта; со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта прошло более пяти лет; приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 01.11.2019 года № 103 утверждены результаты новой кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года, и установлена новая кадастровая стоимость указанного объекта в размере 406 299,47 рублей, которая подлежит применению с 01.01.2020 года. Суд не может согласиться с такой позицией, ибо она является следствием неверного толкования норм материального права.

Как указано в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (статья 24.12 от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Заявляя в судебном заседании ходатайство о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости, Тамари Ю.А. сослалась на то, что с данным административным иском обратилась в суд, поскольку еще не произвела оплату налога на доходы физических лиц и имеет право произвести перерасчет суммы этого налога, подлежащего уплате за доход, полученный в 2018 календарном году. Также административный истец сослался на то, что собственником объекта недвижимости она стала только в июле 2018 года, следовательно, до этого времени не обладала правом оспаривать его кадастровую стоимость.

В соответствии с порядком, установленным пунктами 2 и 4 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны уплатить налог на полученный доход, который они самостоятельно исчисляют и уплачивают, исходя из сумм таких доходов. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если налогоплательщиком подается налоговая декларация формы 3-НДФЛ.

Исходя из того, что Тамари Ю.А. получила доход от продажи принадлежащего ей имущества в сентябре 2018 года, то обязанность уплатить налог на доходы физических лиц у неё возникла не позднее 15 июля 2019 года.

Положения Налогового кодекса РФ (статья 54.1) предусматривает право налогоплательщика уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога по сделкам (операциям) в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Налоговым законодательством предусмотрена возможность для налогоплательщика обратиться с заявлением о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога, такое заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (статья 78 Налогового кодекса РФ).

Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).

Учитывая, что Тамари Ю.А. ранее не оспаривала установленную по состоянию на 29.06.2012 год кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, и право на обращение с заявлением о перерасчете сумм ранее исчисленного налога на доходы физических лиц ею не утрачено (с момента получения дохода от проданного имущества в сентябре 2018 году прошло менее трех лет), суд, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», считает, что она вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года», и ставшую архивной на день обращения с данным заявлением в суд.

Указанные положения также опровергают довод заинтересованного лица об отсутствии у административного истца права на выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Тот факт, что приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года, сведения о которых внесены в ЕГРН, не имеет правового значения для разрешения данного административного дела. Тамари Ю.А. обязана уплатить налога на доходы физических лиц от суммы дохода, полученного от продажи имущества в сентябре 2018 года. Следовательно, для определения размера подлежащего уплате налога налоговой базой будет являться кадастровая стоимость объекта, утверждённая и применяемая для целей налогообложения на этот период. Утвержденная указанным приказом кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения только с 1 января 2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества: помещение, площадь 42,7 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, ГСК №, бокс №, кадастровый номер №, по заказу Тамари Ю.А. оценщиком ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» Кудрявцевым Р.И. (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 08.10.2009 года (регистрационный номер 764) является членом саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов-Оценщиков»), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет № 3057-Х от 09.03.2020 года.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 09.03.2020 года № 3057-Х, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определялась по состоянию на 29.06.2012 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № 3057-Х от 09.03.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбран сравнительный подход, в рамках которого - метод сравнения продаж, так как он располагал достоверной и достаточной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован оценщиком (страницы 40-44 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 3057-Х от 09.03.2020 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади, так как общая площадь объекта является определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов.

Определяя сегмент рынка, оценщик (страницы 29-35, 39 отчета). отнес объект оценки к гаражной недвижимости (нежилая (коммерческая) недвижимость), с местом нахождения – район производственного, общественно-делового назначения, с жилой застройкой, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок гаражной недвижимости. Также оценщик определил основные факторы, влияющие на цену коммерческой недвижимости (страницы 38-40 отчета), выделив основные, оказывающие существенное влияние: местоположение объекта, условия продажи, техническое состояние, площадь, рыночные условия (время продажи/предложения).

В отчете об оценке (страницы 35-36) указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок недвижимости города Хабаровска за период с 01.01.2012 года по 29.06.2012 года (дата оценки), используя открытые источники информации (имеющих сведения о ценах совершенных сделок и о ценах предложений к продаже): Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru) раздел «Мониторинг рынка недвижимости», журнал «Вся недвижимость Хабаровска», сайт объявлений (www.farpost.ru), официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Аналоги оценщик подбирал с учетом максимальной схожести их по ценообразующим факторам с объектом оценки, учитывая такие основные критерии как: тип объекта (встроенное нежилое помещение гаражного назначения); передаваемые права (объекты, передаваемые на праве собственности); дата предложения/продажи (1 квартал 2012 года); условия продажи (торг; к расчету приняты как цены сделок, так и цены предложений); местоположение (в отношение которых возможно установить их точное местоположение и оценочную зону); состояние внутренней отделки (удовлетворительное) и наличие подвала; тип здания в котором расположен объект (капитальное).

Оценщиком отобрано 8 объектов-аналогов. Различия в объектах-аналогах скорректированы путем применения корректировок: «на торг», «на местоположение», «на назначение объектов». После проведения корректировки рыночной стоимости объектов-аналогов оценщиком проведена проверка надежности полученных результатов. В пределы доверительного интервала (диапазон от 8 527,02 руб./кв.м. до 15 882,77 руб./кв.м.) вышли скорректированные рыночные цены объектов-аналогов №№ 3, 6, 8, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (страницы 37, 46-50 отчета).

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 46-52, таблицы 6.2.2 – 6.3.2).

Проведя проверку и согласование полученных результатов расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки: помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, подвал, общая площадь: 42,7 кв.м., адрес (местоположение) <адрес>, ГСК №, бокс №, кадастровый номер №, в размере 594 141 рубль.

Содержание отчета об оценке № 3057-Х от 09.03.2020 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Позиция административного ответчика, что полученные оценщиком из используемых источников информации сведения об объектах-аналогах не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, влияющим на их стоимость, что свидетельствует о нарушении пунктов 4, 5, 11 ФСО №3, п.п. «б», «в» пункта 22 ФСО №7, не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и опровергается содержанием отчета.

Содержание объявлений о продаже гаражей, который отобраны оценщиком в качестве объектов-аналогов, (их скриншоты приобщены к отчету) содержат необходимые сведения об объекте, которые оценщик определил как ценообразующие факторы, и по которым проводил сравнение аналогов и объекта оценки (страницы 35-36, 63-71 отчета). Доказательства, свидетельствующие, что эти объекты имеют иные технические и материальные характеристики, административным ответчиком не представлено.

Содержание отчета опровергает довод административного ответчика о том, что при подборе объектов-аналогов оценщиком не учтена информация о наличии охраны, инфраструктуры. Оценщиком произведена корректировка «на местоположение» (страница 49 отчета), при расчете которой учитывался такой показатель как социальная инфраструктура. Информация о наличии охраны не использовалась при оценке, в связи с тем, что в результате проведенного анализа была отнесена к факторам, не оказывающим существенного влияния на стоимость объектов (страница 39 отчета).

Довод административного ответчика о том, что при подборе объектов-аналогов необходимо было учитывать такой ценообразующий фактор, как характеристика конструкции (кирпичная или железобетонная), и что оценщик необоснованно отказался от корректировки объектов-аналогов «на площадь», суд находит несостоятельным и не принимает во внимание.

Статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) могут производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Пункт 14 ФСО №1 предусматривает, что в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Пункт 22 ФСО № 7 определяет, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Подбирая объекты-аналоги, оценщик определили основные ценообразующие факторы, которые необходимо учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки. Его доводы подробно приведены в отчете (страницы 35-36 отчета).

Отказываясь от корректировки объектов-аналогов «на площадь» оценщик исходил из того, что они все, как и объект оценки, имеют вместимость – 1 автомобиль, поэтому зависимости от общей площади гаражей в этом случае не имеется (страница 50 отчета).

Представитель административного ответчика не является оценщиком, поэтому его субъективное мнение о необходимости применения тех или иных критериев при расчете рыночной стоимости объекта оценки, тех или иных корректировок, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку выражено лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.

Мнение административного ответчика о том, что выводы оценщика о расположении объекта оценки и объектов-аналогов в капитальном здании не обоснованы, не заслуживают внимания. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, которые, как и объект оценки, являются встроенными объектами в капитальных зданиях (гаражные боксы).

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость гаража, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости гаража в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установлено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости (пункт 25). Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налоговым кодексом РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 28).

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, подлежит применению в период с 01.01.2018 года – календарного года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, по 31.12.2019 года - до дня утверждения приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 очередных результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Разрешая требования административного истца о возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности внести в ЕГРН изменения о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд не нашел оснований для их удовлетворения.

Согласно частям 4 и 5 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд. Административными ответчиками могут быть органы государственной власти, иные государственные органы, органы местного самоуправления, избирательные комиссии, комиссии референдума, иные органы и организации, наделенные отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностные лица, государственные и муниципальные служащие. В случаях, установленных настоящим Кодексом, административными ответчиками могут быть граждане, их объединения и организации, не обладающие государственными или иными публичными полномочиями в спорных правоотношениях.

Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил (пункт 7), что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (статья 47 и часть 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В Федеральном законе от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 24.11, 24.12, 24.17, 24.20) указано, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе: -принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; -утверждение результатов определения кадастровой стоимости; -внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. После утверждения результатов определения кадастровой стоимости, сведения об этом направляются в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, который в свою очередь, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. Получив сведения о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В части 1 статьи 3 Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что государственный кадастровый учет, ведение Единого государственного реестра недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 утверждено Положение о которой. Территориальным органом федеральной службы на территории Хабаровского края является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, которое привлечено к участию в деле как административный ответчик.

В соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделена отдельными полномочиями органа регистрации прав.

Таким образом, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и ведение Единого государственного реестра недвижимости, а действует по поручению Росреестра в пределах круга установленных им полномочий.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю является административным ответчиком по данному делу. В силу положений закона на этот орган возложена обязанность вносить в ЕГРН изменения о характеристиках объектов недвижимости, принятых на учет, в том числе о размере кадастровой стоимости. Поэтому оснований возлагать такую же обязанность на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не имеется. В связи с этим в удовлетворение требований к этому ответчику Тамари Ю.А. надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Тамари Ю.А. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества: помещение, площадь: 42,7 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, ГСК №, бокс № кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 594141 рубль, на период с 01 января 2018 года и по 31 декабря 2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 23 марта 2020 года.

Тамари Юлии Александровне в удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 16 июня 2020 года.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская